Zdá sa, že pri nákupe bývania v nových stavebných problémoch by nemali byť. Skontrolujte, či história bytu nie je potrebná - je to len postavené; Nie je potrebné sa uistiť, že v ňom neexistujú žiadni nájomníci, ktoré nie sú prerušené od registrácie. Ale nebolo to tam!
Foto: Shutterstock / fotodom.ru
Ak vývojár nesplnil svoje povinnosti, má kupujúci byt v novej budove právo na náhradu. Samozrejme, že zmluva o účasti v stavebníctve (DDU) bola zostavená správne.
Ukončite zmluvu?
Termín prevodu majetku nehnuteľnosti je nevyhnutnou podmienkou pre zmluvu o účasť vlastného kapitálu v stavebníctve, tak zakotvené v zákone. Ak tento termín nie je špecifikovaný, zmluva nebude registrovaná v štátnom registri. V prípade, že developer z nejakého dôvodu nemôže dokončiť výstavbu domu a dať ju do prevádzky v tom čase, ktorý je zriadený v zmluve, je povinný zaslať účastníkovi príslušné informácie a návrh na zmenu podmienok zmluvy.Podľa požiadaviek článku 6 zákona č. 214-FZ "o účasti na výstavbe akcií a iných nehnuteľností", musí sa vykonať najneskôr 2 mesiace pred uplynutím termínu uvedeného v zmluve . V prípade, že akcionár súhlasí s kým trochu čakať, vývojár pripravuje dodatočnú dohodu o zmene načasovania výstavby a načasovanie prevodu bytu.
Upozornenie: Dodatočná dohoda o dohode o účasti musí absolvovať štátnu registráciu v územnej správe Rosrestra
Kupujúci má inú verziu akcií - nemusí čakať na koniec konštrukcie a upravovať DTD jednostranne. Na to stačí poslať developera zodpovedajúce písomné oznámenie doporučenou poštou. Ukončiť zmluvu alebo súhlasíte s čakaním - vyriešiť iba akcionára. V prvom rade je potrebné analyzovať dôvody, prečo vývojár nemal čas na splnenie svojej časti zmluvy o stanovenom dátume. Ak je možné odstrániť dôvody (napríklad Dodávateľ porušil dodací čas stavebných materiálov) a termín na rozšírenie konštrukcie nie je príliš veľký, je možné čakať na koniec konštrukcie. Ak je dôvod na zmenu developera alebo napríklad v neprítomnosti povolení, alebo termíny na dokončenie výstavby odložené na rok alebo viac, kupujúci má každý dôvod, aby rozhodol v prospech ukončenia zmluvy.
Aby sa nemýlila s výberom, je najlepšie dôverovať odborníkom a získať radu právnika, ktorý sa špecializuje na zdieľanú výstavbu.
Nárokár
Ak developer neuviedol oneskorenie na konci výstavby (alebo ak sa konečný termín uvedený v dodatočnej dohode prichádza do konca, a dom ešte nie je daný), je potrebné poslať písomný nárok na vývojára, náročného Na splnenie povinnosti vydávať kľúče na vyjadrenie bytu a zaplatiť sankciu za meškanie.Termín, počas ktorej musí developer odpovedať na akcionára, je desať dní (musí byť určený v písomnom nároku). Nárok je zaslaný doporučeným listom s oznámením o prijatí. Akcionár môže tiež dať nárok na developerovi alebo jeho zástupcu osobne. V tomto prípade pripravte dva prípady dokumentu. Jeden zostane od vývojára, druhý, s pečaťou a podpisom prijatej strany, vezmete si. Bude užitočné, ak musíte ísť na súd. Ak developer neodpovedal na sťažnosť (nenavrhol podpísať dodatočnú dohodu, nevysvetlila príčinu oneskorenia), obráťte sa na súd.
Nárok môže byť zostavený nezávisle alebo aplikovať na právne poradenstvo. Tvrdenie môžete podať na mieste vývoja alebo na mieste bydliska. Všimnite si, že môžete požadovať nielen vyplácanie sankcií, ale aj náhradu za morálne škody (jeho veľkosť bude mať rád zdôvodnenie), ako aj pokutu za nedodržanie požiadaviek spotrebiteľa dobrovoľne.
Nasledujúce dokumenty musia byť pripojené k nároku:
- Zmluva o účasť na spoločnej výstavbe;
- Dodatočné dohody o dohode (ak sú k dispozícii), ak regulujú prenosové obdobie objektu účastníkom vlastného imania;
- Dokumenty potvrdzujúce platbu na vašej strane;
- Ostatné dokumenty potvrdzujúce dodatočné náklady (prenájom bývania alebo preplatku úveru);
- Váš nárok na vývojára s návrhom na dobrovoľne spĺňať požiadavky na zaplatenie sankcií;
- Odpoveď na pohľadávku (ak to bolo, samozrejme).
Pravdepodobnosť výhru v prípade oneskorenia termínov je veľmi veľká. Jediná vec, ktorú odborníci venujú pozornosť a to, čo analýza súdnej praxe ukazuje, veľkosť pokuty deklarovaného v súdnom konaní možno výrazne znížiť.
Odškodnenie za čakanie
Pre každý deň oneskorenia sa spolieha na kompenzáciu. Ak chce Prolonnel ukončiť dohodu, developer po prijatí príslušného oznámenia do desiatich pracovných dní je povinný vrátiť peniaze zaplatené za byt a zaplatiť pokutu za používanie peňazí iných ľudí. Veľkosť trestu je určená z výpočtu rýchlosti refinancovania 1/150, konajúc v čase návratu peňazí.
Od roku 2016 sa veľkosť refinančnej sadzby rovná kľúčovej rýchlosti, jeho veľkosť musí byť špecifikovaná samostatne
Napríklad, na 06/18/2017, to bolo 9,25%. Suma sa rozlišuje od dňa, keď akcionár urobil peniaze (plne alebo ich prvá časť) pod zmluvou, až do dňa, kedy sa vrátia. Poďme. Byt stojí 8,5 milióna rubľov., Dodáva sa 96 dní, veľkosť refinančnej sadzby je 9,25%. Výška kompenzácie v tomto prípade bude: (Cena bytu / 100 × Refinancovanie / 150) × Počet dní meškania, to znamená (85 000 × 9,25 × 150) × 96 = 503 199,00 руб. Ak developer odmietne zaplatiť pokutu dobrovoľne, v súlade s federálnym zákonom "o ochrane spotrebiteľa" môže Súdny dvor zabrániť pokutu vo výške 50% sumy pokuty od takýchto respondentov.Okrem toho má akcionár právo obnoviť kompenzáciu za spôsobenie morálnej škody spôsobenej napríklad dlhým čakaním. Suma, ktorú určíte ako kompenzácia za škodu, bude musieť potvrdiť dokumentované. Na tento účel je potrebné zhromažďovať všetky papierové dôkazy, že budete mať dodatočné náklady v dôsledku porušenia termínov. Uveďte príklady. Ak si vezmete bývanie, po celú dobu, keď sa nemôžete presunúť do svojho vlastného bytu, strávite peniaze navyše. Výdavky môžete potvrdiť tým, že prezentácia kópie nájomnej zmluvy pre obytné priestory a oddelenia, svedčiaci, že preložíte peniaze na majiteľovi bytu (alebo napríklad bude na úkor hotela alebo hostela).
Bez dohody
S prijatím federálneho zákona "o účasti na výstavbe akcií a iných nehnuteľností" č. 214-фз Konfliktné situácie s účasťou akcionárov a vývojár sa stal oveľa menším. Niekedy sa však zmluva o akciovej účasti v stavebníctve (DDU) nemôže plne chrániť kupujúceho bývania.
Na druhej strane, kompenzácia v rozpore s obdobiami výstavby možno získať v prípade, že byt nie je zakúpený, nie prostredníctvom zmluvy o akciovej účasti. Bude ťažšie (často v investičných zmluvách alebo predbežných predajných zmluvách neobsahujú lehotu na ukončenie výstavby a prevodu bývania).
Ak je uvedený termín v zmluve, potom sa môžete bezpečne uplatňovať na súd. V priebehu konania by sa malo prijať rozhodnutie o odškodnení, a podľa ustanovení čl. 332 Občiansky zákonník Ruskej federácie, aj keď zmluva nezaznamenala povinnosti predávajúceho na náhradu škody, môže kupujúci vyžadovať zaplatenie pokuty. Jeho veľkosť bude určená podľa pravidiel umenia. 395 Občiansky zákonník Ruskej federácie, ktorý je založený na účtovnej miere centrálnej banky Ruskej federácie v deň plnenia záväzku. Ťažšie, ak Trvanie nie je definovaná zmluvou. A potom by však kupujúci nemal odradiť - potvrdiť jeho slová, že termíny sú porušené, môžete správne zostaviť dôkazy. Jediná vec v tomto prípade nemôže urobiť bez kompetentnej právnej podpory.
Zákon o veku
Po uvedení do územia domu musí developer poslať správu akcionárom, ktorý odkazuje na pripravenosť objektu a výzvu na prijatie bytov v poriadku. Ak má developer záujem o skutočnosť, že jej akcionári dostanú svoje štvorcové metre, nemusí sa obmedziť s poštovou správou a zavolať akcionárom alebo (a) ich posielať e-mailovú správu. Alebo môžete neustále skontrolovať stránku developer v sociálnych sieťach a na stránkach na internete, potom budete mať najnovšie informácie.
Po prijatí pozvánky musíte kontaktovať vývojára a objasniť postup. Zvyčajne sa apartmány vydávajú v poradí všeobecného frontu (ak neboli distribuované vopred). S cieľom získať dokumenty a skontrolovať byt, je potrebná prítomnosť všetkých akcionárov volaných v zmluve. Ak niekto z vašich spoluvonentov nemôže prísť (napríklad, kúpil si byt s mojím manželom, za čas nového, bol alebo ona bola v pracovnej služobnej ceste), je potrebné urobiť silu advokáta o akcionárov, ktorí dostanú byt. Ak potrebujete špecialistickú pomoc - napríklad projekt opravy a stavebného tímu, ktorý dokončí vaše bývanie, môže byť tiež pozvaná na kontrolu. Upozornenie: Často sa vývojár správne na stretnutí naznačuje okamžite podpísať akt o prijatí a prenose a neskôr. Assent by nemali, inak, ak existujú nedostatky, budete musieť ich odstrániť na vlastné náklady.
Foto: Shutterstock / fotodom.ru
Hľadáme nedostatky
Treba povedať, že Prolonnel musí byť určite pripravený na to, že nebude vidieť dokonalé steny alebo sex. Na druhej strane súhlasí so všetkými nimi, nestojí za to. V znení zákona neexistuje jasná klasifikácia nedostatkov, sú bežne rozdelené na významné a nevýznamné.Existujú všetky tie, v ktorých nie je možné žiť v byte. Napríklad tieto nedostatky ako: nepracujúca kanalizácia, otvory v stenách a okná, rozbité vstupné dvere, žiadne vypínacie mechanizmy na oknách. Aj keď existuje značné množstvo jedného, nemôžete podpísať akt prijatia a prenosu.
Zbytočné môže byť nazývané chyby, ktoré nezasahujú do života v byte: jamy a chyby v omietke, škrabance na oknách. Významné, a nevýznamné nedostatky je potrebné vykonať chybné vyhlásenie, ktoré je pripojené k aktu o prijatí a prenose, čo je určené, čo je identifikovaný nedostatočný. Nie je však potrebné ponáhľať sa s podpisom zákona, pretože vývojár musí prideliť dátum, ku ktorému budú eliminované základné chyby. Až po ich odstránení môže akcionár relatívne bezpečný pre jeho peňaženku podpísať akt prijímania prijatia.
Ak developer verí, že Degeuls identifikovaný v byte sú zanedbateľné, musí to dokázať pomocou nezávislých stavebných odborných znalostí. Upozornenie: Aj keď ste zistili akékoľvek nedostatky po podpísaní Aktu o prijatí, môžete sa obrátiť na developer, aby ste ich odstránili. Federálny zákon č. 214-FZ stanovuje, že záručná doba pre samotný dom je 5 rokov, na strojárstve (potrubia, vykurovacie a vetracie systémy) - 3 roky.
Vývojári najčastejšie nesúhlasia s kompenzáciou nákladov na akcionárov na odstránenie nedostatkov, a navrhnú ich opraviť silám svojich dodávateľov. Ak je to váš prípad, pripravte sa čakať. Zákon zaväzuje developer odstrániť nedostatky "v rozumnom termíne", ale samotný termín nezakladá. Zvyčajne na cieľovej úprave až do mesiaca. Ak ste už urobili kľúče, vývojár bude musieť súhlasiť s vami, keď bude vo vašom byte fungovať tím stavebníctva a opravovnia.
Prijať alebo neprijať?
Potom, čo ste dostali pozvanie od vývojára, aby ste si vybrali byt, potrebujete:
- Zhromažďovať všetkých akcionárov uvedených vo vašej zmluve;
- Získajte právomoc advokáta na tých, ktorí sa nemôžu zúčastniť na recepcii bývania;
- pripraviť pasy, plnú moc (ak existuje) a zmluvu vlastného imania v stavebníctve;
- Dôkladne preskúmať byt, nie ponáhľať a nepodpísať akt technikov, kým sa neskúšá inšpekcia;
- Ak sú odhalené značné nedostatky, trvajú na tom, aby boli zdokumentované, ale akt recepcie sa nepodpíše.
Vývojár je povinný odstrániť nedostatky v byte na určité obdobie alebo špecifikovať možnosť peňažnej náhrady kupujúcemu nákladov na ich opravu. Federálny zákon č. 214-FZ nezaručuje ani kvalita bytu, ani parametre uvedené v zmluve (metóda, usporiadanie), pretože vývojár je oprávnený vykonať zmeny v projektovej dokumentácii, pričom doručilo schválenie Akcionári, na dosiahnutie dohody, s ktorou jednoducho, pretože by sa chceli rýchlo pohybovať vo vlastnom bývaní.
Extra a chýbajúce merače
Keď je stavba dokončená, možno zistiť, že oblasť bytu, ktorú ste si kúpili, sa líši od projektu. Podľa zákona, na zavedenie predmetu do prevádzky, je vývojár povinný nariadiť meranie všetkých priestorov budovy od špecialistov z Úradu pre technickú inventúru (ZINZ). Po postupe, konečná veľkosť každého bytu zistí. Ak sa ukázalo, že by sa bývanie ukázalo byť viac, vývojár bude vyžadovať dodatočné poplatky; Ak je oblasť nižšia - bude potrebné kompenzovať akcionárom rozdielu.
Ak boli odhalené odchýlky projektu od reality, akcionár musí predložiť žiadosť (v dvoch kópiách) kompenzácie pre riaditeľa Developer, v ktorom stanoviť všetky skutočnosti a požiadať o prepočet (označujúce bankové údaje). Inštancia akcionára musí byť udržiavaná aspoň do prijatia konečných rozhodnutí o cene bývania. Niektorí vývojári zahŕňajú v položke DDA, podľa ktorej sa odchýlka plochy projektu zo skutočného do 1-2% považuje za prípustnú, a preto rekalulation nevyžaduje. Upozornenie: Ak vývojár nestanovuje maximálnu možnú hodnotu nesúladu projektu a skutočnej oblasti, Kupujúci nebude môcť požadovať peniaze od vývojára pre neúplné metrov štvorcových.
Ak developer oneskorí riešenie problému vrátenia výšky preplatku alebo odmieta prepočítať so zmenou funkcie priestorov, akcionár má právo vymáhať cez Súdneho dvora. Na tento účel je potrebné podať návrh na ochranu práv spotrebiteľa, paralelne, s uvedením nárokov na vymáhanie pokuty za oneskorenie dodávky bytu a náhrad za morálne škody.
