Comprando um apartamento no mercado imobiliário secundário. Guia para os estágios de tal transação, permitindo evitar armadilhas.
Se você decidir comprar um apartamento, você tem que escolher dinheiro na construção de uma nova ou compra habitação no mercado secundário. Aumento dos casos de decepção dos acionistas incentivam muitos potenciais compradores a escolher a segunda opção. Para eles, oferecemos um guia para as etapas de tal transação, o que permite evitar pedras submarinas.
Assim, a decisão é tomada, você está comprando um apartamento não em um novo edifício, mas no mercado secundário, já amaldiçoado e equipado. Pluses são, sem dúvida, você não precisa esperar pelo fim da construção e adivinhar se a casa será levantada a tempo. Além disso, ao comprar um apartamento na casa em construção, você tem que fazer cerca de 6 meses para esperar o registro do estado de propriedade. No entanto, alguém que está procurando por habitação secundária é necessário para ser muito atenciosa. Este segmento do mercado é um risco aumentado. Aqui é uma fraude mais sofisticada, do que no primário, e o tempo de retorno do apartamento fica a 3 anos a partir do momento de detectar a ilegalidade da transação. Qualquer um dos antigos proprietários de habitação pode protestar contra a transação durante o período especificado (e os motivos para esta massa, às vezes até deliberadamente criados). Se houvesse violações da legislação, o Tribunal retorna as partes na posição original. O número de transações terminadas no mercado imobiliário não é tão pequena: em Moscou, por exemplo, cerca de 3% do número total deles. Para não aumentar essas estatísticas tristes, você deve pensar em todas as suas ações.
Escolha um apartamento
Por onde começar? Claro, com a busca de um apartamento. Se você não estiver limitado aos meios, entre em contato com a agência imobiliária cujos especialistas receberão espaço de vida adequado. A primeira pedra subaquática espera por você aqui. As relações com uma empresa imobiliária precisam ser emitidas documentadas. É muito importante no texto do contrato para indicar todos os parâmetros do apartamento que você está procurando: Distrito, Tipo de Casa, Piso, Área, Número de Quartos. Quanto mais informações completas, seu agente receberá, mais fácil será encontrar a opção apropriada.Por favor, note que o acordo com a agência deve determinar o tamanho da remuneração do corretor de imóveis. Eu sou um único conselho. Uma grande volta no ponto em que a agência selecionará pelo menos três opções de habitação que satisfazem suas necessidades e, dentro de um determinado período. No caso oposto, o corretor de imóveis terá que retornar a você um avanço e pagar uma penalidade. Claro, esse estado do contrato não significa que você possa ser caprichoso e abandonar todos os apartamentos oferecidos que atendam às suas condições. Se o termo foi perdido por sua culpa (por exemplo, você rejeitou as opções fornecidas pela Agência sem explicação das razões), você receberá o pagamento antecipado do valor gasto pelo corretor de imóveis para procurar um apartamento.
Apartamento do comprador não paga impostos. O vendedor pagará o imposto de renda - 13% do custo do apartamento (com dedução de benefícios). Mas se o alojamento que você vender pertencia a você mais de 5 anos ou custou menos de 1 milhão de rublos, você é libertado do pagamento do imposto. Se o vendedor possuía um apartamento por menos de 5 anos, ele terá que pagar imposto com a quantidade de renda da venda de imóveis superiores a 1 milhão de rublos.
Mesmo indo comprar um apartamento através da agência, comece com o estudo do mercado. Uma pessoa que tem essa informação não é fácil de circular ao redor do dedo - afinal, ele tem uma ideia dos preços no mercado imobiliário e, portanto, está pronto para falar com o corretor de imóveis na mesma língua.
Se você decidir agir de forma independente, sem recorrer à ajuda da agência imobiliária, a pesquisa de mercado é simplesmente necessária, é assim que você encontrará as opções que estão sendo configuradas. Na próxima etapa, será necessário chamar os proprietários dos interesses interessados, ele exigirá tempo e força.
Assim que você selecionar algumas opções adequadas para apartamentos (ou você vai encontrá-los a si mesmo), você precisa se familiarizar com eles. Não compreenda tempo à inspeção e note que a maioria das vezes você tem que recontar com a programação do dia do vendedor em potencial.
Depois de examinar o apartamento, não se esqueça de perguntar quem exatamente é seu dono e que está registrado nesta habitação. Aqui e espera a próxima pedra subaquática, no caso da compra de um apartamento não é o proprietário, mas em seu administrador. A compra por proxy é extremamente arriscada. O problema é que o vendedor pode não ser irreal - infelizmente, é quase impossível verificar a autenticidade do poder do atitato. O mesmo acontece que o apartamento em si é alugado por um longo tempo e é ilegalmente privatizado. Para descobrir quem é o verdadeiro dono da habitação, contatando a filial local do Serviço de Registro Federal para a Federação Russa.
Conversando com os proprietários do apartamento, descubra quando a casa teve revisada e se o prédio não vale uma demolição ou reconstrução. Você pode verificar esta informação na Direção Unificada do Cliente. Mas o mais importante é perguntar se os proprietários de redesenvolvimento fizeram. Este termo designa quaisquer alterações que devem ser refletidas no plano BTI. O redesenvolvimento desobstruído é outra pedra subaquática. O procedimento do Acordo de Redesenvolvimento é bastante demorado e requer custos em dinheiro consideráveis, e a legalização da reorganização já realiza ainda mais forças, ferramentas e tempo. Portanto, escute nosso conselho: para se proteger, certifique-se de pedir aos proprietários um plano de um apartamento emitido para o Bureau de Inventário Técnico. O documento deve ser obtido não anterior a 3 meses antes de inspecionar (e talvez comprar) um apartamento. Faça um plano com um estado de habitação real, preste atenção à localização das paredes, a presença de equipamentos adicionais. Se é difícil de si mesmo, peça ajuda de amigos.
Lembre-se: O redesenvolvimento inconsistente ameaça você não apenas com uma multa. De acordo com as altas ligações (organização responsável pela coordenação do redesenvolvimento), você pode ser obrigado a trazer um apartamento para o estado original (se o redesenvolvimento foi feito com uma violação da lei, por exemplo, a cozinha foi transferida para um dos as salas de estar ou demolir a parede do rolamento).
Préficão?
O próximo passo que você precisa fazer é concordar com o valor do apartamento atraído. Esteja preparado para o fato de que o vendedor chamará o preço distinguido do valor especificado no anúncio. Viajar - isso não é ganância, mas senso comum.
É possível pedir uma redução no custo por várias razões: uma localização desconfortável do apartamento (não uma boa área, afastamento do metrô, falta de lojas, jardim de infância, escolas, clínicas IT.D.), a necessidade de urgência reparos, redesenvolvimento inconsistente. Mas é importante saber que o preço muito baixo é um certo perigo. Primeiro, acontece que o apartamento barato se refere à categoria de controverso - isso significa que há uma disputa judicial (por exemplo, com os vizinhos que causaram danos ao reparo). Em segundo lugar, o vendedor é imundo em sua mão pode ir ao tribunal e obter uma oportunidade muito real de processar sua moradia, se você provar que conclui que a transação supostamente desvantajosa sob pressão das circunstâncias da vida complexa (assim como a depressão, a intoxicação, as ameaças), Naquela época, como você especificou no contrato, o custo é significativamente menor que o que é realmente pago. Lembre-se: para não ficar e sem dinheiro, e sem habitação, colocar no contrato exatamente a quantidade que você dá para o apartamento, não importa como você persuadi-lo a especificar menos. Em terceiro lugar, pode achar que você compra habitação "sob o ônus". Por exemplo, o antecessor do seu vendedor por algum motivo "esqueci", escreva fora do apartamento de um parente que serve punição na prisão, ou ao privatizar a habitação não inclui crianças pequenas, ou escondi que o ex-cônjuge (cônjuge) afirma ser parte da área. Em quarto lugar, se um apartamento adquirido foi comprado de um representante de um "grupo de risco": uma pessoa idosa solitária, uma pessoa com deficiência, ou o proprietário, na família, da qual há pessoas que são registradas em um dispensário psiconeurológico ou narcológico. Claro, com este desenvolvimento de eventos, você será reconhecido como um adquirente consciencioso e, portanto, a lei deve estar do seu lado. Mas você está esperando por um tribunal com ele e inevitável grandes despesas, perda de tempo, experiências desagradáveis ... no entanto, você decide, então aprecie seus futuros gastos.
No palco da negociação, também é necessário discutir o tamanho do depósito (o valor que você dá ao vendedor para confirmar suas intenções é geralmente cerca de 30 mil rublos) e o avanço. O avanço é um pagamento preliminar; Sua parte das partes dizem em cada situação específica, mas, como regra, é pelo menos 10% do custo principal do apartamento e é pago no caso de o comprador e o vendedor concordar em dividir todo o valor em dois partes. Isso é conveniente se o vendedor levar tempo para levar as coisas do apartamento ou resolver algumas formalidades legais associadas à habitação. Para não perder o comprador, o vendedor pode oferecer-lhe para concluir um contrato preliminar de venda (na verdade, este é um acordo sobre as intenções) e obter um adiantamento. Se por algum motivo a transação não ocorrer, o pagamento antecipado deve ser devolvido a você na íntegra. Quanto ao depósito, tudo depende de quais razões o contrato foi rescindido. Bem, se você se recusou a comprar um apartamento, o depósito permanecerá com o vendedor.
Muitas vezes, os corretores de imóveis no preço de compra do apartamento incluem suas comissões e o custo de execução da transação, sem informar o comprador. Portanto, no contrato, designe a quantidade de remuneração (valor mais fixo), bem como especificar o comprador ou o vendedor - carrega os custos de projetar a transação.
Fazer e depósito, e o avanço deve ser emitido por escrito. Ao transferir tanto, e certifique-se de receber dinheiro para receber dinheiro que o vendedor de apartamentos deve assinar. É escrito em forma arbitrária, mas neste documento deve ser especificado:
- Que transmite dinheiro (passaporte do comprador);
- Quem recebe dinheiro (passaporte do vendedor);
- Em que base dinheiro é transmitido - geralmente eles escrevem no recebimento: "... como um pagamento antecipado para o apartamento";
- O endereço exato de sua futura habitação, para a qual você dá um depósito ou avanço, até a indicação do chão;
- As principais características do apartamento (número de quartos, layout, metrah);
- A quantia relatada pelo comprador e seu objetivo é um adiantamento ou depósito;
- Data de pagamento.
Confie mas verifique!
As principais dificuldades esperam por você no estágio de verificar a pureza legal da transação futura. Primeiro de tudo, você tem que verificar a história do apartamento. Se você decidir não usar os serviços do corretor de imóveis, sua tarefa é complicada. Do vendedor você receberá os seguintes documentos que ajudarão você a descobrir o estado real dos assuntos:- passaporte ou outro documento de identidade;
- Expandindo documentos para um apartamento (emitido pelo Certificado de Propriedade da Câmara de Registro, um acordo de troca ou doação, contrato de vendas com o proprietário anterior, o certificado de herança e outros documentos, dependendo do que a propriedade da propriedade do vendedor é fundada), que passaram por um registro de estado obrigatório. Nos documentos finais, há sempre o nome do proprietário da habitação;
- Ajuda no custo estimado da habitação (sobre preços de inventário) e um passaporte técnico para um apartamento (esses documentos emitidos para o Bureau de Inventário Técnico confirmarão que você compra o apartamento para o quadrado e os layouts especificados no contrato);
- Certificados do ERC e da Inspecção Fiscal sobre a falta de dívida em pagamentos de serviços públicos e impostos imobiliários (ou uma cópia da conta pessoal ou um certificado da administração da casa);
- Permissão dos órgãos de tutela e tutela para a Comissão de Venda de Venda (se afetar os interesses registrados no apartamento de menores) ;
- um extrato do livro da casa em prescrito (registrado) no apartamento de pessoas;
- Consentimento autenticado do cônjuge ou cônjuge, parentes do vendedor de moradia para a comissão de venda e venda (se cônjuges ou parentes são co-proprietários de apartamentos).
Claro, até mesmo essa lista bastante longa de documentos não é suficiente para completar o cheque de transação. Você pode alistar o consentimento do vendedor e tomar poder de advogado e cópias dos documentos apontadores para um apartamento, obter um extrato estendido do livro da casa. Ela ajudará você a ter certeza de que você conhece todas as pessoas registradas neste apartamento. Isso significa que, após a conclusão da transação, você não estará esperando por uma surpresa em face dos candidatos para o espaço de vida entre os parentes do antigo proprietário do apartamento. A fim de obter garantias adicionais, inclua o ponto de compra e venda no dever do vendedor de liberar uma instalação residencial após a conclusão do contrato. Especifique claramente no texto que após a expiração do vendedor distribuído para mover, você recebe o direito completo para incorporar suas fechaduras e não deixar mais o antigo proprietário no apartamento, agora pertencente a você.
Mas as armadilhas ocultas ainda permanecem muito. Por exemplo, o proprietário - um soprador declara a autoridade de registro de estado de que ele perdeu o contrato de venda anterior e pede para confirmar seu direito à moradia. Como esses contratos não existem de acordo com a lei das duplicatas, é emitido um extrato de um único registo de direitos estaduais de propriedade e transações imóveis. Com o tempo, o proprietário impuro do apartamento pode receber vários desses documentos (sob o mesmo pretexto de sua perda), concluir alguns contratos de vendas novamente, assegurando-os em diferentes escritórios notariais, coletam dinheiro e escapam. Portanto, é melhor que o vendedor, como evidência de seu direito à habitação, mostre seu próprio contrato para a venda de apartamentos com o proprietário anterior. No entanto, você terá um motivo para alertar se, em vez disso, ele demonstrará a referência do registro mencionado.
Você precisa verificar o vendedor do apartamento: você precisa ter certeza de que é totalmente capaz (ou seja, não é registrado no médico de drogas, nem no dispensário psiconeurológico), caso contrário, a transação pode ser reconhecida ilegal. Assista a seus documentos, se possível, depositar suas fotos no passaporte e na conta no passaporte, pergunte aos vizinhos ... Certifique-se de descobrir quantos proprietários no apartamento, todos eles devem concordar em vender sua propriedade . Duvide da transação ou insira o contrato de seguro de título. Garantia o reembolso de perdas financeiras em caso de privação dos direitos de propriedade, se o tribunal reconhecer uma das transações inválidas. As taxas representam 0,3-2,5% da soma segurada.
Se você comprar um apartamento através da agência imobiliária, os corretores de imóveis participarão dos problemas. Eles descobrirão tudo o que pode impedir a conclusão da transação ou complicar sua vida após o registro do contrato de venda. No entanto, há uma questão muito importante - o corretor de imóveis será responsável pela pureza legal da transação? Você não pode dar uma resposta inequívoca. Qualquer contrato para teoricamente pode ser terminado no tribunal, uma vez que é completamente garantido que o acordo será concluído e tudo passará suavemente, ninguém com o imóvel, mesmo muito experiente. Portanto, Nota: A Agência é responsável por erros feitos diretamente por seus funcionários ao fazer um contrato de vendas, bem como violar suas obrigações. O corretor de imóveis não pode responder para o vendedor, mas não arriscar sua reputação de negócios, a agência, é claro, está tentando verificar cada cliente e o apartamento oferecido a eles.
O acordo é mais valioso, então dinheiro?
A fim de concluir um acordo de venda, o comprador precisa de apenas um passaporte. Se você comprar um apartamento não está sozinho, mas em propriedade colaborativa, você precisará do consentimento por escrito de todos os futuros proprietários para fazer uma transação.
O projecto de tratado é desejável para preparar com antecedência, terá tempo para esclarecer suas disposições e concordar com questões controversas. A preparação do contrato requer certas habilidades, por isso é melhor confiá-la a profissionais. O contrato é emitido em três cópias em uma simples escrita, e todas as suas folhas são definitivamente costuradas. Confirmar as assinaturas das partes. É melhor concluir um contrato na presença de um notário: Embora no Código Civil da Federação Russa, a notação do contrato de venda não é obrigatória, essa simples formalidade legal dará garantias adicionais sobre a segurança da sua transação.
Uma compra residencial deve necessariamente indicar:
- data e local de sua conclusão;
- contrato de sujeito à venda;
- Endereço e características precisos do apartamento (número de quartos, um membro); o custo do apartamento;
- O tamanho do depósito e avanço (se fosse);
- O período durante o qual o vendedor se compromete a libertar o espaço de vida;
- Que paga os custos associados ao desenho do contrato para a venda e aluguel de um banco seguro;
- Detalhes do passaporte e assinaturas das partes. (O contrato deve assinar todos os proprietários adultos do apartamento. Sinais de crianças de 14 anos e mais velhos que ainda não atingiram a maior parte da maioria, são certificados por assinaturas de seus pais.)
Seguro ou "diplomata"?
Agora nos voltamos para o estágio mais importante de concluir a transação de dinheiro. Isso geralmente acontece depois que o contrato é assinado e o comprador tem as chaves do apartamento. Entre os métodos de transferência de dinheiro, o Campeonato Palm pertence a cálculos através da célula bancária. Normalmente, as agências de corretores de imóveis insistem que seus clientes usem os serviços do depositário e transferiram o dinheiro dessa maneira. O comprador conclui um contrato de aluguel para uma célula segura em um banco e estabelece dinheiro nele. Nos termos do contrato, a chave da célula do Banco serve como um "pular" ao dinheiro, então após a conclusão do contrato de venda, as partes interessadas (o vendedor e o comprador, geralmente acompanhados de corretor de imóveis) são enviados para o banco onde todos os cálculos adicionais ocorrem. Wetlands, garantindo a confidencialidade e segurança, o vendedor pode garantir que o dinheiro esteja realmente em sua célula. Para fazer isso, basta abrir a chave que o comprador reporta a ele, banco seguro. Se a transação quebrar, a chave para o vendedor não é premiada e, portanto, o comprador sempre pode pegar seu sangue do banco seguro.A segunda maneira de transferir dinheiro - transferi-los por pagamento não em dinheiro é o mais ideal: não é necessário verificar a autenticidade da conta (para esta operação no banco terá que pagar). Para que o vendedor receba o que é devido a ele, basta preencher a ordem de pagamento apropriada no banco. É mais conveniente fazer isso depois de assinar o contrato e na presença do vendedor: e você terá certeza de que o acordo aconteceu, e o vendedor vai se certificar de que o dinheiro foi enviado para sua conta bancária.
Há outra opção "não-caixa" - cálculos bancários usando uma carta de crédito ou ordem de cobrança. Para isso, você pré-reservar o valor igual ao custo do apartamento. Obtê-lo nas mãos ou traduzir para sua conta bancária O vendedor só será capaz quando apresentar um funcionário bancário certificado por um contrato de venda não notário.
A fim de se defender nos casos em que o vendedor acabou sendo injusto, e o comprador foi causado por danos materiais, a agência imobiliária assegura sua responsabilidade. A referência ao fato de que o corretor de imóveis é segurado, deve ser necessariamente incorporado ao acordo de compra e venda de apartamentos.
Ao vender um apartamento, muitos buscam reduzir o montante do imposto que têm que pagar, e não querem promover o fato de obter uma quantidade tão grande (de acordo com a lei, o Banco é obrigado a informar a inspecção fiscal que Mais de 90 mil rublos recebidos à custa do cliente). Portanto, você pode ser oferecido para transferir dinheiro em dinheiro. Os Miscuses deste método de transferência de dinheiro é muito mais do que os prós: é necessário trazer uma grande quantidade de dinheiro e cuidar deles em um lugar seguro. Além disso, o vendedor pode não apenas recalcular dinheiro, mas também verificar a autenticidade da conta, e para isso você precisará de equipamentos especiais. Dadas todas as dificuldades, não recomendamos a transferência de dinheiro dessa maneira. Se não houver outra opção, concorda com o vendedor sobre a transferência de dinheiro no território neutro e com testemunhas. Nesse caso, fazendo um recebimento no recebimento de dinheiro, não se esqueça de mencionar a presença de testemunhas e especificar seus dados de passaporte.
Entramos em direitos
Após a conclusão do contrato e a transferência de dinheiro, você deve estar em suas mãos não apenas as chaves da nova casa, mas também os livros de liquidação de pagamentos de serviços públicos. É necessário fazer um ato de receber um apartamento, onde eles indicam, em que condição você tem habitação (em particular, não se esqueça de mencionar a presença ou ausência de coisas dos proprietários anteriores). Eles escrevem-o da mão em forma livre, mas se inscrevem os dois lados (comprador e vendedor).
O contrato para a venda e compra de imóveis é obrigatório registrado na Câmara de Registro ou em suas filiais. Para reconhecimento, confirmação e certificado de status de um novo proprietário de habitação devem pagar cerca de 500 rublos. Documentos confirmando informações que você comprou um apartamento em um único registro de direitos de direitos para propriedade e transações imóveis, estará pronto por cerca de 1 mês (registro acelerado lhe custará mais do que o normal, mas levará apenas cerca de 5 dias úteis). O momento você se tornará um dono cheio de apartamento.