Parece que a compra de habitação nos novos problemas de construção não deve ser. Verifique a história do apartamento não é necessário - é construído apenas; Não é necessário certificar-se de que não há inquilinos deixados nele, que não são descontinuados do registro. Mas não estava lá!
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Se o desenvolvedor não cumprir suas obrigações, o comprador do apartamento no novo edifício tem o direito de compensação. Fornecido, é claro, que o contrato de participação da equidade na construção (DDU) foi compilado corretamente.
Você encerrou o contrato?
O termo de transferência da propriedade que o imóvel é uma condição de pré-requisito para o contrato de participação de capital na construção, tão consagrada. Se o termo não for especificado, o contrato não será registrado no Registro de Estado. Se o desenvolvedor por algum motivo não puder terminar a construção da casa e colocá-lo em operação naquela época, que é estabelecida no contrato, é obrigada a enviar o participante com informações relevantes e a proposta de alterar os termos do contrato.De acordo com os requisitos do artigo 6º da Lei nº 214-FZ "sobre a participação na construção de ações de prédios de apartamentos e outros objetos imobiliários", deve ser feito até 2 meses antes do vencimento do termo especificado no contrato . No caso de o acionista concordar em esperar um pouco, o desenvolvedor está preparando um acordo adicional sobre a mudança no momento da construção e o tempo da transferência do apartamento.
Por favor note: um acordo adicional com o contrato de participação deve passar o registro do Estado na Administração Territorial de Rosstra
O comprador tem uma versão diferente de ações - ele pode não esperar pelo final da construção e terminar o DTD unilateralmente. Para isso, basta enviar o desenvolvedor com a notificação escrita correspondente por correio registrado. Terminar o contrato ou concordar em esperar - resolver apenas o acionista. Primeiro de tudo, é necessário analisar as razões pelas quais o desenvolvedor não teve tempo para cumprir sua parte do contrato para a data indicada. Se as razões podem ser eliminadas (por exemplo, o contratante violou o tempo de entrega dos materiais de construção), e o termo para estender a construção não é muito grande, é possível esperar pelo fim da construção. Se a razão para a mudança do desenvolvedor ou, por exemplo, na ausência de licenças, ou os prazos para completar a construção são adiados por um ano ou mais, o comprador tem todos os motivos para decidir em favor da rescisão do contrato.
A fim de não ser confundido com a escolha, é melhor confiar nos profissionais e obter conselhos de um advogado especializado em construção compartilhada.
Reivindicações para o desenvolvedor
Se o desenvolvedor não relatar um atraso no final da construção (ou se o prazo especificado no acordo adicional chegar ao final, e a casa ainda não é dada), é necessário enviar uma reivindicação por escrito para o desenvolvedor, exigindo Para cumprir a obrigação, emitir as chaves para transmitir o apartamento e pagar uma penalidade por atraso.O prazo durante o qual o desenvolvedor deve responder ao acionista, é dez dias (deve ser designado em uma reivindicação por escrito). A reivindicação é enviada por carta registrada com um aviso de recibo. O acionista também pode dar uma reivindicação ao desenvolvedor ou seu representante pessoalmente. Nesse caso, prepare duas instâncias do documento. Um deles permanecerá do desenvolvedor, o segundo, com a vedação e assinatura do partido adotado, você se leva. Será útil se você tiver que ir ao tribunal. Se o desenvolvedor não responder a uma reclamação (não propôs assinar um acordo adicional, não explicou a causa do atraso), entre em contato com o tribunal.
A reivindicação pode ser compilada de forma independente ou para aplicar a aconselhamento jurídico. Você pode arquivar uma reivindicação no local do desenvolvedor ou no local de residência. Note que você pode exigir não apenas o pagamento de penalidades, mas também compensação por danos morais (no entanto, seu tamanho gostaria de justificar documentados), bem como uma multa para a não conformidade com os requisitos do consumidor de uma base voluntária.
Os seguintes documentos devem ser anexados à reivindicação:
- contrato de participação em construção compartilhada;
- Acordos adicionais para o Acordo (se disponíveis), se regulamentar o período de transferência do objeto pelo participante da construção de capital próprio;
- documentos confirmando o pagamento da sua parte;
- Outros documentos confirmando custos adicionais (aluguel de habitação ou excesso de pagamento do empréstimo);
- sua reivindicação ao desenvolvedor com uma proposta para cumprir voluntariamente os requisitos para o pagamento de penalidades;
- A resposta para a reivindicação (se fosse, é claro).
A probabilidade de ganhar o caso do atraso dos prazos é muito grande. A única coisa que os especialistas prestam atenção e o que a análise da prática judicial mostra, o tamanho da penalidade declarada no processo pode ser significativamente reduzido.
Compensação por espera
Para cada dia de atraso, a compensação está dependendo. Se o prolonnel quiser rescindir o negócio, o desenvolvedor após receber o aviso apropriado dentro de dez dias úteis é obrigado a devolver dinheiro pago pelo apartamento e pagar a penalidade pelo uso do dinheiro de outras pessoas. O tamanho da penalidade é determinado a partir do cálculo da taxa de refinanciamento de 1/150, atuando no momento do retorno do dinheiro.
Desde desde 2016, o tamanho da taxa de refinanciamento é igual à taxa de chave, seu tamanho deve ser especificado separadamente
Por exemplo, em 06/18/2017, foi de 9,25%. O montante é acumulado a partir do dia em que o acionista ganhou dinheiro (totalmente ou sua primeira parte) sob o contrato, até o dia em que eles são devolvidos. Vamos considerar. O apartamento custou 8,5 milhões de rublos., Entregue por 96 dias, o tamanho da taxa de refinanciamento é de 9,25%. A quantidade de compensação neste caso será: (preço do apartamento / 100 × taxa de refinanciamento / 150) × Número de dias de atraso, isto é: (85 000 × 9,25 × 150) × 96 = 503 199.99 Se o desenvolvedor se recusar a pagar a penalidade voluntariamente, de acordo com a lei federal "sobre a proteção do consumidor", o tribunal pode impedir uma multa de 50% do valor da penalidade de tal respondente.Além disso, o acionista tem o direito de recuperar a compensação por causar danos morais causados por, por exemplo, longa espera. O valor que você determina como compensação por danos terá que confirmar documentado. Para fazer isso, é necessário coletar todas as evidências de papel que você carrega custos adicionais devido à violação dos prazos. Nós damos exemplos. Se você fizer uma caixa, o tempo todo você não pode se mover para o seu próprio apartamento, você gasta dinheiro extra. Você pode confirmar suas despesas apresentando uma cópia do contrato de arrendamento para premissas residenciais e alas, testemunhando que traduzir dinheiro para o proprietário do apartamento (ou, por exemplo, estará à custa de um hotel ou albergue).
Sem um acordo
Com a adoção da lei federal "sobre a participação na construção de ações de prédios de apartamentos e outros objetos imobiliários" No. 214-фз Conflito situações com a participação de acionistas e o desenvolvedor tornou-se muito menor. No entanto, às vezes, um contrato de participação de capital na construção (DDU) não pode proteger plenamente o comprador de habitação.
Por outro lado, a compensação em violação dos períodos de construção pode ser obtida no caso de o apartamento ser comprado não através do contrato de participação de capital. Será mais difícil (muitas vezes em contratos de investimento ou contratos preliminares de vendas não contêm o prazo para o final da construção e a transferência de habitação).
Se o termo no contrato for especificado, você poderá aplicar com segurança ao tribunal. No decurso do processo, deve ser efectuada uma decisão sobre a compensação e, após as disposições da arte. 332 Código Civil da Federação Russa, mesmo que o contrato não tenha registado as obrigações do vendedor para compensação por danos, o comprador pode exigir o pagamento de uma penalidade. Seu tamanho será determinado pelas regras de arte. 395 Código Civil da Federação Russa, que é, com base na taxa contábil do Banco Central da Federação Russa no dia do cumprimento da obrigação. Mais difícil se a duração não for definida pelo contrato. No entanto, e então o comprador não deve ser desencorajado - confirmar suas palavras que os prazos são violados, você pode montar evidências corretamente. A única coisa, neste caso, não pode fazer sem apoio jurídico competente.
Ato de transmissão de idade
Depois que a casa é encomendada, o desenvolvedor deve enviar uma mensagem para os acionistas, que se refere à prontidão do objeto e do convite para aceitar os apartamentos em ordem. Se o desenvolvedor estiver interessado no fato de que seus acionistas receberão seus medidores quadrados, ele pode não se limitar a uma mensagem de correio e chamar os acionistas ou (e) para enviar uma mensagem de e-mail. Ou você pode verificar constantemente a página do desenvolvedor nas redes sociais e no site na Internet, então você terá as informações mais recentes.
Depois de receber um convite, você precisa entrar em contato com o desenvolvedor e esclarecer o procedimento. Geralmente os apartamentos são emitidos na ordem da fila geral (se não foram distribuídos antecipadamente). Para receber documentos e inspecionar o apartamento, a presença de todos os acionistas chamados no contrato é necessária. Se alguém de seus co-investidores não puderem vir (por exemplo, você comprou um apartamento com meu cônjuge, pela época do novo, ele estava ou ela estava em uma viagem de negócios de trabalho), é necessário fazer um poder advogado sobre os acionistas que receberão um apartamento. Se você precisar de ajuda especializada - por exemplo, o projeto da equipe de reparo e construção, que terminará sua habitação, também pode ser convidado para a inspeção. Por favor, note: Frequentemente, o desenvolvedor direito na reunião sugere assinar imediatamente o ato de aceitação e transmissão, e depois posteriormente. Assim, não, caso contrário, se houver deficiências, você terá que eliminá-los a suas próprias despesas.
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Estamos à procura de deficiências
Deve ser dito que o prolonnel deve ter certeza de estar pronto para o fato de que ele não verá as paredes ou sexo perfeitos. Por outro lado, concordo com todos os menores também não vale a pena. No texto da lei, não há classificação clara das deficiências, elas são comumente divididas em significativas e insignificantes.Há todos aqueles em que é impossível viver em um apartamento. Por exemplo, estes são tão recortistas como: esgoto não trabalhador, buracos nas paredes e janelas, portas de entrada quebradas, sem mecanismos de desligamento nas janelas. Mesmo se houver uma quantidade significativa de uma, você não pode assinar o ato de aceitação e transmissão.
Desnecessário pode ser chamado defeitos que não interferem em viver no apartamento: poços e insetos em gesso, arranhões nas janelas. Tanto as deficiências significativas quanto insignificantes precisam ser feitas a uma declaração defeituosa, que é ligada ao ato de aceitação e transmissão, indicando que é a deficiente identificada. No entanto, não é necessário se apressar com a assinatura do ato, já que o desenvolvedor deve atribuir uma data a que defeitos essenciais serão eliminados. Somente após a sua eliminação, o acionista pode relativamente seguro para sua carteira assinar o ato de transmissão de aceitação.
Se o desenvolvedor acreditar que as defases identificadas no apartamento são insignificantes, ele deve provar que você está usando uma especialização independente de construção. Por favor, note: Mesmo se você encontrou falhas depois de assinar o ato de aceitação, você pode se referir ao desenvolvedor para eliminá-los. A Lei Federal nº 214-FZ prevê que o período de garantia para a própria casa é de 5 anos, em equipamentos de engenharia (tubulações, sistemas de aquecimento e ventilação) - 3 anos.
Na maioria das vezes, os desenvolvedores não concordam em compensar os custos acionistas para eliminar as deficiências e propõem corrigi-los com as forças de seus contratados. Se este é o seu caso, prepare-se para esperar. A lei obriga o desenvolvedor a eliminar as deficiências "dentro de um prazo razoável", mas o próprio termo não estabelece. Geralmente no final alocar até o mês. Se você já tirou as chaves, o desenvolvedor terá que concordar com você quando uma equipe de construção e reparo funcionará em seu apartamento.
Tomar ou não aceitar?
Depois de ter recebido um convite do desenvolvedor para fazer um apartamento, você precisa:
- Recolha todos os acionistas especificados em seu contrato;
- obter um poder advogado sobre aqueles que não podem participar na recepção da habitação;
- Prepare passaportes, procuração (se houver) e o contrato de equidade na construção;
- Examinar completamente o apartamento, para não se apressar e não assinar o ato dos técnicos até que a inspeção seja concluída;
- Se as deficiências substanciais forem reveladas, insistir em que sejam documentadas, mas o ato de recepção não assina.
O desenvolvedor é obrigado a eliminar as deficiências no apartamento por um período específico ou especificar a possibilidade de compensação monetária ao comprador dos custos de sua correção. A Lei Federal nº 214-FZ não garante ou a qualidade do apartamento, nem os parâmetros especificados no contrato (método, layout), uma vez que o desenvolvedor tem o direito de fazer alterações na documentação do projeto, tendo recebido aprovação para isso no Acionistas, para alcançar um acordo com o qual eles simplesmente, porque gostariam de se mover rapidamente em sua própria habitação.
Medidores extras e desaparecidos
Quando a construção estiver concluída, pode-se descobrir que a área do apartamento que você comprou é diferente do projeto. Por lei, para introduzir um objeto em operação, o desenvolvedor é obrigado a ordenar a medição de todas as instalações do edifício dos especialistas do Bureau de Inventário Técnico (BTI). Após o procedimento, o tamanho final de cada apartamento descobre. Se o alojamento acabou por ser mais, o desenvolvedor exigirá custos adicionais; Se a área for menor - será necessário compensar o acionista à diferença.
Se os desvios da realidade forem revelados, o acionista deve apresentar um pedido (em duas cópias) de compensação para o diretor do desenvolvedor, no qual estabelecer todos os fatos e solicitar recálculo (indicando detalhes bancários). Uma instância do acionista deve ser mantida pelo menos até que as decisões finais sobre o preço da habitação serão aceites. Alguns desenvolvedores incluem no item DDA de acordo com o qual o desvio da área do projeto a partir do real dentro de 1-2% é considerado permissível e, portanto, a recálculo não requer. Observe: Se o desenvolvedor não definir o valor máximo possível da discrepância do projeto e da área real, o comprador não poderá exigir dinheiro do desenvolvedor para metros quadrados incompletos.
Se o desenvolvedor atrasar uma solução para a questão de retornar a quantidade de pagamento excepcional ou se recusa a recalcular com a mudança no funcionário das instalações, o acionista tem o direito de recuperar overpeys através do tribunal. Para fazer isso, é necessário apresentar uma reivindicação para a proteção dos direitos do consumidor, em paralelo, declarando as reivindicações para a recuperação da penalidade pelo atraso na entrega do apartamento e da compensação por danos morais.
