Zalecenia dotyczące nabycia mieszkania na wtórnym rynku mieszkaniowym.
Więc pomyślałeś, że kupiłeś nowy apartament. Rozwiązaniem jest ostateczne i nieodwołalne, a między innymi nie jest czysto emocjonalne, ale wspierane przez Twoje możliwości finansowe. Ale gdzie się rozpocząć, to problem. Przede wszystkim konieczne jest zdecydowanie, która kategoria kupujących czujesz się "za darmo" lub "alternatyw". Te słowa, często używanych nieruchomościach, wymagają pewnego wyjaśnienia. "Darmowy" kupujący jest szczęśliwym, który ma wolną kwotę pieniędzy niezbędną do nabycia nieruchomości. Wkrótce zauważalnie więcej możliwości niż "alternatywna", która, aby kupić nowe mieszkanie, musi sprzedać istniejący. Tak więc, zgodnie z "wolnymi" statystykami, kupujący podejmują na dzisiejszym rynku mieszkaniowym tylko przez jedną trzecią całkowitej liczby uczestników. Pozostałe dwie trzecie są zaangażowane w całe złożone systemy zakupu i sprzedaży. Czasami "alternatywy" są wbudowane w dość długie łańcuchy, gdzie utrata jednego "łącza" czasami zamienia się w prawdziwą tragedię dla reszty. OT, jak kompetentnie skorzystać ze wszystkich możliwych pułapek, podnoszenia sprzedawców i nabywców prywatnych apartamentów, naszej dzisiejszej rozmowy.
Krok pierwszy:
Więc czego ty chcesz?Aby rozpocząć, odpowiedz na pytanie, które potrzebujesz nowego budynku w nowym budynku lub w złomowanym domu? W zależności od podjętych decyzji stajesz się członkiem lub pierwotnym lub wtórnym rynkiem mieszkaniowym. Oczywiście istnieją zalety i wady. Powiedzmy, że jeśli jesteś "alternatywnym" kupującym, kupując mieszkanie w nowym budynku najprawdopodobniej będzie skomplikowane przez wiele czynników. Powiemy nam w naszych kolejnych publikacjach, a dziś porozmawiamy o rynku wtórnym.
Przed dokonaniem jakichkolwiek działań odnoszą swoje pragnienia o możliwościach finansowych. Możesz zaoszczędzić nie tylko poprzez zmniejszenie całkowitej powierzchni mieszkania, ale także kosztem dzielnicy lub kategorii domu.
Dzielnica. Wybierając dzielnicę, z wyjątkiem określenia czynników (takich, na przykład, jako bliskość rodziców lub dzieci, do pracy, prostotę wyjazdu do domku it.p.), ma sens do uwzględnienia ekologii. Problemy środowiskowe, głównie związane z czystością powietrza, istnieją w dowolnym dużym mieście. Głównymi oświadczeniami środowiskowymi są przedsiębiorstwa przemysłowe i pojazdy. Centrum Metropolii jest na udział w samochodach, jest około 80% wszystkich szkodliwych emisji do atmosfery. Najsilniejsze zanieczyszczenie środowiska obserwuje się w odległości 50-250 m od dużych autostrad. Na przykład, w środku Moskwy, normy sanitarne dla dwutlenku azotu są przekroczone przez 2-3 razy.
Ceny na obudowę wtórnej są zwykle bezpośrednio zgodne z kartą ekologiczną każdego miasta. Wyjątkiem jest Moskwa Region Pierścień Garden prowadzi pod względem cen, pomimo złego powietrza.
Dom. Decydując się z obszarem, przejdź do wyboru domu i mieszkania. Przede wszystkim typ i wiek budynku wpływają na cenę mieszkania. Na przykład 50m2 w ceglanym domu zbudowanym pod koniec lat 50. - na początku lat 60. może kosztować 15-20% droższe niż ten sam obszar, ale w domu panelu. Pięciopiętrowe budynki są naturalnie tańsze. Największy popyt tradycyjnie korzystają z apartamentów jedno- i dwupokojowych jako wysoce płyn.
Ceny tego samego planowania i rachunku mieszkań nawet w jednym obszarze mogą się różnić. Jest to związane nie tylko z lokalizacją domu i stanu mieszkania, ale także z niektórymi ukrytymi wadami komplikując jego sprzedaż. Więc bądź uważny, jeśli spełniasz zakwaterowanie, której cena jest niższa niż średnia.
Krok drugi:
Jak wybrać nieruchomości?
Mieszkanie może mieć jednego lub kilku właścicieli, może być zarejestrowany (zarejestrowany) jako dorośli (dorośli) i dzieci. Nie możemy zapominać o najemców w ramach pilnej służby w armii, samotnych emerytach, osób niepełnosprawnych I i II Grupie. Ponadto mieszkanie można podać, położyć się, być aresztowaniem. Nadal istnieje wiele okoliczności, które są w stanie prowadzić do bardzo istotnych problemów podczas dokonywania transakcji lub później. Wszystkie nie przewidują i nie lista nie. I tym bardziej niezależnie we wszystkim, czego nie możesz rozproszyć. Więc nawet jeśli kupisz zakwaterowanie od przyjaciela, który zaufał całkowicie, ma sens do postępu i sprawdzić mieszkanie dla czystości prawnej.
Ale weryfikacja czystości prawnej nie jest wszystkim. Masa czasu i nerwów trwa w poszukiwaniu zakwaterowania, aby zebrać niezbędne dokumenty. I najtrudniejszy i ekscytujący moment jest transfer pieniężnych. Biorąc pod uwagę wymienione okoliczności, większość kupujących woli szukać pomocy specjalistów nieruchomości. Firma nieruchomości musi przejmować wybór opcji i papierkowej roboty. Ponadto jest on odpowiedzialny za jakość transakcji, nie tylko reputacji, ale także według własności, jeśli odpowiedni element jest zawarty w umowie.
Usługi Spółki, oczywiście są pieniądze i wystarczająco duże, ale jesteś uwolniony od poważnych kłopotów. W końcu mieszkanie musi być idealnie sprawdzane, ponieważ budowa domu. To prawda, że jest to bardzo możliwe, aby prześledzić ruch użytkowników i właścicieli przez maksymalnie 20 lat. Wynika to z faktu, że informacje o wcześniejszym okresie jest dostarczane przez Departament Obudowa Miejskiego tylko na wniosek Ministerstwa Wewnętrznego Sprawy.
Po wejściu do firmy nieruchomości, przeczytaj swoje ustawowe dokumenty i licencje na realizację tego rodzaju działalności. I poproś, aby pokazał, że nie kopie, ale oryginalne dokumenty. Nie zawierają tajemnic handlowych, więc jeśli odmówisz pokazania ich, przejdź do innej firmy.
Z dokumentów czarterowych i rejestracyjnych należy dowiedzieć się, czy istnieje ta firma i, czy jego adres prawny pokrywa się z rzeczywistym. Jeśli nie, zapytaj, na jakiej podstawie firma zakrywa pokój, w którym przyszedłeś, a kiedy kończy się okres leasingowy. Przeczytaj uważnie, jaki rodzaj licencji nieruchomości jest wydawany. VMoskwe w obecnych przepisach dotyczących licencjonowania działań w zakresie nieruchomości (dekret rządu Moskwy N799 z 18.11.1997 r.) Usługi sprzedaży mieszkań mogą być dostarczane przez firmy, w których licencje w sekcji "rodzaj aktywności" Wskazuje: "Mediacja w transakcjach kupna, sprzedaż, ja, dzierżawa nieruchomości". Ponadto spójrz na czas końcowy dokumentu. Konieczne będzie wiedzieć, czy agencja nieruchomości znajduje się w żadnym stowarzyszeniu zawodowym (Stowarzyszenie Moskwa Realtorów (MAR), rosyjskiej gildii nieruchomości (RGR) IDR), a jeśli tak, jakie zobowiązania są narzucone na nią.
Wybierając firmę, nie powinieneś polegać na ogromnych reklamach i chwytliwych reklamach w wersjach drukowanych. Lepiej jest skonsultować się z znajomymi, które ostatnio sprzedawały lub kupiły mieszkanie. Jeśli jeden z nich pozostał zadowolony z firmy nieruchomości, z którą musiał go nazwać i umówić się na spotkanie.
Aby twoja współpraca z Realtora była jak najbardziej wydajna, wybierz obszar, rodzaj domu i możliwe opcje mieszkania są potrzebne z wyprzedzeniem. Wstępna ocena obudowy jesteś zainteresowany niezależnym ekspertem.
Jeśli byłeś zadowolony z przedłożonych dokumentów i Komisji, który bierze spółkę dla swoich usług (zapytano od 2 do 8% kwoty transakcji), możesz przejść do zawarcia umowy.
Niektóre typowe błędy w dokumentach zgłoszonych do rejestracji praw i transakcji
Przede wszystkim jest to niekompletność adresów w oświadczeniu z paszportu BTI, w umowie lub w innym dokumencie przewodniku, aw dokumencie potwierdzającym rejestrację wcześniej. Jeśli w szczegółach adresu jest rozbieżność (oznaczenie liczb przez łącznik lub frakcję), konieczne będzie złożenie certyfikatu z BTI potwierdzające, że jest to ten sam budynek.W różnych dokumentach wielkość obszaru mieszkania może nie zbiegać. Aby naprawić ten błąd, musisz podać certyfikat z BTI o powodzie tej rozbieżności. Jeśli błąd jest dozwolony podczas przygotowywania dokumentu, należy go poprawić i ponownie zreformować w ustalony sposób.
Czerwone linie na planie wydane przez BTI, mówią o wdrożeniu nierozwiązanej przebudowy. Będziemy musieli otrzymywać pozwolenie na przebudowę, skontaktowanie się z Komisją InterDepartmental District District.
Konieczne jest sprawdzenie dostępności państwa rejestracji prawa do właściciela na przedmiot nieruchomości, który jest przedmiotem transakcji.
Krok trzeci:
Traktat z firmą nieruchomości
Zgodnie z obowiązującym prawodawstwem transakcja w imieniu podmiotu prawnego ma prawo do zawarcia wyłącznie pracowników w stosunku do odpowiednich uprawnień. Dlatego uprawnienia specjalistów, którzy będą współpracować z Tobą w procesie wykonania umowy (wybierz i pokaż apartamenty, sporządzić dokumenty IT.D.), musisz sprawdzić. Upewnij się, że przedstawiciel firmy ma licencjonowany agent lub kartę brokera zdjęć. Musisz się upewnić w autoryzacji pracownika, który podpiszą umowę w imieniu firmy. Powinien również posiadać licencjonowaną kartę, a ponadto, pełnomocnictwo wydane przez głowę i certyfikowany pieczęć firmy w prawo do zawierania umów z klientami.
Obecność obu dokumentów ma duże znaczenie dla Ciebie. Jeśli umowa podpisuje osobę, która nie ma licencjonowanej karty (nawet jeśli jest również dyrektorem), niniejsza Umowa nie zostanie rozszerzona przez ubezpieczenie ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. W żadnym przypadku nie podpisuj takiej umowy! Odsetki od podpisania przez firmę, że agent lub broker, który z pewnością musi być w jej przywództwie! Faktem jest, że nawet na etapie uzyskania licencji każda firma nieruchomości stwierdza umowę ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Ale stosuje się wyłącznie na działaniach agentów i brokerów, których w nim są wskazane. Jeśli umowa nie zapewni z Tobą osoby upoważnionej (bez mocy adwokata lub z wyjątkiem od upoważnienia określonego w IT), zgodnie z art. 183 prawa GKRF i obowiązki w sprawie transakcji nabywa dokładnie tę osobę, a nie firma. Jest to dowód, jeśli coś jest nie tak i straty, aby zebrać tylko z niego, a nie z firmy.
W przypadku odmowy zaspokojenia tego wniosku, niezależnie od powodów, skontaktuj się z inną firmą. Życzenia APKI zostaną narzekane do centrum licencjonowania moskonieszonych moskiewskiej komory licencjonowanej. Dość ciężkie sankcje na takie naruszenie jest nieuniknione.
Omawianie warunków. Jeśli pracownicy firmy przedstawili wszystkie wymagane dokumenty, można przejść do koordynacji warunków umowy. Formy umowy z klientami są mniej więcej standardowe i różnią się tylko przez niektóre niuanse. Letsezh nie spieszą się, aby natychmiast podpisać wypełniony formularz! Weź go z tobą do domu, gdzie spokojnie rozumiemy we wszystkich wymienionych warunkach. Jeśli to możliwe, skontaktuj się z wykwalifikowanym prawnikiem o pomoc. Zwrócić szczególną uwagę na załączniki do umowy, która po podpisaniu staje się integralną częścią.
Sprzedawca. Firmy w handlu nieruchomościami, zawierającą umowę, zazwyczaj chcą uzyskać wyłączne prawo do sprzedaży mieszkania, czyli, aby osiągnąć to podczas działań umowy, które cieszą się ich usługami. To pragnienie jest dość rozsądne, ponieważ zaangażowany w sprzedaż mieszkania, Agencja niesie pewne straty. Stała impreza, zawarta taką umowę, ryzykujesz utratę czasu. Hańba tego problemu jest trochę później.
Pierwszą rzeczą, aby zwrócić uwagę na wydanie umowy, jest cena mieszkania. W tym samym czasie, dwie ilości muszą być wyraźnie odzwierciedlone: ten, który realtor zobowiązuje się zapłacić, a ten, za który zamierza sprzedać mieszkanie. Często tylko pierwszy z nich jest wskazany w traktatach. Arcto oznacza, że apartament może być umieszczony na sprzedaż w drogiej cenie, z powodu tego, co kupujący nie jest wcześniejszy lub nie istnieje. Ale kiedy termin umowy zakończy się, będziesz musiał zmniejszyć cenę, ponieważ nie będzie to niemożliwe do sprzedania mieszkania na poprzednie pieniądze. Wymagaj więc obecności w dokumencie określonej ceny sprzedaży mieszkania. Azodino i przedmiot po prawej stronie odmowy umowy, gdy Realtor zostanie przekroczony, aby przekroczyć tę cenę.
Również w umowie należy ustalić określoną kwotę wynagrodzenia nieruchomości (żywitą z solidnej kwoty lub procent ceny sprzedaży mieszkania) oraz artykuły dotyczące wydatków transakcji: 1- wydatki na reklamę mieszkania, 2- koszty przygotowanie niezbędnych dokumentów niezbędnych do zawarcia transakcji (certyfikaty z BTI, RAU IT.P.), 3 wydatki na zawarcie transakcji (wypłata komórek bankowych, opłata za rejestrację umowy sprzedaży i , jeśli określono, taryfa notarialna). Spróbuj naprawić umowę, że koszty reklamy są zawarte w wysokości wynagrodzenia nieruchomości. W końcu, jeśli nie udało ci się sprzedaży mieszkania, nikt nie wróci do reklamy do reklamy.
Oprócz ceny mieszkania, umowa musi wskazać okres, w którym realtor zobowiązuje się do sprzedaży. Wykwalifikowany dealer jest zwykle wymagany przez około dwa miesiące. Oczywiście, strony powinny wyraźnie określić w umowie. Najczęściej wskazuje na odpowiedzialność sprzedawcy mieszkania na odmowę jego sprzedaży i nie ma już żadnej odpowiedzialności nieruchomości za nieprzestrzeganie zobowiązań. Niewidoczny w celu włączenia punktu odpowiedzialności nieruchomości w umowie, osiągniesz bardziej aktywną pracę.
Nie bądź zaskoczony, jeśli znajdziesz agencję nieruchomością, która zgadza się zakończyć umowę z tobą ze wszystkimi powyższymi suplementami nie będzie łatwy. Ale wtedy unikając kłopotów, dziękujesz za wytrwałość.
Kupujący. Zawarcie umowy z firmą nieruchomości, staraj się dokładnie określić wymagania dotyczące mieszkania, którego potrzebujesz: District, Rodzaj domu, Odległość od metra, Podłoga, Liczba pokoi, Ogólna część i salon, Wielkość Pokoje, Kuchnia i łazienka, wysokość sufitów, obecność balkonu, telefonu i innych, do orientacji okien po bokach świata. Uwierz mi, będzie bardzo przydatny, gdy Realtors zacznie oferować opcje.
Umowa musi być również wskazana, kto zakłada koszty dokonania transakcji i w jakim rozmiarze. Jeśli koszty spadną na ciebie, wymagaj ich listy dystrybucyjnej w specjalnym zastosowaniu.
Po zakończeniu umowy firma prawdopodobnie wymaga od Ciebie drobnych postępów, ponieważ poszukiwanie mieszkań wymaga pewnych kosztów materiałowych. W związku z tym należy zauważyć, że wszystkie wydatki na wybór mieszkań są zawarte w ogólnym wynagrodzeniu Realtora. Przydatne będzie określenie sposobu rozwiązywania kontrowersyjnej sytuacji, jeśli poszukiwanie mieszkania nie da dodatnim wyniku. Jednym z akceptowalnych wyjść jest włączenie do umowy stanowisko, na które realtor zobowiązuje się do udzielenia klientowi możliwość sprawdzenia co najmniej trzech opcji mieszkań, które są w pełni istotne dla zadeklarowanych wymagań. Słuchanie nie spełnienia tego obowiązku w uzgodnionym okresie, Realtor musi zwrócić zaliczki i zapłacić karę (Ehrmimer musi być określony w dokumencie). Jeśli odmówisz wszystkich proponowanych opcji (pod warunkiem, że w pełni spełniają wymagania zadeklarowane w umowie), wówczas możesz żądać zwrotu zaliczki mniejszej niż koszt pracy przez Realtor. Należy również określić tę kwotę. Wygląd takich przedmiotów w umowie pobudzi Cię i Realtorów do najbardziej aktywnej i owocnej współpracy.
Cóż, najważniejsze pytanie: Czy Realtor jest odpowiedzialny za czystość prawnej transakcji? W końcu teoretycznie każda umowa może zostać rozwiązana w sądzie. Nasza odpowiedź będzie niejednoznaczna. Oczywiście nieruchomości reaguje tylko na błędy popełnione przez pracowników bezpośrednio przy składaniu umowy sprzedaży, a także do naruszenia swoich zobowiązań. Jeśli nastąpiła skrupułówek sprzedawcy, odpowiedzialność Realtora jest bardziej moralna, jest to trudny cios dla reputacji firmy. Aby zwrócić szkody materialne spowodowane kupującym, z którym firma nieruchomości ma umowę ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Dlatego nie zapomnij zapoznać się z warunkami niniejszej umowy. Zauważ, że kwota odpowiedzialności ubezpieczyciela jest ograniczona do określonej kwoty ubezpieczeniowej. Włącz link do tego dokumentu do umowy.
Gwarancje bezpieczeństwa prawnego
Bezpieczeństwo prawne w alienacji i nabyciu nieruchomości można zapewnić jedynie staranną weryfikację dokumentów i kompetentnej transakcji. Sytuacja była nieco skomplikowana przez fakt, że od 2000 r., Z kłamcą wytycznymi, ich duplikaty nie są wydawane. Zamiast tego właściciel mieszkaniowy otrzymuje wyciąg z rejestru zarejestrowanych praw, co może podjąć nieograniczoną liczbę czasu od Urzędu Rejestracyjnego, a zatem, aby uchylić użycie do wykonania umowy alienacji mieszkania.Podczas zbierania dokumentów konieczne jest zwrócenie uwagi nie tylko osobom zarejestrowanym w mieszkaniu w momencie alienacji nieruchomości, ale także na tych, którzy zostali tymczasowo usunięte z rachunkowości rejestracyjnej (łącznik z przejściem służby Armia, stwierdzenie w miejscach więzienia IT.D.). Zgodnie z art. 292GKRF przeniesienie własności innej osoby nie jest podstawą do rozwiązania prawa do korzystania z lokali mieszkalnych przez członków rodziny byłej właściciela. W związku z tym, przy zawieraniu umowy sprzedaży konieczne jest wymaganie obecności wszystkich zarejestrowanych osób w mieszkaniu, że wyrażają zgodę na wyobcowanie nieruchomości, w której żyją, i gwarantował jego wydanie.
Niemożliwe jest zapomnieć o stanowiskach Kodeksu rodzinnego Federacji Rosyjskiej, zgodnie z art. 25, z którego mienia małżonków nabyty przez nich w małżeństwie jest wspólną wspólną własnością obu małżonków, nawet jeśli jeden z nich nie uczestniczył w otrzymaniu dochodów, ale był zaangażowany w obsługę domowego i wychowywania dzieci. Oznacza to, że podczas sprzedaży nieruchomości wymaga zgody małżonka, którego właściciel nie jest, ale zgodnie z prawem ma pół stawki małżeńskiej. Przy okazji, wymagana jest zgoda współmałżonka w przypadku nabycia nieruchomości z jednym z małżonków. Jeśli przy zawieraniu transakcji, zgoda drugiego małżonka na alienację lub nabycie nieruchomości nie jest określona, taka transakcja jest arbitralna i może być nieważna w sądzie.
Krok czwarty:
Zbieramy dokumenty
Od początku 1998 roku prawo krajowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nim weszło w życie. Moment ATO na terytorium całej Federacji Rosyjskiej wprowadzono pojedynczą procedurę rejestracji transakcji nieruchomości. Zgodnie z wymogami art. 131 i 164 GKRF, własność i inne prawa do praw własnych do nieruchomości, ograniczenia dotyczące tych praw, ich pojawienie się, przejście i zakończenie podlegają rejestracji państwowej w zunifikowanym rejestrze państwowych praw.
Podsumowując umowę, dokumenty są wymagane, że specjaliści nazywani są wytycznymi. Muszą one spełniać wymogi prawodawstwa Federacji Rosyjskiej: zawierać opis nieruchomości i rodzaju prawa do niego, należy mieć odpowiednie podpisy stron. Teksty dokumentów muszą być napisane w parallerach, nazwiska podmiotów prawnych są bez skrótów, wskazując ich lokalizacje. Rodziny, nazwy, osobowości osób, adresy pobytu są również całkowicie napisane. Wysokości przedłożone do zawierania transakcji są niedopuszczalne odprawy, rejestr lub jakiekolwiek inne poprawki. Dokumenty nie będą podejmowane w celu rozważenia z poważnymi szkodami, które nie pozwalają jednoznacznie interpretować ich treści.
Przystępujące dokumenty dotyczące nieruchomości w zawarciu umów o zakupu i sprzedaży są następujące dokumenty źródłowe:
Umowa transferowa jest notarialna, zarejestrowana w inwentarzu technicznym (BTI) lub Moszhilkomicie;
Umowa transmisji zarejestrowana w MoszhilComitte, Departament Obudowy Miejskiej (DMG) lub Komitet Mieszkalnictwa (KMZH) oraz certyfikat posiadania mieszkaniowego;
Certyfikat wydany przez BTI;
Certyfikat wypłacania PAE, zarejestrowany w Moszhilkomitte, DMG lub KMZH oraz certyfikat własności mieszkania (musisz mieć jedną z wymienionych dokumentów podstawowych);
Dokumenty wtórne:
umowa sprzedaży;
Umowa MENA;
umowa czynszowa;
Umowa ożywiania z uzależnieniem;
Drogie porozumienie;
Certyfikat prawa do dziedziczenia prawa (Testament).
Od 2000 r. Wydano certyfikat rejestracji prawa. Dokumenty te muszą być zarejestrowane w Moszhilcomitte, DMW lub ICM.
Jest na podstawie odpowiednich dokumentów wskazujących, że właściciel nieruchomości lub jego przedstawiciela (może to być pracownik firmy nieruchomości), działając przez proxy, musi zebrać cały pakiet dokumentów do zawarcia umowy. Innode obejmuje:
Certyfikat wydany przez BTI, o szacowanej wartości obiektu (formularz 11a, okres ważności 1 miesiąca);
Plan piętro (wystawiona jest BTI, ważność 1 roku);
Wypisywanie (wydane BTI, ważność 1 roku);
Wyciąg z książki domowej (wydane przez tabelę paszportu PPE, okres ważności 1 miesiąca);
Kopia konta finansowego i osobistego (wydane przez Rachunkowość Rau, okres ważności 1 miesiąca).
Ciąg dalszy nastąpi