Achiziționați locuințe pe piața secundară. Dificultățile cu care trebuie să se confrunte cu o persoană atunci când examinează un apartament și să facă un avans.
Ce probleme trebuie să rezolve o persoană care a adunat pentru a dobândi locuințe pe piața secundară? Ceea ce uneori nu bănuiește viitorul proprietar nu este un apartament nou?
Între timp, pe o jumătate de cadonuri, care ocupă de obicei întregul proces din momentul alegerii imobiliare înainte de transferul cheie, este necesar să se concentreze cât mai mult posibil și să încerce să nu pierdeți o singură nuanță. Apobloma se află literalmente la fiecare întoarcere. Este vorba despre ei că vrem să vorbim astăzi.
Ce apartament să aleagă?
Desigur, totul depinde de capacitățile și nevoile dvs. Nu este un secret că aceiași bani pot fi achiziționați apartamente de diferite tipuri și confort, situate în zone mai mult sau mai puțin ecologice, în orașul sau suburbia IT.D. Kprimer, modest în standardele de capital ale sumei de 80.000 de dolari, este suficient pentru a cumpăra o mică "cameră dublă" într-o casă tipică de panou la marginea metropolei, un apartament decent cu trei camere într-o fundație similară a locuințelor din regiunea din apropiere de Moscova sau un apartament mare de multicorat pe marginea regiunii Moscovei. Și, să spunem, pentru achiziționarea unui mic "Odnushki" în centrul capitalei, poate fi necesar și o sumă mult mare.Prețul final al imobilului depinde de setul de factori. Orice fază care caracterizează un apartament cu o parte pozitivă sau negativă afectează costul său. Cazarea de mai sus cu un balcon, o loggie sau un Erker, situate pe etajele de mijloc ale casei cu un lift și un jgheab de gunoi, situat în imediata vecinătate a stațiilor de metrou și alte stații de transport. Ferestrele achiziției ideale ar trebui să meargă în curtea liniștită și / sau partea de sud, camera este o zonă mare, iar într-o intrare destul de curată ar fi frumos să vezi un concierge sau Wachiver. Și, dimpotrivă, un apartament fără balcon, cu camere mici adiacente la primul sau ultimul etaj al unei case care stau la un drum zgomotos, în care nu există lift și o ordine elementară la intrare, pot fi achiziționate la cel mai mic Preț. Toți acești factori sunt adecvați să se utilizeze, tranzacționând cu vânzătorul: fiecare parametru potențial reduce sau crește costul bunurilor imobile pe 1-2% sau chiar mai mult, ceea ce va da în cele din urmă economii câteva sute și uneori mii de dolari.
KSLOV, una dintre cele mai recente tendințe de pe piața imobiliară rusă - o scădere a cererii de locuințe de calitate slabă și cererea crescândă pentru așa-numita elită.
Ce probleme se pot confrunta cu o persoană care a decis să cumpere un apartament independent, fără ajutorul agenților imobiliari?
Galina Uteheva este răspunsă, șeful locuinței locuințelor secundare de locuințe "House-Real Estate":
"Achiziționarea unui apartament nu este întotdeauna un moment îngrijorător, plin de bucurie, dar și responsabil în viața fiecărei persoane, mai ales dacă fondurile au fost copiate de ani de zile, în detrimentul concediului și a hobby-urilor preferate. Vă provoc , dacă va fi, dacă proprietatea asupra locuințelor dobândite va fi contestată în instanță pentru proprietarii anteriori sau terți. AVS datorită faptului că cumpărătorul nu a putut verifica în mod independent istoricul imobilului. Cazurile reale sunt cunoscute la al treilea părțile (înregistrate anterior în acest domeniu, moștenitorii foștilor proprietari și alți oameni) appete cu cereri de recunoaștere a dreptului de proprietate, integral sau parțial sau dreptul de a utiliza locuințe pe baza documentelor (certificate), Existența cărora cumpărătorul nu a bănuit nici măcar cumpărătorul la încheierea tranzacției.
Acestea pot fi documente care confirmă drepturile la apartamentul pe care l-ai achiziționat de către apartamentul minorilor proprietarilor anteriori (ale căror interese au fost încălcate cu privatizarea locuințelor în perioada 1991-1993), terțe părți care pot avea proprietate sau utilizare a locuințelor, dar sunt în locuri de închisoare, tratați tratamentul într-un dispensar psihoneurologic, sunt concepute pentru armată. Se întâmplă că imobilul este în armură, arestare sau gaj, iar vânzătorii de apartamente sunt oameni aparținând grupului de risc (copii minori, copii singuri, dependenți de droguri, bolnavi psihic), persoane care acționează asupra unei puteri false de avocat, IT.P .
Ce să încredințezi imobilul?
Agențiile imobiliare oferă clienților lor cumpărători de locuințe o întreagă gamă de servicii diverse:
Selectarea opțiunilor;
Verificarea unui set de documente furnizate de vânzător;
Găsind istoria apartamentului selectat pentru proprietari;
pregătirea și încheierea unui contract preliminar sau a unui acord în avans și controlul respectării acestuia;
efectuarea unei tranzacții (pregătirea și încheierea contractului de vânzare);
depunerea și primirea documentelor din înregistrarea de stat;
Prezența ca martor atunci când marcați bani într-o celulă bancară și transferați către vânzător;
Înregistrarea unui act de admitere a actului (uneori cu descrierea proprietății), controlul transferului de locuințe la noul proprietar și alte acțiuni.
"Setul maxim de servicii include sprijinul deplin al tranzacției, începând cu selectarea opțiunilor și încheierea cu înregistrarea de stat și transferul unui apartament de la vânzător la cumpărător, - Comentarii despre Svetlana Korsakov, un expert al celor mai bune reali Compania Estate. "Minimul este de a verifica puritatea juridică a apartamentului pe care clientul a ales-o. Și făcând o înțelegere".
Mulți oameni încearcă să salveze și înșiși caută locuințe. Dar puritatea sa legală în orice caz ar trebui verificată, chiar dacă cumpărați un apartament de la un bun prieten. Iată cazul practicii lui Svetlana Korsakova. "Un client ne-a transformat pentru ajutor în proiectarea tranzacției, care a cumpărat un apartament acum 7 ani la cel mai bun prieten al său și acum a decis să-l vândă. Înainte de apartamentul pe care îl eliberează deja de trei ori, dar tot timpul în el a rămas Mama și fiica prescrisă Primii proprietari. Unde au mers pe nimeni nu știa. După ce am verificat istoria apartamentului, am aflat că, la acel moment, femeia mai veche a murit și a fost îngropată în detrimentul orașului și a trebuit să scriem la cel mai tânăr. Acest lucru a fost făcut de un avocat obișnuit al companiei noastre. "
Se pare că povestea scurtă a schimbării proprietarilor apartamentului ar trebui să vorbească despre puritatea legală a locuințelor. Dar nu este întotdeauna cazul. Iată un exemplu. Doamna a ales un apartament, care avea doar o singură hostess înainte și a decis să o cumpere. Wangentul imobiliar Clientul a cerut ajutor în efectuarea unei tranzacții de cumpărare și vânzare. Agenții imobiliari au verificat istoria apartamentului și a aflat că a fost deținută de întregul curs și apoi a fost pus în vânzare (hostess-ul ei urma să cumpere locuințe într-o clădire nouă). Acest fapt a fost alarmat și au decis să facă o depozită mai profundă. Sa constatat că această proprietate din Moscova a fost obținută în baza Acordului de schimb și apoi privatizată. Fosții chiriași (alcool abuzat, pe care vecinii le-au spus) ca urmare a tranzacției, s-au mutat în regiunea Kaluga. Ce sa întâmplat cu ei, nu a fost posibil să afli. Posibilitatea de a depune o cerere adresată Curții de a recunoaște tranzacția anterioară este nevalidă. Prin urmare, agenții imobiliari au sfătuit clientul un apartament să nu cumpere, cu care a fost de acord.
Un profesionist va vedea ce o persoană nepregătită nu va fi observată de ochiul său experimentat. De exemplu, voi avertiza imediat clientul că pașaportul său va deveni în curând nevalid (de exemplu, la vârsta de 45 de ani) sau va găsi incizii în semnăturile vânzătorului pe diferite documente. Discutați cu notarii care au completat tranzacțiile anterioare cu apartamentul achiziționat, luați descărcarea de arhivă din cartea casei și discuțiile personale cu pașapoaristul.
Documentele necesare pentru încheierea unui apartament de cumpărare și vânzare
Extinderea documentelor (certificat de proprietate, cu privire la dreptul la moștenire, certificatul de a plăti cooperativei etc.).
Ajutați-l pe BTI despre valoarea inventarului apartamentului.
Explicație.
Copie a unui plan de podea.
Copie a contului financiar și personal.
Certificat de lipsă de datorie în timpul plăților de chirie și utilități.
Permisiunea de a reorganiza / repeta apartamentul (dacă a fost condus).
Extrage din cartea casei.
Actul de transmisie în conformitate cu contractul anterior de vânzare.
Primirea primirii de bani.
Ajutor de la Inspectoratul Fiscal cu privire la plata taxei (dacă apartamentul este moștenit sau ca un cadou).
Pașaportul vânzătorului.
Dacă agentul imobiliar este angajat în pregătirea unui set de documente de către cumpărător, el trebuie să verifice toate documentele furnizate de vânzător și să verifice corespondența numelui, adreselor, datelor, semnăturilor etc. Implicarea acestei liste, poate Obțineți un extras dintr-un singur registru de stat al absenței sarcinilor de la apartamentul achiziționat, certificate de la dispensare psiho-neurologice și narcologice, confirmând capacitatea vânzătorului, precum și alte documente.
Cum de a construi relații cu vânzătorul?
Inspecţie . Deci, aveți câteva opțiuni pentru apartamente și trebuie să mergeți să le urmăriți. OT, cum se compilează cu caracteristicile declarate ale casei, curții și intrarea, vă puteți judeca. Parametrii apartamentului însuși (condiție înainte sau după reparații, ferestrele în curte sau pe șosea, înălțimea tavilor, aspectul, suprafața diferitelor spații etc.), nici nu se ascunde de ochii tăi. Avotul că actualul proprietar va pleca la fața locului și cum va afecta prețul de cumpărare, este logic de negociere. Să spunem dacă apartamentul are dulapuri încorporate, mobilier de bucătărie, înscrieți în mod ideal în configurația camerei, instalarea costisitoare și alte echipamente, proprietarul va insista pe plata suplimentară sau va motiva acest cost supraestimat al locuințelor. Tu, la rândul său, aveți dreptul să nu cumpărați lucrurile altor persoane, dar apoi vânzătorul va renunța la tranzacție. Va fi mai înțelept să negociem costul articolelor rămase la fața locului și să o reducă la minimum.
Este foarte important să verificați dacă reamenajarea și reorganizarea au fost ținute în apartament. Inesley Da, este necesar să se vadă permisele și să se asigure că sunt convenite modificările reale. Dacă re-echipamentul a fost efectuat fără permisiune, este mai bine să abandonați achiziționarea unui apartament pentru a nu avea probleme cu autoritățile locale. Decizia acrimilă de a cumpăra exact această proprietate (mai ales că este de obicei vândută la un preț scăzut), trebuie să înțelegeți că, în conformitate cu noul cod de locuințe al Federației Ruse, va trebui să coordonați reamenajarea ilegală sau să aduceți un apartament în Primul aspect (altfel poate fi vândut de la tranzacționarea publică). ITO va costa o mulțime de bani. În același mod, dacă în cele din urmă faceți posibil să vindeți achiziția actuală, va trebui să puneți permisele.
Atelierul de inspecție (care, repetă, este mai bine să-și petreacă în prezența unui "agent imobiliar) trebuie să rezolvi multe întrebări, dacă, desigur, ți-a plăcut apartamentul. Vânzătorul trebuie să furnizeze un set de documente a căror autenticitate va trebui să verifice.
Efectuarea de avans . În timpul primei sau celei de-a doua inspecție a apartamentului, vânzătorul și cumpărătorul negociază verbal între ei despre prețul, condițiile și calendarul eliberării sale. După aceasta, cumpărătorul (cu ajutorul unui agent imobiliar) verifică toate documentele furnizate de vânzător. Dacă totul este în ordine cu ei, este timpul să facem relații în avans sau de depunere și de scriere. De obicei, vânzătorul și cumpărătorul încheie un contract preliminar sau un acord / depozit în avans. Se efectuează în scrierea simplă (în companiile imobiliare li se oferă contracte tipice dezvoltate de avocați). Interesul, trebuie să specificați toate detaliile tranzacției viitoare: când se va desfășura și în ce formă va fi un contract de vânzare (în scris sau notarial simplu), care prețul proprietății va fi indicat în contract și ce va fi suma avansului / depozitului, care ia costurile în funcție de tranzacție, în depozitarul pe care banca va soluționa calculele, atunci când persoanele înregistrate în apartament vor fi luate în considerare, pentru ce oră după înregistrarea de stat a contractului va fi efectuată de transferul de imobiliare IT.D. Stabiliți separat condițiile de transfer de proprietate în conformitate cu actul de acceptare și transmitere și inventar, calendarul returnării de către vânzător de un avans sau un depozit în caz de neîndeplinire a contractului și alte detalii.
Care este diferența dintre un avans de la un depozit?
Avans Plata de apel care precedă transferul de bunuri, îndeplinirea muncii sau furnizarea de servicii. Valabilitatea de la un depozit, nu este o modalitate de a asigura îndeplinirea obligației. Dimensiunea și ordinea avansurilor în relațiile dintre cetățeni sunt determinate de acordul părților în contractul relevant.
Depozit (În conformitate cu articolul 380 din Codul civil al Federației Ruse) - "Suma monetară emisă de una dintre părțile contractante (în cazul nostru) în detrimentul tratatului de plată (vânzător) din cauza acestuia în temeiul contractului, în Dovada încheierii contractului și asigurarea executării acestuia. "Acordul este în scris.
O diferență semnificativă între cele două concepte juridice cu privire la un avans și este detectată de neîndeplinirea contractului. Dacă tranzacția este supărată din anumite motive, avansul este returnat pur și simplu. Azadatakes este plătit de către vânzător către cumpărător într-o dimensiune dublă (!) Dacă tranzacția nu a avut loc din cauza primelor. Inina este rambursată dacă achiziția nu este luată de defecțiunea cumpărătorului (în conformitate cu articolul 381 din Codul civil al Federației Ruse).
Odată cu participarea agenției imobiliare, este de obicei un acord avansat sau un acord preliminar care să prevadă o plată în avans. Acordul de tratat (dacă în această formă de asigurare a obligației insistă asupra uneia dintre părți sau ambele părți), vânzătorul și cumpărătorul se încheie, de obicei, unul pe altul, fără ajutorul agentului imobiliar.
Care ar trebui să fie dimensiunea avansului / depozitului? Aceasta este de obicei suma de 500-2000 $, în funcție de prețul apartamentului și confirmând gravitatea intențiilor cumpărătorului. Dar, în unele cazuri, vânzătorul poate solicita să facă progrese mai mari. Iasli cumpărătorul este foarte interesat să dobândească acest apartament special, el este de acord (uneori chiar, în ciuda rezistenței agentului imobiliar). În caz contrar, o situație extrem de neplăcută poate apărea atunci când vânzătorul ca rezultat refuză să facă o tranzacție, iar întoarcerea în avans nu se grăbește. Într-unul din aceste cazuri, ne-a spus Svetlana Korsakov. Clientul a decis să cumpere un apartament al cărui gazdă a cerut un avans de 8.000 de dolari. Agentul imobiliar nu ți-a sfătuit să faci o sumă atât de mare, dar clientul a insistat și prin semnarea acordului în avans, banii plătiți. După expirarea sentinței, vânzătorul a fost obligat să returneze banii, dar a refuzat, spunând că o va face atunci când va primi un avans de la următorul cumpărător potențial. Compania imobiliară a decis să-și ajute clientul (și nici măcar nu a luat o taxă suplimentară) și legată de situația unui avocat și a unui avocat. La început, vânzătorul eșuat nu a dorit nici măcar să vorbească la telefon cu reprezentanții agenției, dar ulterior nu a mai rămas nimic cum să dea bani și destul de repede. A fost vreun intenție rea în acțiunile sale, nu a fost posibil să se stabilească.
Întoarcerea președintelui plătit Cumpărătorul poate solicita el însuși, dacă identifică brusc circumstanțele pe care nu le-a putut cunoaște în momentul transferului de bani. Cazul Otaka care sa întâmplat destul de recent, i-am spus Lilia Zag. Unul dintre clienții săi de la începutul poate face un avans pentru un apartament într-o casă veche din centrul capitalei și a urmat ulterior să facă reparații costisitoare cu reamenajare. În timpul pregătirii pentru vânzarea vânzării și achiziționării, a fost publicată rezoluția Guvernului Moscovei N 383 din 31 mai 2005. "Despre revizuirea și modernizarea clădirilor rezidențiale fără a sacrifica rezidenții pentru perioada 2005-2007" cu o listă de clădiri în diferite raioane supuse reconstrucției. Apartamentul ales de client al Lily se afla intr-una din aceste cladiri. Clientul potențial închiriat și a decis să abandoneze achiziția, iar agenții imobiliari au reușit să convingă vânzătorul să returneze avansul. Ei și-au argumentat poziția în acest lucru dacă cumpărătorul știa despre revizuirea sau modernizarea casei, el nu ar cumpăra un apartament.
Camera următoare vă vom spune că trebuie să înregistrați în contractul de vânzare și de vânzare, speculăm dacă este necesar să subliniem valoarea reală a apartamentului în contract, să explicați ce este deducerea impozitului pe proprietate și vom ridica Un alt număr de probleme curente legate de achiziționarea de locuințe.
Editorii mulțumește cel mai bun imobiliar, "House-Real Estate" și "City-XXI secol" pentru ajutor în pregătirea materialului.