Opowiadamy o tym, co fundusz kompensacyjny, konto ESCRO, co robić, jeśli deweloper zbankrutował i o nowych zasadach ochrony oszukanych akcjonariuszy w 2019 r.
Średnio, 2 do 6% akcjonariuszy co roku nie otrzymuje swoich obiektów na czas i stwarza znaczący problem na rynku nieruchomości. Ochrona praw akcjonariuszy przewidzianych w 2005 r. Zgodnie z prawem nr 214-Fz była niewystarczająca, więc nadal ją poprawiła. Nowe zasady mają na celu ochronę praw oszukanych akcjonariuszy. Okres przejściowy został uruchomiony do lipca 2019 r.
Wszystko o innowacjach w prawie
Przedmioty i koncepcjeKtórzy są takimi oszukani akcjonariuszami
Problemy konstrukcji kapitałowej
Wymagania dla dewelopera
Wymagania dla DDU.
Odpowiedzialność za zmieniające się terminów
Funduszu odszkodowań
Deweloper bankructwa.
Konto Escrow.
Gwarancja
Perspektywy innowacji
O obiektach i koncepcjach
Istnieją dwa główne cechy. Pierwszy jest deweloper - podmiot prawny, który ma prawo dzierżawy gruntów i przyciągania uczestników gotówkowych w budowie kapitałowej do tworzenia budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości w oparciu o uzyskane zezwolenie.
Drugi jest uczestnikiem wspólnej konstrukcji - obywatela lub podmiotu prawnego. Razem mogą budować nie tylko budynki mieszkalne, ale także garaże, obiekty zdrowotne, catering, działalność gospodarcza, handel, kultura i inne obiekty nieruchomości, z wyjątkiem obiektów przemysłowych. Jest to zapisane w art. 2 ustawy.
Istnieje również wyraźna definicja obiektu konstrukcji kapitałowej, czyli fakt, że w przyszłości powinno być twoim mieszkaniem, garażem lub miejscem w podziemnym parkingu w pobliżu domu. Te mieszkaniowe lub niemieszkalne lokale do przeniesienia do akcjonariusza po otrzymaniu zezwolenia na komisję budynku mieszkalnego i (lub) innego obiektu nieruchomości i części tego domu lub przedmiotem nieruchomości, w tym, w tym gotówkę uczestnika .
Którzy są takimi oszukani akcjonariuszami
Aby kupujący problematycznej nieruchomości w budowie, potrzebne są następujące warunki:- Umowa akcjonariusza została zawarta;
- Partia wykonawcza nie spełnia zobowiązań wynikających z umowy uczestnictwa kapitałowego dłużej niż 9 miesięcy. i nie zwiększył inwestycji w budowę domu więcej niż dwóch okresów sprawozdawczych z rzędu;
- Deweloper nie ma następcy do zbudowania obiektu;
- Obowiązki spółki budowlanej przed akcjonariuszami nie są zabezpieczone gwarancją banku lub ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.
Uwaga: W niektórych przypadkach nawet dostępność umowy uczestnictwa kapitałowego w budownictwie nie może chronić akcjonariusza kupującego. Prawo federalne nr 214-FZ "w sprawie udziału w kapitale budowlanej budynków mieszkalnych i innych obiektów nieruchomości" (ustawa nr 214-FZ) nie chroni akcjonariuszy, czy:
- W budynku, te same pomieszczenia zostały sprzedane kilka razy;
- Dom jest zbudowany na działce, która nie jest wydawana lub wynajem;
- Dom jest zbudowany na działce, w której nie jest dozwolone;
- Dom jest zbudowany z naruszeniem planu planowania miasta, wymagań projektowych.
Nadużycie akcjonariuszy z przywilejami (na przykład, możliwość jednostronnego odmowy umowy lub uzyskiwania kar za naruszenie przekazywania obiektu) może prowadzić do Trybunału, odmówi im ochrony praw, jeśli złośliwy charakter ustalane są działania.
Problemy konstrukcji kapitałowej
W istocie pułapki stają się jasne dla wszystkich, którzy uważnie studiują ten schemat inwestycji w nieruchomości.
Plusy schematu są oczywiste: Kupujący otrzymuje nieruchomości o 30-40% tańsze niż średnia cena rynkowa; Deweloper otrzymuje środki na budowę obiektów nieruchomości i wdrażania kanału gotowego produktu.
Niestety, taka inwestycja jest zawsze związana ze znacznym ryzykiem. Małe odroczenia są dość powszechne, nie zawsze harmonogram jest dokładnie popełniany. Jednak zdarza się, że deweloper specjalnie odkłada zakończenie konstrukcji lub ciągnie moment wejścia do obudowy.
Przyjęte w 2005 r. Prawo nr 214-FZ wprowadziło zakaz deweloperów do preselelicznych mieszkań przed otrzymaniem zezwoleń; Zamówiłem twórców do rejestracji w umowie wszystkie warunki i kary za nie spełnienie, a także zarejestrować każdą umowę uczestnictwa kapitałowego (DDU) w celu wykluczenia sprzedaży podwójnej.
Jednak to nie wystarczyło, a zmiany zaczęły wprowadzać zmiany.
Po pierwsze, konstrukcja mieszkaniowa powinna być oddzielona od innych działań z nałożeniem ograniczeń deweloperów do wykonywania operacji, które nie są związane z realizacją projektu.
Po drugie, należy przestrzegać zasady "Jednej firmy zezwolenia na budowę" należy przestrzegać. Jednocześnie budowa ze wspólnym uczestnictwem w kilku zezwoleniach jest obecnie zakazana. Jednocześnie duże deweloperzy nie będą mogli delegować swoich funkcji struktur dzieci, aby podjąć realizację kilku projektów naraz, ponieważ doświadczenie powinno wynosić co najmniej 3 lata (przynajmniej jako generalny wykonawca lub klient).
Po trzecie, działalność dewelopera musi towarzyszyć wyznaczona instytucja kredytowa bankowego. Konta firmy, Klient Techniczny i Generalny Wykonawca muszą zostać otwarte w tym samym banku.
Po czwarte, wymagania dotyczące reputacji biznesowej organów zarządzających deweloperami i jego uczestników są dokręcone. Wśród założycieli deweloperów nie może być twarze z niezauważonymi lub wybitnymi przekonaniami, a także tych, których działalność spowodowała upadłość podmiotu prawnego.
Firma musi uzyskać wniosek egzaminacyjny nawet dla budynków o niskiej zawartości, a nie długi (z wyjątkiem kredytów docelowych na budowę). W upoważnionej instytucji kredytowej banku fundusze powinny być zdeponowane w wysokości co najmniej 10% kosztów budowy (osobliwy spadochron, który powinien być chroniony i deweloper i akcjonariusze w przypadku czasu zaostrzenia lub upadłości).
Piąta, prawo ustanawia limit wydatków deweloperskich do Fundacji za wynagrodzenie, Zapłata usług Banku, Usługi Spółki Zarządzającej, Reklama, Usługi komunalne, Usługi komunikacyjne, Wynajem. Ten limit wynosi 10% kosztów konstrukcji projektowych.
Jak wybrać niezawodną firmę
Jeśli zamierzasz kupić mieszkanie w domu w budowie:- Dowiedz się Dostępne informacje o programistom, sprawdź jego reputację.
- Najprostszym sposobem potwierdzenia faktu, że przeczytasz w Internecie, - aby przejść do dowolnego budynków i upewnić się, że praca jest wykonywana.
- Przed podpisaniem umowy uczestnictwa kapitałowego w budownictwie przeczytaj uważnie, nie spiesz się.
- Jeśli masz najmniejsze wątpliwości, odnoszą się do prawników, aby pomóc Ci zrozumieć wszystkie legalne zawiłości.
Nowe wymagania dla programisty
Do dnia, umowa z pierwszym uczestnikiem budowy udziału dewelopera nie później niż 14 dni jest zobowiązana do publikowania w mediach lub w Internecie deklarację projektu, w której wskazano informacje o firmie i informacji o projektach.
Deweloper ma obowiązek zapewnić dystrybucję na swoim wniosku:
- Pozwolenie na budowę;
- Uzasadnianie techniczne i gospodarcze projektu;
- Zawarcie badania państwa dokumentacji projektu;
- Dokumentacja projektu, która zawiera wszystkie wprowadzone zmiany;
- Dokumenty potwierdzające zasady dewelopera na działkę gruntowej.
Powinien również inwestować w projekt fundusze własne w wysokości co najmniej jednej trzeciej całkowitego budżetu projektu; Pieniądze przyciągane od akcjonariuszy powinny być ściśle na wdrożenie konkretnego projektu i nigdzie indziej.
Wymogi dotyczące uczestnictwa
Zgodnie z DTU, jedna strona (Lolshler) zobowiązuje się do zapłaty stałego stawki w dokumencie i przyjmuje gotowy obiekt, a druga strona zobowiązuje się do budowy i przedstawienia tego obiektu do umowy przewidzianej umowy.Umowa musi przestrzegać:
- Określenie konkretnego przedmiotu wspólnej konstrukcji, która ma być przekazywana zgodnie z dokumentacją projektową przez dewelopera;
- Określenie terminu przeniesienia przedmiotu budowy kapitałowej dla akcjonariusza;
- informacje o cenie umowy, terminu i porządku płatności;
- Informacje o okresie gwarancyjnym działające w odniesieniu do obiektu w budowie.
W przypadku braku co najmniej jednego z warunków wymienionych, umowa jest uważana za nieważną. Każdy DDU powinien być zarejestrowany w regionie regionalnym Rosreerestra, aby uniknąć podwójnej sprzedaży.
Akcjonariusz ma prawo zakończyć umowę jednostronnie, jeśli na przykład:
- Były problemy z warunkami;
- Wymagania dotyczące jakości obiektu nieruchomości są znacznie naruszone;
- Planowanie apartamentów przewidzianych przez wstępne zmiany projektu.
W przypadku zakończenia umowy deweloper jest zobowiązany do zwrotu nie tylko pieniędzy dla akcjonariuszy, ale także odsetek stosowania pożyczonych środków w wysokości 1/150 wskaźnika refinansowania Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej, Co działa w dniu spełnienia obowiązku zwrotu środków płatnych przez akcjonariuszy. Jednocześnie Spółka może rozwiązać umowę tylko przez Trybunał po 3 miesiącach.
Odpowiedzialność za zmieniające się terminów
Deweloper jest zobowiązany do przeniesienia przedmiotu uczestników konstrukcji kapitałowej nie później niż termin określony przez Traktat. Okres transferu jest ustawiony dla wszystkich uczestników, to jest jeden.Jeśli proces jest opóźniony, deweloper jest zobowiązany do zapłaty kary (karny) do kupujących w wysokości 1/75 stopy refinansowania Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej, działając w dniu spełnienia obowiązku, w sprawie ceny umowy na każdy dzień opóźnienia.
W przypadku, gdy nie można zbudować domu w umowie odnotowaną w umowie, firma jest zobowiązana przez 2 miesiące. Na piśmie, aby powiadomić akcjonariuszy i sugerować wprowadzenie zmian w umowie.
Ponadto DDD ustanawia pewne warunki do przeniesienia nieruchomości do inwestorów nieruchomości po otrzymaniu pozwolenia na Komisję Domu.
Według ustawy nr 214-FZ deweloper jest zobowiązany do przeniesienia wszystkich mieszkań do klientów przez 2 miesiące. Po przyjęciu Komisji Państwowej.
Fundusz kompensacyjny do ochrony oszukanych akcjonariuszy
Aby zapewnić ubezpieczenie deweloperów odpowiedzialności cywilnej umów uczestnictwa, jest obecnie funduszem kompensacyjnym.
Wszystkie firmy sprzedające apartamenty na etapie budowy powinny zgodnie z prawem, powinny zostać przeniesione do Funduszu Odszkodowań w celu zapewnienia zobowiązań wynikających z umowy 1,2% ceny każdego DDU. Prawo przewiduje roczną ocenę zobowiązań w celu dostosowania wielkości oceny oceny, ale nie częściej 1 raz rocznie.
Środki funduszu kompensacyjnego zostaną skierowane do zakończenia problematycznych obiektów nieruchomości. Głosi CEO Fundusz Compensacyjny Agencji na kredyty hipoteczne (AHML). Bardzo ważne jest, aby zadanie Fundacji nie obejmuje zbierania określonej kwoty, konieczne jest tylko zapewnienie, aby zapewnia zasięg finansowy istniejących ryzyk.
Maksymalna kwota możliwych odszkodowań pieniężnych jest określana na podstawie całkowitej powierzchni obiektów w budowie i cena jednego metra kwadratowego mieszkania w tej nieruchomości. Jednocześnie całkowita powierzchnia obiektu konstrukcji kapitałowej nie może przekraczać 120 m², a cena 1 m² nie może być wyższa niż średnia wartość dla podobnych mieszkań na rynku pierwotnym w tym samym regionie.
Fundusz kompensacyjny pomoże chronić prawa nowych akcjonariuszy; Aby pomóc tym wspólnikom, którzy już napotkali trudności, władze regionalne wyciągnęły wykresy zakończenia problemowych obiektów, wskazujących na czas i mechanizmy roztworu.
Jeśli deweloper jest upadek
Całkowity czas trwania procedury upadłościowej jest zmniejszone przez zniesienie procedur odzyskiwania finansowego i optymalizacji działań prowadzonych przez kierownika arbitrażowego i Trybunału Upadłości. Pierwsza procedura wprowadza się do procedury produkcji konkurencyjnej, podczas gdy profesjonalny przywódca musi prowadzić upadłą firmę, która ma już doświadczenie w sektorze budowlanym. Nowy Menedżer bankructwa kieruje listami do akcjonariuszy, w których zostaną opisane dalszą procedurę i algorytm działań.
Prawo "na upadłości" ustanawia, że wymogi wszystkich akcjonariuszy przedstawiono kierownikowi konkurencji, a nie do sądu arbitrażowego nie później niż 2 miesiące. Od daty otrzymania powiadomienia Kierownika konkurencyjnego. Kierownik uważa wymagania i obejmuje je w rejestrze.
Jeżeli, w trakcie postępowania upadłościowego, wystarczający powód okazał się uwierzyć, że możliwa jest wypłacalność dewelopera dłużnika, możliwe jest przejście do zarządzania zewnętrznego.
Kierownik konkurencyjny jest zobowiązany do przeprowadzenia niezbędnych działań do wyszukiwania i przyciągnięcia kolejnego wykonawcy. Istnieje inna opcja - spotkanie akcjonariuszy ma prawo do podjęcia decyzji o sposobie wykonania zobowiązań poprzez otrzymywanie odszkodowania od Funduszu Odszkodowań. Ponadto pozostaje możliwością spłacenia wymagań poprzez przeniesienie do postanowień obiektu niedokończonej konstrukcji lub przeniesienia pomieszczeń mieszkalnych (jeśli obiekt jest już zbudowany). Decyzja jest dokonywana oddzielnie dla każdego domu w budowie, Walne Zgromadzenie przyszłych najemców, konieczne jest uzyskanie zatwierdzenia ¾ akcjonariuszy.
Uwaga: W bankructwie dewelopera najbardziej wrażliwą kategorią właścicieli nieruchomości są właścicielami pomieszczeń niemieszkalnych, w tym mieszkań.
Działka i dom w budowie są zobowiązani z uczestnikami budownictwa kapitałowego, dopóki deweloper spełnia swoje obowiązki; Jednocześnie własność nieruchomości przechodzi do akcjonariusza w momencie rejestracji umowy uczestnictwa kapitałowego.
Co to jest konto Escrow
Eskrow - specjalność depozytu warunkowego, w którym gromadzą się stopnie gotówkowe, dopóki budowa domu zostanie zakończona. Konta Escrow w Rosji pojawiły się w 2014 r., Ale użył tego schematu tylko w 2018 roku.
Odsetki od środków umieszczanych na kontach Escrow nie są naliczane, a bank, w którym takie konta są otwarte, nie otrzymuje wynagrodzeń. W rzeczywistości konto depozytowe jest depozytem bezstronnym, pieniądze, na których jest zamrożone przez okres nieprzekraczający daty uruchomienia obiektu do działania w Deklaracji Design Plus 6 miesięcy. Korzystając z kont Escrow, akcjonariusze nie akceptują ryzyka finansowego związanego z konkretnym deweloperem i podejmują ryzyko tylko do upoważnionego banku, który musi zwrócić je do nich w sprawach przewidzianych przez prawo. W przypadku, gdy bank został uznany za bankrut, deweloper ponownie uruchomił umowę z nowym agentem bankowym, ubezpieczone pieniądze zostaną przeniesione na nowe konto.
Firma otrzymuje środki z rachunków Exoruum po wprowadzeniu obiektu na działanie i zarejestrować prawo własności co najmniej jednego mieszkania.
Środki z kont Escrow można przetłumaczyć, aby zapłacić za obowiązki Spółki w sprawie umowy pożyczki, albo są wymienione bezpośrednio do dewelopera (do obliczenia z pożyczkodawcą w przypadku, gdy budowa została przeprowadzona na pożyczonych funduszach.
Okres gwarancji - 5 lat
Detergent ma prawo wymagać bezpłatnej eliminacji wykrytych wad lub zmniejszenia ceny mieszkania do odpowiedniej kwoty. Ponadto akcjonariusz może wymagać odszkodowania za wydatki na wyeliminowanie niedociągnięć.Perspektywy innowacji
Od 1 lipca 2019 r. Zmiany w prawie federalnym nr 214-fz zaczęły działać w całości. Wspólna konstrukcja powinna zostać zastąpiona przez projekt, należy utworzyć rejestr (pomoże to sprawdzić wiarygodność dewelopera).
Również od 1 lipca 2019 r. Zmienił się procedurę sprzedaży apartamentów w nowych budynkach. Zgodnie z prawem Spółka otrzyma teraz pieniądze nie od akcjonariusza do kontynuowania budowy, ale od akredytowanych banków i przechowywać je na rachunkach depozytowych.
Ale nie wszyscy deweloperzy będą pracować w tym schemacie. Zgodnie z rozdzielczością deweloperzy mogą sprzedawać apartamenty dla starych warunków, jeśli w domu są gotowe co najmniej 30%, a liczba zawartych umów - nie mniej niż 10%. Żydzi specjalizujący się w nieruchomości, zauważyli, że deweloperzy szukają Schematy obejściowe, we wdrażaniu, których kupujący nieruchomość nie wejdą do DDD.
Tylko umowa uczestnictwa kapitałowego może zagwarantować ochronę praw akcjonariusza, więc kupujący nie może wyrazić zgody na wniosek dewelopera, aby emitował rachunek lub umowę o przyjęciu prawa lub umowy o współfinansowanie.
Eksperci nieruchomości uważają, że zmiany w ustawie nr 214-FZ zmusi małe i średnie przedsiębiorstwa z rynku, ponieważ celem innowacji jest renomowany branży budowlanej. Z drugiej strony sytuacja ta może powodować znaczne zmiany na rynku kredytu hipotecznego, zmuszając banki do oferowania bardziej opłacalnych rozwiązań kredytowych dla tych, którzy chcą kupić mieszkania.
