Utworzenie właścicieli właścicieli mieszkań: Plusy i minusy HOA, prawa i obowiązków, możliwe trudności w Radzie, Etapy
Kiedy najemcy nowych budynków lub domów, zbudowanych przez długi czas, zdecydować o formacji HOA, powinni sobie wyobrazić wszystkie zalety i wady takiego stowarzyszenia. O tym, jak również jak powstaje partnerstwo, będziemy powiedzieć.
Zgodnie z nowym kodem mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej, najemcy, którzy są właścicielami ich mieszkań, mogą być opisane w celu zarządzania właściwością należącą do nich. Jednym z gatunków takiej struktury jest partnerstwo właściciela mieszkaniowego (HOA). Jest to organizacja non-profit utworzona przez właścicieli pomieszczeń (mieszkalnych i niemieszkalnych) do wspólnego zarządzania budynkiem mieszkalnym i rozwiązywanie kwestii posiadania, wykorzystania i usuwania wspólnej mienia.
Dlaczego zalety zarządzania siłami domu partnerstwa? Oto tylko niektóre z nich. Po pierwsze, HOA może wybrać firmę serwującą. Dlatego też, jeśli jakość świadczonych usług nie jest zgodna z wymaganiami najemców (na przykład, jest niewyrażona lub słabo usunięta przez terytorium), pozwala na zakończenie umowy i zakończyć ją inną organizacją lub osobami. Po drugie, HOA niezależnie planuje naprawić pracę w swoim domu, definiuje ich sekwencję. APACK jest planem tych prac, a oszacowanie wydatków na rok są zatwierdzone na Walnym Zgromadzeniu Członków HOA, nie jest konieczne poprosić Administracji Miasta do przeznaczenia pieniędzy, a następnie poczekać na przybycie naprawy.
Praktyka legislacyjna dzielnica jest często zjednoczona przez koncepcje "właścicieli partnerskich mieszkań" i "kondominium". Jednak kondominium to sama nieruchomość (w tym działka gruntowa w ustalonych granicach zlokalizowanych na nim budynku mieszkalnego i innych obiektów nieruchomości), a partnerstwo domów jest biurem zarządzania niniejszą rzeczami. Kondominium może istnieć bez żadnej HOA, ale do zarządzania (wyposażenie placów zabaw i obiektywnych obszarów rekreacji, naprawy, wywieranie lokalu do wynajęcia) Formularz HOA.
Jest inny przylegający termin - spółdzielnia mieszkaniowa (HSK). Różnica między ECC a HOA jest to, że HST powstaje w okresie budowy domu, a po zbudowaniu, zorganizować HOA. Należy zauważyć, że istniejące spółdzielnie mieszkaniowe i budowlane powinny być przekształcone w HOA w czasie.
Dlaczego zjednoczony?
Jakie jest partnerstwo? W celu zapewnienia korzystnych i bezpiecznych warunków życia obywateli, organizować utrzymanie domu i uświadomić sobie prawo każdego właściciela pomieszczeń mieszkalnych do zarządzania ich własnością.Środki TCG są utworzone z następujących źródeł:
Obowiązkowe płatności, wprowadzające i inne składki członków partnerstwa;
Dotacje budżetowe w celu zapewnienia funkcjonowania i naprawy domu, odszkodowanie dla władze miasta o wypłaty niektórych rodzajów mediów do preferencyjnych kategorii mieszkańców (w celu otrzymania dotacji, Moskwa TSZh musi być zarejestrowana w zunionym rejestrze zarządzania budynkami mieszkalnymi - ERA, która prowadzona jest od października 2007 r.);
Przychody z działalności gospodarczej (przedsiębiorczości) partnerstwa mające na celu przeprowadzenie zadań i spełnienia obowiązków HOA.
Kodeks obudowy Federacji Rosyjskiej nie zakazuje HOA, aby otrzymywać przychody niezbędne do osiągnięcia celów statutowych. W tym celu partnerstwo może wykonywać działalność gospodarczą. Prawda, należy zauważyć, że lista jej gatunków dla HOA jest zazwyczaj ograniczona do usługi, działania i naprawy nieruchomości w budynku mieszkalnym, budowa dodatkowych pomieszczeń i obiektów wspólnej mienia w takim domu, a także Wynajem części wspólnej własności.
Bardzo ważne jest, aby Hoa ma możliwość użycia i terytorium kogoś innego. Możesz wydać działkę na dowolnym etapie działalności HOA - nie jest wcale niezbędne do wykonania, gdy utworzono partnerstwo lub w momencie jego rejestracji. Decyzja o zaprojektowaniu działki w całkowitej posiadaniu udziałów wymaga towarzyszy - właścicieli pomieszczeń w domu na Walnym Zgromadzeniu. Po ich instrukcjach wszystkie niezbędne dokumenty mogą przygotowywać przewodniczący HOA. Następnie należy stosować do jednostki samorządowej, która znosi ostateczny werdykt, który określa los lokalnego obszaru. Uwaga: przeniesienie takiego działki do nieruchomości do właścicieli pomieszczeń jest bezpłatne.
Domy, w których tworzy się lub powstają właściciele domów, przede wszystkim obejmują program remontu na koszt budżetu miasta. Aby Twój dom został odnowiony na czas, na Walnym Zgromadzeniu Członków HOA, konieczne jest podjęcie decyzji o utworzeniu funduszu napraw kapitałowych. Gra jako właściciel lokali mieszkalnych i niemieszkalnych będzie również zobowiązany do przekazywania pieniędzy na ten fundusz zgodnie z decyzją Zgromadzenia
Sowy. Członkowie różnych badanych członków HOA byli zaniepokojeni, że partnerstwa mają następujące korzyści:
Właściciele pomieszczeń, którzy zjednoczeni w Hoa są naprawdę w stanie wpływać na politykę firmy zarządzającej. Nikt nie ma prawa zmusić najemców do zbierania pieniędzy na instalacji we wspólnych liniach mebli skórzanych, ale konieczne jest zdecydowanie, co należy wyposażyć dodatkowy parking, a członkowie partnerstwa można znaleźć w tym;
Partnerstwo umożliwia wybór firmy wykorzystywanej. W praktyce oznacza to, że same właściciele kontrolują jakość usług komunalnych podanych im. Taka "rewizja" jest przeprowadzana, na przykład, pracownicy HOA (dyspozytora inżyniera), przewodniczącego lub członków zarządu. W przypadku znalezienia jakieś naruszenie, sprawdzanie zarządu, fakt ten zostanie wyjaśniony i może być podstawą zrobienia umowy z niniejszą firmą zarządzającą. Aakt, który odnotował niewłaściwą jakość usług mieszkaniowych i komunalnych, jest podstawą do ponownego obliczenia płatności za świadczone usługi komunalne;
Chociaż główny remont domu członków HOA jest zobowiązany do wykonania na własny koszt, państwo przypisuje dotację z budżetu;
Całkowita własność HOA może przynieść znaczące zyski swoim członkom. Prawo do prowadzenia działań przedsiębiorczości świadczonych partnerstwom pozwala zarabiać na dostawę pomieszczeń niemieszkalnych, a nawet ścian budynku (na przykład w ramach umieszczenia tkanin reklamowych lub sprzętu technicznego);
Członkowie HOA mogą cieszyć się prostym (ale, niestażem, tak rzadkim teraz) radości życia - zadbane wejście, własny parking, dobrze utrzymany dziedziniec, plac zabaw, na którym Twoje dziecko będzie rywalizować.
Należy również powiedzieć, że dostępność HOA zwiększa wartość rynkową mieszkalnictwa w domu. W końcu każdy chce, aby łóżeczka były czyste, schody są czyste, konsjerżowe, a domoce pracowały (ta lista może być uzupełniana nieskończenie).
Państwo ma na celu pomóc systemowi HOA. Dlatego nie tak dawno temu w wielu regionach (w szczególności w Moskwie) partnerstwo zostało wydane z podatku gruntowego. To samo dotyczy spółdzielni mieszkaniowych, ECC i innych specjalistycznych spółdzielni konsumenckich stworzonych, aby zaspokoić potrzeby obywateli w mieszkaniu - teraz nie powinny płacić podatku od działek wykorzystywanych przez nich do osiągnięcia celów ustawowych zgodnie z kodeksem mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej .
Eksperci uważają, że jest bardziej opłacalny, aby zarządzać wieloma budynkami mieszkalnymi. Prawo nie przeszkadza - jeden HOA można stworzyć od najemców dwóch lub więcej domów. Ponadto HOA ma prawo do wyboru dowolnego formularza zarządzania domem: niezależnie, poprzez bezpośrednie umowy z organizacjami dostarczającymi zasoby lub umowę z zaproszoną firmą operacyjną partnerską. Pełny przeniesienie profesjonalnej organizacji zarządzającej wszystkich uprawnień w kolejności wspólnej nieruchomości jest możliwe.
Ominus. Jednak nie wszystko jest tak bezchmurne - jest HOA i jego wady:
Często inicjatywy właścicieli nie znajdują wsparcia władz lokalnych. Hospitalizacja, mechanizm interakcji między partnerstwami i władzami, tak niezbędnych do rozwiązania zestawu kwestii związanych z obudową, nie jest wystarczająco zapisany w prawie. Typowy przykład: Jeśli ktoś z najemców w domu, w którym jest HOA, nie chce płacić składek i dokonywać obowiązkowych płatności za media, aby odzyskać długy tylko przez sąd. Dopóki sąd zdecyduje, że dużo czasu może przejść, a media będą płacić przestrzegając prawa członków HOA w tym okresie;
Zgrodnice naprawdę nie chcą dołączyć do Hoa. Zgodnie z prawem władze miasta są zobowiązane do zwrotu różnicy między płatnościami beneficjentami (a one są mniej niż zwykle, ponieważ ta kategoria obywateli wykorzystują dotacje do zapłaty za media) i pozostałych właścicieli mieszkalnictwa, ale w praktyce taka rekompensata występuje bardzo rzadko;
Opłata za eksploatację w HOA jest wyższa niż w zwykłym domu. Jednak konieczne jest zrozumienie, że kwota obowiązkowych płatności za media jest absolutnie taka sama dla członków HOA, jak i mieszkańców tych domów, w których partnerstwa nie są tworzone. Decyzja Avtid w sprawie dodatkowych kosztów (na przykład na wyposażeniu zautomatyzowanego garażu, podszewka wejścia do marmurowych płytek, dekoracji holu, wypłata usług projektantów krajobrazowych) bierze Walne Zgromadzenie mieszkańców lub Rady HOA . Obliczanie i rozwój dla lokali mieszkalnych i narzędzi można prowadzić przez główny księgowy, księgowy lub przewodniczący partnerstwa. Ponadto konieczne jest uwzględnienie przypadków braku świadczenia usług lub świadczenia usług świadczonymi organizacjami obsługującymi (na przykład po letniej pracy profilaktycznej, nie obejmował na czas gorącej wody);
Sukces i skuteczność działalności HOA w dużej mierze zależą od przewodniczącego i rządu. Dlatego wybór menedżerów należy spotkać z umysłem. Ale nawet nie może być gwarancją, że szanowany sąsiad z piątego piętra nie chce przypisać części pieniędzy publicznych, a sąsiada bojowa z drugiego wejścia stanie się dobrym menedżerem.
Wreszcie przewodniczący HOA często narzekają na nieistotność najemców i braku zrozumienia. Oczywiście członkostwo w HOA przyjmuje dodatkowe koszty, ale płacą się stokrotnie. Na przykład, co matka nie chciała puścić swojego dziecka na spacer w zamkniętym i bezpiecznym dziedzińcu? Taki problem może jednak rozwiązywać dokładnie HOA, będzie to wymagać pewnego wysiłku i kosztów gotówkowych.
Partnerstwo właścicieli obudowy pozwala najemcom zarabiać pieniądze na ogólnym warsztacie. W tym celu Walne Zgromadzenie Członków HOA podejmuje decyzję o przekazaniu tymczasowego wykorzystania niektórych obiektów tej nieruchomości (piwnica, w której sklep jest zadowolony, lub niesłyszącą ścianę domu, na której umieszczony jest osłona reklamowa). Możesz także rozszerzyć obszar budynku - na przykład, aby ssać strych i przekazać go. Dodatkowy dochód, który otrzyma HOA, powinien wrócić do domu
Prawa i zobowiązania
Aby wyobrazić sobie, jak działa partnerstwo i jak może pomóc zwykłym mieszkańcom, konieczne jest zbadanie swoich praw i obowiązków. Zacznijmy od mediów. HOA stwierdza umowy z organizacjami zasobami lub niezależnie wytwarza zasoby niezbędne do zapewnienia konsumentom usług wysokiej jakości w wymaganych wolumenach. Bardzo ważne jest, aby wymogi prawa nie zostały złamane, a życie, zdrowie i mienia mieszkańców nie spowodowało szkody. Partnerstwo może obsługiwać krajowe systemy inżynieryjne wykorzystywane do zapewnienia narzędzi konsumentom niezależnie lub z zaangażowaniem innych osób.
Opłaty obliczeniowe i opłaty za media na temat zarządzania HOA są przypisane następujące obowiązki:
W określonym sposobie zmniejszają kwotę tych płatności (na przykład, jeśli występowały przerwy z zasilaniem energii elektrycznej);
Na wniosek konsumenta sprawdź kwotę opłat za usługi i nie później niż 3 dni robocze na wydanie dokumentów potwierdzających poprawność naliczania płatności, biorąc pod uwagę jakość świadczonych usług, a także ustanowionych przez prawa i Umowy, kary, kary.
Bardzo ważne jest zapewnienie reklamy i przejrzystości działalności Zarządu HOA. Aby to zrobić, w obecności liczników zbiorowych (General), Journal of Rachunkowości jest zapisami ich świadectwa, co pozwala na wniosek konsumenta o 1 dzień pracy, aby zapewnić mu wyciąg z tego magazynu. W przypadku pracy w pracy krajowych systemów inżynieryjnych lub komunikacji inżynieryjnych i urządzeń znajdujących się poza domem, Zarząd jest zobowiązany nie tylko poinformować właścicieli mieszkaniowych w ciągu dnia, ale także dać prawdopodobną prognozę: świadczenie usług publicznych zostanie zawieszony lub ograniczony. Ponadto partnerstwo na wniosek każdego właściciela musi dostarczyć mu następujące informacje: nazwy, adresy i numery telefonów usług wysyłkowych i nadzwyczajnych, wielkości taryf dla mediów i uprawnień do taryf, zamówienie i formę płatności Usługi, parametry ich jakości, terminy do wyeliminowania wypadków i innych naruszeń procedury dostarczania narzędzi.
Kolejna nieprzyjemna odpowiedzialność leży na przywództwo partnerstwa - poinformować konsumentów o planowanych przerw w świadczeniu mediów, a nie później niż 10 dni roboczych przed rozpoczęciem tego zawiesiny.
W celu zagwarantowania realizacji przez organy zarządzające HOA ich obowiązków, świadczone są środki odpowiedzialne. Podstawy stosowania takich środków są naruszeniem jakości i procedury dostarczania narzędzi; Szkoda spowodowana życiem, własnością zdrowotną i konsumentową, a także osoby mieszkające z nim, z powodu braku świadczenia tych usług lub ich niewłaściwej jakości. Brak poczucia winy głów HOA lub organizacji zarządzania w tym przypadku nie jest brane pod uwagę. Jednak są zwolnione z odpowiedzialności za pogorszenie jakości narzędzi, jeśli udowodnią, że spowodowało to okoliczności siły wyższej. Naruszenie zobowiązań ze strony kontrahentów (organizacje serwujące) lub błędne działania zarządu (w tym brak niezbędnych funduszy) nie należą do takich okoliczności. Lista przypadków, w których członkowie Rady HOA są odpowiedzialni, zapisali się w Kardzie.
Ale to wszystko dotyczy obowiązków. Prawa AVT TSZ w większości odnoszą się do organizacji relacji z konsumentami narzędzi. Partnerstwo jest uprawnione do żądania zapłaty za usługi spożywane (a odpowiednio wypłaty konkursu, grzywny, kary w obecności długu). Zarząd Partnerstwa może również wymagać, aby pracownicy lub przedstawiciele HOA, personelu służby nadzwyczajnej do sprawdzenia stanu technicznego i sanitarnego sprzętu do wewnątrz, a spełnienie niezbędnych prac naprawczych zostało przyjętych do pomieszczeń mieszkalnych. Czas wizyt powinien być skoordynowany z konsumentem (chociaż ta zasada nie ma zastosowania do tych, gdy konieczne jest wyeliminowanie wypadku). Jeśli odmówisz pozwolenia przedstawicieli TCG i Twojej winy zostaną uszkodzone (na przykład, wypełniasz sąsiedzi ze względu na nieprawidłowe działanie systemu dostaw wody), wówczas partnerstwo ma prawo nalegać na pełne szkody.
Wreszcie zarząd HOA jest obdarzony autorytetem do zawieszenia lub ograniczenia dostawy gorącej wody, energii elektrycznej i gazu. Jednak ta procedura jest dość długa: ograniczenie świadczenia mediów lub zawieszenia ich podaży może zostać wysłany tylko przez sąd. Właściciel pokoju musi być wstępnie wysłać pisemne ostrzeżenie o akceptowaniu środków (najlepiej wysłać go pocztą z powiadomieniem o odbiorniku lub przesyłanie z dłoni do odbioru). Ale należy wziąć pod uwagę okresy przewidziane do wyeliminowania długu deferatera. Biorąc pod uwagę - Wyłącz ogrzewanie, ścieki i zasilanie zimnej wody jest zabronione.
Problemy
Cóż, teraz spróbuj spojrzeć na problemy HOA od wewnątrz. Przewodniczącym partnerstw są uznawani, że martwi się wiele trudności. Można je podzielić na kilka kategorii.
Pierwszy (i najważniejszy) - brak płatności. Na przykład deweloper i Kupujący, częściowo już zapłacone za mieszkanie, są pokazane, ponieważ jest rozwiązany na różne sposoby. Dług przed Hoa rośnie, kupujący mieszka w mieszkaniu, naprawiając go, ale do eksploatacji nie płaci, odnosi się do faktu, że obudowa nie należy do niego. Tak, a inwestor nie jest gotowy zapłacić płatności w całości, chociaż twierdzi, że mieszkanie pozostaje jego własnością. Prawnie ta sytuacja nie jest ustalona, a zatem w każdym konkretnym przypadku jest dozwolona indywidualnie, najczęściej w sądownictwie.
Drugim problemem jest relacja z deweloperem: Nie każdy z nich jest gotowy do wyeliminowania niedociągnięć w każdym nowym budynku. Jeśli sprawisz, że deweloperowi nie powiedzie się, najemcy wyeliminują wady i awarie na własny koszt.
Czasami deweloper wprowadza przyszłych właścicieli mylących w stosunku do wielkości obszaru lokalnego. Kiedy najemcy nabywają apartamenty, pokazują prospekty, a na frazę: "Terytorium określa", zawarte w umowie, nikt nie zwraca uwagi. Zakwaterowanie Ivot kupiono, dziedziniec jest wyposażony, sklepy i piaskownicy są zainstalowane - a na podwórku zaczęły już kopać nowego pit! .. lub ludzie dali pieniądze na mieszkanie z tak zwanym planowaniem, a potem mieli Zapłać za przebudowę, co nie było, ponieważ gdy weszli, w nowej obudowie były tylko ściany zewnętrzne. (Faktem jest, że w naszym ustawodawstwie mieszkaniowym nie przewiduje terminu "swobodne planowanie mieszkania", więc wszyscy kupujący takie mieszkania będą musieli mieć trudną procedurę zmniejszenia przebudowy.
Trzecim problemem jest brak informacji o działaniach HOA. Wielu mieszkańców nie prowadzą do ogólnych spotkań, ale wszystkie pytania dotyczące domu w domu są dokładnie rozwiązane. Dlatego często kurorty HOA do pomocy "rozmów" - tych członków zarządu mogą ominąć wszystkie apartamenty w domu i omówić pilne przypadki z właścicielami.
Istays ostrego problemu - mieszkańcy obojętności. Wiele osób jest gotów dać pieniądze, ale nie chce uczestniczyć w poprawie lub przynajmniej omówić możliwe opcje poprawy życia domu.
Podsumowując, możesz powiedzieć: Hoa jest świadomą potrzebą. Musisz zarządzać swoim domem z umysłem. Bestijczyk niż właściciel, nikt tego nie zrobi.
HOA nie jest uprawniony do zmiany taryf użytkowej: są ustalane przez rząd Federacji Rosyjskiej. Opłata wielkości AVTOT za utrzymanie i naprawa domu (co wcześniej nazywane jest konserwacją budynku) określa się na Walnym Zgromadzeniu Członków HOA. Te same partnerstwo uzyskuje się z dotacji budżetowych miasta do utrzymania i naprawy zapasów mieszkaniowych w budynkach mieszkalnych - ten rodzaj dodatku pozwala na utrzymanie domu w odpowiednim stanie
Sekwencja etapów tworzenia właścicieli mieszkalnictwa
1. Edukacja grupy inicjatywy od właścicieli lub przyszłych właścicieli mieszkalnictwa
2. Prace przygotowawcze (dopłata mieszkańców, wyjaśnienie zalet stowarzyszenia)
3. Walne Zgromadzenie Mieszkańców, które decydują o tworzeniu HOA, wybierz Zarząd i jej przewodniczącego, a także sposób zarządzania nieruchomościami (przez właścicieli właścicieli spółki zarządzającej lub z HOA), zatwierdzają Karta Hoa
4. Rejestracja HOA jako podmiotu prawnego. Wymaga to oświadczenia o rejestracji państwa, protokół Zgromadzenia Ogólnego z decyzją w sprawie tworzenia partnerstwa właściciela domowego (pierwotnej lub notarialnej kopii), dwie kopie Karty HOA, zatwierdzone przez Walne Zgromadzenie Właścicieli domów (zszytych i ponumerowane), a także pokwitowanie w celu wypłaty obowiązku państwowego na rejestrację partnerstwa (2 tysiące rubli)
5. Otwieranie konta rozliczeniowego partnerstwa w banku
6. Przeniesienie domu w zarządzaniu specjalnie stworzoną prowizją, która zawiera przedstawicieli administracji miasta i członków Zarządu HOA (akt przyjęcia i transmisji - typowa forma międzypartopowa N OS-1A z zastosowaniem dokumentacji technicznej na budynek)