Spunem despre ce un fond de compensare, un Escro-cont, ce să facem dacă dezvoltatorul a dat faliment și despre noile reguli pentru protecția acționarilor înșelați în 2019.
În medie, 2 până la 6% dintre acționari în fiecare an nu primesc facilitățile lor la timp și creează o problemă semnificativă pentru piața imobiliară. Protecția drepturilor acționarilor prevăzute în 2005 prin Legea nr. 214-FZ a fost insuficientă, deci a continuat să o îmbunătățească. Noi reguli sunt concepute pentru a proteja drepturile acționarilor înșelați. Perioada de tranziție a fost lansată până în iulie 2019.
Totul despre inovațiile din lege
Elementele și concepteleCare sunt acționari așa de înșelați
Probleme de construcție a capitalului propriu
Cerințe pentru dezvoltator
Cerințe pentru DDU.
Responsabilitatea pentru schimbarea termenelor limită
Fondul de compensare
Dezvoltator de faliment
Contul Escrow.
Garanție
Perspective pentru inovații
Despre obiecte și concepte
Deci, există două caracteristici principale. Primul este dezvoltatorul - o entitate juridică care are sau pe dreptul de închiriere a terenurilor și atragerea de participanți în numerar în construcții de capital pentru a crea clădiri de apartamente și (sau) alte obiecte imobiliare pe baza permisului obținut.
Al doilea este un participant la construcția comună - un cetățean sau o entitate juridică. Împreună, ei pot construi nu numai clădiri rezidențiale, ci și garaje, facilități de sănătate, catering, activități de afaceri, comerț, cultură și alte obiecte imobiliare, cu excepția facilităților industriale. Acest lucru este înregistrat în articolul 2 din lege.
Există, de asemenea, o definiție clară a obiectului de construcție a capitalului propriu, adică faptul că în viitor ar trebui să fie apartamentul dvs., un garaj sau un loc în parcarea subterană din apropierea casei. Acest premise rezidențiale sau nerezidențiale care urmează să fie transferate acționarului după ce a primit permisiunea de a comisiona o clădire de apartamente și (sau) un alt obiect imobiliar și parte a acestui locuință sau obiectul imobiliar, inclusiv, inclusiv în numerar al participantului care implică în numerar .
Care sunt acționari așa de înșelați
În scopul cumpărătorului imobiliar problematic în construcție, sunt necesare următoarele condiții:- Acordul acționar a fost încheiat;
- Partea de executare nu a îndeplinit obligațiile care decurg din contractul de participare la capitalul propriu mai mare de 9 luni. și nu a majorat investiția în construirea unei case de mai mult de două perioade de raportare la rând;
- Dezvoltatorul nu are succesor să construiască un obiect;
- Obligațiile societății de construcții în fața acționarilor nu sunt garantate de garanția băncii sau de asigurarea de răspundere civilă.
Vă rugăm să rețineți: În unele cazuri, chiar și disponibilitatea unui contract de participare a capitalului în construcții nu poate proteja acționarul cumpărătorului. Legea federală nr. 214-FZ "privind participarea la construirea de acțiuni a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare" (Legea nr. 214-FZ) nu protejează acționarii dacă:
- În casa construită, aceleași spații au fost vândute de mai multe ori;
- Casa este construită pe un complot care nu este emis sau închiriere;
- Casa este construită pe un complot în care nu este permis;
- Casa este construită cu o încălcare a unui plan de planificare a orașului, cerințele proiectului.
Abuzul acționarilor cu privilegiile sale (de exemplu, posibilitatea refuzului unilateral al contractului sau de obținere a sancțiunilor pentru încălcarea impresionării obiectului) poate conduce la instanța de a le refuza să protejeze drepturile în cazul în care natura rău intenționată acțiunile sunt stabilite.
Probleme de construcție a capitalului propriu
În esență, capcanele devin clare tuturor celor care studiază cu atenție această schemă de investiții imobiliare.
Plusurile de schemă sunt evidente: Cumpărătorul primește imobiliare cu 30-40% mai ieftin decât prețul mediu al pieței; Dezvoltatorul primește fonduri pentru construirea obiectelor imobiliare și implementarea canalului produsului finit.
Din păcate, o astfel de investiție este întotdeauna asociată cu riscuri considerabile. Deferenmentele mici sunt destul de comune, nu întotdeauna programul este comis cu atenție. Cu toate acestea, se întâmplă că dezvoltatorul stoppune în mod specific finalizarea construcției sau trage momentul de introducere a locuințelor.
Adoptată în 2005 Legea nr. 214-FZ a introdus o interdicție a dezvoltatorilor la apartamente preseinante înainte de a primi autorizații; Am comandat dezvoltatorilor să se înregistreze în contract toți termenii și sancțiunile pentru neîndeplinirea sa, precum și înregistrarea fiecărui contract de participare a capitalului propriu (DDU) pentru a exclude vânzările duale.
Cu toate acestea, acest lucru nu a fost suficient și schimbările au început să introducă schimbări.
În primul rând, construcția de locuințe ar trebui să fie separată de alte activități cu impunerea de restricții asupra dezvoltatorului pentru operațiuni efectuate care nu sunt legate de implementarea proiectului.
În al doilea rând, trebuie respectat principiul "unei societăți este un permis de construcție". În același timp, construcția cu participare comună în mai multe permise este interzisă. În același timp, dezvoltatorii mari nu vor putea să-și delege funcțiile la structurile copilului pentru a prelua executarea mai multor proiecte dintr-o dată, deoarece experiența ar trebui să fie de cel puțin 3 ani (cel puțin ca antreprenor general sau client).
În al treilea rând, activitatea dezvoltatorului trebuie să fie însoțită de o instituție de credit bancară desemnată. Conturile companiei, clientul tehnic și antreprenorul general trebuie să fie deschise în aceeași bancă.
În al patrulea rând, cerințele pentru reputația de afaceri a organelor de conducere ale dezvoltatorului și a participanților săi sunt strânse. Printre fondatorii dezvoltatorului nu pot fi fețe cu convingeri neobservate sau remarcabile, precum și cei care au cauzat falimentul entității juridice.
Compania trebuie să obțină o concluzie de examinare chiar și pentru clădirile cu creștere redusă, să nu aibă datorii (cu excepția împrumuturilor țintă pentru construcții). Într-o instituție de credit bancară autorizată, fondurile ar trebui depuse în valoare de cel puțin 10% din costul de construcție (un parașut special, care ar trebui să fie protejat și dezvoltator și acționari în caz de strângere a timpului sau falimentului).
În al cincilea rând, legea stabilește limita cheltuielilor dezvoltatorului la Fundația pentru Remunerația, plata serviciilor băncii, serviciile societății de administrare, publicitate, servicii comunale, servicii de comunicare, închiriere. Această limită este de 10% din costul de proiectare al construcției.
Cum de a alege o companie de încredere
Dacă veți cumpăra un apartament în casă în construcție:- Aflați informațiile disponibile despre dezvoltator, verificați reputația sa.
- Cea mai ușoară modalitate de a confirma faptul că veți citi pe Internet, pentru a merge la oricare dintre clădiri și vă veți asigura că se desfășoară lucrările.
- Înainte de a semna contractul de participare la capital în construcții, citiți-l cu atenție, nu vă grăbiți.
- Dacă aveți cele mai mici îndoieli, consultați avocații care vă ajută să înțelegeți toate complicațiile legale.
Noi cerințe pentru dezvoltator
Până în ziua, un contract cu primul participant la cotația dezvoltatorului nu mai târziu de 14 zile este obligat să publice în mass-media sau pe Internet o declarație de proiect în care sunt indicate informații despre informațiile despre companie și informațiile despre proiect.
Dezvoltatorul este obligat să furnizeze o distribuție la cererea sa:
- Permis de construcție;
- Fundamentarea tehnică și economică a proiectului;
- Încheierea examinării de stat a documentației de proiect;
- Documentația de proiect, care include toate modificările aduse acesteia;
- Documente care confirmă regulile dezvoltatorului pe terenul terenului.
De asemenea, el ar trebui să investească în proiect fondurile proprii în valoare de cel puțin o treime din bugetul total al proiectului; Banii atrași de acționari ar trebui să meargă strict pentru implementarea unui anumit proiect și nicăieri altundeva.
Cerințe pentru participarea participării
În conformitate cu DTU, o parte (Lolshler) se angajează să plătească o participație fixă în document și să adopte un obiect gata, iar cealaltă parte se angajează să construiască și să prezinte acest obiect acordului prevăzut de acord.Contractul trebuie să respecte:
- Determinarea obiectului specific al construcției partajate care urmează să fie transmis în conformitate cu documentația proiectului de către dezvoltator;
- Specificând termenul limită pentru transferul obiectului de construcție a capitalului propriu la acționar;
- informații despre prețul contractului, calendarului și ordinii de plată;
- Informații privind perioada de garanție care acționează în legătură cu obiectul în construcție.
În absența cel puțin a unui termen a indicat condițiile enumerate, contractul este considerat nevalid. Fiecare DDU ar trebui să fie înregistrat în diviziunea regională Rosreestra pentru a evita dublarea vânzărilor.
Acționarul are dreptul de a rezilia contractul unilateral, dacă, de exemplu,:
- Au existat probleme cu termenii;
- Cerințele pentru calitatea obiectului imobiliar sunt încălcate în mod semnificativ;
- Planificarea apartamentelor preconizate de modificările inițiale a proiectului.
În cazul încetării contractului, dezvoltatorul este obligat să returneze nu numai banii acționarilor, ci și interesul pentru utilizarea fondurilor împrumutate în valoare de 1/150 rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse, care operează în ziua îndeplinirii obligației de a returna fondurile plătite de acționari. În același timp, compania poate rezilia contractul numai prin intermediul Curții după 3 luni.
Responsabilitatea pentru schimbarea termenelor limită
Dezvoltatorul este obligat să transfere obiectul participanților la construcția capitalului propriu nu mai târziu de termenul prevăzut de tratat. Perioada de transfer este setată pentru toți participanții, este una.În cazul în care procesul este întârziat, dezvoltatorul este obligat să plătească o penalizare (penală) cumpărătorilor în valoare de 1/75 rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse, acționând în ziua îndeplinirii obligației, la prețul prețului a contractului pentru fiecare zi de întârziere.
În cazul în care este imposibil să se construiască o casă în contractul înregistrat în contract, compania este obligată timp de 2 luni. În scris, pentru a notifica acționarii și a sugera modificarea contractului.
În plus, DDD stabilește anumiți termeni pentru transferul de bunuri imobiliare investitorilor imobiliari după ce a primit permisiunea de a comanda casa.
Potrivit Legii nr. 214-FZ, dezvoltatorul este obligat să transfere toate apartamentele clienților timp de 2 luni. După acceptarea comisiei de stat.
Fondul de compensare pentru protejarea acționarilor înșelați
Pentru a asigura asigurarea de răspundere civilă a dezvoltatorilor în conformitate cu acordurile de participare este acum un fond de compensare.
Toate companiile care vând apartamente la etapa de construcție ar trebui să fie transferate la Fondul de compensare pentru a oferi obligațiilor în temeiul unui acord de 1,2% din prețul fiecărui DDU. Legea prevede o evaluare anuală a obligațiilor de ajustare a dimensiunii evaluării evaluării, dar nu mai des de o dată pe an.
Fondurile Fondului de compensare vor fi direcționate către finalizarea obiectelor imobiliare problematice. Face ca CEO-ul Fondului de compensare al Agenției pentru locuințe și împrumuturi ipotecare (AHML). Este foarte important ca sarcina fundației să nu includă colectarea unei anumite sume, este necesar doar să se asigure că oferă acoperire financiară a riscurilor existente.
Cantitatea maximă de compensare a banilor este determinată pe baza suprafeței totale a instalațiilor aflate în construcție și a prețului unui metru pătrat de locuințe în această proprietate. În același timp, suprafața totală a obiectului construcției de capitaluri proprii nu poate depăși 120 m², iar prețul de 1 m² nu poate fi mai mare decât valoarea medie pentru locuințe similare pe piața primară din aceeași regiune.
Fondul de compensare va contribui la protecția drepturilor noilor acționari; Pentru a ajuta acei complici care au întâmpinat deja dificultăți, autoritățile regionale au tras grafice de finalizare a obiectelor problematice, indicând calendarul și mecanismele soluției.
Dacă dezvoltatorul este în stare de faliment
Durata totală a procedurii de faliment este redusă prin eliminarea procedurilor de redresare financiară și optimizarea activităților desfășurate de Directorul de Arbitraj și de Curtea de faliment. Prima procedură este introdusă în procedura de producție competitivă, în timp ce liderul profesional trebuie să conducă compania falimentară, care are deja experiență în sectorul construcțiilor. Un nou manager de faliment direcționează o scrisoare către acționarii în care vor fi descrise procedura ulterioară și algoritmul acțiunilor.
Legea "privind falimentul" stabilește că cerințele tuturor acționarilor sunt prezentate managerului de concurs și nu a instanței de arbitraj nu mai târziu de 2 luni. De la data primirii notificării managerului competitiv. Managerul consideră cerințele și le include în registru.
Dacă, în cursul procedurii de faliment, un motiv suficient pare să creadă că solvabilitatea dezvoltatorului debitorului ar putea fi restabilită, este posibilă o tranziție la managementul extern.
Managerul competitiv este obligat să îndeplinească acțiunile necesare pentru căutarea și atragerea unui alt interpret. Există o altă opțiune - reuniunea acționarilor are dreptul de a decide cu privire la metoda de executare a obligațiilor prin primirea de despăgubiri din partea Fondului de compensare. În plus, rămâne posibilitatea de a rambursa cerințele prin transferul la dispozițiile obiectului construcției neterminate sau al transferului de spații rezidențiale (dacă obiectul este deja construit). Decizia se face separat pentru fiecare casă în construcție, adunarea generală a viitoarelor chiriași, este necesar să se obțină aprobarea ¾ a acționarilor.
Vă rugăm să rețineți: În falimentul dezvoltatorului, cea mai vulnerabilă categorie de proprietari sunt proprietari de spații nerezidențiale, inclusiv apartamente.
Terenul și casa în construcție sunt angajați cu participanții la construcția de capitaluri proprii până când dezvoltatorul își îndeplinește obligațiile; În același timp, proprietatea asupra bunurilor imobiliare se desfășoară acționarului la momentul înregistrării contractului de participare a capitalului propriu.
Ce este un cont de escrow
Eskrow - specialitatea depozitului condiționat, pe care se acumulează grade în numerar până la finalizarea construcției casei. Conturile de escrow din Rusia au apărut în 2014, dar au folosit această schemă numai în 2018.
Interesul pentru fondurile plasate pe conturile de escrow nu sunt percepute și banca în care aceste conturi sunt deschise, nu primește remunerație. De fapt, un cont de escrow este un depozit fără dobândă, banii pe care este înghețat pentru o perioadă care nu depășește data punerii în funcțiune a obiectului în Declarația de proiectare plus 6 luni. Atunci când se utilizează conturile de escrow, acționarii nu acceptă riscul financiar asociat unui dezvoltator specific și iau riscul numai unei bănci autorizate, care trebuie să le returneze în cazurile prevăzute de lege. În cazul în care banca este declarată în faliment, dezvoltatorul returnează contractul cu noul agent bancar, banii asigurați vor fi transferați într-un cont nou.
Compania primește fonduri din conturile ExorUUM după introducerea obiectului la funcționare și înregistrarea dreptului de proprietate a cel puțin unui apartament.
Mijloacele cu conturile de escrow pot fi traduse fie să plătească obligațiile societății asupra unui acord de împrumut, fie sunt enumerate direct dezvoltatorului (pentru a calcula cu creditorul în cazul în care a fost efectuată construcția cu privire la fondurile împrumutate.
Perioada de garanție - 5 ani
Detergentul are dreptul să solicite eliminarea liberă a defectelor detectate sau să reducă prețul apartamentului la suma corespunzătoare. În plus, acționarul poate necesita despăgubiri pentru cheltuielile sale pentru a elimina deficiențele.Perspective pentru inovații
Începând cu 1 iulie 2019, modificările aduse Legii federale nr. 214-FZ au început să funcționeze în întregime. Construcția partajată trebuie înlocuită cu proiectul, trebuie creat registrul (va contribui la verificarea fiabilității dezvoltatorului).
De asemenea, din 1 iulie 2019, procedura de vânzare a apartamentelor în clădirile noi sa schimbat. În conformitate cu legea, compania va primi acum bani nu de la acționar să continue construcția, ci de la băncile acreditate și să le stocheze pe conturile de escrow.
Dar nu toți dezvoltatorii vor lucra în această schemă. Conform rezoluției, dezvoltatorii pot vinde apartamente pentru condiții vechi, dacă acasă sunt gata de cel puțin 30%, iar numărul de contracte încheiate - nu mai puțin de 10%. Evreii specializați în domeniul imobiliar, au remarcat deja că dezvoltatorii caută Schemele de bypass, în implementarea care cumpărătorii de proprietăți nu vor intra în DDD.
Numai contractul de participare a capitalului propriu poate garanta protecția drepturilor acționarului, astfel încât cumpărătorul nu poate fi de acord cu propunerea dezvoltatorului de a emite un proiect de lege, sau un contract de atribuire a legii sau un acord de cofinanțare.
Experții imobiliari consideră că schimbările în Legea nr. 214-FZ vor forța companiile mici și mijlocii de pe piață, deoarece scopul inovațiilor este de a renumi industria construcțiilor. Pe de altă parte, această situație poate provoca schimbări semnificative pe piața creditelor ipotecare, forțând băncile să ofere soluții de credit mai profitabile pentru cei care doresc să cumpere locuințe.
