Wstępna umowa sprzedaży: Dlaczego jest to potrzebne i jak to zrobić

W niektórych przypadkach przedstawia wstępną umowę przed dokonaniem zakupu transakcji i sprzedaży nieruchomości. Opowiadamy o tym i subtelności jego kompilacji więcej.

Aby legalnie potwierdzić zamiar zakupu nieruchomości, istnieje kilka mechanizmów: dokonywania depozytu, zaliczki i zawarcia wstępnej umowy. Każdy wariant jest skuteczny na swój sposób.

Kiedy wstępna umowa jest

Wstępna umowa zakupu i sprzedaży nieruchomości leży w przypadku, gdy jedna ze stron nie jest gotowa do natychmiastowego wejścia do głównej umowy. Może się to zdarzyć z następujących powodów:

• Sprzedawca nie przygotowuje dokumentów potwierdzających własność nieruchomości;
• Kupujący nie ma kwoty wymaganej do zakupu, jednak powinno pojawić się w przewidywalnej przyszłości;
• Przy zakupie nieruchomości, środki kredytowe kredytów hipotecznych są jednak stosowane, bank wymaga czasu (do 3 tygodni) w celu przeprowadzenia konkretnej analizy obiektu, w tym w celu weryfikacji przejrzystości prawnej transakcji i zbadanie sprawozdania profesjonalnego rzeczoznawcy;
• Sprzedawana nieruchomość jest zobowiązana, a czas jest niezbędny do przeprowadzenia procedury podnoszenia obciążenia.

Pamiętaj, że przy zakupie mieszkania na warunkach uczestnictwa kapitałowego w budownictwie, wstępna umowa sprzedaży nie jest dlatego, że nie zapewnia akcjonariusza niezbędnych gwarancji prawnych

• 

Co gwarantuje umowę

Wstępna umowa to rodzaj gwarancji dla każdej części transakcji. Aby naprawić obowiązki Kupującego do Sprzedającego, umowa musi zostać zapięta w umowie. Jednocześnie umowa jest ustalona i koszt nieruchomości, gwarantujących kupującego niezmienność ceny obiektu do zakupu.

Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej zapewnił gwarancję spełnienia wstępnych warunków umowy. Jeśli kupujący lub sprzedawca w ciągu 6 miesięcy z jakiegoś powodu, z jakiegoś powodu ujednoliczono zawarcie głównej umowy, druga strona może mieć zastosowanie do Trybunału. W przypadku, gdy nie ma przeszkód do zawarcia transakcji, Trybunał zdecyduje o spójnym zawarciem umowy głównej.

Aby Trybunał zaakceptować takiego roszczenia, przy zawieraniu wstępnej umowy, należy określić obiekt sprzedaży, jak to możliwe, charakteryzując obiekt nieruchomości, a także wskazujący cenę umowy, sekwencję i procedurę do tworzenia wzajemni osadnicy. Ponadto Traktat należy ustalić w umowie, której ofensywa zobowiązuje się do zawarcia głównej umowy. Tym razem można zmienić po wystąpieniu okoliczności określonych w umowie wstępnej.

Jeżeli sąd podejmuje pozytywną decyzję, wstępna umowa jest uważana za zawarcie. Warunki umowy są ustalane przez decyzję sądową i działają od momentu, gdy ten dokument wejdzie do uzasadnionej siły.

• 

Jak złożyć umowę

W znaczeniu art. 429 Kodeksu Cywilnego Strony Federacji Rosyjskiej Wstępnej Umowy Sprzedaży zobowiązują się do stwierdzenia w przyszłości główną umowę sprzedaży w sprawie wcześniej ustalonych warunków.

Wstępna umowa sprzedaży musi zostać zawarta na piśmie. Na wniosek stron może być sporządzony i zapewniony notariuszem (art. 163 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej). W takim przypadku wielkość taryfy za popełnienie prawnie istotnych działań zostanie ustalona w zależności od ceny transakcji (pkt 4 ust. 1 art. 22.1 założona prawodawstwa Federacji Rosyjskiej w notariuszie). Rejestracja państwa takiego umowy nie jest wymagana.

Wstępna umowa musi zawierać:

• Warunki ustanowienia przedmiotu umowy (z przedwstępnej umowy powinny zdecydowanie podążać, że jego strony zgodziły się zawrzeć umowę na sprzedaż pewnego przedmiotu nieruchomości w warunkach określonych w umowie wstępnej);
• Warunki głównej umowy dotyczącej, które według jednej ze stron należy osiągnąć porozumienie po zakończeniu wstępnej umowy;
• Warunki o cenie mieszkania;
• Lista osób mieszkających w nim wskazuje swoje prawa do korzystania z tych lokali mieszkalnych (jeśli istnieje).

W przypadku braku wstępnego zakupu i sprzedaży obiektu nieruchomości co najmniej jednym ze swoich zasadniczych warunków, taki dokument zostanie uznany za niewielki, a transakcja nie powiedzie się

Umowa przedmiotowa i cenowa

Opisując przedmiot zamówienia - przedmiot nieruchomości - konieczne jest w pełni i prawidłowe wskazanie wszystkich głównych cech, a mianowicie:

• adres;
• numer katastralny;
• Kwadrat zgodnie z danymi świadectwa zapasów technicznych;
• Liczba pokoi;
• W apartamencie można określić podłogę, na której się znajduje, oraz ogólne piętra domu, w którym znajduje się mieszkanie.

Aby potwierdzić charakterystykę obiektu nieruchomości w umowie wstępnej, zaleca się wskazanie dokumentów, które potwierdzają prawo własności, ich dane. Ponadto należy podać te certyfikaty rejestracji państwowej rejestracji praw własności lub absolutorium z Unified State Rejestr nieruchomości.

Należy pamiętać, że cena nieruchomości, która działa jako przedmiot transakcji jest w pełni wskazany w rublach. Jeśli przy zawieraniu wstępnej umowy, strony zgodziły się wprowadzić depozyt lub zaliczkę, należy również określić jego rozmiar.

Tekst umowy głównej powinno być dołączone do uprzedniej zgody. Uwaga: Jeśli określisz różne kwoty transakcji w umowach wstępnych i głównych, jest to naruszenie prawa.

Oprócz wartości nieruchomości w umowie wstępnej, konieczne jest wskazanie, które ze stron jest kosztami płatności za usługi notarialne, wynajęcie komórek bankowych, rejestracji państwowej przekazywania własności mieszkania.

ANSOOMS.

Przy sporządzaniu tekstu umowy zwróć uwagę na to, czy dane stron - Sprzedawca i Kupujący są prawidłowo wskazane, po zakończeniu ich danych w dokumentach potwierdzających tożsamość. Uwaga: specjaliści z rynku nieruchomości zalecają określające w adresach rejestracyjnych nie tylko rejestracji, ale także rzeczywiste adresy stron (można również określić telefony, adresy e-mail). W przypadku nienormalnych sytuacji, takie ostrożności pozwoli Ci znaleźć kontrahenta w ramach umowy.

Należy pamiętać, że w mieszkaniu, który jest przedmiotem transakcji, nie tylko sprzedającego, ale także osoby, które po sprzedaży pozostaną prawo do pomieszczenia (na przykład byłych członków rodziny właściciela, którzy w Czas prywatyzacji mieszkania miało równe prawa do prywatyzacji z właścicielem, ale odmówili tego). Prawo do stosowania obudowy w tym przypadku jest nieokreślonym charakterem, więc takie osoby muszą być koniecznie wskazane w umowie wstępnej. Ich lista jest istotnym warunkiem sprzedaży i sprzedaży mieszkania.

W umowie wstępnej należy wskazać dane paszportowe, a także terminy usuwania z konta rejestracyjnego po zakończeniu głównej umowy na sprzedaż mieszkań innych zarejestrowanych w mieszkaniu z wyjątkiem Sprzedawcy.

Inne warunki umowy

W umowie wstępnej należy przepisać prawa i obowiązki jego stron, a także terminy dotyczące warunków umowy. Szczególnie starannie dotyczy procedury przeniesienia przedmiotu do Kupującego, zapewniając kary za opóźnienie w realizacji zobowiązań wynikających z umowy. Wyeliminuje to sytuacje, w których sprzedawca opóźnia czas transferu.

Podsumowując wstępną umowę, masz prawo do podjęcia decyzji, wskazać w nim termin zakończenia głównej umowy, czy nie. Jeśli zamierzasz go określić, musi oznaczać:

• lub określona data ("03/10/2019");
• lub data, nie później niż które należy zakończyć główny umowa ("nie później niż 10.03.2019");
• lub okres, w którym główny umowa zostanie zawarta ("w ciągu trzech miesięcy po zakończeniu umowy wstępnej").

Uwaga: Prawo nie zapewnia wymagań dotyczących czasu. Tak więc termin może być krótki (na przykład po 1 miesiącach od daty podpisania umowy wstępnej) lub na przykład (na przykład po 15 miesiącach od daty podpisania umowy wstępnej).

Jeśli wcześniejsza umowa nie określa terminu zawarcia umowy głównej, konieczne będzie stwierdzenie w ciągu roku od daty podpisania wstępnej umowy.

Jeśli główny umowa nie zostanie zawarta w okresie określonym w umowie przedwstępną, a żadna ze stron nie wysyła wniosku do zawarcia umowy głównej, wstępna umowa traci swoją siłę, a Strony są zwolnione z realizacji zobowiązań przewidzianych w to.

• 

Ryzyko na zakończenie umowy wstępnej

Po pierwsze, przedmiot wstępnej umowy sprzedaży nie jest zakup mieszkania, ale tylko zamiarem stron w przyszłości do zawarcia głównej umowy. Z tego powodu wstępna umowa nie może być gwarancją mieszkania, nawet jeśli została już zapłacona przez kupującego.

Po drugie, Trybunał nie może uznać własności mieszkania, ponieważ umowa nie zawiera obowiązków sprzedawcy do przeniesienia mieszkania na kupującego. Jeżeli Kupujący odwołuje się do Trybunału z roszczeniem do zawarcia głównej umowy sprzedaży, prawdopodobieństwo złożenia roszczenia wzajemnego jest świetne. Przedmiotem takiego roszczenia powinno być uznanie wstępnej umowy o sprzedaż mieszkania przez nieważne lub nie przesunięte.

• 

Po trzecie, istnieje ryzyko podwójnej sprzedaży nieruchomości. Po zakończeniu umowy wstępnej Kupujący nie powstaje prawa własności, Umowa nie podlega rejestracji państwa. Niestety, ta okoliczność przyczynia się do faktu, że pozbawiony skrupułów deweloper może zawrzeć tę samą umowę z innym nabywcą.

Po czwarte, w przypadku badania Kupujący może stosować tylko do powrotu zainwestowanych funduszy z wypłatą kary w wysokości szybkości refinansowania Banku Rosji. Jeśli deweloper jest ujmowany przez upadłość, istnieje możliwość, że kupujący może zostać pozbawiony tej możliwości.

Zwracając uwagę na fakt, że w wstępnej umowie o sprzedaż mieszkania należy wskazać, że mieszkanie nie jest aresztowanie, nie jest złożone, wolne od żadnych obciążeń i ograniczeń

Czy można rozwiązać umowę

Zasady rozwiązania umowy są ustalane przez normy kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Umowa może zostać zakończona:

1. Jeżeli główna umowa nie zostanie zawarta w momencie uzgodnienia stron, żadna ze stron nie wysłała propozycji do zawarcia umowy sprzedaży;
2. Jeśli kupujący nie ma czasu na zebranie kwoty niezbędnej do wykupu nieruchomości, a jednocześnie nie ma porozumienia między stronami do rozszerzenia terminu umowy przedwstępnej lub nowej umowy nie jest zawarta;
3. za wzajemną zgodą stron;
4. Jeśli odkryto, po zakończeniu umowy odkryto znaczne braki w sprawie nieruchomości.

Jeżeli zawarcie wstępnej umowy towarzyszyła istotna przedpłata przez Kupującego, a następnie w przypadku zakończenia umowy sprzedaży nieruchomości, Sprzedawca jest zobowiązany do zwrotu kwoty wypłaconej mu.

• 

Jeśli sprzedawca odmówi zwrotu depozytu, ofiara ma prawo wysłać roszczenia do sądu w miejscu rejestracji respondenta. Rozważ: Nawet jeśli otrzymanie przelewu pieniędzy nie został wydany, możliwe jest złożenie wniosku o nielegalne wzbogacenie sprzedawcy. Potwierdzenie będzie wyciągiem z instytucji bankowej lub pisemnego świadectwa świadków.

W kompilacji powiadomienia o rozwiązaniu transakcji konieczne jest uwzględnienie, że normy prawa cywilnego Federacji Rosyjskiej nie regulują jednolitych formularza dokumentu, dlatego nie jest możliwe, aby zapłacić nacisku na formularzu, Ale treść tego dokumentu.

Powiadomienie powinno zawierać:

• Pełna nazwa i data dokumentacji;
• postanowienia zakończonej wcześniejszej umowy sprzedaży;
• opis naruszenia umowy (jeśli miały miejsce);
• wymagania wnioskodawcy i pozwanego;
• podpis.

Jest to bardzo ważne, wysyłając powiadomienie o rejestrowaniu czasu wysyłania dokumentu, ponieważ jest to data, która będzie głównym określeniem terminów w przypadku odwołania do Sądu Sądowego.

W porozumieniu w sprawie zakończenia wstępnej umowy na sprzedaż i zakup nieruchomości, konieczne jest umieszczenie numeru identyfikacyjnego, datę konstrukcji, a także miasto, w którym znajduje się nieruchomość. Dalej, Notatki są przepisywane, w których lista podstaw, które służą jako zakończenie relacji między stronami do transakcji jest szczegółowo określony.

Procedura rozwiązania umowy wstępnej

1. Ostrożnie zbadaj przepisy umowy, sprawdź wszystkie jego rezerwy, a także warunki wypowiedzenia transakcji. Sprawdź, czy umowa zostanie wykonana poprawnie, czy strony są prawidłowo wskazane, ponieważ nieprawidłowo wykonany dokument automatycznie liniowuje siłę prawną.
2. Konieczne jest upewnienie się, że wszystkie postanowienia umowy wstępnej zostały wykonane. Jeśli nie - jest to dobry powód, aby zakończyć wstępną umowę sprzedaży.
3. Inicjator wypowiedzenia wstępnej umowy wysyła pisemne powiadomienie do drugiej partii. W przypadku uzyskania odmowy rozwiązania problemu, inicjator ma prawo stosować do sądu.
4. Jeśli uczestnicy transakcji nastąpiły wzajemne zrozumienie, zniesienie zobowiązań umownych jest realizowany poprzez podpisanie "umowy zwrotnej". W tym przypadku strony transakcji zmieniają się w miejscach, czyli byłego kupującego jest obdarzony statusem sprzedawcy, a sprzedawca jest kupujący.