Metódy riadenia bytových domov ustanovených LCD RF pre majiteľov priestorov. Štruktúra riadenia správcovských spoločností.
Pamätajte si, že obchodná dáma-manažér z Leonida Gaidai Comedy "Diamond Hand"? Ak nie, veľmi zbytočne. Čoskoro, Aimenno najneskôr do 1 JAR z roku 2007, každá bytová budova by mala mať svoju vlastnú správcovskú spoločnosť. Otče, rovnako ako nájomníci vybrať metódu riadenia, a bude diskutovaná v tomto článku.
Podľa vedúceho oddelenia bývania a komunálnych služieb a zlepšovania Moskvy A.l. Make Dinova, z viac ako 39 tisíc ľudí v Moskve s riadiacimi spoločnosťami, asi 1,5 tis. Situácia je typická nielen pre kapitál, ale aj pre ostatné regióny. Napríklad v KOMI REPUBLIKEJ REPUBLIKY sa konalo 53 supids pri výbere metódy riadenia bytových domov a v dôsledku toho len v 30dchodoch bola vyriešená otázka. To všetko bolo dôvodom na rozhodnutie štátu DUMA, počas ktorého by mali majitelia priestorov v bytových budovách vybrať manažérsku organizáciu, sa rozšíril na 1 junk 2007.
Takže aký je problém? Úradníci zodpovední za podporu reformy bývania a komunálnych služieb jednomyseľne zabezpečujú, že príčinou pasivity obyvateľstva je nedostatočná informovanosť. Pokúsme sa zistiť situáciu.
Výsledky privatizácie bytových domov bytových domov v Rusku, s vzácnou výnimkou, sú v celkovej vlastníctve. Napríklad v Moskve asi 25% bytov patrí do obce, ale existujú aj také budovy, kde mestský majetok zostáva takmer vľavo. Rozmanitosť vlastníctva si vyžaduje dohodnuté činnosti všetkých vlastníkov obytných a nebytových priestorov pri riadení spoločného majetku takéhoto domu.
Bývalý kódex bývania bol riadený základom bývania, ako sa uskutočnilo na profesionálnom základe výlučne štátnymi alebo miestnymi orgánmi prostredníctvom činností bývania a operačných organizácií pre "prevádzku a údržbu fondu bývania" (článok 16-17). Systém kontroly bývania zahŕňala preto dve úrovne: štátne a bývanie a prevádzkové organizácie. Komunálne služby zistili monopolistické organizácie na ne alternatíve. To znamenalo, že v prípade neposkytnutia služieb alebo ich nízkej kvality sa situácia nemohla opraviť, pretože mechanizmus prilákania riaditeľstva jednotného zákazníka (DZ) na spravodlivosť občanom neposkytol vzťah a vzťah nebol regulovaný.
Dnes je tento prístup jasne zastaraný. Bytové domy už nepatria do štátu úplne, preto by mal systém riadenia zahŕňať tri úrovne činnosti. Majitelia by mali byť schopní nezávisle určiť systém riadenia a vybrať si organizáciu manažmentu manažmentu. Vstúpi do zmlúv s organizáciami zapojenými do služby verejnoprospešných služieb a bytových akcií, ktoré poskytujú pohodlné a bezpečné podmienky pre bydlisko vlastníkov s ich pomocou. Hlavnými priamymi zodpovednosťmi manažérskej organizácie je implementácia technického a finančného plánovania diel, ktoré poskytujú vhodný stav prevedený do kancelárie nehnuteľností, ako aj poskytovanie služieb úžitkových služieb a kvalitných služieb, implementácie, podľa potreby a údržbu Miestna oblasť.
Nový kód bývania je založený na preferenčnom práve majiteľa obytných priestorov, ktoré zásadne zmenilo koncepciu riadenia bytového domu. Najprv je v kódexe zakotvené právo vlastníkov samotných o organizácii riadenia bytového domu. Majitelia musia obsahovať svoj vlastný, individuálne definovaný majetok a spoločný majetok domu. Zároveň sa zohľadňujú individuálne technické charakteristiky a stav budovy, ako aj špecifické potreby vlastníkov priestorov.
Aké sú možnosti riadenia bytového domu? Pre majiteľov obytných priestorov sú legálne poskytnuté tri možnosti: riadiť svoj majetok sami, aby sa zjednotili v partnerstve majiteľov bývania alebo najať profesionálneho manažéra.
Pre majiteľov obytných priestorov sú legálne poskytnuté tri možnosti: riadiť svoj majetok sami, aby sa zjednotili v partnerstve majiteľa domov alebo najať manažéra. Majitelia sú povinní udržiavať svoj vlastný, individuálne definovaný majetok a spoločný majetok domu.
Priamej správy
Ak si majitelia obytných priestorov vyberajú variant priameho riadenia bytových a nebytových priestorov bytového domu, čo znamená, že všetky všeobecné otázky v súlade s článkom 164 bývania kodekyrf sa rozhodnú samostatne. Počet vlastníkov zapojených do priamej správy, HCRF nereguluje.Na realizáciu svojho rozhodnutia v praxi môžu majitelia niekoľkými spôsobmi. Po prvé, všetky aktuálne otázky riadenia môžu byť riešené na valných zhromaždeniach vlastníkov priestorov. Po druhé, majitelia môžu distribuovať povinnosti na manažment domov. Po tretie, môžu si vybrať jedného z nájomcov, čo mu dáva právomoc riadiť hospodárstvo domácnosti, alebo pozvať inú osobu spomedzi vlastníkov (je dôležité si uvedomiť, že zapojenie profesionálneho manažéra je osobitný typ riadenia Bytový dom, a preto v tomto prípade je to nemožné). Právomoci osoby, ktorá v mene všetkých majiteľov vstúpia do vzťahov s tretími stranami (napríklad s opravovnou brigádou alebo bezpečnostnou spoločnosťou), musia byť potvrdené všetkými vlastníkmi (alebo väčšinou) písomne.
Všetky zmluvy o poskytovaní služieb na údržbu a (alebo) práce na opravách spoločného majetku v bytovom dome s osobami vykonávajúcimi takéto aktivity by mali byť majiteľmi priestorov na základe riešenia svojho valného zhromaždenia. V zmluve, všetci alebo väčšina majiteľov priestorov v dome pôsobia ako jedna strana. Zároveň tieto dohody zostávajú individuálne. Príslušné prvky zahŕňajú predovšetkým dohody o dodávke chladu a teplej vody, drenáže, dodávky elektrickej energie, dodávky plynu (vrátane dodávok plynu vo valciách), kúrenie (dodávka tepla, vrátane prívodu pevného paliva v prítomnosti vykurovania pecí).
Existuje ďalší problém - veľkosť príspevkov na údržbu bytového domu. Treba poznamenať, že suma sa určuje v každom konkrétnom prípade. Majitelia priestorov - vlastníkov, ktorí sa priamo spravujú - za poplatok za obytné priestory a verejnoprospešné služby v súlade s dohodami uzatvorenými s osobami, ktoré poskytujú príslušné služby. Otázky o tom, čo je potrebné urobiť na zlepšenie domu a miestnej oblasti, ako aj výška účasti každého majiteľa v nákladoch na údržbu domu, o výške poplatku za poskytovanie služieb sú diskutované na valnom zhromaždení vlastníkov. Jeho rozhodnutie je povinné pre každého, aj pre tých, ktorí neprišli na stretnutie. Samozrejme, že ten, kto bol neprítomný alebo zostal nespokojný s navrhovaným a schváleným akčným plánom, sa môže odvolať na súd rozhodnutie prijaté stretnutím. Avšak, zákon bude na strane väčšiny, samozrejme, ak je rozhodnutie podané a zdokumentované v súlade so zákonom.
Ako vytvoriť domáce partnerstvo (HOA)
Napriek všetkým svojim nevýhodám sú majitelia vlastníkov bývania najobľúbenejšou formou riadenia bytových domov. Jedným z prvých HOAS v Moskve bol partnerstvo Saburovo.
Postup vytvárania HOA, ktorý je stanovený na bývanie Codecserf, sa výrazne zjednoduší v porovnaní s ten, ktorý bol stanovený Federálnym zákonom "o združeniach bytov". To sa robí na pomoc majiteľom bývania v realizácii práva spravovať svoj majetok. Teraz sa registrácia kondomínium nevyžaduje ako komplex nehnuteľností. Je to dôkaz, pred vytvorením HOA nie je potrebné vyriešiť úlohu začleniť pozemok, na ktorom sa nachádza viacobchodová budova, v zložení kondomíne.
Na registráciu partnerstva majiteľov bývania by sa mali poskytovať registrujúcemu orgánu tieto dokumenty: \ t
Žiadosť vo forme schválenej vládou Ruskej federácie;
Zápisnice z valného zhromaždenia vlastníkov obytných priestorov s rozhodnutím o zriadení právnickej osoby - partnerstvo vlastníkov bývania;
Kópií alebo notárskych kópií základných dokumentov (príkladná charta HOA možno nájsť v poradí ministerstva štátneho obrysu č. 35 z 03.08.1998. "Vzdelávanie približnej charty partnerstva vlastníkov bývania") \ t ; \ T
Dokument o zaplatení štátnej povinnosti.
Náklady na služby organizácií, ktoré sa špecializujú na registráciu právnických osôb, vrátane partnerstiev majiteľov bývania, je v rozsahu 20-50 tisíc rubľov. Ak členovia HOA zaregistrujú partnerstvo nezávisle, náklady budú približne 2,5 tisíc rubľov. Z nich 2 tisíc rubľov - štátna povinnosť pre štátnu registráciu právnickej osoby (článok 333.33 daňového kodekarf); 500RUP. - Štátna povinnosť pre Komisiu notárskych činností notármi štátnych notárskych úradov pre osvedčenie o ústavných dokumentoch (kópie základných dokumentov) organizácií (článok 333.24 daňového kodekarf). Okrem toho, s nezávislou registráciou, dodatočné organizačné výdavky nevyhnutne vznikajú súvisiace s registráciou príslušenstva majiteľov domov.
Registrácia vykonávajú územné orgány federálnej daňovej služby.
Bytové združenie
Všetky otázky manažmentu domácností sú riešené riadiacimi orgánmi HOA (valné zhromaždenie členov partnerstva) alebo družstva (valné zhromaždenie členov kooperatívnej konferencie). Súčasné aktivity v oblasti riadenia domov nie je najčastejšie vykonávané valným zhromaždením členov HOA a družstva, ale zvoleným riadením a predsedom predstavenstva. Zároveň sa vytvorí revízna Komisia, ktorá overí finančnú činnosť partnerstva (družstvo).
Nezisková organizácia môže riadiť bytovú budovu nezávisle nezávisle (vykonávanie aktivít samostatne alebo zahrnutých do svojich zamestnancov na základe pracovnej zmluvy o domácom manažmente) alebo prilákať externú kontrolu organizácie (manažéra), ktorý je uzavretý relevantný zmluvu s ním. HOA je povinný uzatvárať dohody o údržbe a opravách bytových priestorov a spoločného majetku v bytovom dome s vlastníkmi, aj keď nie sú členmi partnerstva.
Združenie bývania, nezisková organizácia, ktorá má byť zaregistrovaná. Jej charta je schválená na valnom zhromaždení majiteľov bytov. Podľa kódu bývania, "počet členov HOA, vytvorenie partnerstva by mal prekročiť 50% hlasov z celkového počtu majiteľov priestorov v bytovom dome." Počúvanie vytvorenia HOA, riadenie domu vykonáva orgány zvolený na valnom zhromaždení vlastníkov.
Hmotnostné formy manažmentu Veľa výhod oproti druhým. Po prvé, HOA ako právnická osoba môže vziať bankový úver na spoločné potreby vlastníkov.
Okrem majetku partnerstva sa môžu liečiť nielen majitelia vlastníkov, ale aj pozemnú plochu doma, oblasť domu, spoločné oblasti.
Nehnuteľnosť by mala najprv zariadiť, potom, čo má HOA právo na likvidáciu na základe svojho uváženia: predať, prenájom. Ale pod jednou podmienkou: nápravu znamená, že ide len o potreby domu. Passport pre domáce vlastníctvo sa nachádza v organizácii, ktorá riadila dom skôr (riaditeľstvo jednotného zákazníka), alebo v ZINZ, ktorý je zakotvený podľa pokynov na účtovníctve bývania fondu v Ruskej federácii (schválenej uznesením Ministerstvo národov Ruskej federácie č. 37 z 04.08.1998). Pozemok, na ktorom sa nachádzajú bytové domy a iné predmety nehnuteľného majetku, je spoločným vlastníkom akcií vlastníkov priestorov v bytovom dome. Ak bol pozemský pozemok vytvorený pred zavedením kodekového kodeku a bol na štátnych katastrálnych záznamoch, bezplatne do celkového spoločného majetku majiteľov priestorov v bytovom dome.
Ak sa hranice pozemku, na ktorom sa nachádza apartmánová budova, nie sú definované a zdokumentované (tj krajina nie je vytvorená), potom na základe rozhodnutia Valného zhromaždenia vlastníkov, kaštieľa alebo akýchkoľvek iných povolených Špecifikovaným zasadnutím osoby je oprávnená požiadať o štátne orgány alebo orgány miestnu samosprávu s vyhlásením o jeho formácii. Po vytvorení pozemku a držanie štátneho katastrálneho účtovníctva, ide do celkového vlastníctva akcií vlastníkov priestorov v bytovom dome (článok 16 federálneho zákona č. 189-FZ zo dňa 29. decembra 2004. " O zavedení bývania CODECSARF ").
Tam je HOA a nevýhody. Nemocnica, je to táto forma riadenia, ktorá môže byť oblasťou pre zneužitie z riadiacich orgánov HOA. Kód bývania obsahuje ustanovenia, ktorými hlavnou myšlienkou HOA je súkromné riešenie obyvateľov a všetko ostatné, vrátane činností predstavenstva, predsedu, je činnosť výhradne manažérska, kontrolovaná a zodpovedná. V praxi je často inverzná situácia. VYNUKTUJÚCEJ NÁPRAVY MINUSOVÉHO PROSTREDNOSTI je celkové zaťaženie zodpovednosti. Ak váš sused a kolega na HOA sa náhle rozhodne, že nebude platiť za verejné služby, všetci ostatní majitelia budú musieť najprv pokrytie nedostatku nedostatkov a až potom zavolať na svedomie defraulter. Namiesto práv, ktoré skutočne získava predstavenstvo HOA, vlastník obytných priestorov si preto vyhradzuje len jedno povinnosti zaplatiť na účtoch na základe odsekov 3 a 4 článku 137 kodeku na bývanie. Samozrejme, poplatok za nástroje iných vlastníkov možno vrátiť cez súd, ale je takmer nemožné dosiahnuť vysťahovanie vlastníka.
Nehnuteľnosť by sa mala najprv vydať, potom, čo sú majitelia domov oprávnení na to, aby ho podľa vlastného uváženia likvidovali: predať, nájomné. Nápravné prostriedky musia ísť len na potreby domu.
Riadenie organizácie
Zhromaždenie nájomcov môže prilákať regulátor. Mimochodom, môže to urobiť členov HOA. Ak sa pred 1 skokom 2007. Majitelia nebudú určení s kandidátom manažéra, bude menovaný rozhodnutím obce, ktorá je povinná mať otvorenú súťaž riadiacich organizácií.Riadiace organizácie podliehajú certifikácii pre zhodu zamestnancov v rámci podnikovej skupiny inžinierskych orgánov, vrátane riadiacich organizácií, HOA, JSC IDR. ". Registre osôb a organizácií, ktoré prešli certifikáciou, budú zverejnené v médiách. Majitelia bývania Vyberte si manažérsku organizáciu, takže bude môcť získať informácie o týchto spoločnostiach, ktorých kvalita služieb je zaručená štátom.
V skutočnosti budú práva a povinnosti riadiacej organizácie podobné tým, ktorí sú oprávnení na oprávnený nájomca v priamom riadení. Manažérska organizácia, ktorá zastupuje záujmy nájomcov, uzatvára zmluvy s operačnými službami, rieši zlepšenie územia, opravy, používanie nebytových priestorov. Podrobnosti o právach a povinnostiach manažéra by sa mali zohľadniť v zmluve. Je možné brať do úvahy záujmy všetkých obyvateľov a pokúsiť sa predvídať všetky možné možnosti, majitelia bývania sa budú musieť obrátiť na pomoc advokáta. Zmluva musí nevyhnutne ustanoviť opatrenia na disciplinárnu a významnú zodpovednosť manažérskej organizácie.
Navyše tento typ riadenia je zrejmý: nie je potrebné vytvoriť právnickú osobu (partnerstvo). Ak chcete vymenovať manažérsku organizáciu, stačí vyriešiť valné zhromaždenie vlastníkov. Je však potrebné veľmi pozorne pristupovať k výberu riadiacej organizácie, pretože po prevedení svojich právomocí na správu profesijného manažéra budú rezidenti schopní kontrolovať najmä výsledky riadenia, ale nie samotného procesu.
Ako určiť poplatok za nástroje a skontrolovať veľkosť príspevkov?
Všeobecné pravidlá poskytovania úžitkových služieb občanom v súlade s účtom 1 Článok 157 kodeku na bývanie zriaďuje vláda. Tradične, veľkosť využívania úžitkových poplatkov (horúca a studená voda, likvidácia vody, napájanie, dodávka plynu, kúrenie) je určená na základe čítania účtovných zariadení. Ak nie sú účtovné zariadenia, poplatok sa vypočíta na základe štandardov spotreby verejných služieb. Tieto normy sú schválené miestnymi vládami (v subjektoch Ruskej federácie federálneho významu Moskva a Úradu sv. Petrohradu štátnej sily príslušného predmetu Ruskej federácie) spôsobom predpísaným vládou.
S cieľom skontrolovať výšku platby stanovenej manažérskou organizáciou, je potrebné prijať primeranú vyhlášku o územnom zúčtovaní a operačnom orgáne a porovnajte vypočítanú sumu úžitkových platieb s časovým rozlíšením.
Začnite riadiť
Hlasovanie môže byť na plný úväzok a absentný. S veľkým počtom majiteľov priestorov, valné zhromaždenie vo forme absentnej hlasovania je racionálne. V tomto prípade vlastníci vyjadrujú svoje rozhodnutia o otázkach, ktoré sú uvedené na hlasovanie písomne na adrese, ktorá je uvedená vo Valnom zhromaždení.
Forma hlasovania na valnom zhromaždení vlastníkov priestorov je určená RF.3 Článok 48 ZHCRF: Počet hlasov každého vlastníka miestnosti v bytovom dome na valnom zhromaždení je úmerná jeho podielu V právom na spoločnom objekte pre všeobecné nehnuteľnosti v tomto Parlamente. Inými slovami, počet hlasov, že vlastník je určený veľkou veľkosťou (skutočnou oblasťou) jej nehnuteľnosti.
Táto metóda hlasovania je bežná. Ak hovoríme o rozhodovaní členov HOA, poradie hlasovania môže byť definované v nastavení (partnerstvo je oprávnené vybrať si "hlasovanie metrov štvorcových", ale akoukoľvek inou, napríklad podľa čísla žijúcich v obytnej miestnosti). Ak neexistuje žiadna metóda hlasovania v charte, nie je stanovená, mala by sa vykonať v súlade s kódom bývania.
Dohoda o riadení by mala odrážať záujmy všetkých vlastníkov obytných priestorov v bytovej budove rovnako, ako aj zabezpečiť rovnaké prístupy k financovaniu nákladov.
Ak je jedným z majiteľov štátom
Ako už bolo spomenuté, najhoršia časť obytných priestorov je v súčasnosti vo vlastníctve občanov. Rezidenčné priestory patriace do obce sú vždy ponechané. Sú potrebné napríklad na implementáciu programu sociálneho prenájmu, odstrániť neplatiče IT.P.Mestské subjekty, predmety a Ruská federácia sa zúčastňujú na rozhodovaní na valnom zhromaždení o rovnakých právach s ostatnými vlastníkmi. Žiadne privilégiá pre túto skupinu vlastníkov obytných priestorov nie sú poskytnuté zákonom.
Je tiež možné, že majiteľom priestorov bude verejnou asociáciou občanov alebo odborov. Potom sa práva a povinnosti kolektívneho vlastníka zhodujú s právami a povinnosťami jednotlivého majiteľa. Jediným rozdielom bude, že na prezentáciu svojich záujmov verejnej asociácie bude musieť byť zvolený za jedného zo svojich členov a zdokumentovať svoje právomoci.
Ak je vynechané výberové obdobie riadiacej organizácie
Je pravdepodobné, že nie všetci majitelia obytných priestorov budú určené výberom možnosti riadenia v pridelenom období. Tam je otázka práva: Čo sa stane nedefinovaným? Samozrejme, po 1 junke 2007. Majitelia nestratia právo na výber. Právo na riadenie jeho majetku, vyhlásené v ústave, bol zakotvený Občianskym kódexom pred desiatimi rokmi. Ak majitelia v pridelenom čase nemohli vybrať metódu riadenia, štát bude držať súťaž o výber organizácie, ktorá bude vykonávať verejné služby bytového domu. O rok neskôr bude spoločnosť kontrolovaná obecnou obcou a nájomníci oznámia, či ich práca zabezpečuje určenú organizáciu. Takáto schéma umožní vytvoriť vzťahy medzi vlastníkom a manažérmi na základe dohody, ktorá poskytuje vzájomné práva a povinnosti a hlavné zriadenie zodpovednosti.
Ak majitelia v pridelenom čase nemohli vybrať metódu riadenia, štát bude držať súťaž na výber organizácie, ktorá bude vykonávať verejné služby bytového domu.
Ak sa diskutuje správcovská spoločnosť
A konečne, posledná otázka vyplýva z každého majiteľa bývania: aký účinný je nový systém riadenia? Väčšina-51% zisťovaného monitorovania Romirov Monitoring Verí, že inovácie v oblasti riadenia rezidenčnej nadácie nezmenia súčasnú situáciu; 17% sa domnieva, že zmeny zlepšia prácu verejných služieb; 11% si myslí, že kvalita úžitkových služieb sa zhorši, a 21% respondentov sa ocitol s odpoveďou.
Podľa väčšiny je riaditeľstvo jednotného zákazníka hlavným stimulom v pomôcke. Nemôžeme však oceniť aktivity komerčných manažérskych organizácií. BIG PLUS DEZA LIES RIADENIA: Riaditeľstvo jednotného zákazníka má záujem o riadenie rezidenčnej nadácie a má určité zručnosti v tejto oblasti (v budúcnosti, všetky desars sa majú transformovať na akciové spoločnosti, ktoré zvýšia Záujem riaditeľstva v poskytovaní služieb vysokej kvality). Preto mnohí úradníci, vrátane zástupcov ministerstva bývania a komunálnych služieb a zlepšenie Moskvy, sa domnievajú, že túžba nie je najhoršia organizácia riadenia.
Summing up, povedzme, že vzťah medzi obyvateľmi domu a projektovým manažérom musí byť zdokumentovaný. Dohoda o riadení, na základe ktorých sa budú vykonávať práva a povinnosti oboch obyvateľov domu a manažéra, musí byť obzvlášť starostlivo. Koniec koncov, dostupnosť dopadu na manažér a mechanizmus kontroly aktivít správcovskej spoločnosti tiež závisí od toho. Takže otázka priateľstva medzi manažérom a rezidentom bytového domu zostáva otvorená. Skúsenosti s činnosťami HOA dokázali, že je možné zriadiť interakciu, ale to si vyžaduje aj čas a dostupnosť právneho poradcu. Nezabudnite si spomenúť, že zvolený spôsob, ako riadiť dom, možno kedykoľvek zmeniť na základe rozhodnutia vlastníkov. Bude to dôkaz, že rozhodnutie bude zrušené vlastníkmi a pokračuje vyhľadávanie vhodnej formy riadenia.