Stabilirea proprietarilor de proprietari de locuințe: argumente pro și contra de Hoa, drepturi și obligații, eventualele dificultăți în cadrul consiliului, etapele de educație
Când chiriașii de clădiri sau case noi, construite pentru o lungă perioadă de timp, decid cu privire la formarea de HOA, ar trebui să-și imagineze toate argumentele pro și contra ale unei astfel de asociații. Despre acest lucru, precum și cum se creează parteneriatul, vom spune.
Potrivit noului Cod de locuințe al Federației Ruse, chiriașii care sunt proprietari ai apartamentelor lor pot fi descrise pentru a gestiona proprietatea aparținând acestora. Una dintre speciile unei astfel de structuri este un parteneriat proprietar de locuințe (HOA). Aceasta este o organizație non-profit formată de proprietarii de spații (rezidențiale și nerezidențiale) pentru gestionarea în comun a unui apartament de construcție și rezolvarea problemelor de proprietate, utilizarea și eliminarea proprietății comune.
De ce sunt avantajele gestionării forțelor casei ale parteneriatului? Iată câteva dintre ele. În primul rând, HOA poate alege o companie de servire. Prin urmare, dacă calitatea serviciilor furnizate nu respectă cerințele chiriașilor (de exemplu, este inexpresiv sau slab îndepărtat de teritoriu), vă permite să încheiați contractul și să îl încheiați cu o altă organizație sau persoane fizice. În al doilea rând, HOA planifică în mod independent lucrările de reparații în casa lui, își definește secvența. APACK este planul acestor lucrări, iar estimarea cheltuielilor pentru anul sunt aprobate la adunarea generală a membrilor HOA, nu este necesar să se ceară administrației orașului să aloce bani și apoi să aștepte sosirea reparatorilor.
Practica legislativă raională este adesea unită de conceptele de "proprietarii de parteneriat de locuințe" și "condominiu". Cu toate acestea, condominii este imobiliară în sine (inclusiv terenul de teren în limitele stabilite situate pe ea o clădire rezidențială și alte obiecte imobiliare), iar parteneriatul proprietarului de case este biroul de conducere a acestei proprietăți. Condominiul poate exista fără nici un hoă, ci pentru gestionarea acestora (echipamente de locuri de joacă și zone de primire de recreere, reparații, punerea premiselor de închiriat) formează HOA.
Există o altă cooperativă de locuințe adiacente (HSK). Diferența dintre ECC și HOA este că HST este creat pentru perioada de construcție a casei și după ce este construită, organizează HOA. Trebuie remarcat faptul că cooperativele existente de locuințe și construcții ar trebui transformate în HOA în timp.
De ce uniți?
Care este parteneriatul? Pentru a oferi condiții de viață favorabile și sigure ale cetățenilor, de a organiza întreținerea casei și de a realiza dreptul fiecărui proprietar al spațiilor rezidențiale pentru a-și gestiona proprietatea.Mijloacele TCG sunt formate din următoarele surse:
Plățile obligatorii, contribuțiile introductive și alte contribuții ale membrilor parteneriatului;
Subvenții bugetare Pentru a asigura funcționarea și repararea casei, despăgubirea autorităților orașului de plată a anumitor tipuri de utilități pentru categoriile preferențiale de rezidenți (pentru a primi subvenții, Moscova TSZH trebuie înregistrată la Registrul unificat al managementului clădirilor de apartamente - ERA, care se desfășoară din octombrie 2007);
Veniturile din activitățile economice (antreprenoriale) ale parteneriatului care vizează îndeplinirea sarcinilor și îndeplinirea îndatoririlor HOA.
Codul de locuințe al Federației Ruse nu interzice HOA să primească venituri necesare pentru atingerea obiectivelor legale. Pentru aceasta, parteneriatul este permis să exercite activități economice. Adevărat, trebuie remarcat faptul că lista speciilor sale de HOA este de obicei limitată la serviciul, funcționarea și repararea imobilului într-o clădire a apartamentelor, construirea unor spații suplimentare și obiecte de proprietate comună într-o astfel de casă, precum și Închirierea unei părți din proprietate comună.
Este foarte important ca Hoa să obțină ocazia de a folosi și teritoriul altcuiva. Puteți emite un complot în orice stadiu al activităților HOA - nu este deloc necesar să faceți atunci când este creat un parteneriat sau în momentul înregistrării sale. Decizia de a elabora un teren în totalitate de proprietate a acțiunilor ia tovarăși - proprietarii premiselor din casă la adunarea generală. La instrucțiunile lor, toate documentele necesare pot pregăti președintele HOA. După aceasta, ar trebui să se aplice organului guvernamental local, care va suporta verdictul final care determină soarta zonei locale. Notă: Transferul unui astfel de complot la proprietatea proprietarilor din incintă este gratuit.
Case în care proprietarii de case sunt formați sau se formează, în primul rând includ programul de revizie în detrimentul bugetului orașului. Pentru ca locuința dvs. să fie renovată la timp, la adunarea generală a membrilor HOA, este necesar să se decidă cu privire la crearea unui fond de reparații de capital. Jocul ca proprietar al spațiilor rezidențiale și nerezidențiale va fi, de asemenea, obligat să transfere bani acestui fond în conformitate cu decizia Adunării
Owls. Membrii diferitelor membri ai HOA chestionați au fost preocupați de faptul că parteneriatele au următoarele avantaje:
Proprietarii premiselor care au unit în HOA sunt într-adevăr capabili să influențeze politicile societății de administrare. Nimeni nu are dreptul să forțeze chiriașii să colecteze bani pe instalația în liniile comune ale mobilierului din piele, dar este necesar să se decidă ce ar trebui să fie echipat mașina de parcare suplimentară, iar membrii parteneriatului pot fi găsiți pentru acest lucru;
Parteneriatul face posibilă alegerea unei companii de exploatare. În practică, aceasta înseamnă că proprietarii înșiși controlează calitatea serviciilor comunale oferite acestora. O astfel de "revizuire" se desfășoară, de exemplu, angajații HOA (dispecer de inginer), președinte sau membri ai consiliului. Dacă se găsește o încălcare, verificarea consiliului, acest fapt va fi clarificat și poate fi baza pentru a rupe un contract cu această companie de administrare. Aakt, care a înregistrat calitatea necorespunzătoare a serviciilor de locuințe și comunale, este baza de recalculare a plăților pentru serviciile comunale furnizate;
Deși revizia majoră a membrilor Camerei din Hoa este obligată să facă pe propria cheltuială, statul alocă subvenția din buget;
Proprietatea totală a HOA poate aduce profituri semnificative membrilor săi. Dreptul de a desfășura activități antreprenoriale oferite parteneriatelor vă permite să câștigați bani în ceea ce privește livrarea spațiilor nerezidențiale sau chiar pereții clădirii (de exemplu, sub plasarea unor cârpe publicitare sau echipamente tehnice);
Membrii HOA se pot bucura de simplu (dar, din păcate, o astfel de rară) bucuriile vieții - o intrare bine întreținută, parcare proprie, o curte bine întreținută, un loc de joacă, pe care copilul dumneavoastră va concura.
De asemenea, trebuie spus că disponibilitatea HOA crește valoarea de piață a locuințelor în casă. La urma urmei, toată lumea dorește ca paturile de flori să fie îngrijite, scările sunt curate, concierge, iar interfonii au lucrat (această listă poate fi completată infinit).
Statul urmărește să ajute sistemul HOA. Prin urmare, nu cu mult timp în urmă într-o serie de regiuni (în special la Moscova), parteneriatul a fost eliberat din impozitul pe teren. Același lucru este valabil și pentru cooperativele de locuințe, CEC și alte cooperative de consum specializate create pentru a răspunde nevoilor cetățenilor în locuințe - acum nu ar trebui să plătească impozitul pe terenurile utilizate de aceștia pentru a atinge obiective legale în conformitate cu Codul de locuit al Federației Ruse .
Experții cred că este mai profitabil să gestioneze mai multe clădiri de apartamente. Legea nu interferează - un HOA poate fi creat din chiriași din două sau mai multe case. În plus, HOA are dreptul să aleagă orice formă de management la domiciliu: independent, prin contracte directe cu organizații care furnizează resurse sau printr-un acord cu o companie de operare de parteneriat invitați. Transferul complet al organizației profesionale de gestionare a tuturor puterilor este posibilă cu privire la ordinea proprietății comune.
Ominus. Cu toate acestea, nu totul este atât de cloudless - există un HOA și dezavantajele sale:
Adesea, inițiativele proprietarilor nu găsesc sprijin din partea autorităților locale. Spitalizarea, mecanismul de interacțiune dintre parteneriate și autorități, deci necesar pentru a rezolva setul de aspecte asociate locuințelor, nu este suficient consacrat în lege. Un exemplu tipic: dacă cineva din chiriașii la domiciliu, în care există un HOA, nu dorește să plătească contribuții și să facă plăți obligatorii de utilități, să recupereze datoriile numai prin intermediul Curții. Atâta timp cât instanța va decide, o mulțime de timp poate trece, iar utilitățile vor plăti membrii care respectă legea în această perioadă;
Greranții nu doresc cu adevărat să se alăture lui Hoa. Prin lege, autoritățile orașului sunt obligate să returneze diferența dintre plățile beneficiarilor (și sunt mai mici decât de obicei, deoarece această categorie de cetățeni folosesc subvenții pentru a plăti utilități) și restul proprietarilor de locuințe, dar în practică se produce o astfel de compensație extrem de rar;
Taxa de exploatare în HOA este mai mare decât într-o casă obișnuită. Dar este necesar să se înțeleagă că valoarea plăților de utilitate obligatorie este absolut aceeași pentru membrii HOA, iar rezidenții acelor case în care nu sunt create parteneriatele. Decizia AVTID privind costurile suplimentare (de exemplu, pe echipamentul unui garaj automat, căptușeală de intrare a plăcilor de marmură, decorarea holului, plata serviciilor de designer de peisaj) ia adunarea generală a locuitorilor sau a Consiliului de Hoa . Calculul și acumularea pentru spațiile rezidențiale și utilități pot fi efectuate de șeful contabil, contabil sau președinte al parteneriatului. În plus, este necesar să se țină seama de cazurile de nerespectare a serviciilor sau de furnizarea de servicii de servire a serviciilor de utilitate (de exemplu, după o muncă preventivă de vară, el nu include apă caldă la timp);
Succesul și eficacitatea activităților de HOA depind în mare măsură de președinte și de guvern. Prin urmare, alegerea managerilor trebuie să fie întâlnită cu mintea. Dar chiar și aceasta nu poate fi o garanție că vecinul respectat de la etajul al cincilea nu dorește să aloce o parte din banii publici, iar vecinul de luptă de la a doua intrare va deveni un bun manager.
În cele din urmă, președinții HOA se plâng adesea de nesemnificația chiriașilor și lipsa de înțelegere. Desigur, apartenența la HOA presupune câteva costuri suplimentare, dar ei plătesc cu o sută de ori. De exemplu, ceea ce mama nu ar vrea să renunțe la copilul său pentru o plimbare într-o curte închisă și sigură? O astfel de problemă poate rezolva exact HOA, totuși, va necesita un efort și costuri de numerar.
Parteneriatul proprietarilor de locuințe permite chiriașilor să facă bani pe un atelier general. Pentru aceasta, adunarea generală a membrilor HOA face o decizie de a transmite utilizarea temporară a unor obiecte ale acestei proprietăți (subsol în cazul în care magazinul este satisfăcut sau un zid surd al casei pe care este plasat scutul publicitar). De asemenea, puteți extinde zona clădirii - de exemplu, pentru a suge mansarda și a ieși afară. Venit suplimentar pe care îl va primi HOA ar trebui să meargă acasă
Drepturi și obligații
Pentru a ne imagina cum acționează parteneriatul și cum poate ajuta rezidenții obișnuiți, este necesar să se studieze drepturile și obligațiile sale. Să începem cu utilitățile. HOA încheie contracte cu organizațiile de aprovizionare cu resurse sau produce în mod independent resursele necesare pentru a oferi consumatorilor de servicii de calitate a utilităților în volumul necesar. Este foarte important ca cerințele legii să nu fie sparte, iar viața, sănătatea și proprietatea locuitorilor nu au provocat daune. Parteneriatul poate servi sistemelor de inginerie internă utilizate pentru a oferi utilități consumatorilor, independent sau cu implicarea altor persoane.
Taxele de calcul și perceput pentru utilitățile de gestionare a HOA sunt atribuite următoarele atribuții:
În modul prescris, reducerea valorii acestor plăți (de exemplu, dacă au existat întreruperi cu aprovizionarea cu energie electrică);
La cererea consumatorului, verificați valoarea taxelor pentru servicii și nu mai târziu de 3 zile lucrătoare pentru a emite documente care confirmă corectitudinea acumulatorului de plăți, ținând cont de calitatea serviciilor furnizate, precum și stabilite prin legi și Contracte, penalități, penalități.
Este foarte important să se asigure publicitatea și transparența activităților consiliului de administrație al HOA. Pentru a face acest lucru, în prezența contoarelor colective (generalizate), jurnalul de contabilitate este înregistrările mărturiei lor, ceea ce permite cererea consumatorului de 1 zi lucrătoare să-i furnizeze un extras din această revistă. Dacă au existat o defecțiune în activitatea sistemelor de inginerie internă sau de comunicații și echipamente de inginerie situate în afara casei, consiliul este obligat nu numai să informeze proprietarii de locuințe în timpul zilei, ci și să prezinte o prognoză probabilă: furnizarea de servicii publice va fi suspendată sau limitată. În plus, parteneriatul la cererea oricărui proprietar trebuie să-i furnizeze următoarele informații: numele, adresele și numerele de telefon de expediere și servicii de urgență, mărimea tarifelor pentru utilități și indemnizații pentru tarifele, ordinea și forma de plată a acestora Servicii, parametrii calității acestora, termenele limită pentru eliminarea accidentelor și a altor încălcări ale procedurii de furnizare a utilităților.
O altă responsabilitate neplăcută constă în conducerea parteneriatului - de a informa consumatorii cu privire la întreruperile planificate în furnizarea de utilități și nu mai târziu de 10 zile lucrătoare înainte de începerea acestei suspendări.
Pentru a garanta executarea de către organele de conducere ale HOA a îndatoririlor lor, sunt furnizate măsurile de responsabilitate. Motivele aplicării acestor măsuri sunt încălcarea calității și procedurii de furnizare a utilităților; Daune cauzate de viața, sănătatea și proprietatea consumatorilor, precum și persoanele care trăiesc cu el, din cauza nerespectării acestor servicii sau a calității lor inadecvate. Lipsa de vinovăție a șefilor HOA sau a organizației de conducere în acest caz nu este luată în considerare. Cu toate acestea, acestea sunt scutite de răspundere pentru agravarea calității utilităților, dacă dovedesc că a cauzat circumstanțele forței majore. Încălcarea obligațiilor din partea contrapartidelor (organizațiile de servire) sau acțiunile eronate ale consiliului (inclusiv lipsa fondurilor necesare) nu aparțin unor astfel de circumstanțe. Lista cazurilor în care membrii consiliului HOA sunt responsabili, consacrate în Cartă.
Dar toate acestea se referă la îndatoriri. Drepturile AVT TSZ în cea mai mare parte se referă la organizarea relațiilor cu consumatorii de utilități. Parteneriatul are dreptul să solicite plata serviciilor consumate (și, în consecință, plata concursului, a amenzilor, penalităților în prezența datoriei). Consiliul de parteneriat poate solicita, de asemenea, ca angajații sau reprezentanții personalului de Servicii de Urgență pentru inspectarea condiției tehnice și sanitare a echipamentelor intra-trimestriale și îndeplinirea lucrărilor de reparații necesare, au fost admise la spațiile rezidențiale. Timpul vizitelor ar trebui să fie coordonat cu consumatorul (deși această regulă nu se aplică celor atunci când este necesar să se elimine accidentul). Dacă refuzați să lăsați reprezentanții TCG și vina dvs. vor fi deteriorați (de exemplu, veți umple vecinii din cauza funcționării defectuoasă a sistemului de alimentare cu apă), atunci parteneriatul are dreptul de a insista asupra despăgubirilor complete.
În cele din urmă, Consiliul de Hoa este dotat cu autoritatea de a suspenda sau limita aprovizionarea cu apă caldă, energie electrică și gaze. Cu toate acestea, această procedură este destul de lungă: pentru a limita furnizarea de utilități sau suspendă oferta lor poate fi trimisă numai de instanță. Proprietarul camerei trebuie să fie pre-trimite un avertisment scris despre măsurile care trebuie acceptate (cel mai bine este să îl trimiteți prin poștă cu o notificare de primire sau să transmiteți de la primire la primire). Dar ar trebui să se țină seama de perioadele prevăzute pentru eliminarea datoriei de defaulter. Luând în considerare - Oprirea încălzirii, a apei reziduale și a apei reci este interzisă.
Probleme
Ei bine, acum să încercăm să ne uităm la problemele lui Hoa din interior. Președinții parteneriatelor sunt recunoscute că multe dificultăți sunt îngrijorate. Ele pot fi împărțite în mai multe categorii.
Primul (și cel mai important) - neplată. De exemplu, dezvoltatorul și cumpărătorul, parțial deja plătit pentru apartament, sunt prezentate, deoarece este rezolvată în moduri diferite. Datoria în fața lui Hoa crește, cumpărătorul locuiește în apartament, repararea acestuia, dar pentru exploatare nu plătește, referindu-se la faptul că locuința nu îi aparține în mod oficial. Da, iar investitorul nu este pregătit să plătească plățile în întregime, deși susține că apartamentul rămâne proprietatea sa. În mod legal, această situație nu este decontată și, prin urmare, în fiecare caz particular este permisă individual, cel mai adesea în sistemul judiciar.
A doua problemă este o relație cu dezvoltatorul: nu fiecare dintre ele este gata să elimine deficiențele care se află în orice clădire nouă. Dacă faceți dezvoltatorul, nu reușește, chiriașii elimină defectele și defecțiunile pe cheltuiala proprie.
Uneori, dezvoltatorul introduce viitori proprietari de înșelăciune în raport cu dimensiunea zonei locale. Când chiriașii dobândesc apartamente, ele arată prospecte și pe fraza: "Teritoriul este specificat", inclus în contract, nimeni nu acordă atenție. Cazarea IVOT a fost cumpărată, curtea este echipată, sunt instalate magazine și nisipuri - iar în curte au început deja să scape o groapă nouă! .. sau oamenii au dat bani pentru un apartament cu o așa-numită planificare gratuită și apoi au avut Pentru a plăti pentru reamenajare, care nu a fost, pentru că atunci când au intrat, în noua locuință erau doar pereți externi. (Faptul este că în legislația noastră de locuințe nu prevede termenul "planificare liberă a apartamentului", astfel încât toți cumpărătorii de astfel de locuințe vor trebui să aibă o procedură dificilă pentru reducerea reamenajării.)
A treia problemă este lipsa de informații privind activitățile HOA. Mulți rezidenți nu merg la întâlniri generale, dar toate întrebările referitoare la casa lor de origine sunt rezolvate exact acolo. Prin urmare, adesea hoa stau la ajutorul "discuțiilor" - acei membri ai consiliului care pot ocoli toate apartamentele din casă și discută cazuri urgente cu proprietari.
Isaway problema acută - locuitori de indiferență. Mulți oameni sunt gata să dea bani, dar nu doresc să participe la îmbunătățire sau să discute cel puțin posibilitățile posibile pentru îmbunătățirea vieții casei.
Rezumând, puteți spune: Hoa este o nevoie conștientă. Trebuie să vă gestionați casa cu mintea. Bestian decât proprietarul, nimeni nu o va face.
HOA nu are dreptul să schimbe tarifele de utilitate: ele sunt stabilite de guvernul Federației Ruse. Taxa de dimensiune AVTOT pentru întreținerea și repararea casei (ceea ce a fost numit anterior întreținerea clădirii) este determinat la adunarea generală a membrilor HOA. Același parteneriat este obținut din subvențiile bugetului orașului pentru întreținerea și repararea stocului de locuințe în clădiri de apartamente - acest tip de indemnizație vă permite să mențineți o casă în stare adecvată
Secvența etapelor de formare a proprietarilor de locuințe
1. Educația unui grup de inițiativă de la proprietari sau viitori proprietari de locuințe
2. Lucrări pregătitoare (suprataxa locuitorilor, clarificarea avantajelor asociației)
3. Adunarea Generală a Rezidenților, care decide cu privire la formarea de HOA, alege consiliul și președintele acestuia, precum și o modalitate de gestionare a proprietății (de către proprietarii proprietarilor societății de administrare sau cu HOA), aprobă Carta Hoa
4. Înregistrarea HOA ca entitate juridică. Acest lucru necesită o declarație de înregistrare a statului, protocolul Adunării Generale cu o decizie privind crearea unui parteneriat de proprietar de domiciliu (copie originală sau notarizată), două copii ale Cartei HOA, aprobate de Adunarea Generală a proprietarilor de case (cusute și numerotate), precum și o chitanță pentru plata taxei de stat pentru înregistrarea unui parteneriat (2 mii de ruble)
5. Deschiderea contului de decontare a parteneriatului în bancă
6. Transferul unei case în gestionarea unei comisii special create, care conține reprezentanți ai administrației orașului și membrii consiliului de administrație ai HOA (act de acceptare și transmisie - o formă tipică interdepartamentală n OS-1A cu aplicarea documentației tehnice clădirea)