Apartament logice

Cumpărarea unui apartament pe piața imobiliară secundară. Ghidul pentru etapele unei astfel de tranzacții, permițând evitarea capcanelor.

Fotoxpress.ru.

Dacă vă decideți să cumpărați un apartament, trebuie să alegeți bani în construirea unei noi locuințe sau achiziții de locuințe pe piața secundară. Creșterea cazurilor de înșelăciune a acționarilor încurajează mulți cumpărători potențiali pentru a alege a doua opțiune. Pentru ei, oferim un ghid pentru etapele unei astfel de tranzacții, ceea ce permite evitarea pietrelor submarine.

Deci, se iau decizia, cumpărați un apartament care nu este într-o clădire nouă, dar pe piața secundară, deja blestemată și echipată. Plusurile sunt, fără îndoială, nu trebuie să așteptați ca sfârșitul construcției și să ghiciți dacă casa va fi ridicată la timp. În plus, atunci când achiziționați un apartament în casă în construcție, trebuie să faceți aproximativ 6 luni pentru a vă aștepta înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra acesteia. Cu toate acestea, cineva care caută locuințe secundare este necesar pentru a fi foarte atent. Acest segment al pieței este un risc crescut. Aici este o fraudă mai sofisticată, decât pe primar, iar timpul de întoarcere al apartamentului este de 3 ani de la momentul detectării ilegalității tranzacției. Oricare dintre foștii proprietari de locuințe poate protestata tranzacția în perioada specificată (și motivele acestei mase, uneori create în mod deliberat). Dacă ar exista încălcări ale legislației, Curtea returnează părțile în poziția inițială. Numărul de tranzacții terminate pe piața imobiliară nu este atât de mic: la Moscova, de exemplu, aproximativ 3% din numărul total al acestora. Pentru a nu crește această statistică tristă, ar trebui să vă gândiți la toate acțiunile dvs.

Alegeți un apartament

Unde sa încep? Desigur, cu căutarea unui apartament. Dacă nu vă limitați la mijloace, contactați agenția imobiliară a cărei specialiști vor ridica un spațiu de locuit adecvat. Prima piatră subacvatică vă așteaptă aici. Relațiile cu o companie imobiliară trebuie să fie emise documentate. Este foarte important în textul contractului de a indica toți parametrii apartamentului pe care îl căutați: District, tip de casă, etaj, zonă, număr de camere. Informațiile mai complete pe care le va primi agentul dvs., cu atât va fi mai ușor să găsiți opțiunea corespunzătoare.

Vă rugăm să rețineți că acordul cu agenția ar trebui să determine dimensiunea remunerației realtoare. Sunt un sfat unic. O întoarcere mare a punctului pe care agenția îl va alege cel puțin trei opțiuni de locuit care vă satisface cerințele și într-o anumită perioadă. În cazul opus, agentul imobiliar va trebui să vă întoarcă la dvs. un avans și să plătiți o pedeapsă. Desigur, această stare a contractului nu înseamnă că puteți fi capricios și abandonați toate apartamentele oferite care vă îndeplinesc condițiile. Dacă termenul a fost ratat de vina dvs. (de exemplu, ați respins opțiunile furnizate de agenție fără a explica motivele), veți primi înapoi plata în avans a sumei cheltuite de către agentul imobiliar pentru a căuta un apartament.

Apartamentul cumpărătorului nu plătește impozite. Vânzătorul va plăti impozitul pe venit - 13% din costul apartamentului (cu deducerea beneficiilor). Dar dacă locuința pe care o vindeți aparțineau mai mult de 5 ani sau costă mai puțin de 1 milion de ruble, sunteți eliberat de plata impozitului. În cazul în care vânzătorul deține un apartament mai puțin de 5 ani, va trebui să plătească impozit cu suma veniturilor din vânzarea de bunuri imobiliare care depășesc 1 milion de ruble.

Chiar și voi cumpăra un apartament prin agenție, începeți cu studiul pieței. O persoană care are astfel de informații nu este ușor să ceri în jurul degetului - la urma urmei, el are o idee despre prețurile de pe piața imobiliară și, prin urmare, este gata să vorbească cu agentul imobiliar în aceeași limbă.

Dacă vă decideți să acționați independent, fără a recurge la ajutorul agenției imobiliare, cercetarea de piață este pur și simplu necesară, acesta este modul în care veți găsi opțiunile care se configurează. La următoarea etapă, va fi necesar să se apeleze proprietarii intereselor interesate, va necesita timp și putere.

De îndată ce selectați câteva opțiuni potrivite pentru apartamente (sau le veți găsi singur), trebuie să vă familiarizați cu ei. Nu îndepliniți timp inspecția și notați că cel mai adesea trebuie să socotiți cu programul zilei vânzătorului potențial.

După examinarea apartamentului, nu uitați să întrebați cine este exact proprietarul ei și care este înregistrat pe această locuință. Aici și se așteaptă ca următoarea piatră subacvatică, în cazul achiziționării unui apartament nu este proprietarul, ci la mandatarul său. Achiziționarea prin proxy este extrem de riscantă. Problema este că vânzătorul nu poate fi ireală - Din păcate, este aproape imposibil să verificați autenticitatea puterii atitudinii. Același lucru se întâmplă ca apartamentul în sine să fie închiriat pentru o lungă perioadă de timp și este privatizat ilegal. Pentru a afla cine este adevăratul proprietar al locuinței, contactarea filialei locale a Serviciului Federal de Înregistrare pentru Federația Rusă.

Chatând cu proprietarii apartamentului, aflați când casa a reluat și dacă clădirea nu merită o demolare sau reconstrucție. Puteți verifica aceste informații în cadrul Direcției unificate ale clienților. Dar cel mai important lucru este să întrebi dacă proprietarii de reamenajare au făcut-o. Acest termen desemnează orice modificare care ar trebui să se reflecte în planul BTI. Redezvoltarea necoordonată este o altă piatră subacvatică. Procedura Acordului de reamenajare este destul de consumatoare de timp și necesită costuri de numerar considerabile, iar legalizarea reorganizării deja făcute ia și mai multe forțe, instrumente și timp. Prin urmare, ascultați sfatul nostru: Pentru a vă proteja, asigurați-vă că cereți proprietarilor un plan de un apartament eliberat Biroului Inventarului Tehnic. Documentul trebuie să fie obținut nu mai devreme de 3 luni înainte de a inspecta (și poate cumpăra) un apartament. Faceți un plan cu o stare reală de locuință, acordați atenție localizării pereților, prezenței echipamentelor suplimentare. Dacă este dificil pentru tine, cereți ajutor de la prieteni.

Amintiți-vă: reamenajarea inconsecventă vă amenință nu numai cu o amendă. Conform legăturilor înalte (organizație responsabilă de coordonarea reamenajării), este posibil să fiți obligați să aduceți un apartament statului original (dacă reamenajarea a fost făcută cu o încălcare a legii, de exemplu, bucătăria a fost transferată la una din camerele de zi sau demolate peretele rulant).

Pretch?

Următorul pas pe care trebuie să-l faceți este să fiți de acord cu valoarea apartamentului atras. Fiți pregătiți pentru faptul că vânzătorul va numi prețul distins de suma specificată în anunț. Călătorie - Nu este lăcomia, dar bunul simț.

Este posibil să se solicite o reducere a costurilor din mai multe motive: o locație incomodă a apartamentului (nu o zonă bună, de la distanță de metrou, lipsa de magazine, grădiniță, școli, clinici It.d.), nevoia de urgență reparații, reamenajare inconsecventă. Dar este important să știți că prețul prea scăzut este un anumit pericol. În primul rând, se întâmplă că apartamentul ieftin se referă la categoria controversată - aceasta înseamnă că există o dispută judiciară (de exemplu, cu vecinii care au provocat daune reparării). În al doilea rând, necurat vânzătorul pe mâna lui poate merge în instanță și de a obține o oportunitate foarte reală de a vă da în judecată locuințele, dacă dovediți că am concluzionat că tranzacția dezavantajoasă în mod obișnuit sub presiune din circumstanțele complexe de viață (precum și depresia, intoxicarea, amenințările), În acel moment, după cum ați specificat în contract, costul este semnificativ mai mic decât cel plătit efectiv. Amintiți-vă: să nu stați și fără bani, și fără locuință, puneți în contract exact suma pe care o dați pentru apartament, indiferent de modul în care vă convingeți să specificați mai puțin. În al treilea rând, ar putea găsi că veți cumpăra locuințe "sub sarcina". De exemplu, predecesorul vânzătorului dvs. Din anumite motive "a uitat" să scriu din apartamentul unei relative care servește pedeapsa în închisoare sau atunci când privatizarea locuințelor nu a inclus copii mici sau a ascuns că fostul soț / soție) susține că este parte a zonei. În al patrulea rând, în cazul în care un apartament achiziționat a fost cumpărat odată de la un reprezentant al unui "grup de risc": o persoană limită de vârstă, o persoană cu handicap, fie proprietarul, în familia cărora există persoane care sunt înregistrate într-un dispensar psihoneurologic sau narcologic. Desigur, cu această dezvoltare a evenimentelor, veți fi recunoscuți ca un dobânditor conștiincios și, prin urmare, legea ar trebui să fie de partea voastră. Dar așteptați o curte cu el și cheltuieli mari inevitabile, timp pierdut, experiențe neplăcute ... Cu toate acestea, vă decideți, deci apreciați cheltuielile viitoare.

În stadiul de tranzacționare, este necesar, de asemenea, să discutați dimensiunea depozitului (suma pe care o dați vânzătorului pentru a vă confirma intențiile este de obicei aproximativ 30 de mii de ruble) și avans. Avans este o plată preliminară; Partea sa din părțile spun în fiecare situație specifică, dar, de regulă, este de cel puțin 10% din costul principal al apartamentului și este plătit în cazul în care cumpărătorul și vânzătorul sunt de acord să împărtășească întreaga sumă în două părți. Acest lucru este convenabil dacă vânzătorul necesită timp pentru a lua lucrurile din apartament sau pentru a soluționa câteva formalități legale asociate locuințelor. Pentru a nu pierde cumpărătorul, vânzătorul vă poate oferi încheierea unui contract preliminar de vânzare (de fapt, acesta este un acord privind intențiile) și face un avans. Dacă din anumite motive, tranzacția nu va avea loc, plata în avans trebuie returnată în întregime. În ceea ce privește depozitul, totul depinde de motivele încheietura contractului. Ei bine, dacă ați refuzat să cumpărați un apartament, atunci depozitul va rămâne cu vânzătorul.

Adesea agenții imobiliari în prețul de achiziție al apartamentului includ comisioanele și costul executării tranzacției, fără a informa cumpărătorul. Prin urmare, în contract, desemnează valoarea remunerației (suma fixă mai bună), precum și specificarea cumpărătorului sau vânzătorului - poartă costurile de proiectare a tranzacției.

Efectuarea și depunerea și avansarea ar trebui eliberată în scris. Când transferați ambele, și asigurați-vă că faceți o chitanță pentru a primi bani pe care vânzătorul apartamentului trebuie să semneze. Este scris în formă arbitrară, dar în acest document trebuie specificat:

Care transmite bani (pașaportul cumpărătorului);

Care primește bani (pașaportul vânzătorului);

Pe ce bază este transmisă bani - de obicei scriu în chitanță: "... ca o plată în avans pentru apartament";

Adresa exactă a locuințelor viitoare, pentru care dați un depozit sau avans, până la indicarea podelei;

Principalele caracteristici ale apartamentului (număr de camere, layout, metrah);

Suma raportată de cumpărător și scopul său este un avans sau un depozit;

Data de plată.

Crede dar verifica!

Principalele dificultăți vă așteaptă în stadiul de verificare a purității juridice a tranzacției viitoare. În primul rând, trebuie să verificați istoria apartamentului. Dacă decideți să nu utilizați serviciile agentului imobiliar, atunci sarcina dvs. este complicată. De la vânzător veți primi următoarele documente care vă vor ajuta să aflați starea reală a afacerilor:

Pașaport sau alt document de identitate;

Extinderea documentelor pentru un apartament (eliberat de certificatul de proprietate al camerei de înregistrare, un acord de schimb sau de donație, contractul de vânzare cu proprietarul anterior, certificatul de moștenire și alte documente, în funcție de fondarea proprietății asupra proprietății vânzătorului), care au trecut o înregistrare obligatorie de stat. În documentele drepte, există întotdeauna numele proprietarului locuinței;

Ajutor la costul estimat al locuințelor (pe prețurile inventarului) și un pașaport tehnic pentru un apartament (aceste documente emise Biroului de inventar tehnic vor confirma că cumpărați apartamentul pentru pătrat și layout-uri specificate în contract);

certificate de la CEC și Inspectoratul Fiscal cu privire la lipsa datoriilor privind plățile de utilități și impozitele imobiliare (sau o copie a contului personal sau a unui certificat din partea managementului casei);

Permisiunea organelor de tutelă și tutelă pentru comisiile de vânzare de vânzare (dacă afectează interesele înregistrate în apartamentul de minori)

un extras din cartea casei la prescris (înregistrat) în apartamentul persoanelor;

Consimțământul notarial al soț / soție sau soț / soție, rude ale vânzătorului de locuințe pentru comisia de vânzare și vânzarea (dacă soții sau rudele sunt co-proprietari de apartamente).

Desigur, chiar această listă destul de lungă de documente nu este suficientă pentru a finaliza verificarea tranzacției. Puteți să vă înscrieți consimțământul vânzătorului și să luați procura și copiile documentelor potrivite pentru un apartament, obțineți un extras extins din cartea casei. Ea vă va ajuta să vă asigurați că știți toți oamenii înregistrați în acest apartament. Aceasta înseamnă că, după încheierea tranzacției, nu veți aștepta o surpriză în fața solicitanților de spațiu de locuit din rândul rudelor fostului proprietar al apartamentului. Pentru a obține garanții suplimentare, includeți punctul de cumpărare și vânzare în datoria vânzătorului de a elibera un loc rezidențial după încheierea contractului. Specificați în mod clar în text că, după expirarea vânzătorului distribuit să se miște, veți obține dreptul complet de a încorpora încuietori și nu mai lăsați fostul proprietar în apartament, acum aparținând dvs..

Dar capcanele ascunse rămân multe. De exemplu, proprietarul - un suflantă declară autoritatea de înregistrare de stat că a pierdut contractul anterior de vânzare și solicită să-și confirme dreptul la locuință. Deoarece aceste contracte nu există în conformitate cu legea duplicatelor, se emite un extras dintr-un registru unic de stat al drepturilor la bunuri imobile și tranzacții cu acesta. De-a lungul timpului, proprietarul necurat al apartamentului poate primi mai multe astfel de documente (sub același pretext al pierderii lor), încheie din nou câteva contracte de vânzări, asigurându-le în diferite birouri notariale, colectează bani și scapă. Prin urmare, este mai bine ca vânzătorul, ca dovadă a dreptului său la locuințe, vă arată propriul dvs. contract de vânzare a apartamentelor cu proprietarul anterior. Cu toate acestea, veți avea un motiv să alertați dacă, în schimb, va demonstra referința la registrul menționat.

Trebuie să verificați foarte vânzătorul apartamentului: trebuie să vă asigurați că este pe deplin capabilă (adică nu este înregistrată în medicul de droguri, nici în dispensarul psihoneurologic), altfel tranzacția poate fi recunoscută ilegală. Urmăriți documentele sale, dacă este posibil, depuneți-și fotografiile în pașaport și în cont în biroul de pașapoarte, întrebați vecinii ... Asigurați-vă că ați aflat câți proprietari la apartament, toți ar trebui să fiți de acord să-și vândă proprietatea . Se îndoiesc de tranzacție sau să intre în contractul de asigurare a titlului. Acesta garantează rambursarea pierderilor financiare în cazul deprivării drepturilor de proprietate, în cazul în care instanța recunoaște una dintre tranzacțiile cu IT nevalidă. Tarifele reprezintă 0,3-2,5% din suma asigurată.

Dacă cumpărați un apartament prin agenția imobiliară, agenții imobiliari vor lua parte din probleme. Ei vor afla tot ceea ce poate împiedica încheierea tranzacției sau poate complica viața după înregistrarea contractului de vânzare. Cu toate acestea, există o întrebare foarte importantă - va fi imobiliar responsabil pentru puritatea juridică a tranzacției? Nu puteți da un răspuns fără echivoc. Orice contract de teoretic poate fi reziliat în instanță, deoarece este complet garantat că afacerea va fi încheiată și totul va trece fără probleme, nimeni nu la imobiliare, chiar foarte experimentat. Prin urmare, Notă: Agenția este responsabilă de greșelile făcute de angajații săi în mod direct atunci când efectuează un contract de vânzare, precum și pentru încălcarea obligațiilor sale. Agentul imobiliar nu poate răspunde pentru vânzător, dar nu să-și riscă reputația de afaceri, agenția, desigur, încearcă să verifice fiecare client și apartamentul oferit lor.

Afacerea este mai valoroasă decât banii?

Pentru a încheia un acord de vânzare, cumpărătorul are nevoie doar de un pașaport. Dacă cumpărați un apartament nu este singur, dar în proprietatea colaborativă, veți avea nevoie de consimțământul scris al tuturor viitorilor proprietari pentru a face o tranzacție.

Proiectul de tratat este de dorit să se pregătească în avans, veți avea timp să vă clarificați prevederile și să fiți de acord asupra unor probleme controversate. Pregătirea contractului necesită anumite abilități, deci este mai bine să o încredințezi profesioniștilor. Contractul este emis în trei exemplare într-o scriere simplă, iar toate foile sale sunt cusute cu siguranță. Confirmați semnăturile părților. Cel mai bine este să încheie un contract în prezența unui notar: Deși pe Codul civil al Federației Ruse, notarizarea contractului de vânzare nu este obligatorie, această simplă formalitate juridică va oferi garanții suplimentare privind siguranța tranzacției dvs.

O achiziție rezidențială trebuie să indice în mod necesar:

data și locul concluziei sale;
contract de vânzare;
Adresa exactă și caracteristicile apartamentului (numărul de camere, un membru); costul apartamentului;
Dimensiunea depozitului și avans (dacă a fost);
Perioada în care vânzătorul se angajează să elibereze spațiul de locuit;
Care plătește costurile asociate cu proiectarea contractului de vânzare și închiriere a unei bănci sigure;
Detaliile pașaportului și semnăturile părților. (Contractul trebuie să semneze toți proprietarii adulți ai apartamentului. Semne de copii de la 14 ani și mai în vârstă care nu au ajuns încă la vârsta majoratului, sunt certificați de semnăturile părinților lor.)

Sigur sau "Diplomat"?

Acum ne întoarcem la cea mai importantă etapă de încheiere a tranzacției de bani. Acest lucru se întâmplă de obicei după ce contractul este semnat și cumpărătorul a primit cheile în apartament. Printre metodele de transferare a banilor, campionatul de palmier aparține calculelor prin celula bancară. În mod obișnuit, agențiile imobiliare insistă că clienții lor folosesc serviciile depozitarului și au transferat banii în acest fel. Cumpărătorul încheie un acord de închiriere pentru o celulă sigură într-o bancă și stabilește bani în ea. În condițiile contractului, cheia celulei bancare servește drept "sărituri" la banii, astfel încât după încheierea contractului de vânzare, părțile interesate (vânzătorul și cumpărătorul, de obicei însoțite de imobiliar) sunt trimise la bancă unde apar toate calculele ulterioare. Zonele umede, garantând confidențialitatea și securitatea, vânzătorul se poate asigura că banii sunt într-adevăr în celula sa. Pentru a face acest lucru, este suficient să deschideți cheia pe care cumpărătorul îl raportează, banca în siguranță. Dacă tranzacția se descompune, cheia vânzătorului nu este acordată și, prin urmare, cumpărătorul își poate ridica întotdeauna sângele de la bancă în condiții de siguranță.

Al doilea mod de transferare a banilor - transferați-le prin plata fără numerar este cea mai optimă: nu este necesar să se verifice autenticitatea facturii (pentru că această operațiune va trebui să plătească). Pentru ca vânzătorul să primească ceea ce se datorează acestuia, este suficient să completați ordinea de plată corespunzătoare în bancă. Este mai convenabil să faceți acest lucru după semnarea contractului și în prezența vânzătorului: și veți fi siguri că tranzacția a avut loc, iar vânzătorul se va asigura că banii au fost trimiși în contul său bancar.

Există o altă opțiune "non-numerar" - calcule bancare utilizând o scrisoare de credit sau o comandă de colectare. Pentru aceasta, pre-rezervați suma egală cu costul apartamentului. Obțineți-l pe mâini sau traduceți în contul dvs. bancar Vânzătorul va fi în măsură numai atunci când prezintă un angajat bancar certificat printr-un contract non-notar de vânzare.

Pentru a se apăra în cazurile în care vânzătorul sa dovedit a fi nedrept, iar cumpărătorul a fost cauzat de daune materiale, agenția imobiliară își asigură responsabilitatea. Referirea la faptul că agentul imobiliar este asigurat, trebuie să fie în mod necesar încorporat în Acordul de cumpărare și vânzare al apartamentului dvs.

Prin vânzarea unui apartament, mulți încearcă să reducă valoarea impozitului pe care trebuie să le plătească și nu doresc să promoveze faptul că obține o sumă atât de mare (conform legii, banca este obligată să informeze Inspectoratul Fiscal Mai mult de 90 de mii de ruble primite în detrimentul clientului). Prin urmare, vi se poate oferi să transferați bani în numerar. Minusurile acestei metode de transferare a banilor sunt mult mai mult decât pro: Este necesar să aducem o cantitate mare de bani și să aibă grijă să le transmită într-un loc sigur. În plus, vânzătorul poate dori nu numai să recalculeze banii, ci și să verifice autenticitatea facturii, iar pentru aceasta veți avea nevoie de echipamente speciale. Având în vedere toate dificultățile, nu recomandăm transferarea banilor în acest fel. Dacă nu există altă opțiune, sunteți de acord cu vânzătorul despre transferul de bani pe teritoriul neutru și cu martori. În acest caz, efectuarea unei chitanțe la primirea numerarului, nu uitați să menționați prezența martorilor și să specificați datele pașapoarte.

Intrăm în drepturi

După încheierea contractului și a transferului de bani, ar trebui să fiți în mâinile dvs. nu numai cheile din noua acasă, ci și cărțile de reglementare a plăților de utilitate. Este necesar să se facă un act de a primi un apartament, unde indică, în ce condiție ați primit locuințe (în special, nu uitați să menționați prezența sau absența lucrurilor proprietarilor anteriori). Ei îl scriu din mână în formă liberă, dar înscrieți ambele părți (cumpărător și vânzător).

Contractul de vânzare și cumpărare a imobilelor este obligatoriu înregistrat în camera de înregistrare sau în ramurile sale. Pentru recunoaștere, confirmarea și certificatul de statut al unui nou proprietar de locuințe trebuie să plătească aproximativ 500 de ruble. Documentele care confirmă informațiile pe care le-ați cumpărat un apartament într-un singur registru de stat al drepturilor la bunuri imobile și tranzacții cu acesta va fi gata de aproximativ 1 luni (înregistrarea accelerată vă va costa mai mult decât în mod normal, dar va dura doar aproximativ 5 zile lucrătoare). ATO Moment veți deveni un proprietar cu drepturi depline al apartamentului.