Digamos sobre o que um fundo de compensação, uma conta de escro, o que fazer se o desenvolvedor entrar falido e sobre novas regras para a proteção de acionistas enganados em 2019.
Em média, 2 a 6% dos acionistas todos os anos não recebem suas instalações a tempo, e cria um problema significativo para o mercado imobiliário. A proteção dos direitos dos acionistas previstos em 2005 por lei nº 214-FZ foi insuficiente, por isso continuou a melhorá-la. Novas regras são projetadas para proteger os direitos dos acionistas enganados. O período de transição foi lançado até julho de 2019.
Tudo sobre inovações na lei
Itens e conceitosQuem são esses acionistas enganados
Problemas de construção de capital
Requisitos para o desenvolvedor
Requisitos para DDU.
Responsabilidade por mudar de prazos
Fundo de compensação
Desenvolvedor de falências
Conta de depósito
garantia
Perspectivas de inovações
Sobre objetos e conceitos
Então, existem duas características principais. O primeiro é o desenvolvedor - uma entidade jurídica que tem ou à locação certa de terra e atraindo participantes em dinheiro na construção de ações para criar prédios de apartamentos e (ou) outros objetos imobiliários com base na licença obtida.
O segundo é um participante em construção compartilhada - um cidadão ou entidade legal. Juntos, eles podem construir não apenas edifícios residenciais, mas também garagens, instalações de saúde, catering, atividades de negócios, comércio, cultura e outros objetos imobiliários, com exceção das instalações industriais. Isto é registrado no artigo 2º da lei.
Há também uma definição clara do objeto de construção de capital, isto é, o fato de que no futuro deve ser seu apartamento, uma garagem ou lugar no estacionamento subterrâneo perto da casa. Esta instalação residencial ou não residencial a serem transferidas para o acionista após receber permissão para comissionar um prédio de apartamentos e (ou) de outro objeto imobiliário e parte desta casa ou objeto de imóveis, incluindo, incluindo o dinheiro do participante envolvendo .
Quem são esses acionistas enganados
Para que o comprador dos imóveis problemáticos em construção, as seguintes condições são necessárias:- O Acordo de Acionistas foi concluído;
- A Parte Executora não cumpriu as obrigações nos termos do contrato de participação do patrimônio maior que 9 meses. e não aumentou o investimento na construção de uma casa de mais de dois períodos de relatórios seguidos;
- O desenvolvedor não tem sucessor para construir um objeto;
- As obrigações da Construção Antes dos Acionistas não são garantidas pela garantia do Banco ou pelo seguro de responsabilidade civil.
Por favor, note: Em alguns casos, até mesmo a disponibilidade de um contrato de participação de capital na construção não pode proteger o acionista do comprador. Lei federal nº 214-FZ "sobre a participação na construção de prédios de apartamentos e outros objetos imobiliários" (Lei nº 214-FZ) não protege os acionistas se:
- Na casa construída, as mesmas instalações foram vendidas várias vezes;
- A casa é construída em um enredo que não é emitido ou aluguel;
- A casa é construída em um enredo onde não é permitido;
- A casa é construída com uma violação de um plano de planejamento da cidade, requisitos de projeto.
O abuso dos acionistas com seus privilégios (por exemplo, a possibilidade de recusa unilateral do contrato ou obter penalidades por violação da transmissão do objeto) pode levar ao tribunal recusará-los a proteger os direitos se a natureza maliciosa de ações é estabelecida.
Problemas de construção de capital
Em essência, as armadilhas estão ficando claras para todos que estuda cuidadosamente esse esquema de investimento imobiliário.
Vantagens do esquema são óbvias: o comprador recebe imóveis em 30-40% mais barato do que o preço médio de mercado; O desenvolvedor recebe fundos para a construção de objetos imobiliários e a implementação do canal do produto acabado.
Infelizmente, tal investimento é sempre associado a riscos consideráveis. Pequenos deitamentos são bastante comuns, nem sempre a programação é cometida completamente. No entanto, acontece que o desenvolvedor publica especificamente a conclusão da construção ou puxa o momento de entrar no alojamento.
Aprovado em 2005, a Lei nº 214-FZ introduziu uma proibição de desenvolvedores para apartamentos pré-selecionados antes de receber permissões; Eu pedi que os desenvolvedores se registrassem no contrato todos os termos e penalidades por sua não cumprimento, bem como registrar todos os contratos de participação de capital (DDU), a fim de excluir as vendas duplas.
No entanto, isso não foi suficiente e as mudanças começaram a introduzir mudanças.
Em primeiro lugar, a construção da habitação deve ser separada de outras atividades com a imposição de restrições ao desenvolvedor para executar operações que não estão relacionadas à implementação do projeto.
Em segundo lugar, o princípio de "uma empresa é uma licença de construção" deve ser observada. Ao mesmo tempo, a construção com participação compartilhada em várias autorizações é agora proibida. Ao mesmo tempo, grandes desenvolvedores não poderão delegar suas funções às estruturas infantis, a fim de assumir a execução de vários projetos de uma só vez, porque a experiência deve ser pelo menos 3 anos (pelo menos como contratante geral ou cliente).
Em terceiro lugar, a atividade do desenvolvedor deve ser acompanhada por uma instituição de crédito bancário designada. As contas da Companhia, o Cliente Técnico e o Empreiteiro Geral devem ser abertos no mesmo banco.
Quarto, os requisitos para a reputação de negócios dos órgãos de administração do desenvolvedor e seus participantes são apertados. Entre os fundadores do desenvolvedor não podem ser rostos com convicções despercebidas ou pendentes, bem como aqueles que cujas atividades causaram a falência da entidade legal.
A empresa deve obter uma conclusão de exames, mesmo para os baixos edifícios, não ter dívidas (exceto para empréstimos-alvo para construção). Em uma instituição de crédito bancário autorizado, os fundos devem ser depositados no valor de pelo menos 10% do custo de construção (um pára-quedas peculiar, que deve ser protegido e desenvolvedor, e acionistas em caso de aperto ou falência).
Em quinto lugar, a lei estabelece o limite das despesas do desenvolvedor para a base para a remuneração, pagamento dos serviços do Banco, os serviços da empresa de gestão, publicidade, serviços comuns, serviços de comunicação, aluguel. Este limite é de 10% do custo de projeto da construção.
Como escolher uma empresa confiável
Se você vai comprar um apartamento na casa em construção:- Aprenda informações disponíveis sobre o desenvolvedor, verifique sua reputação.
- A maneira mais fácil de confirmar o fato de que você vai ler na Internet, - para ir a qualquer um dos edifícios e garantir que o trabalho seja realizado.
- Antes de assinar o contrato de participação da equidade na construção, leia-a cuidadosamente, não se apresse.
- Se você tem as menores dúvidas, consulte os advogados para ajudá-lo a entender todas as complexidades legais.
Novos requisitos para o desenvolvedor
Até o dia, um contrato com o primeiro participante da construção de ações do desenvolvedor o mais tardar 14 dias é obrigado a publicar na mídia ou na Internet uma declaração de projeto em que as informações sobre a empresa e as informações do projeto são indicadas.
O desenvolvedor é obrigado a fornecer uma distribuição a seu pedido:
- Permissão de construção;
- Comprovação técnica e econômica do projeto;
- Conclusão do exame estadual da documentação do projeto;
- Documentação do projeto, que inclui todas as alterações feitas a ele;
- Documentos confirmando as regras do desenvolvedor ao enredo da terra.
Ele também deve investir no projeto seus próprios fundos no valor de pelo menos um terço do orçamento total do projeto; O dinheiro atraído por acionistas deve ser estritamente para a implementação de um projeto específico e em nenhum outro lugar.
Requisitos para a participação
De acordo com o DTU, um lado (Lolshler) compromete-se a pagar uma participação fixa no documento e adotar um objeto pronto, e a outra parte compromete-se a construir e apresentar este objeto para o acordo previsto pelo acordo.O contrato deve cumprir:
- Determinação do objeto específico de construção compartilhada a ser transmitida de acordo com a documentação do projeto pelo desenvolvedor;
- Especificando o prazo para a transferência do objeto de construção de capital próprio para o acionista;
- informações sobre o preço do contrato, tempo e ordem de pagamento;
- Informações sobre o período de garantia atuando em relação ao objeto em construção.
Na ausência de pelo menos uma das condições listadas, o contrato é considerado inválido. Cada DDU deve ser registrado na divisão regional de Roserestra, a fim de evitar as vendas duplas.
O acionista tem o direito de rescindir o contrato unilateralmente, se, por exemplo:
- Houve problemas com os termos;
- Requisitos para a qualidade do objeto imobiliário são significativamente violados;
- O planejamento de apartamentos previstos pelas mudanças iniciais do projeto.
Em caso de rescisão do contrato, o desenvolvedor é obrigado a devolver não apenas dinheiro aos acionistas, mas também juros pelo uso de fundos emprestados no valor da taxa de refinanciamento de 1/150 do Banco Central da Federação Russa, que opera no dia do cumprimento da obrigação de retornar fundos pagos pelos acionistas. Ao mesmo tempo, a empresa pode rescindir o contrato apenas através do tribunal após 3 meses.
Responsabilidade por mudar de prazos
O desenvolvedor é obrigado a transferir o objeto para os participantes em construção de capital até o termo estipulado pelo Tratado. O período de transferência é definido para todos os participantes, é um.Se o processo for atrasado, o desenvolvedor é obrigado a pagar uma penalidade (penal) aos compradores no valor da taxa de refinanciamento de 1/75 do Banco Central da Federação Russa, atuando no dia de cumprimento da obrigação, no preço do contrato para cada dia de atraso.
No caso de ser impossível construir uma casa no contrato registrado no contrato, a Companhia é obrigada por 2 meses. Por escrito para notificar os acionistas e sugerir para fazer alterações no contrato.
Além disso, o DDD estabelece certos termos para a transferência de imóveis para investidores imobiliários após receber permissão para comissionar a casa.
De acordo com a Lei nº 214-FZ, o desenvolvedor é obrigado a transferir todos os apartamentos para os clientes por 2 meses. Depois de aceitar a Comissão do Estado.
Fundo de compensação para proteger os acionistas enganados
Para garantir que o seguro de responsabilidade civil dos desenvolvedores com os acordos de participação é agora um fundo de compensação.
Todas as empresas que vendem apartamentos na fase de construção devem ser transferidas para o Fundo de Compensação para fornecer passivos sob um acordo 1,2% do preço de cada DDU. A lei prevê uma avaliação anual de obrigações para ajustar o tamanho da avaliação da avaliação, mas não com mais frequência 1 vez por ano.
Os fundos do fundo de compensação serão direcionados para a conclusão de objetos imobiliários problemáticos. Cabeça o CEO do Fundo de Compensação da Agência para Habitação e Empréstimos Hipotecários (AHML). É muito importante que a tarefa da Fundação não inclua coletar um determinado montante, é necessário apenas garantir que ela fornece cobertura financeira de riscos existentes.
A quantidade máxima de compensação de dinheiro possível é determinada com base na área total de instalações em construção e preço de um metro quadrado de habitação nesta propriedade. Ao mesmo tempo, a área total do objeto de construção de capital não pode exceder 120 m², e o preço de 1 m² não pode ser superior ao valor médio para alojamento semelhante no mercado primário na mesma região.
O Fundo de Compensação ajudará a proteger os direitos dos novos acionistas; A fim de ajudar os cúmplices que já encontraram dificuldades, as autoridades regionais tiraram gráficos da conclusão de objetos problemáticos, indicando o tempo e os mecanismos da solução.
Se o desenvolvedor estiver falido
A duração total do procedimento de falência é reduzida pela abolição dos procedimentos de recuperação financeira e otimização de atividades realizadas pelo Gerente de Arbitragem e pelo Tribunal de Falência. O primeiro procedimento é apresentado ao procedimento de produção competitiva, enquanto o líder profissional deve liderar a empresa falida, que já tem experiência no setor de construção. Um novo gerente de falências direciona uma carta aos acionistas em que o procedimento adicional e o algoritmo das ações serão descritos.
A lei "sobre a falência" estabelece que os requisitos de todos os acionistas são apresentados ao Gerente de Concorrência e não ao Tribunal de Arbitragem no prazo máximo de 2 meses. A partir da data de recebimento da notificação do gerente competitivo. O gerente considera os requisitos e os inclui no registro.
Se, no curso do processo de falência, a razão suficiente parecia acreditar que a solvência do desenvolvedor do devedor poderia ser restaurada, uma transição para a gestão externa é possível.
O gerente competitivo é obrigado a realizar as ações necessárias para pesquisar e atrair outro artista. Há outra opção - a reunião dos acionistas tem o direito de decidir sobre o método de execução de obrigações recebendo uma compensação do Fundo de Compensação. Além disso, continua a possibilidade de reembolsar os requisitos por meio de transferência para as disposições do objeto de construção inacabada ou a transferência de instalações residenciais (se o objeto já estiver construído). A decisão é feita separadamente para cada casa em construção, a Assembléia Geral de futuros inquilinos, é necessário obter a aprovação de ¾ dos acionistas.
Por favor, note: Na falência do desenvolvedor, a categoria mais vulnerável de proprietários são proprietários de instalações não residenciais, incluindo apartamentos.
O enredo da terra e a casa em construção são prometidos com os participantes em construção de capital até que o desenvolvedor cumpra suas obrigações; Ao mesmo tempo, a propriedade dos imóveis prossegue ao acionista no momento do registro do contrato de participação de capital.
O que é uma conta de depósito
Eskrow - especialidade de depósito condicional, no qual os diplomas em dinheiro se acumulam até que a construção da casa seja concluída. Contas de depósito na Rússia apareceram em 2014, mas usaram esse esquema somente em 2018.
Os juros sobre fundos colocados em contas de depósito não são cobrados e o Banco em que tais contas estão abertas, não recebe remuneração. De fato, uma conta de depósito é um depósito livre de juros, o dinheiro que está congelado por um período não excedendo a data de comissionamento do objeto em operação na declaração de design mais 6 meses. Ao usar contas de garantia, os acionistas não aceitam o risco financeiro associado a um desenvolvedor específico, e assumem o risco apenas para um banco autorizado, que deve devolvê-los a eles em casos fornecidos por lei. No caso de o Banco ser declarado falido, o desenvolvedor executa o contrato com o novo agente bancário, o dinheiro segurado será transferido para uma nova conta.
A empresa recebe fundos das contas do exoruum depois de entrar no objeto à operação e registrar o direito de propriedade de pelo menos um apartamento.
Os meios com contas de garantia podem ser traduzidos para pagar as obrigações da empresa em um contrato de empréstimo, ou são listados diretamente ao desenvolvedor (para calcular com o credor no caso quando a construção foi realizada nos fundos emprestados.
Período de garantia - 5 anos
O detergente tem o direito de exigir a eliminação livre de defeitos detectados ou reduzindo o preço do apartamento para a quantidade apropriada. Além disso, o acionista pode exigir compensação por suas despesas para eliminar deficiências.Perspectivas de inovações
A partir de 1º de julho de 2019, as mudanças na Lei Federal nº 214-FZ começaram a operar integralmente. A construção compartilhada deve ser substituída pelo projeto, o registro deve ser criado (ajudará a verificar a confiabilidade do desenvolvedor).
Também a partir de 1 de julho de 2019, o procedimento para venda de apartamentos em novos edifícios mudou. De acordo com a lei, a empresa receberá dinheiro não do acionista para continuar a construção, mas de bancos credenciados e armazená-los em contas de depósito.
Mas nem todos os desenvolvedores funcionarão neste esquema. De acordo com a resolução, os desenvolvedores podem vender apartamentos para condições antigas, se em casa estiverem prontos pelo menos 30%, e o número de contratos concluídos - não menos de 10%. Judeus especializados em imóveis, já observaram que os desenvolvedores estão procurando Esquemas de desvio, na implementação dos quais os compradores de propriedade não entrarão no DDD.
Apenas o contrato de participação de capital pode garantir a proteção dos direitos do acionista, portanto, o comprador não pode concordar com a proposta do desenvolvedor para emitir uma conta, ou um contrato de atribuição de lei ou um contrato de co-financiamento.
Especialistas em imóveis acreditam que as mudanças na Lei nº 214-FZ forçarão pequenas e médias empresas do mercado, uma vez que o objetivo das inovações é renomado na indústria da construção. Por outro lado, esta situação pode causar mudanças significativas no mercado de empréstimos hipotecários, forçando os bancos a oferecer soluções de crédito mais lucrativas para aqueles que querem comprar habitação.
