Se pare că cumpără locuințe în noile probleme de construcție nu ar trebui să fie. Verificați istoricul apartamentului nu este necesar - este construit numai; Nu este necesar să se asigure că nu mai există chiriași în el, care nu sunt întrerupte de la înregistrare. Dar nu a fost acolo!
Fotografie: Shutterstock / Fotodom.ru
În cazul în care dezvoltatorul nu și-a îndeplinit obligațiile, cumpărătorul apartamentului din noua clădire are dreptul la despăgubiri. Cu condiția, desigur, că contractul de participare a capitalului în domeniul construcțiilor (DDU) a fost compilat corect.
Terminați contractul?
Termenul de transfer al proprietății Imobiliară este o condiție prealabilă pentru contractul de participare a capitalului în domeniul construcțiilor, astfel consacrat în lege. În cazul în care termenul nu este specificat, contractul nu va fi înregistrat în registrul de stat. În cazul în care dezvoltatorul din anumite motive nu poate finaliza construcția casei și a pus-o în funcțiune la acel moment, care este stabilită în contract, este obligată să trimită participantul cu informații relevante și propunerea de a modifica termenii contractului.În conformitate cu cerințele articolului 6 din Legea nr. 214-FZ "privind participarea la cota de construcție a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare", acesta trebuie efectuat cu cel mult 2 luni înainte de expirarea termenului specificat în contract . În cazul în care acționarul este de acord să aștepte un pic, dezvoltatorul pregătește un acord suplimentar cu privire la schimbarea calendarului construcției și calendarul transferului apartamentului.
Vă rugăm să rețineți: un acord suplimentar acordului de participare trebuie să treacă înregistrarea de stat în administrația teritorială a Rosreestra
Cumpărătorul are o versiune diferită a acțiunilor - poate să nu aștepte capătul construcției și să se încheie unilateral DTD. Pentru aceasta, este suficient să trimiteți dezvoltatorului cu notificarea scrisă corespunzătoare prin poștă înregistrată. Să încheie contractul sau să fie de acord să aștepte - să rezolve numai acționarul. În primul rând, este necesar să se analizeze motivele pentru care dezvoltatorul nu a avut timp să-și îndeplinească partea din contract pentru data numită. Dacă motivele pot fi eliminate (de exemplu, contractantul a încălcat timpul de livrare a materialelor de construcție), iar termenul de extindere a construcției nu este prea mare, este posibil să așteptați capătul construcției. În cazul în care motivul schimbării dezvoltatorului sau, de exemplu, în absența autorizațiilor sau termenele limită pentru finalizarea construcției, este amânată timp de un an sau mai mult, cumpărătorul are toate motivele pentru a decide în favoarea încetării contractului.
Pentru a nu fi confundat cu alegerea, este mai bine să aveți încredere în profesioniști și să obțineți sfaturi despre un avocat specializat în construcții comune.
Pretinde dezvoltatorului
În cazul în care dezvoltatorul nu a raportat o întârziere la sfârșitul construcției (sau dacă termenul limită specificat în acordul suplimentar vine la sfârșit, iar casa nu este încă dată), este necesar să se trimită o cerere scrisă dezvoltatorului, exigentă Pentru a îndeplini obligația, pentru a emite cheile pentru a transmite apartamentul și pentru a plăti o penalizare pentru întârziere.Termenul limită în care dezvoltatorul trebuie să răspundă acționarului, este de zece zile (trebuie să fie desemnat într-o cerere scrisă). Cereia este trimisă prin scrisoare recomandată cu o notificare de primire. Acționarul poate, de asemenea, să dea o cerere personalului dezvoltator sau reprezentantului său. În acest caz, pregătiți două cazuri ale documentului. Unul va rămâne de la dezvoltator, al doilea, cu sigiliul și semnătura partidului adoptat, vă luați. Va fi util dacă trebuie să mergeți la tribunal. În cazul în care dezvoltatorul nu a răspuns la o plângere (nu a propus semnarea unui acord suplimentar, nu a explicat cauza întârzierii), vă rugăm să contactați instanța.
Cererea poate fi compilată independent sau poate aplica consultanță juridică. Puteți depune o cerere la locația dezvoltatorului sau la locul de reședință. Rețineți că puteți solicita nu numai plata sancțiunilor, ci și compensarea daunelor morale (cu toate acestea, mărimea acestuia va dori să justifice documentată), precum și o amendă pentru nerespectarea cerințelor consumatorului în mod voluntar.
Următoarele documente trebuie să fie atașate conform revendicării:
- Contract de participare la construcția partajată;
- Acorduri suplimentare acordului (dacă sunt disponibile), dacă reglementează perioada de transfer a obiectului de către participantul la construcția de capitaluri proprii;
- documente care confirmă plata din partea dvs.;
- Alte documente care confirmă costuri suplimentare (închiriere de locuințe sau plăți excedentare a împrumutului);
- Cererea dvs. către dezvoltator cu o propunere de a îndeplini în mod voluntar cerințele pentru plata sancțiunilor;
- Răspunsul la cerere (dacă ar fi, bineînțeles).
Probabilitatea de a câștiga cazul întârzierii termenelor este foarte mare. Singurul lucru de experți acordă atenție și care arată analiza practicii judiciare, dimensiunea pedepsei declarate în proces poate fi redusă semnificativ.
Compensare pentru așteptare
Pentru fiecare zi de întârziere, compensarea se bazează. În cazul în care prolnonul dorește să rezilieze afacerea, dezvoltatorul după primirea anunțului adecvat în termen de zece zile lucrătoare este obligată să returneze banii plătiți pentru apartament și să plătească pedeapsa pentru utilizarea banilor altor persoane. Dimensiunea pedepsei este determinată de la calcularea ratei de refinanțare de 1/150, acționând în momentul returnării banilor.
De la 2016, dimensiunea ratei de refinanțare este egală cu rata de cheie, dimensiunea sa trebuie specificată separat
De exemplu, la 06/18/2017, a fost de 9,25%. Suma este acumulată din ziua în care acționarul a făcut bani (pe deplin sau prima lor parte) în temeiul contractului, până în ziua în care acestea sunt returnate. Sa luam in considerare. Apartamentul costă 8,5 milioane de ruble., Livrat timp de 96 de zile, dimensiunea ratei de refinanțare este de 9,25%. Valoarea compensației în acest caz va fi: (preț apartament / 100 × rata de refinanțare / 150) × numărul de zile de întârziere, adică: (85 000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 199.00 руб. În cazul în care dezvoltatorul refuză să plătească pedeapsa în mod voluntar, în conformitate cu Legea federală "privind protecția consumatorilor", Curtea poate preveni o amendă de 50% din valoarea pedepsei de la un astfel de respondent.În plus, acționarul are dreptul de a recupera despăgubirea pentru a provoca daune morale cauzate de, de exemplu, așteptând mult timp. Suma pe care o determini ca despăgubiri pentru rău va trebui să confirme documentată. Pentru a face acest lucru, este necesar să se colecteze toate dovezile de hârtie pe care le efectuați costuri suplimentare din cauza încălcării termenelor limită. Dăm exemple. Dacă luați o locuință, tot timpul nu vă puteți muta în propriul dvs. apartament, cheltuiți bani în plus. Puteți confirma cheltuielile dvs., prezentând o copie a contractului de închiriere pentru spațiile rezidențiale și secțiile, mărturisind că traduceți bani proprietarului apartamentului (sau, de exemplu, va fi în detrimentul unui hotel sau pensiune).
Fără un acord
Odată cu adoptarea legii federale "privind participarea la construirea de clădiri de apartamente și alte obiecte imobiliare" Nr. 214-FIP Situații de conflict cu participarea acționarilor și dezvoltatorul a devenit mult mai mic. Cu toate acestea, uneori, un contract de participare la acțiuni la construcție (DDU) nu poate proteja pe deplin cumpărătorul de locuințe.
Pe de altă parte, despăgubirea în încălcarea perioadelor de construcție poate fi obținută în cazul în care apartamentul este achiziționat nu prin contractul de participare a capitalului propriu. Acesta va fi mai dificil (adesea în contractele de investiții sau contractele preliminare de vânzări nu conțin termenul limită pentru sfârșitul construcției și transferul de locuințe).
Dacă termenul din contract este specificat, atunci puteți aplica în mod sigur instanței. În cursul procedurii, ar trebui luată o decizie privind despăgubirea și, în urma prevederilor art. 332 Codul civil al Federației Ruse, chiar dacă contractul nu a înregistrat obligațiile vânzătorului pentru despăgubiri pentru daune, cumpărătorul poate solicita plata unei pedepse. Dimensiunea sa va fi determinată de Regulamentul de Artă. 395 Codul civil al Federației Ruse, adică pe baza ratei contabile a Băncii Centrale a Federației Ruse în ziua îndeplinirii obligației. Mai dificil dacă durata nu este definită de contract. Cu toate acestea, și apoi cumpărătorul nu ar trebui să fie descurajat - să-și confirme cuvintele că termenele limită sunt încălcate, puteți asambla corecte dovezi. Singurul lucru în acest caz nu poate face fără sprijin juridic competent.
Actul de transmisie de vârstă
După ce Casa este comandată, dezvoltatorul trebuie să trimită un mesaj acționarilor, care se referă la disponibilitatea obiectului și invitația de a accepta apartamentele în ordine. Dacă dezvoltatorul este interesat de faptul că acționarii săi vor primi metri pătrați, este posibil să nu se limiteze cu un mesaj de poștă electronică și să apeleze acționarii sau (și) să le trimită un mesaj de e-mail. Sau puteți verifica în mod constant pagina dezvoltatorului în rețelele sociale și site-ul de pe Internet, atunci veți avea cele mai recente informații.
După ce ați primit o invitație, trebuie să contactați dezvoltatorul și să clarificați procedura. De obicei, apartamentele sunt emise în ordinea coadă generală (dacă nu au fost distribuite în avans). Pentru a primi documente și pentru a inspecta apartamentul, este necesară prezența tuturor acționarilor numiți în contract. Dacă cineva de la co-investitorii dvs. nu poate veni (de exemplu, ați cumpărat un apartament cu soțul / soția, pentru momentul celui nou, el a fost sau a fost într-o călătorie de lucru de lucru), este necesar să se facă o procură pe cel al acționarilor care vor primi un apartament. Dacă aveți nevoie de un ajutor specializat - de exemplu, proiectul echipei de reparații și construcții, care vă va termina locuința, poate fi, de asemenea, invitați la inspecție. Vă rugăm să rețineți: de multe ori dezvoltatorul chiar la întâlnire sugerează semnarea imediat a actului de acceptare și transmisie și după mai târziu. Atenția nu ar trebui, altfel, dacă există deficiențe, va trebui să le eliminați pe cheltuiala proprie.
Fotografie: Shutterstock / Fotodom.ru
Căutăm deficiențe
Trebuie spus că prolnonul trebuie să fie sigur că va fi pregătit pentru faptul că el nu va vedea pereții sau sexul perfect. Pe de altă parte, sunt de acord cu toate scăderea, de asemenea, nu merită. În textul legii, nu există o clasificare clară a deficiențelor, acestea sunt împărțite în mod obișnuit în semnificative și nesemnificative.Sunt toți cei în care este imposibil să trăiești într-un apartament. De exemplu, acestea sunt astfel de neajunsuri ca: canalizare non-de lucru, găuri în pereți și ferestre, uși de intrare rupte, fără mecanisme de închidere pe ferestre. Chiar dacă există o cantitate semnificativă de una, nu puteți semna actul de acceptare și transmisie.
Inutil poate fi numit defecte care nu interferează cu viața în apartament: gropi și bug-uri în tencuială, zgârieturi pe ferestre. Atât deficiențele semnificative, cât și nesemnificative trebuie să se facă la o declarație defectă, care este atașată actului de acceptare și transmisie, indicând faptul că este deficitul identificat. Cu toate acestea, nu este necesar să se grăbească cu semnarea actului, deoarece dezvoltatorul trebuie să atribuie o dată la care vor fi eliminate defectele esențiale. Numai după eliminarea lor, acționarul poate relativ sigur pentru portofelul său pentru a semna actul de transmisie de acceptare.
Dacă dezvoltatorul consideră că defaulii identificați în apartament sunt nesemnificativi, el trebuie să-l dovedească folosind o expertiză independentă de construcție. Rețineți: Chiar dacă ați găsit deficiențe după ce ați semnat actul de acceptare, vă puteți referi la dezvoltator pentru a le elimina. Legea federală nr. 214-FZ prevede că perioada de garanție pentru casa însăși este de 5 ani, pe echipamente de inginerie (conducte, sisteme de încălzire și ventilație) - 3 ani.
Cel mai adesea, dezvoltatorii nu sunt de acord să compenseze costurile acționarilor pentru eliminarea deficiențelor și propun să le corecteze cu forțele contractorilor lor. Dacă acesta este cazul tău, pregătește-te să aștepți. Legea obligă dezvoltatorul să elimine deficiențele "într-un termen rezonabil", dar termenul în sine nu stabilește. De obicei, pe finisaj alocă până la lună. Dacă ați luat deja cheile, dezvoltatorul va trebui să fie de acord cu dvs. atunci când o echipă de construcție și reparații va funcționa în apartamentul dvs.
Ia sau nu acceptați?
După ce ați primit o invitație de la dezvoltator pentru a lua un apartament, aveți nevoie de:
- Colectați toți acționarii specificați în contractul dvs.;
- Obțineți o putere de avocat asupra celor care nu pot participa la recepția locuințelor;
- Pregătiți pașapoarte, procura (dacă este cazul) și contractul de capitaluri proprii în construcții;
- Examinează cu atenție apartamentul, să nu se grăbească și să nu semneze actul tehnicienilor până când inspecția este finalizată;
- Dacă se dezvăluie deficiențe substanțiale, insistați că acestea sunt documentate, dar actul de recepție nu semnează.
Dezvoltatorul este obligat să elimine deficiențele în apartament pentru o anumită perioadă sau să precizeze posibilitatea unei compensații monetare pentru cumpărătorul de costuri de corecție. Legea federală nr. 214-FZ nu garantează sau calitatea apartamentului, nici parametrii specificați în contract (metoda, aspectul), deoarece dezvoltatorul are dreptul să facă modificări la documentația proiectului, după ce a primit aprobarea pentru acest lucru Acționarii, pentru a atinge un acord cu care pur și simplu, pentru că ar dori să se miște rapid în locuințele proprii.
Contoare suplimentare și lipsă
Când construcția este finalizată, se poate descoperi că zona apartamentului pe care ați cumpărat-o este diferită de proiect. Prin lege, pentru a introduce un obiect în funcțiune, dezvoltatorul este obligat să dispună măsurarea tuturor spațiilor clădirii de la specialiștii din Biroul Inventarului Tehnic (ITO). După procedură, dimensiunea finală a fiecărui apartament descoperă. Dacă locuința sa dovedit a fi mai mult, dezvoltatorul va necesita taxe suplimentare; Dacă zona este mai mică - va fi necesară compensarea acționarului diferenței.
În cazul în care abaterile de proiect de la realitate au fost dezvăluite, acționarul trebuie să prezinte o cerere (în două exemplare) de despăgubire directorului dezvoltatorului, în care să stabilească toate faptele și să solicite recalcularea (indicând detalii bancare). O instanță a acționarului trebuie să fie menținută cel puțin până la acceptarea deciziilor finale privind prețul locuințelor. Unii dezvoltatori includ în elementul DDA conform căruia deviația zonei proiectului de la cel real în termen de 1-2% este considerată admisibilă și, prin urmare, recalcularea nu impune. Rețineți: În cazul în care dezvoltatorul nu stabilește valoarea maximă posibilă a discrepanței proiectului și a zonei actuale, cumpărătorul nu va putea să ceară bani de la dezvoltator pentru metri pătrați incompleți.
În cazul în care dezvoltatorul întârzie o soluție la problema returnării cantității de plată excesivă sau refuză să recalculeze cu schimbarea funcției din incintă, acționarul are dreptul de a recupera plățile suplimentare prin intermediul Curții. Pentru a face acest lucru, este necesar să se depună o cerere de protecție a drepturilor consumatorului, în paralel, precizând cererile de recuperare a pedepsei pentru întârzierea livrării apartamentului și a despăgubirii pentru daune morale.
