Os serviços do corretor de imóveis são úteis ao comprar um apartamento, mas não é mediante. Digamos como fazer um acordo corretamente sem a ajuda dele.
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Ao comprar habitação, você pode agir de forma independente, ou recorrer à ajuda de um notário ou advogado, ou contratar um intermediário - uma agência imobiliária ou um corretor privado. Para começar, vamos definir o que ele faz e tanto que você precisa.
Que corretor de imóveis está envolvido
Normalmente, o tamanho da Comissão da Agência Imobiliária é de 3-5% do valor da transação, em alguns casos, o Conselho aumenta para 7-10%. Listamos as responsabilidades do corretor de imóveis para determinar seu lugar na transação imobiliária.
Corretor de imóveis executa as seguintes responsabilidades de trabalho:
- realiza trabalho em comprar, vender ou alugar imóveis em nome e sobre as instruções dos clientes;
- recebe e processa informações sobre vender ou alugar propriedades e requisitos de potenciais compradores ou inquilinos;
- examina a demanda e oferta no mercado imobiliário;
- Registra as propostas recebidas para a venda ou transferência para o aluguel de imóveis, conduz seu exame familiar;
- Em alguns casos, são concluídos contratos exclusivos entre os proprietários e a Agência;
- Pesquisas para potenciais compradores e inquilinos, estabelece contatos comerciais com eles;
- Organiza a familiarização de compradores ou inquilinos com o imóvel de venda ou entregue;
- elabora pedidos de compradores, selecionando ou oferecem opções de vendas ou passando;
- coordena as condições contratuais, elabora operações com imóveis;
- auxilia os clientes na coleta de documentos e transações de design;
- Informa os clientes sobre as sugestões apropriadas, aconselha sobre questões relacionadas às características dos objetos imobiliários considerados e o grau de conformidade com seus requisitos específicos;
- Organiza a assinatura de contratos para venda ou transferência para o aluguel de objetos imobiliários;
- Promove o design oportuno dos clientes necessários para concluir uma transação de documentos, garante sua segurança;
- Apresenta os interesses dos clientes ao entrar em uma transação, garante a segurança dos documentos, auxilia em cooperação com outros especialistas da agência e outras instituições envolvidas no projeto de transações.
De fato, o corretor de imóveis (ou seu assistente) produz uma avaliação primária do objeto imobiliário e torna uma apresentação ao vender ou uma espécie de característica de pesquisa ao comprar habitação. O especialista em mercado imobiliário deve encontrar a oferta mais vantajosa para o cliente. O corretor de imóveis ajuda a preparar documentos, aconselha e acompanha o cliente até o final da transação, coordena as ações de todos os participantes da transação.
A responsabilidade disciplinar e financeira do corretor de imóveis para desempenho inadequado (ou não cumprimento) de suas funções e causar dano material é previsto.
Como comprar um apartamento
1. Encontre opções adequadas.
Se você quiser comprar um apartamento, então, provavelmente, você já imagina o que deveria ser. Conhecendo suas próprias capacidades financeiras e necessidades vivas, você pode facilmente entrar em contato com esses anúncios que são colocados em fontes abertas. Na internet há um número suficiente de sites que colocam anúncios para a venda de imóveis. Embora, se estamos falando de comprar um imóvel de elite (ou específico), o apelo aos imóveis será mais produtivo, uma vez que essas bases levam apenas as próprias agências, não têm acesso a eles.De fato, o corretor de imóveis analisa as propostas do mercado, concentrando-se em suas preferências que você declara ele. No entanto, você pode trabalhar como um filtro e você mesmo, porque como se o corretor de imóveis orientada no mercado imobiliário, que suas próprias bases de clientes ele se comportou, ele não sabe completamente o que exatamente você está procurando. É possível que você escolha não a opção perfeita, mas apropriadamente para você e sua família.
By the way, você pode usar e fechar bases rielticas, pagando acesso a eles, por exemplo, por um mês.
Ao vender habitação, você também pode preparar e colocar sua oferta nas mesmas fontes abertas. Aqui a questão é sim no processamento de chamadas - se você pode aceitar e processar chamadas de potenciais compradores, pagando por cada um deles o tempo necessário.
2. Ligue e veja
Depois de selecionar todos os anúncios que você gosta, você precisa ligar para os proprietários de apartamentos, esclarecer informações e organizar uma reunião para ver objetos imobiliários.
Esteja preparado que no anúncio está errado, incompleto ou não correspondente às informações da realidade. Por exemplo, você pode dizer que o apartamento não está no último andar da casa, já que ainda há um sótão ou um piso técnico.
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Prepare um notebook com uma lista de perguntas. Registre-se brevemente as respostas do seu Vezavi, ajudará posteriormente a comparar as ofertas disponíveis. Por exemplo, você pode especificar o preço para o qual o apartamento é vendido e pergunte se a barganha é possível; Faça perguntas sobre as opções para os parâmetros da habitação daqueles não especificados no anúncio; Limpe a situação sobre os documentos de controle direito e histórico de habitação.
Para ver o apartamento, também é desejável ir com um notebook, e ainda melhor usar a câmera de vídeo do telefone (neste caso, é necessário pedir à permissão dos proprietários do apartamento para fotografar). Sinta-se à vontade para fazer perguntas - aqueles que querem vender a habitação dos anfitriões responderão com você, e se não quiserem dizer, talvez simplesmente tenha um problema com o objeto de venda.
Note que ao visualizar quase todos os apartamentos, você estará varrendo com a resposta. Os corretores de imóveis geralmente estão tentando criar uma excitação, mostre que está neste apartamento há uma demanda enorme. No entanto, não deve ser apressado, embora o processo de busca do apartamento possa demorar muito tempo.
Mesmo se você realmente gostasse do apartamento, não se esqueça que outro estágio muito importante terá que verificar sua pureza legal.
3. Mesa-se de Scammers
Se você comprar um apartamento em um novo prédio, verificando a pureza legal da transação não levará muito tempo. Também estará nesses casos em que não vem sobre a cadeia de revenda.
Primeiro, verifique se o apartamento vende o proprietário ou você se comunica com seu administrador. Pergunte ao passaporte do vendedor e dos documentos com fin na direita no apartamento.
Se o apartamento vender um intermediário, com o proprietário você precisa falar ao telefone, e ainda melhor - no Skype para ver uma pessoa.
Examine uma procuração, é emitida por um tempo (ou seja, o prazo da ação é limitado) e assume que um administrador pode implementar uma lista estritamente definida de ações. Se nem uma palavra sobre a venda do diretor imobiliário, não concorde com a transação.
Em segundo lugar, aprenda os documentos do ponto direito no apartamento (por exemplo, um acordo com o desenvolvedor sobre a transferência de um apartamento para a propriedade, o certificado de propriedade obtido durante a privatização da habitação, bem como contratos para venda, doação, conteúdo ao longo da vida com dependência, Certificado de Registro de Estado);
Em terceiro lugar, é possível (e necessário) obter um extrato do registro de estado unificado de imóveis (EGRN) sobre a transição de direitos para a propriedade na divisão territorial da Roserestra. A partir desse extrato, será claro quantos proprietários mudaram o apartamento, e quem é dono agora. Além disso, se houver ônus sobre o apartamento (detenção é imposta, por exemplo), também será indicado na declaração.;
Finalmente, é necessário pedir ao proprietário para mostrar uma nova descarga do livro da casa (ele é encomendado em um centro multifuncional, ou você pode visualizar informações on-line se o vendedor estiver registrado no portal de serviços públicos). Assim, você receberá informações sobre quem está constantemente ou temporariamente registrado no apartamento, não há "um" (tal como servir uma frase em lugares de prisão de um parente de longo alcance) ou problemático (por exemplo, crianças menores) de residentes .
Note que às vezes os fraudadores estão tentando vender os mesmos metros quadrados para vários clientes, mostrando as cópias qualitativamente feitas para se esconder com dinheiro até que a transação seja concluída. Foto: Vitaliy Hravar / Fotolia.com
Sempre preste atenção à data de emissão de todos os documentos: eles devem ser obtidos cinco a sete dias atrás no máximo.
No estágio de verificar o apartamento é melhor usar a ajuda de profissionais. Na maioria das vezes, os imigrados especializados e os advogados especializados têm contatos em agências de aplicação da lei que estão envolvidos na confirmação da pureza da suposta transação.
Como obter um extrato de egrn
Extraia do Egrrn - um documento certificando apenas o fato do registro do estado da lei. Este documento confirma que na data especificada nela como a data de emissão, para a pessoa definida nela registrou-se nela com base em documentos denominados no objeto de propriedade descrito, como em egrn, o registro de registro foi feito sob o número do dia apropriado.Ao comprar ou vender um apartamento, pode ser necessário ou um extrato sobre a propriedade do imóvel (as principais características e registradas), ou um extrato para os direitos de transição para a propriedade.
Para obter um extrato, é necessário entrar em contato pessoalmente ou através de um administrador para a divisão territorial da Rosstra ou a câmara Cadastral, e você pode marcar uma consulta na recepção, usando o serviço on-line no site do departamento. No aplicativo, você deve especificar um objeto (ou objetos) de imóveis, informações sobre o que lhe interessa.
Além disso, é possível obter um extrato em centros multifuncionais (MFCs) "modies", bem como por correio enviando a solicitação apropriada ou encomendando o serviço ao ar livre (por uma taxa adicional). Para obter informações, você precisará de apenas um passaporte e recebimento de pagamento por serviços. O custo de descarga para os indivíduos é em rublos de papel 300, em forma eletrônica - 150 rublos.
4. Comércio
No que diz respeito à habilidade de corretores de imóveis, reduza o preço das opiniões do cliente não concordem. Por um lado, o corretor de imóveis é pouco interessado em negociação, o que é compreensível - sua remuneração depende do valor da transação. Por outro lado, o preço satisfeito do cliente recomendará seu corretor de imóveis a amigos e conhecidos, escreverá um bom feedback sobre a cooperação na Internet. Isso significa que tal corretor de imóveis garantirá novos clientes e ganhos potenciais.
Em qualquer caso, o corretor de imóveis é nading, mas não o mal em si. Ao comprar um apartamento no mercado secundário, você pode negociar sobre a condição de habitação ("" Eu não queria fazer reparos imediatamente depois de se mudar, mas aqui você tem que "), e sobre o afastamento do metrô, e sobre o afastamento do metrô e sobre o chão, etc.
Ao comprar habitação em um novo edifício, os vendedores experientes propõem prestar atenção aos seguintes pontos.
- Pergunte sobre a possibilidade de um desconto, muitas vezes esta simples questão é suficiente para garantir que o vendedor (ou seu representante) vai para algumas concessões. Ao comprar habitação em um novo prédio uma chance de obter um desconto maior no final do trimestre (ou ano), quando os vendedores precisam realizar um plano.
- Compare o preço dos apartamentos do mesmo layout em diferentes andares (se você comprar habitação em um novo prédio). Muitas vezes, dezenas de mil rublos não são medidores adicionais, mas uma visão da janela ou remoção do elevador. Classifique o que é mais importante para você - a capacidade de ver o quadrado da janela ou uma compra urgente, como eletrodomésticos para um novo apartamento.
- Pergunte a um desconto para uma hipoteca ou pagamento antecipado, porque neste caso o vendedor receberá seu dinheiro imediatamente, ele não precisa esperar. Quanto mais rápido o desenvolvedor recebe dinheiro do comprador (e quanto mais o valor será), mais lucrativo. Isso pode ser usado em negociações com o vendedor.
- Se você comprar um apartamento em parcelas, verifique, qual é o seu tempo máximo. É necessário saber, porque se você tiver a oportunidade de pagar o custo do apartamento, você pode pedir rapidamente um desconto.
- Finalmente, como um motivo para o leilão, você pode usar compras adicionais (local de máquina), mas você não precisa falar sobre isso imediatamente.
Quando você dá dinheiro
Não se apresse com a transferência de um depósito. Em teoria, esse montante deve servir como evidência da conclusão de uma transação no futuro. Na prática, muitas vezes há casos em que o comprador é depressa, eles pedem confirmação de suas intenções para transmitir um certo valor "grance". Mesmo um recibo pode dar ambos os documentos sobre o apartamento a serem transmitidos para iniciar o procedimento para projetar um acordo. Isso não é os originais, mas cópia. E não um comprador em potencial, mas alguns.
Preste atenção em como a sequência de pagamento é estabelecida: Aguarde não apenas o certificado de concordância, mas também o tempo da liberação dos antigos proprietários do espaço de vida; Todos os pagamentos pagos devem ser documentados. Foto: Rio / Fotolia.com
A liquidação final é melhor feita através de uma célula bancária. Ao mesmo tempo, é necessário fazer um inventário de fixação em uma célula, sem incorrigir o valor. Caso contrário, ao terminar o contrato, você não receberá seu dinheiro de volta. O vendedor só será capaz de obter seu dinheiro após o envio ao banco um contrato de compra registrado.
5. Entre em contato com um advogado ou notário
Para se recusar completamente a ajudar na compra de habitação não vale a pena. Se você não quiser entrar em contato com os serviços do corretor de imóveis, ainda existem advogados e notários especializados.
Sem dúvida, que um certificado notário do contrato é uma das maneiras mais seguras de concluir uma transação. Devido ao fato de que cada notário exige necessariamente o seguro de responsabilidade profissional e é responsável (incluindo propriedade), seu contrato de vendas estará sob segurança confiável. Mesmo nos casos em que o julgamento não evita, o notário estará ao seu lado e será convocado para o tribunal como terceiros. As formas usadas pelo notário estão sujeitas a contábeis na câmara de notário da região, e isso significa que é extremamente difícil fingir (e, consequentemente, é bastante fácil verificar a autenticação).
Mesmo que você compreenda independentemente o texto do contrato, o notário (ou seu assistente) definitivamente irá verificar, mas na maioria das vezes você será oferecido para usar o texto que fez profissionais.
De acordo com a lei, os notários aconselham aqueles que apelam para eles por um certificado de ações legalmente significativas, isso significa que você explicará a sua entidade legal das ações que está fazendo e alertou de possíveis erros.
As informações sobre a transação perfeita serão listadas no registro de ações notariais. Uma das cópias do documento que certifica a transação permanece no caso do notário, juntamente com cópias do apontador direito e de outros documentos. Em caso de perda ou dano nos documentos originais, o notário em sua solicitação será dado uma duplicata.
A decisão sobre se o assistente precisa de um corretor de imigração ou advogado - concluir um acordo, o comprador se assume; O banco tem o direito de exigir persistentemente do comprador para atrair o corretor de imóveis apenas ao comprar habitação em um novo prédio usando fundos emprestados (empréstimo hipotecário). Foto: Anton GVozdikov / Fotolia.com
Os contras de referência ao notário é que você terá que coletar todos os documentos a si mesmo, porque nem o nome próprio nem seu assistente realiza essas funções. Sim, a capacidade das partes para o notário pode avaliar apenas visualmente, por isso, ao concluir a transação, não valerá a pena do vendedor de certificados de dispensadores psico-neurológicos e de tratamento medicamentário, bem como para fornecer processamento de vídeo o processo de assinando o contrato.
Outra opção para aqueles que não querem entrar em contato com os corretores de imóveis são a busca de um advogado que se especializa no campo de imóveis. Esses especialistas podem ser encontrados em aconselhamento jurídico.
O apoio legal da transação será o seguinte:
- Verificação do desligamento e outros documentos sobre o apartamento (o consentimento do cônjuge, a legalidade do redesenvolvimento;
- Não há atrasos em aluguel;
- Obtenção dos extratos necessários de um único registro estatal de imóveis confirmando a ausência de reivindicações para um apartamento, por exemplo, de possíveis herdeiros, bem como o número de vendas anteriores deste alojamento (embora possa fazer uma pessoa completamente interessada, Entrando em contato com o documento de identidade e uma declaração em Rosreest, forneceu pagamento do dever apropriado);
- Assistência na obtenção do consentimento das autoridades de tutela, se o vendedor de imóveis tiver menores filhos;
- Elaborar um contrato que tendo em conta possíveis pedras submarinas (uma penalidade por não conformidade com os termos de libertação do apartamento, penalidades por se recusar a vender habitação no meio do desenho da transação).
É absolutamente necessário aproveitar o conselho de um advogado se você adquirir imóveis sob o contrato de aluguel com a estadia vitalícia do ex-proprietário.
Finalmente, pode ser necessário ajudar um especialista em avaliador independente que possa esclarecer o custo do apartamento que você planeja comprar. Especialmente relevante isso será se você planeja usar um empréstimo hipotecário para comprar habitação ou se o preço declarado pelo vendedor é significativamente menor do que o mercado médio. É verdade, neste caso, os especialistas do Departamento de Crédito do Banco provavelmente insistirão em endereçar "para" aplicar aos avaliadores, em cuja objetividade não há dúvidas.