Qualquer corretor de imóveis sabe bem que alguns apartamentos são muito difíceis de vender. Entre as transações mais problemáticas - a compra e venda de habitação, um dos proprietários é uma criança. Considere quais características de operações com tais imóveis
Qualquer corretor de imóveis sabe bem que alguns apartamentos são muito difíceis de vender. Entre as transações mais problemáticas - a compra e venda de habitação, um dos proprietários é uma criança. Considere quais características de operações com tais imóveis
Se a criança não é o dono do apartamento, mas só se registrou, não é necessário obter permissão da tutela. Mas se for estabelecido que um menor foi privado de cuidados parentais, seja quando lidando com seus direitos, o contrato de venda pode ser contestado por 3 anos
Os direitos das crianças
O consentimento dos órgãos de tutela e tutela é necessário nas transações que levam a uma diminuição na participação do imóvel, o único proprietário ou o proprietário da parte do que é menor. Esses incluem:- compra e venda;
- Doação;
- Propriedade secundária;
- entrega ou aluguel, uso gratuito;
- intercâmbio;
- rejeição da compra preferencial de uma ação;
- Divisão de propriedade;
- Recusa de herança;
- Isolamento da parte da propriedade de um menor.
De acordo com a legislação russa, a idade de 18 anos vem. Os adultos usam seus direitos integralmente, é completamente independente ao concluir quaisquer transações (claro, isso não se aplica a essas pessoas cuja capacidade legal é limitada devido à doença mental (transtorno mental).
O corretor de imóveis "Nightmare" é menores, isto é, crianças com menos de 18 anos. Menores júnior (menores de 14 anos) têm o direito de gerenciar seu próprio dinheiro, fazer pequenas transações domésticas. Todas as outras ações legalmente significativas executam representantes legais da criança (pais, pais adotivos, guardiões - para crianças menores de 14 anos). Sem visto de um representante legítimo da transação, cometido pela criança, de um ponto legal de impresso.
Menores altos (de 14 a 18 anos) desfrutam de liberdade muito maior: elas podem descartar de forma independente de rendimentos pessoais (por exemplo, bolsas de estudo, taxa), fazendo depósitos bancários e usá-los a seu próprio critério, bem como para realizar as autoridades do trabalho de ciência, literatura ou arte, invenções ou de outra forma protegida pela lei de sua atividade intelectual. Além disso, os menores com a idade de 14 anos ou mais têm o direito de assinar os documentos, entrando em um acordo (no entanto, o consentimento por escrito dos pais ou curadores deve ser obtido para este último).
Há exceções: os menores podem ser capazes de cumprir seus direitos integralmente em até 18 anos, se as autoridades de tutela (em alguns casos - o tribunal) decidiram sobre sua emancipação (reconhecimento é plenamente capaz de alcançar a maioria). Isso pode acontecer se uma criança com 16 anos e mais velhos trabalhos sob um contrato de emprego, ou com o consentimento dos pais (curadores) envolvidos em empreendedorismo ou casado. A decisão é tomada pelas autoridades de tutela. No entanto, existe uma condição substancial: ambos os pais (ou representantes legais) devem concordar, reconhecendo a criança emancipada no tribunal.
Se as autoridades da tutela adotarem uma decisão positiva sobre a emancipação, o menor recebe plena capacidade, ou seja, o direito de executar independentemente quaisquer transações (e, consequentemente, responder às suas próprias obrigações). Nesse caso, a permissão para concluir uma transação imobiliária não será necessária, e os pais não poderão influenciar como a criança irá gerenciar a propriedade pertencente a ele.
Para obter um consentimento com a Comissão com habitação, a presença pessoal do Pai e da Mãe no Departamento de Tutela é necessária. Mesmo que o casamento seja terminado ou um dos pais esteja registrado em outro endereço, ambos devem escrever uma declaração
Preparando documentos
- a declaração dos pais para as autoridades de tutela e tutela com um pedido para aceitar a transação (se não houver pais, é necessário apresentar um documento confirmando este, como o certificado de óbito, a decisão judicial sobre a privação dos direitos dos pais ou Reconhecendo o pai de forma missamente ausente);
- um pedido para dar consentimento para concluir uma transação de um menor que participa de 14 anos ou mais;
- os recibos de todos os proprietários de adultos que participam da transação, que concordam em participar da criança em operações imobiliárias;
- Certificado (certificado) no nascimento de uma criança (crianças) ou passaporte (aqueles que já foram 14 anos de idade);
- Documentos confirmando a propriedade de todas as instalações residenciais que participam da transacção (certificado de propriedade da habitação, contrato de troca, compra e venda, certificado de herança por lei);
- Certificados BTI sobre o custo das instalações residenciais que participam da transação (certificado separado para cada objeto);
- explicação e planta (se você comprar uma casa, - plano cadastral) de todos os objetos;
- Declarações genuínas de livros de casa em todas as instalações residenciais envolvidas na transação;
- Declarações sobre o status de contas financeiras e pessoais para todas as instalações residenciais envolvidas na transação;
- Certificados de ERC sobre a ausência de dívida em pagamentos de serviços públicos a todas as instalações residenciais que participam da transação (a presença dessas referências não é necessária, mas apenas no caso de ser melhor para estocar - para obter esses documentos não é muito problemático) .
Se um menor for o proprietário, mas é registrado em outro endereço, é necessário fornecer um extrato do livro da casa no local de sua inscrição, bem como documentos confirmando que a transação realizada com o apartamento é benéfica para a criança. Um dos documentos mais importantes é uma declaração de pais, que é transmitida diretamente às autoridades de custódia e tutela. O acima é um exemplo de tal aplicativo. Considere: Aplicar às autoridades de tutela e tutela apenas na presença de um conjunto completo de livros originais. É muito importante não perder os prazos: o aplicativo (assim como outros documentos gerenciais) é válido por 1 mês. Ao mesmo tempo, as assinaturas colocam na presença de representantes de órgãos de tutela e tutela. Aishche é um ponto importante: teoricamente, o prazo para apresentação de documentos pode ser estendido, mas as causas de atraso devem ser respeitosas. O Ktakov não inclui o vencimento dos prazos da ação submetidos à consideração de documentos ou ao momento do depósito do apartamento, bem como quaisquer acordos orais ou escritos entre as partes.
A lista de documentos não está sujeita a expansão, mas em alguns casos os especialistas dos corpos de tutela podem reduzi-lo. De acordo com os corretores de imóveis, o prazo de conclusão de uma transação de compra e venda com um apartamento, que tem um proprietário menor ou um co-proprietário, aumenta cerca de 2 semanas (desta vez é necessário pelas autoridades de tutela para verificar os documentos enviados).
Os proprietários do apartamento em que as crianças são registradas, devem estar presentes na conclusão da transação no notário - eles não podem enviar um representante legal
Aritmética da habitação
Ao decidir concordar com um negócio imobiliário ou recusar, os funcionários dos corpos de tutela e tutela são guiados pela regra "é possível melhor, é impossível". Isso significa que os parâmetros da nova habitação do juvenil não devem ser piores do que o anterior. No entanto, você precisa saber que duas opções para a interpretação desta regra são possíveis: estritamente aritmética (mais do que metros significa melhor) e de alta qualidade (a avaliação é feita levando em conta todos os fatores no agregado: não apenas a área, mas Também da localização, a disponibilidade de comunicações básicas, uma sala separada para uma criança, o grau de desenvolvimento de infraestrutura).Casos extremos, especialistas em órgãos de tutela usam um método aritmético, com base no fato de que, como resultado da transação, o valor da propriedade da criança não deve diminuir. Isso significa que um menor será na propriedade de outro apartamento ou uma estaca no apartamento, equivalente ao que está em sua habitação de venda.
Ao usar uma versão qualitativa da avaliação da transação, muito mais parâmetros consideram que a área da sala, o depósito do dono uniforme. Portanto, se os pais querem mudar o apartamento da cidade em uma casa espaçosa na aldeia, eles terão que convencer as autoridades de tutela que as crianças serão asseguradas pelo mesmo nível de conforto que estava na cidade.
Considere vários exemplos de habitação aritmética.
Apartamento de dois quartos mudam para um quarto. A situação é complexa: claramente não é possível fazer uma troca igual, mesmo que o número de medidores quadrados por criança-co-coruja seja mais em um apartamento de um quarto do que no antigo alojamento. A decisão é: o menor torna-se o único proprietário do novo apartamento (no contrato de venda, a criança será listada como o único comprador). Alternativa: A criança recebe compensação na forma de uma participação em outra habitação (por exemplo, no avô e na avó) ou na forma de um depósito em dinheiro no montante da participação de um pequeno no apartamento vendido. A contribuição para o banco deve ser aberta em nome da criança, mas ele será capaz de usá-lo, apenas atingindo 18 anos.
Nós mudamos a cidade empoeirada para a aldeia. Do apartamento em que cada uma das crianças não tem espaço separado, a família se move para uma casa de campo. A escola mais próxima está localizada no assentamento vizinho. As autoridades de tutela e tutela provavelmente farão um acordo para fazer uma transação. A razão é o afastamento da escola ou a possível deterioração na qualidade da educação. No entanto, existe uma saída dessa situação: avaliar a qualidade da educação ajudará, por exemplo, dados estatísticos sobre o número de medalhistas e graduados das escolas recebidos de universidades, bem como o número de professores - Laureates de vários prêmios na equipe pedagógica da instituição educacional. Se você está planejando ensinar uma criança em casa, considere: funcionários de corpos de tutela com grande relutância concordam com isso, acreditando corretamente que a criança deve socializar na equipe (se a aprendizagem em casa não é devido a prostitutas médicas).
Troca quase igual . Este caso é assumido que os direitos menores não são violados. No entanto, mesmo com uma oração igual, o apartamento pode ter um planejamento completamente diferente, e com a mesma área total - vários locais de vida e layout diferente. A única solução certa é tirar a melhor sala da criança.
Compre habitação em um empréstimo hipotecário (Apartamento na Bail). Para encontrar uma saída da situação consomente não-vencedora, você precisa concordar com o depósito do apartamento em que a criança é registrada, com autoridades de tutela e tutela. Além disso, quando você projetar um contrato, o notário enviará uma solicitação, se o depósito foi acordado. Além disso, informações adicionais sobre o contrato podem ser solicitadas, o que permitirá que os especialistas das autoridades de tutela avaliam plenamente a situação (se o empréstimo será pago, se a criança permanecerá sem teto sobre a cabeça) e acelerará a decisão.
Compradores e vendedores
Os corretores de imóveis experientes aconselham os compradores para descobrir quem é um representante legal de um menor e que dá consentimento à transação. A melhor opção é uma criança que vive com seus pais, uma família próspera. Neste caso, não há razão para procurar representantes legais.
Mas talvez você tenha que enfrentar a situação em que o pai e / ou a mãe da criança do proprietário é desprovido de direitos dos pais, condenados por prisão, sofrem de transtorno mental, sua localização é desconhecida ou morreu. No caso dos interesses e autoridades de tutela da criança.
O aprit deve ser pensado sobre como convencer o comprador a esperar até que a transação com a tutela esteja sendo coordenada. Deve ser lembrado que a honestidade é a melhor política. O comprador deve avisar imediatamente que o momento da operação com imóveis aumentará ligeiramente. Você precisa coletar documentos com antecedência - isso ajudará a reduzir o tempo de preparação para a transação. Extraward: Lembre-se de que as autoridades de tutela são seguidas apenas para o cumprimento dos direitos das crianças, mas não verificam a pureza legal da transação e a exatidão do desenho de documentos.