Estabelecimento dos proprietários dos proprietários de habitação: prós e contras de HOA, direitos e obrigações, possíveis dificuldades no conselho, etapas de educação
Quando os inquilinos de novos edifícios ou casas, construídos por um longo tempo, decidem a formação de HOA, eles devem imaginar todos os prós e contras de tal associação. Sobre isso, bem como como a parceria é criada, vamos contar.
De acordo com o novo código de habitação da Federação Russa, os inquilinos que são proprietários de seus apartamentos podem ser descritos para gerenciar a propriedade pertencente a eles. Uma das espécies de tal estrutura é uma parceria de proprietário de habitação (HOA). Esta é uma organização sem fins lucrativos formada pelos proprietários de premissas (residenciais e não residenciais) para gestão conjunta de um prédio de apartamentos e resolver questões de propriedade, uso e descarte de bens comuns.
Por que as vantagens do gerenciamento das forças da casa da parceria? Aqui estão apenas alguns deles. Primeiro, o HOA pode escolher uma empresa de servir. Portanto, se a qualidade dos serviços fornecidos não cumprir os requisitos dos inquilinos (por exemplo, é inexpressivo ou mal removido pelo território), permite que você termine o contrato e conclua-o com outra organização ou indivíduos. Em segundo lugar, o HOA de forma independente planeja o trabalho de reparo em sua casa, define sua seqüência. O apack é o plano dessas obras e a estimativa de despesas para o ano são aprovadas na Assembléia Geral de Membros do HOA, não é necessário pedir à administração da cidade para alocar dinheiro e, em seguida, esperar pela chegada dos reparadores.
A prática legislativa distrital é muitas vezes unida pelos conceitos de "proprietários de parceria de habitação" e "condomínio". No entanto, o condomínio é o próprio imóvel (incluindo o enredo da terra nas fronteiras estabelecidas localizadas nele um edifício residencial e outros objetos imobiliários), e a parceria dos proprietários é o cargo de gestão dessa propriedade. O condomínio pode existir sem qualquer HOA, mas para a gestão deles (equipamentos de playgrounds e áreas de recepção de recreação, reparo, colocando as instalações para aluguel) Formulário HOA.
Há outro termo adjacente - cooperativa de habitação (HSK). A diferença entre o ECC e o HOA é que o HST é criado para o período de construção da casa, e depois de ser construído, organize HOA. Deve-se notar que as cooperativas de habitação e construção existentes devem ser transformadas em HOA ao longo do tempo.
Por que se unir?
Qual é a parceria? A fim de proporcionar condições favoráveis e seguras de vida dos cidadãos, para organizar a manutenção da casa e perceber o direito de cada proprietário das instalações residenciais para gerenciar sua propriedade.Meios TCG são formados a partir das seguintes fontes:
Pagamentos obrigatórios, introdutórios e outras contribuições dos membros da parceria;
Subsídios orçamentais para assegurar a operação e reparação da casa, compensação das autoridades da cidade de pagamento de determinados tipos de serviços públicos para categorias preferenciais de residentes (a fim de receber subsídios, Moscou Tszh deve ser registrado no registro unificado de gestão de prédios de apartamentos - ERA, que é realizada a partir de outubro de 2007);
Receitas das actividades económicas (empreendedoras) da parceria destinada a realizar tarefas e o cumprimento das funções do HOA.
O código de habitação da Federação Russa não proíbe o HOA para receber receitas necessárias para atingir metas estatutárias. Para isso, a parceria é permitida para exercer atividades econômicas. Verdade, deve-se notar que a lista de sua espécie para o HOA é geralmente limitada ao serviço, operação e reparo de imóveis em um prédio de apartamentos, a construção de instalações adicionais e objetos de bens comuns em tal casa, bem como Aluguer de uma parte da propriedade comum.
É muito importante que Hoa tenha a oportunidade de usar e território de outra pessoa. Você pode emitir um enredo em qualquer estágio das atividades do HOA - não é necessário fazer quando uma parceria é criada ou no momento de seu registro. A decisão de projetar uma trama de terra na propriedade total de ações leva camaradas - os proprietários das instalações da casa na Assembléia Geral. Após suas instruções, todos os documentos necessários podem preparar o presidente do HOA. Depois disso, deve ser aplicado ao organismo do governo local, que suportará o veredicto final que determina o destino da área local. Nota: A transferência de tal parcela para a propriedade para os proprietários da instalação é gratuita.
Casas em que os proprietários são formados ou são formados, em primeiro lugar, incluem o programa de revisão às custas do orçamento da cidade. Para que sua casa seja renovada a tempo, na Assembléia Geral de membros do HOA, é necessário decidir sobre a criação de um fundo de reparos de capital. O jogo como proprietário de instalações residenciais e não residenciais também será obrigado a transferir dinheiro para este fundo de acordo com a decisão da Assembléia
Corujas. Os membros de vários membros do HOA pesquisados foram preocupados que as parcerias tenham as seguintes vantagens:
Os proprietários das premissas que Unidos no HOA são realmente capazes de influenciar as políticas da empresa de gestão. Ninguém tem o direito de forçar os inquilinos a coletar dinheiro na instalação nas linhas compartilhadas de móveis de couro, mas é necessário decidir o que a máquina de estacionamento adicional deve ser equipada, e os membros da parceria podem ser encontrados para isso;
A parceria permite escolher uma empresa de exploração. Na prática, isso significa que os próprios proprietários controlam a qualidade dos serviços comunais fornecidos a eles. Essa "revisão" é realizada, por exemplo, funcionários da HOA (Engineer Dispatcher), presidente ou membros do conselho. Se alguma violação for encontrada, verificando o Conselho, este fato será esclarecido e pode ser a base para ruptura um contrato com esta empresa de gestão. Aakt, que registrou a qualidade imprópria de habitação e serviços comunitários, é a base para a recálculo dos pagamentos para os serviços comuns prestados;
Embora a maior revisão dos membros da casa do HOA seja obrigada a fazer às suas próprias despesas, o Estado aloca o subsídio do orçamento;
A propriedade total de HOA pode trazer lucros significativos para seus membros. O direito de realizar atividades empreendedoras prestadas às parcerias permite ganhar dinheiro na entrega de premissas não residenciais ou até mesmo as paredes do edifício (por exemplo, sob a colocação de panos de publicidade ou equipamentos técnicos);
Os membros do HOA podem desfrutar de simples (mas, infelizmente, tais raras agora) as alegrias da vida - uma entrada bem mantida, seu próprio parque de estacionamento, um pátio bem cuidado, um parque infantil, no qual seu filho vai competir.
Também deve ser dito que a disponibilidade de HOA aumenta o valor de mercado da habitação na casa. Afinal, todo mundo quer que os camas de flores sejam legais, as escadas são limpas, concierge e as intercomunicantes funcionaram (esta lista pode ser reabastecida infinitamente).
O estado procura ajudar o sistema HOA. Portanto, não há muito tempo em várias regiões (em particular, em Moscou), a parceria foi liberada do imposto sobre a terra. O mesmo se aplica às cooperativas de habitação, a ECC e outras cooperativas de consumo especializadas criaram para atender às necessidades dos cidadãos em habitação - agora não devem pagar impostos sobre parcelas de terra usadas por eles para alcançar metas estatutárias de acordo com o Código de Habitação da Federação Russa .
Especialistas acreditam que é mais lucrativo gerenciar vários prédios de apartamentos. A lei não interfere - um hoa pode ser criado a partir de inquilinos de duas ou mais casas. Além disso, o HOA tem o direito de escolher qualquer formulário de gerenciamento doméstico: de forma independente, através de contratos diretos com organizações de fornecimento de recursos ou por meio de um acordo com uma empresa de operação de parceria convidada. A transferência completa da organização de gestão profissional de todos os poderes por ordem de propriedade comum é possível.
Ominus. No entanto, nem tudo é tão sem nuvens - há um HOA e suas desvantagens:
Muitas vezes, as iniciativas dos proprietários não encontram apoio das autoridades locais. Hospitalização, o mecanismo de interação entre parcerias e autoridades, então necessário para resolver o conjunto de questões associadas à habitação, não é suficientemente consagrada na lei. Um exemplo típico: se alguém dos inquilinos em casa, em que há um HOA, não quer pagar contribuições e fazer pagamentos de utilidade obrigatórios, recuperar as dívidas apenas através do tribunal. Enquanto o tribunal decidir, muito tempo pode passar, e os serviços públicos pagarão membros cumpridores da lei do HOA durante este período;
Os greores não querem realmente se juntar ao HOA. Por conseguinte, as autoridades da cidade são obrigadas a devolver a diferença entre os pagamentos dos beneficiários (e são inferiores a habituais, uma vez que esta categoria de cidadãos utiliza subsídios para pagar por utilitários) e os demais proprietários de habitação, mas na prática tal compensação ocorre extremamente raramente;
A taxa de exploração no HOA é maior do que em uma casa comum. Mas é necessário entender que a quantidade de pagamentos de utilidade obrigatória é absolutamente o mesmo para os membros do HOA, e para residentes dessas casas em que as parcerias não são criadas. Decisão AVTID sobre custos adicionais (por exemplo, no equipamento de uma garagem automatizada, revestimento da entrada de telhas de mármore, decoração do lobby, o pagamento de serviços do designer de paisagem) leva a assembleia geral de residentes ou o conselho de HOA . Cálculo e accrumo para premissas residenciais e utilitários podem ser realizados por contabilista, contabilista ou presidente da parceria. Além disso, é necessário levar em conta os casos de incapacidade de fornecer serviços ou a prestação de serviços de serviços públicos que servem organizações (por exemplo, após o trabalho preventivo do verão, ele não incluiu água quente no prazo);
O sucesso e a eficácia das atividades de HOA dependem em grande parte do seu presidente e do governo. Portanto, escolher os gerentes devem ser atendidos com a mente. Mas mesmo isso não pode ser uma garantia de que o vizinho respeitado do quinto andar não quer atribuir uma parte do dinheiro público, e o vizinho combate da segunda entrada se tornará um bom gerente.
Finalmente, os presidentes do HOA freqüentemente se queixam da insignificância dos inquilinos e da falta de compreensão. Claro, a adesão em Hoa assume alguns custos adicionais, mas eles pagam com cem vezes. Por exemplo, que mãe não gostaria de soltar seu filho para passear em um pátio fechado e seguro? Tal problema pode resolver exatamente o HOA, no entanto, exigirá algum esforço e custos de caixa.
A parceria dos proprietários da caixa permite que os inquilinos ganhe dinheiro em um workshop geral. Para isso, a assembleia geral dos membros do HOA toma uma decisão de transmitir ao uso temporário de alguns objetos dessa propriedade (porão onde a loja é satisfeita, ou uma parede surda da casa em que o escudo de publicidade é colocado). Você também pode expandir a área do edifício - por exemplo, para sugar o sótão e transmiti-lo. Renda adicional que o HOA receberá deve ir para casa
Direitos e deveres
Para imaginar como a parceria atua e como ela pode ajudar os residentes comuns, é necessário estudar seus direitos e obrigações. Vamos começar com utilitários. O HOA conclui contratos com organizações de fornecimento de recursos ou produz independentemente os recursos necessários para fornecer aos consumidores de serviços de qualidade de utilidade nos volumes necessários. É muito importante que os requisitos da lei não sejam quebrados, e a vida, saúde e propriedade dos residentes não causou danos. A parceria pode servir aos sistemas de engenharia doméstica usados para fornecer serviços públicos aos consumidores, independentemente ou com o envolvimento de outras pessoas.
Os custos de cálculo e cobrança de serviços públicos sobre a gestão do HOA recebem as seguintes funções:
Na maneira prescrita, reduza a quantidade desses pagamentos (por exemplo, se houvesse interrupções com fornecimento de eletricidade);
A pedido do consumidor, verifique a quantidade de taxas de serviços e o mais tardar 3 dias úteis para emitir documentos confirmando a exatidão do accrumo de pagamentos, tendo em conta a qualidade dos serviços prestados, bem como estabelecido por leis e contratos, penalidades, penalidades.
É muito importante garantir a publicidade e a transparência das atividades do conselho do HOA. Para fazer isso, na presença de contadores coletivos (generalicos), o Journal of Accounting é os registros de seu testemunho, o que permite que o pedido do consumidor para um dia de trabalho forneça um extrato desta revista. Se houvesse mau funcionamento no trabalho de sistemas de engenharia doméstica ou de comunicações de engenharia e equipamentos localizados fora da casa, o conselho é obrigado não apenas a informar os proprietários de habitação durante o dia, mas também para dar uma probabilidade de serviços públicos: a prestação de serviços públicos será suspenso ou limitado. Além disso, a parceria a pedido de qualquer proprietário deve fornecer-lhe as seguintes informações: nomes, endereços e números de telefone de despacho e serviços de emergência, o tamanho das tarifas para utilitários e subsídios para tarifas, a ordem e a forma de pagamento destes serviços, os parâmetros de sua qualidade, os prazos para a eliminação de acidentes e outras violações do procedimento para fornecer utilitários.
Outra responsabilidade desagradável reside sobre a liderança da parceria - para informar os consumidores sobre interrupções planejadas na prestação de serviços públicos, e até 10 dias úteis antes do início desta suspensão.
A fim de garantir a execução pelos órgãos de gestão do HOA de suas funções, as medidas de responsabilidade são fornecidas. Os motivos para a aplicação de tais medidas são a violação da qualidade e procedimento para fornecer utilidades; Danos causados à vida, saúde e propriedade de consumo, bem como pessoas que vivem com ele, devido ao incumprimento em fornecer esses serviços ou sua qualidade inadequada. A falta de culpa dos chefes do HOA ou a organização de gestão neste caso não é levada em conta. No entanto, eles estão isentos de responsabilidade por agravar a qualidade das utilidades, se provarem que causou as circunstâncias da força maior. A violação das obrigações por parte das contrapartes (organizações de servir) ou ações erradas do Conselho (incluindo a falta de fundos necessários) não pertencem a tais circunstâncias. A lista de casos em que os membros do Conselho de HOA são responsáveis, consagrados na Carta.
Mas tudo isso diz respeito aos deveres. Os direitos da AVT TSZ, na maior parte, referem-se à organização de relacionamentos com os consumidores de serviços públicos. A parceria tem o direito de exigir pagamento por serviços consumidos (e, consequentemente, o pagamento do concurso, multas, penalidades na presença de dívida). O Conselho de Parceria também pode exigir que os funcionários ou representantes da HOA, pessoal de serviços de emergência para inspecionar a condição técnica e sanitária dos equipamentos intra-trimestre e o cumprimento do trabalho necessário para as instalações residenciais. O tempo de visitas deve ser coordenado com o consumidor (embora esta regra não se aplique a aqueles quando é necessário eliminar o acidente). Se você se recusar a deixar os representantes do TCG e sua culpa serão danificados (por exemplo, você preencherá os vizinhos devido ao mau funcionamento do sistema de abastecimento de água), então a parceria tem o direito de insistir em plenos danos.
Finalmente, o Conselho de HOA é dotado da autoridade para suspender ou limitar o fornecimento de água quente, energia elétrica e gás. No entanto, este procedimento é bastante longo: limitar a prestação de utilitários ou suspender que seu fornecimento só pode ser enviado pelo tribunal. O proprietário da sala deve ser pré-enviar uma advertência por escrito de medidas a serem aceitas (é melhor enviá-lo por correio com um aviso de recibo ou transmitir de mão no recebimento). Mas deve ser levado em conta os períodos previstos para a eliminação de uma dívida default. Tendo em conta - desligue o aquecimento, o esgoto e o abastecimento de água fria é proibido.
Problemas
Bem, agora vamos tentar olhar para os problemas de HOA de dentro. Os presidentes das parcerias são reconhecidos que muitas dificuldades estão preocupadas. Eles podem ser divididos em várias categorias.
O primeiro (e mais importante) - não pagamento. Por exemplo, o desenvolvedor e o comprador, parcialmente já pago pelo apartamento, são mostrados, já que é resolvido de maneiras diferentes. Dívida na frente de Hoa cresce, o comprador vive no apartamento, consertando-o, mas para a exploração não paga, referindo-se ao fato de que a habitação não pertence formalmente a ele. Sim, e o investidor não está pronto para pagar pagamentos integralmente, embora afirme que o apartamento continua sendo sua propriedade. Legalmente, esta situação não é resolvida e, portanto, em cada caso particular é permitida individualmente, na maioria das vezes no judiciário.
O segundo problema é um relacionamento com o desenvolvedor: nem cada um deles está pronto para eliminar as deficiências que estão em qualquer novo edifício. Se você fizer o desenvolvedor, ele falhará, os inquilinos eliminam falhas e mau funcionamento por suas próprias despesas.
Às vezes, o desenvolvedor introduz futuros proprietários de enganosa em relação ao tamanho da área local. Quando os inquilinos adquirem apartamentos, eles mostram prospectos, e na frase: "O território é especificado", incluído no contrato, ninguém presta atenção. A acomodação IVOF foi comprada, o pátio é equipado, lojas e caixas de areia são instalados - e no quintal já começaram a cavar um novo poço! .. ou as pessoas deram dinheiro para um apartamento com um chamado planejamento livre, e então eles tinham Pagar pelo redesenvolvimento, o que não foi, porque quando eles entraram, na nova habitação houve apenas paredes externas. (O fato é que, em nossa legislação habitacional, não prevê o termo "planejamento livre do apartamento", portanto, todos os compradores de tal habitação terão que ter um procedimento difícil para a redução do redesenvolvimento.)
O terceiro problema é a falta de informações sobre as atividades do HOA. Muitos residentes não vão para as reuniões gerais, mas todas as questões relacionadas à sua casa em casa são resolvidas exatamente lá. Portanto, muitas vezes o HOA resorts à ajuda de "palestras" - aqueles membros do conselho que podem ignorar todos os apartamentos da casa e discutir casos urgentes com os proprietários.
ISAWAY PROBLE AGUE - habitantes de indiferença. Muitas pessoas estão prontas para dar dinheiro, mas não querem participar da melhoria ou pelo menos discutir possíveis opções para melhorar a vida da casa.
Resumindo, você pode dizer: Hoa é uma necessidade consciente. Você precisa gerenciar sua casa com a mente. Bestian do que o proprietário, ninguém fará isso.
O HOA não tem o direito de mudar as tarifas da utilidade: eles são estabelecidos pelo governo da Federação Russa. Taxa de tamanho de avtot para a manutenção e reparação da casa (o que antes era chamado de manutenção do edifício) é determinado na Assembléia Geral de Membros do HOA. A mesma parceria é obtida a partir dos subsídios orçamentais da cidade para a manutenção e reparação do estoque de habitações em prédios de apartamentos - esse tipo de subsídio permite que você mantenha uma casa em condições adequadas
Seqüência de fases da formação dos proprietários de habitação
1. Educação de um grupo de iniciativa de proprietários ou futuros proprietários de habitação
2. Trabalho Preparatório (a sobretaxa de residentes, clarificação das vantagens da associação)
3. A Assembleia Geral de Residentes, que decidem sobre a formação de HOA, escolhe o Conselho e seu presidente, bem como uma forma de administrar propriedade (pelos proprietários dos proprietários da empresa de gestão ou com HOA), aprovar Carta do HOA
4. Registro de HOA como uma entidade legal. Isto requer uma declaração de registo do Estado, o Protocolo da Assembléia Geral com uma decisão sobre a criação de uma parceria doméstica (cópia original ou notária), duas cópias da Carta de HOA, aprovadas pela Assembleia Geral de Caseiros (Costura e numerado), bem como um recibo para o pagamento do dever estadual para o registro de uma parceria (2 mil rublos)
5. Abrindo a conta de liquidação da parceria no banco
6. Transferência de uma casa na gestão de uma comissão especialmente criada, que contém representantes da administração da cidade e membros do conselho do HOA (ato de aceitação e transmissão - um típico forma interdepartamental n OS-1A com a aplicação da documentação técnica sobre o edifício)