Logická logika

Nákup bytu na sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami. Sprievodca pre etapy takejto transakcie, čo umožňuje zabrániť úskaliam.

Fotoxpress.ru.

Ak sa rozhodnete kúpiť byt, musíte si vybrať peniaze v oblasti výstavby nového jedného alebo nákupu bývania na sekundárnom trhu. Zvýšené prípady podvodu akcionárov podporujú mnohých potenciálnych kupujúcich, aby si vybrali druhú možnosť. Pre nich ponúkame sprievodca fázami takejto transakcie, ktorá umožňuje vyhnúť sa ponorkovým kameňom.

Rozhodnutie je tak, že si kúpite byt nie je v novej budove, ale na sekundárnom trhu, už prekliate a vybavený. Plusy sú nepochybne nemusíte čakať na koniec konštrukcie a hádajte, či bude dom vyvýšený včas. Okrem toho, keď si kúpite byt v dome vo výstavbe, musíte urobiť asi 6 mesiacov, aby ste očakávali štátnu registráciu vlastníctva. Avšak, niekto, kto hľadá sekundárne bývanie, je potrebné byť veľmi pozorný. Tento segment trhu je zvýšené riziko. Tu je sofistikovanejšie podvody, než na primárnom a čase návratnosti bytu je 3 roky od okamihu zisťovania nezákonnosti transakcie. Ktorýkoľvek z bývalých majiteľov bývania môže protestovať transakciu počas určeného obdobia (a dôvody pre túto hmotnosť, niekedy dokonca zámerne vytvorené). Ak by boli porušovanie právnych predpisov, Súdny dvor vráti strany pôvodnej pozície. Počet ukončených transakcií na trhu s nehnuteľnosťami nie je tak malý: napríklad v Moskve, napríklad približne 3% z celkového počtu nich. Aby ste nezvýšili toto smutné štatistiky, mali by ste premýšľať o všetkých vašich činoch.

Vyberte si byt

Kde začať? Samozrejme, s vyhľadávaním bytu. Ak nie ste obmedzený na prostriedky, obráťte sa na realitnú kanceláriu, ktorej špecialisti vyzdvihnú vhodné obytné priestory. Prvý podvodný kameň vás tu čaká. Vzťahy s realitnou spoločnosťou musia byť vydané zdokumentované. V texte zmluvy je veľmi dôležité uviesť všetky parametre bytu, ktorý hľadáte: okres, druh domu, podlahy, oblasti, počet izieb. Úplnejšie informácie vám váš agent dostane, tým jednoduchšie bude nájsť príslušnú možnosť.

Upozorňujeme, že dohoda s agentúrou by mala určiť veľkosť odmeny Realtora. Som jediná rada. Veľký odbočenie na bod, ktorý vám agentúra vyberie aspoň tri možnosti bývania, ktoré spĺňajú vaše požiadavky a v určitom období. V opačnom prípade sa realitu bude musieť vrátiť k vám zálohu a zaplatiť sankciu. Samozrejme, tento stav zmluvy neznamená, že môžete byť rozmarný a opustiť všetky ponúkané apartmány, ktoré spĺňajú vaše podmienky. Ak bol pojem vynechaný touto poruchou (napríklad, odmietli ste možnosti poskytnuté agentúrou bez vysvetlenia dôvodov), vrátite si zálohovú platbu sumy strávenej realitným kancelárii hľadať byt.

Apartmán Kupujúci neplatí dane. Predávajúci zaplatí daň z príjmu - 13% nákladov na byt (s odpočítaním dávok). Ale ak vám ubytovanie, ktoré predávate, patril vám viac ako 5 rokov alebo stojí menej ako 1 milión rubľov, ste oslobodení od platby dane. Ak predávajúci vlastnil byt na menej ako 5 rokov, bude musieť zaplatiť daň s výškami z predaja nehnuteľností presahujúcich 1 milión rubľov.

Dokonca kupuje byt prostredníctvom agentúry, začnite so štúdiou trhu. Osoba, ktorá má takéto informácie, nie je ľahké kruhovať okolo prsta - koniec koncov, má predstavu o cenách na trhu s bývaním, a preto je pripravený hovoriť s realitným kanceláriám v tom istom jazyku.

Ak sa rozhodnete konať nezávisle, bez toho, aby som sa uchýlil k pomoci realitnej kancelárie, prieskum trhu je jednoducho potrebný, to je, ako nájdete možnosti, ktoré sa zriaďujú. V ďalšej fáze bude potrebné volať majitelia záujmov, ktoré vás zaujímajú, bude to vyžadovať čas a silu.

Akonáhle vyberiete niekoľko vhodných možností pre apartmány (alebo ich nájdete), musíte sa s nimi oboznámiť. NEPOUŽÍVAJTE ČASU NA INŠPEKČNOSTI A NEZNAČUJTE, KTORÉ SA ZAČÍNAJTE, KTORÝKOĽVEK POTREBUJETE SA POTREBUJETE S POLOŽKOM DŇA POTREČNÚ Predávajúceho.

Po preskúmaní bytu nezabudnite sa opýtať, kto presne je jej majiteľom a kto je registrovaný na tomto bývaní. Tu a očakáva, že ďalší podmorský kameň, v prípade nákupu bytu nie je majiteľom, ale na jeho správcovi. Nákup podľa proxy je veľmi riskantný. Problém je, že predávajúci nemusí byť nereálny - bohužiaľ, je takmer nemožné skontrolovať pravosť sily ATTIVSTRA. To isté sa deje, že byt sa prenajal na dlhú dobu a je nezákonne privatizovaný. Ak chcete zistiť, kto je skutočným vlastníkom bývania, kontaktujte miestnu pobočku federálnej registračnej služby pre Ruskú federáciu.

Chatovanie s majiteľmi bytu, zistiť, keď dom urobil generálne opravu a či budova nestojí za demoláciu alebo rekonštrukciu. Tieto informácie môžete skontrolovať v jednotnom riaditeľstve zákazníka. Ale najdôležitejšou vecou je opýtať sa, či sa majitelia prestavby urobili. Tento termín označuje akékoľvek zmeny, ktoré by sa mali zohľadniť v pláne ZINZ. Nekoordinovaná rekonštrukcia je ďalším podvodným kameňom. Postup dohody o prestavení je dosť časovo náročný a vyžaduje si značné náklady na hotovosť a legalizácia už reorganizácie trvá ešte viac síl, nástrojov a času. Z tohto dôvodu počúvajte našu radu: Chrániť seba, uistite sa, že ste požiadali majiteľa plán bytu vydaného BEZPEČNOSTI TECHNICKÉHO POTREBUJÚCICH ÚRADU. Dokument musí byť získaný nie skôr ako 3 mesiace pred kontrolou (a možno kúpiť) byt. Urobte si plán s reálnym obytným stavom, venujte pozornosť umiestneniu stien, prítomnosť dodatočných zariadení. Ak je pre seba ťažké, požiadajte o pomoc od priateľov.

Pamätajte si: Nekonzistentná rekonštrukcia vám hrozí nielen s pokutu. Podľa vysokých väzieb (organizácia zodpovedná za koordináciu prestavby), môžete byť povinný priniesť byt do pôvodného stavu (ak sa napríklad prestavba uskutočnila s porušením zákona, napríklad kuchyňa bola prevedená do jednej z obývacie izby alebo zničená ložisková stena).

Úprava?

Ďalším krokom, ktorý musíte urobiť, je súhlasiť na hodnote priťahovaného bytu. Buďte pripravení na skutočnosť, že predávajúci zavolá cenu odlišnú od sumy, ktorá bola zadaná v reklame. Cestovanie - toto nie je chamtivosť, ale zdravý rozum.

Je možné požiadať o zníženie nákladov z niekoľkých dôvodov: nepohodlné miesto bytu (nie dobrým priestorom, odľahlosť od metra, nedostatok obchodov, škôlky, školy, kliniky IT.D.), potreba urgentnej Opravy, nekonzistentná rekonštrukcia. Je však dôležité vedieť, že príliš nízka cena je určité nebezpečenstvo. Po prvé, stáva sa, že lacný apartmán sa vzťahuje na kategóriu kontroverzných - to znamená, že existuje súdny spor (napríklad so susedmi, ktorí spôsobili škody na opravu). Po druhé, nečistý predávajúci na jeho ruke môže ísť na súd a získať veľmi reálnu príležitosť žalovať vás, ak vám dokážete, že som dospel k záveru, že podpísali nevýhodnú transakciu pod tlakom z komplexných životných okolností (ako aj depresie, intoxikácie, hrozby), V tom čase, ako ste uviedli v zmluve, náklady sú výrazne menšie, ako je skutočne zaplatené. Pamätajte si, že nezostať a bez peňazí, a bez bývania, dať do zmluvy presne sumu, ktorú dávate pre byt, bez ohľadu na to, ako vás presvedčíte, aby ste špecifikovali menej. Po tretie, môže to tiež nájsť, že si kúpite bývanie "pod brevy". Napríklad predchodca vášho predávajúceho z nejakého dôvodu "Zabudol" písanie bytu príbuzného, ktorý slúži na trest vo väzení, alebo keď privatizácia bývania nezahŕňalo malé deti, alebo skrytý, že bývalý manžel (manželka) tvrdí, že je časť oblasti. Po štvrté, ak bol zakúpený byt kedysi kúpil od zástupcu "rizikovej skupiny": osamelý starší človek, zdravotne postihnutá osoba, buď majiteľ, v ktorej sú osoby, ktoré sú zapísané v psychoteurologickom alebo narkologickom dávkovaní. Samozrejme, s týmto vývojom udalostí, budete uznaní ako svedomitý nadobúdateľ, a preto by mal byť zákon na vašej strane. Ale čakáte na súd s ním a nevyhnutnými veľkými výdavkami, stratený čas, nepríjemné skúsenosti ... Avšak, rozhodnete sa vám, takže si uvedomiť svoje budúce výdavky.

Vo fáze obchodovania je tiež potrebné diskutovať o veľkosti vkladu (suma, ktorú dávate predávajúcemu, aby ste potvrdili svoje zámery, je zvyčajne asi 30 tisíc rubľov) a zálohu. Predbežná platba je predbežná platba; Jej časť strán hovorí v každej konkrétnej situácii, ale spravidla je to aspoň 10% z hlavných nákladov bytu a je vyplácané v prípade, že kupujúci a predávajúci súhlasia s rozdelením celej sumy do dvoch časti. To je vhodné, ak predávajúci si vyžaduje čas, aby sa veci z bytu alebo urovnali niektoré právne formality spojené s bývaním. Aby ste nestratili kupujúceho, predávajúci vám môže ponúknuť uzavrieť predbežnú zmluvu o predaji (v skutočnosti je to dohoda o zámeroch) a predbehnúť. Ak z nejakého dôvodu sa transakcia neuskutoční, zálohová platba by ste mali v plnej výške vrátiť. Pokiaľ ide o vklad, to všetko závisí od toho, aké dôvody bola zmluva ukončená. No, ak ste odmietli kúpiť byt, potom vklad zostane s predajcom.

Často realitných kancelárií v kúpnej cene bytu zahŕňajú svoje provízie a náklady na vykonanie transakcie bez informovania kupujúceho. Preto v zmluve určí množstvo odmeňovania (lepšia - pevná suma), ako aj špecifikovať kupujúceho alebo predávajúceho - vykonáva náklady na navrhovanie transakcie.

Tvorba a vklad, a zálohu by sa mali vydať písomne. Pri prevode oboch, a uistite sa, že urobíte prijatie peňazí, ktoré musí predávajúci byt podpísať. Je napísaný v ľubovoľnom formulári, ale v tomto dokumente musí byť špecifikovaný: \ t

Ktorý prenáša peniaze (cestovného pasu);

Kto dostane peniaze (pasový pas);

Na akom základe sa peniaze prenášajú - zvyčajne píšu v potvrdení: "... ako záloha za byt";

Presná adresa vášho budúceho bývania, za ktorú dávate vklad alebo vopred, až k údajom podlahy;

Hlavné charakteristiky bytu (počet izieb, rozloženie, metra);

Suma oznámená Kupujúci a jej účelom je záloha alebo vklad;

Dátum platby.

Dôveruj ale preveruj!

Hlavné ťažkosti vás čakajú vo fáze overovania právnej čistoty budúcej transakcie. Po prvé, musíte skontrolovať históriu bytu. Ak sa rozhodnete nepoužívať služby Realtora, vaša úloha je komplikovaná. Od predávajúceho dostanete nasledujúce dokumenty, ktoré vám pomôžu zistiť skutočný stav:

cestovný pas alebo iný doklad totožnosti;

Rozšírenie dokumentov pre byt (vydaný registračnou komorovou komorou o vlastníctve, dohoda o výmene alebo darovaní, predajnej zmluvy s predchádzajúcim vlastníkom, osvedčením o dedičstve a iných dokumentoch, v závislosti od toho, čo je založené vlastníctva vlastníctva predávajúceho), \ t ktoré prešli povinným štátnou registráciou. V pravostranných dokumentoch je vždy meno vlastníka bývania;

Pomoc pri odhadovaných nákladoch na bývanie (na inventárnych cenách) a technického pasu pre byt (tieto dokumenty vydané úradu technickej inventúry potvrdia, že si kúpite byt na námestie a rozloženie, ktoré sú uvedené v zmluve);

Certifikáty z ERC a daňového inšpektorátu o nedostatku dlhu z úžitkových platieb a daní z nehnuteľností (alebo kópiu osobného účtu alebo osvedčenia z manažmentu domu);

Povolenie predaja opatrovníctva a opatrovníctva pre Komisiu predaja (ak ovplyvňuje záujmy registrované v byte maloletých)

extrakt z domu knihy o predpísanej (registrovanej) v byte osôb;

Notitalizovaný súhlas manžela / manželky, príbuzných predajcovi bývania pre predaja a predaj komisie (ak sú manželia alebo príbuzní sú spoluvlastníci.

Samozrejme, že aj tento pomerne dlhý zoznam dokumentov nestačí na dokončenie kontroly transakcií. Môžete získať súhlas predávajúceho a sily advokáta a kópie správnych dokumentov pre byt, získajte rozšírený extrakt z domu knihy. Pomôže vám uistiť sa, že poznáte všetkých ľudí registrovaných v tomto byte. To znamená, že po uzavretí transakcie nebudete čakať na prekvapenie tvárou v tvár žiadateľov o životný priestor spomedzi príbuzných bývalého majiteľa bytu. Za účelom získania dodatočných záruk, zahrnúť nákup a predajný bod v povinnosti predávajúceho na uvoľnenie obytných priestorov po uzavretí zmluvy. Jasne špecifikujte v texte, ktorý po uplynutí rozloženého predajcu sa presuniete, dostanete plné právo vložiť svoje zámky a už nenechať bývalý majiteľ v byte, teraz patriaci k vám.

Ale skryté nástrahy stále zostáva veľa. Napríklad majiteľ - ventilátor vyhlasuje orgán registrácie štátu, ktorý stratil predchádzajúcu zmluvu o predaji a požiada o potvrdenie svojho práva na bývanie. Keďže tieto zmluvy neexistujú podľa zákona duplikátov, vydáva výpis z jediného štátneho registra práv na nehnuteľný majetok a transakcie s ním. V priebehu času, nečistý vlastník bytu môže dobre dostávať niekoľko takýchto dokumentov (pod rovnakým zámienkom svojej straty), vyvodiť niekoľko predajných zmlúv opäť, zaisťujúce ich v rôznych notárskych kanceláriách, zbierať peniaze a uniknúť. Preto je lepšie, že predávajúci, ako dôkaz o jeho právom na bývanie, vám ukáže vlastnú zmluvu o predaji bytov s predchádzajúcim vlastníkom. Avšak, budete mať dôvod na upozornenie, ak namiesto toho preukáže, odkaz uvedeného v registri.

Musíte skontrolovať veľmi predajcu bytu: musíte sa uistiť, že je plne schopný (to znamená, že nie je registrovaný v lieku lekára, ani v psychoneurologickom dávkovaní), inak sa transakcia môže uznať nezákonné. Sledujte jeho dokumenty, ak je to možné, vložte jeho fotografie do pasu a na účte v cestovnom stole, opýtajte sa susedov ... Uistite sa, že zistite, koľko majiteľov v byte, - všetky by mali súhlasiť s predajom svojho majetku . Pochybovať o transakcii alebo zadávať poistnú zmluvu o titule. Zaručuje úhradu finančných strát v prípade deprivácie vlastníckych práv, ak Súdny dvor vykazuje jeden z transakcií s ním neplatný. Ceny tvoria 0,3-2,5% poisteného súčtu.

Ak si kúpite byt cez realitnú kanceláriu, realitných kancelárií sa zúčastnia problémov. Zistite všetko, čo môže zabrániť uzavretiu transakcie alebo komplikovať život po registrácii kúpnej zmluvy. Existuje však veľmi dôležitá otázka - bude realitná kancelária zodpovedná za právnu čistotu transakcie? Nemôžete dať jednoznačnú odpoveď. Akákoľvek zmluva na teoreticky môže byť ukončená na súde, pretože je úplne zaručená, že dohoda bude uzavretá a všetko prejde hladko, nikto k nehnuteľnosti, dokonca aj veľmi skúsený. Poznámka: Agentúra je preto zodpovedná za chyby svojich zamestnancov priamo pri uskutočňovaní kúpnej zmluvy, ako aj na porušenie svojich záväzkov. Realitná kancelária nemôže odpovedať pre predávajúceho, ale nie riskuje svoju obchodnú reputáciu, agentúru, samozrejme, sa snaží skontrolovať každý klient a byt, ktorý im ponúka.

Dohoda je cenná a potom peniaze?

S cieľom uzavrieť predajnú zmluvu, Kupujúci potrebuje len pas. Ak si kúpite byt, nie je sám, ale v kolaboratívnom majetku budete potrebovať písomný súhlas všetkých budúcich vlastníkov, aby sa transakcia.

Návrh zmluvy je žiaduci na prípravu vopred, budete mať čas na objasnenie svojich ustanovení a dohodnúť sa na kontroverzných otázkach. Príprava zmluvy vyžaduje určité zručnosti, takže je lepšie zveriť ho profesionálom. Zmluva sa vydáva v troch kópiách v jednoduchom písaní a všetky jej listy sú určite šité. Potvrdiť podpisy strán. Najlepšie je uzavrieť zmluvu v prítomnosti notára: Aj keď na Občiansky zákonník Ruskej federácie nie je notárstvo zmluvy o predaji povinná, táto jednoduchá právna formalita poskytne dodatočné záruky bezpečnosti vašej transakcie.

Rezidenčný nákup musí nevyhnutne označiť:

dátum a miesto jej uzavretia;
Predmet na predaj;
Presná adresa a charakteristiky bytu (počet izieb, člen); náklady na byt;
Veľkosť vkladu a vopred (ak bola);
Obdobie, počas ktorého sa predávajúci zaväzuje oslobodiť obytný priestor;
Kto platí náklady spojené s návrhom Zmluvy o predaji a prenájom bankovej bezpečnosti;
Podrobnosti o pasoch a podpisy strán. (Zmluva musí podpísať všetkých majiteľov dospelých byt. Známky detí zo 14 rokov a staršie, ktorí ešte nedosiahli vek väčšiny, sú certifikované podpismi svojich rodičov.)

Bezpečné alebo "diplomat"?

Teraz sa obrátime na najdôležitejšiu fázu uzavretia peňažnej transakcie. To sa zvyčajne deje po podpísaní zmluvy a kupujúci dostal kľúče do bytu. Medzi metódy prenosu peňazí patrí Majstrovstvám Palm k výpočtom prostredníctvom bankovej bunky. Typicky, kancelárske agentúry trvajú na tom, že ich zákazníci využívajú služby depozitára a týmto spôsobom previedli peniaze. Kupujúci uzatvára dohodu o prenájme pre bezpečnú bunku v banke a položí do nej peniaze. Podľa podmienok zmluvy slúži kľúčom bankovej bunky ako "preskakovanie" na peniaze, takže po uzavretí zmluvy o predaji, zainteresované strany (predávajúce a kupujúceho, zvyčajne sprevádzané Realtor) banky, kde sa vyskytnú všetky ďalšie výpočty. Mokrade, zaručenie dôvernosti a bezpečnosti, predávajúci sa môže uistiť, že peniaze sú naozaj v jej bunke. Aby to urobilo, stačí otvoriť kľúč, ktorý mu kupujúci oznámia, bankovej bezpečnosti. Ak sa transakcia rozbije, kľúč k predávajúcemu nie je udelený, a preto kupujúci môže vždy vyzdvihnúť svoju krv z banky v bezpečí.

Druhý spôsob prenosu peňazí - previesť ich nepeňažnou platbou je najviac optimálna: nie je potrebné skontrolovať pravosť zákona (pre túto operáciu v banke bude musieť zaplatiť). Aby predávajúci dostal, čo je pre neho, stačí vyplniť príslušný platobný príkaz v banke. Je vhodnejšie to urobiť po podpísaní zmluvy a v prítomnosti predávajúceho: A budete si byť istí, že dohoda sa uskutočnila, a predávajúci sa zabezpečí, že peniaze boli zaslané na svoj bankový účet.

Existuje ďalšia možnosť "Non-cash" - Bankové výpočty pomocou príkazu na kredit alebo zber. Na to pre-rezervujete sumu rovnajúcu sa nákladom na byt. Získajte ho na ruky alebo preložiť do svojho bankového účtu Predávajúci bude môcť len vtedy, keď predstavuje zamestnanec banky certifikovaný non-notárskou zmluvou o predaji.

S cieľom brániť sa v prípadoch, keď sa predávajúci ukázalo byť nespravodlivé, a kupujúci bol spôsobený materiálnou škodou, realitná kancelária zabezpečuje jeho zodpovednosť. Odkaz na skutočnosť, že realitná kancelária je poistená, musí byť nevyhnutne zapracovaná do dohody o kúpe a predaji.

Predajom bytu, mnohí sa snažia znížiť sumu dane, ktorú musia zaplatiť, a nechcú podporovať skutočnosť, že získanie také veľké množstvo (podľa zákona, banka je povinná informovať daňový inšpektorát Viac ako 90 tisíc rubľov prijatých na úkor klienta). Preto môžete byť ponúknutý na prenos peňazí v hotovosti. Minusy tohto spôsobu prenosu peňazí je oveľa viac ako profesionáli: je potrebné priniesť veľké množstvo peňazí a dbať na ich na bezpečné miesto. Okrem toho predávajúci môže chcieť nielen prepočítať peniaze, ale tiež skontrolovať pravosť zákona, a na to budete potrebovať špeciálne vybavenie. Vzhľadom na všetky ťažkosti, neodporúčame týmto spôsobom prenášať peniaze. Ak neexistuje žiadna iná možnosť, súhlasím s predajcom o prevode peňazí na neutrálnom území as svedkami. V tomto prípade, doručenie doručenia hotovosti, nezabudnite spomenúť prítomnosť svedkov a špecifikovať svoje údaje o pasoch.

Vstúpim do práv

Po uzavretí zmluvy a prevodu peňazí by ste mali byť vo vašich rukách nielen kľúče z nového domova, ale aj zúčtovacie knihy úžitkových platieb. Je potrebné, aby sa akt prijímania bytu, kde naznačujú, v akom stave ste dostali bývanie (najmä nezabudnite spomenúť prítomnosť alebo neprítomnosť vecí predchádzajúcich vlastníkov). Napíšte mu z ruky vo voľnej forme, ale zaregistrujte obe strany (kupujúci a predávajúci).

Zmluva o predaji a nákup nehnuteľností je povinná registrovaná v registračnej komore alebo jej pobočkách. Na uznanie, potvrdenie a osvedčenie o stave nového majiteľa bývania musia platiť asi 500 rubľov. Dokumenty potvrdzujúce informácie, ktoré ste si kúpili byt v jednom štátnom registri práv na nehnuteľný majetok a transakcie s ním bude pripravený na približne 1 mesiace (zrýchlená registrácia vás bude stáť viac ako normálne, ale bude trvať len asi 5 pracovných dní). Ano moment sa stanete plnohodnotným vlastníkom bytu.