Hovoríme o tom, čo kompenzačný fond, escro-účet, čo robiť, ak developer zbankrotoval a o nových pravidlách na ochranu podvených akcionárov v roku 2019.
V priemere 2 až 6% akcionárov každý rok nedostane svoje zariadenia včas, a vytvára významný problém pre trh s nehnuteľnosťami. Ochrana práv akcionárov ustanovených v roku 2005 zákonom č. 214-FZ bola nedostatočná, takže ju pokračovala v zlepšovaní. Nové pravidlá sú navrhnuté na ochranu práv uvedených akcionárov. Prechodné obdobie sa začalo do júla 2019.
Všetko o inováciách v zákone
Položky a konceptyKtorí sú taký podvodníci
Problémy s výstavbou vlastného imania
Požiadavky pre vývojára
Požiadavky na DDU
Zodpovednosť za zmenu termínov
Kompenzačný fond
Vývojár bankrot
Escrow účet
Záruka
Vyhliadky na inovácie
O objektoch a konceptoch
Takže existujú dve hlavné funkcie. Prvým je vývojár - právnická osoba, ktorá má alebo na správnom prenájme pôdy a prilákania peňažných účastníkov v oblasti výstavby vlastného imania na vytvorenie bytových domov a (alebo) iných nehnuteľností na základe získaného povolenia.
Druhý je účastník spoločnej výstavby - občan alebo právnická osoba. Spoločne môžu stavať nielen obytné budovy, ale aj garáže, zdravotnícke zariadenia, stravovanie, obchodné aktivity, obchod, kultúru a iné nehnuteľnosti, s výnimkou priemyselných zariadení. Toto je zaznamenané v článku 2 zákona.
K dispozícii je tiež jasná definícia objektu vlastného imania, to znamená, že v budúcnosti by mal byť váš byt, garáž alebo miesto v podzemných parkovísk v blízkosti domu. Tohto obytného alebo nebytových priestorov, ktoré sa majú previesť do akcionára po prijatí povolenia na komisiu bytového domu a (alebo) iného objektu v oblasti nehnuteľností a časti tohto domu alebo predmetom nehnuteľností vrátane, vrátane peňazí účastníka .
Ktorí sú taký podvodníci
Pre kupujúceho problematickej nehnuteľnosti vo výstavbe sú potrebné tieto podmienky:- Dohoda akcionárov bola uzavretá;
- Vykonávateľská strana nesplnila povinnosti vyplývajúce z zmluvy majetkovej účasti dlhšie ako 9 mesiacov. a nezvýšil investície do výstavby domu viac ako dvoch vykazovaných období v rade;
- Vývojár nemá nástupcu na vybudovanie objektu;
- Povinnosti stavebnej spoločnosti pred akcionármi nie sú zabezpečené zárukou banky alebo poistenie občianskoprávnej zodpovednosti.
Upozornenie: V niektorých prípadoch dokonca aj dostupnosť zmluvy o účasti v stavebníctve nemôže chrániť kupujúceho akcionára. Federálny zákon č. 214-FZ "Účasť na akciovej výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností" (zákon č. 214-FZ) nechajú akcionárov, ak:
- V zastavanom dome sa v rovnakom areáli predávali niekoľkokrát;
- Dom je postavený na pozemku, ktorý nie je vydaný alebo prenájom;
- Dom je postavený na pozemku, kde nie je povolené;
- Dom je postavený s porušením plánu plánovania mesta, požiadavky na projekty.
Zneužívanie akcionárov so svojimi výsadami (napríklad možnosť jednostranného odmietnutia zmluvy alebo získanie pokút za porušenie prenosu predmetu) môže viesť k tomu, že Súdnemu dvoru ich odmietne chrániť práva, ak je škodlivý charakter opatrenia.
Problémy s výstavbou vlastného imania
V podstate, úskalia sú pre každého jasné každému, ktorí starostlivo študovali tento systém investícií do nehnuteľností.
Plusy systému sú zrejmé: Kupujúci dostane nehnuteľnosť o 30-40% lacnejšia ako priemerná trhová cena; Developer dostane finančné prostriedky na výstavbu nehnuteľností a implementáciu kanálov hotového výrobku.
Bohužiaľ, takáto investícia je vždy spojená so značnými rizikami. Malé odklady sú celkom bežné, nie vždy sa harmonogram dôkladne spáchaný. Stáva sa však, že vývojár špecificky odkladá dokončenie stavby alebo vytiahne moment vstupu do bývania.
Prijaté v roku 2005 Zákon č. 214-FZ zaviedol zákaz vývojárov na predkladanie povolení; Objednal som si, že vývojárom sa zaregistrovali v zmluve všetky pojmy a sankcie za svoje neplnenie, ako aj zaregistrovať každú zmluvu o akciovej účasti (DDU) s cieľom vylúčiť duálne predaja.
To však nestačilo a zmeny začali zaviesť zmeny.
Po prvé, bytová výstavba by mala byť oddelená od iných aktivít s uložením obmedzení pre vývojára na vykonávanie operácií, ktoré nesúvisia s realizáciou projektu.
Po druhé, mali by sa dodržať princíp "jednej spoločnosti je jedno stavebné povolenie". Zároveň je teraz zakázaná výstavba so spoločnou účasťou na niekoľkých povoleniach. Veľkí vývojári zároveň nebudú môcť delegovať svoje funkcie na detské štruktúry s cieľom prijať vykonávanie niekoľkých projektov naraz, pretože skúsenosti by mali byť najmenej 3 roky (aspoň ako generálny dodávateľ alebo zákazník).
Po tretie, činnosť developer musí byť sprevádzaná určená úverová úverová inštitúcia. Účty spoločnosti, technický zákazník a generálny dodávateľ musia byť otvorené v tej istej banke.
Po štvrté, požiadavky na podnikateľskú reputáciu riadiacich orgánov pre vývojárov a jeho účastníkov sú dotiahnuté. Medzi zakladateľmi developera nemôžu byť čelí bez povšimnutia alebo nevyriešených presvedčení, ako aj tých, ktorí, ktorých aktivity spôsobili konkurzu právnickej osoby.
Spoločnosť musí získať skúšobný záver aj pre nízkopodlažné budovy, nie mať dlhy (okrem cieľových úverov na výstavbu). V autorizovanej bankovej úverovej inštitúcii by sa finančné prostriedky mali uložiť vo výške najmenej 10% stavebných nákladov (zvláštny padák, ktorý by mal byť chránený a developer, a akcionárov v prípade sprísnenia času alebo konkurzu).
Po piate, zákon stanovuje limit výdavkov vývojárov na nadáciu pre odmenu, zaplatenie služieb banky, služby správcovskej spoločnosti, reklamy, komunálne služby, komunikačné služby, prenájom. Tento limit je 10% nákladov na konštrukciu.
Ako si vybrať spoľahlivú spoločnosť
Ak sa chystáte kúpiť byt v dome vo výstavbe:- Učte si dostupné informácie o vývojárovi, skontrolujte jeho reputáciu.
- Najjednoduchší spôsob, ako potvrdiť skutočnosť, že budete čítať na internete, - ísť do ktorejkoľvek z budov a uistite sa, že práca sa vykonáva.
- Pred podpisom zmluvy majetkovej účasti v stavebníctve si to prečítajte pozorne, neponáhľajte sa.
- Ak máte najmenšie pochybnosti, nájdete v právnikov, ktorí vám pomôžu pochopiť všetky právne zložité zložky.
Nové požiadavky pre vývojára
Až do dňa, zmluva s prvým účastníkom výstavby akcií najneskôr do 14 dní je povinná zverejniť v médiách alebo na internete vyhlásenie o projekte, kde sú uvedené informácie o informáciách o spoločnosti a projektu.
Developer je povinný poskytnúť distribúciu na jeho žiadosť:
- Stavebné povolenie;
- Technické a ekonomické zdôvodnenie projektu;
- Záver štátnej skúšky projektovej dokumentácie;
- Projektová dokumentácia, ktorá obsahuje všetky zmeny, ktoré boli vykonané;
- Dokumenty potvrdzujúce pravidlá developer na pozemok.
Mal by tiež investovať do projektu svoje vlastné zdroje vo výške najmenej tretiny celkového rozpočtu projektu; Peniaze priťahované od akcionárov by mali ísť prísne na implementáciu konkrétneho projektu a nikde inde.
Požiadavky na účasť
V súlade s DTU sa jedna strana (Lolshler) zaväzuje zaplatiť pevný podiel v dokumente a prijať hotový predmet a druhá strana sa zaväzuje konštruovať a predložiť tento predmet dohody ustanovenej dohode.Zmluva musí dodržiavať: \ t
- Stanovenie špecifického predmetu spoločnej výstavby, ktorý sa má zasielať v súlade s projektskou dokumentáciou developerom;
- Určenie lehoty na prevod predmetu vlastného imania pre akcionára;
- Informácie o cene zmluvy, načasovania a objednávky platby;
- Informácie o záručnej dobe konajúcom vo vzťahu k objektu vo výstavbe.
V neprítomnosti aspoň jednej z podmienok uvedených podmienok sa zmluva považuje za neplatnú. Každý DDU by mal byť registrovaný v regionálnom divízii Rosrestrarou, aby sa zabránilo dvojitému predaju.
Akcionár má právo upravovať zmluvu jednostranne, ak napríklad:
- Tam boli problémy s podmienkami;
- Požiadavky na kvalitu objektu nehnuteľností sa výrazne porušujú;
- Plánovanie bytov plánovaných počiatočnými zmenami projektu.
V prípade ukončenia zmluvy je vývojár povinný vrátiť nielen peniaze akcionárom, ale aj záujmu o využívanie požičaných finančných prostriedkov vo výške 1/150 refinancovania sadzby centrálnej banky Ruskej federácie, \ t ktorý pôsobí v deň plnenia povinnosti vrátiť finančné prostriedky vyplácané akcionármi. Zároveň môže spoločnosť ukončiť zmluvu len po 3 mesiacoch.
Zodpovednosť za zmenu termínov
Developer je povinný previesť predmet k účastníkom v oblasti výstavby vlastného imania najneskôr dojem uvedený v zmluve. Doba prenosu je stanovená pre všetkých účastníkov, je to jedna.Ak je proces oneskorený, vývojár je povinný zaplatiť pokutu (trestný) kupujúcim vo výške 1/75 refinancovania sadzby centrálnej banky Ruskej federácie, konajúc v deň plnenia povinnosti, o cene zmluvy na každý deň oneskorenia.
V prípade, že nie je možné vybudovať dom v zmluve zaznamenanej v zmluve, spoločnosť je povinná 2 mesiace. Písomne informovať akcionárov a navrhnúť vykonať zmeny v zmluve.
DDD okrem toho stanovuje určité podmienky pre prevod nehnuteľností na investorov nehnuteľností po prijatí povolenia na komisiu domu.
Podľa zákona č. 214-FZ je vývojár povinný previesť všetky apartmány zákazníkom na 2 mesiace. Po prijatí štátnej komisie.
Kompenzačný fond na ochranu podvených akcionárov
Aby sa zabezpečilo, že poistenie občianskoprávnej zodpovednosti v rámci zúčastnených dohôd na účasť je teraz kompenzačným fondom.
Všetky spoločnosti predávajúce byty v stavebníctve by mali byť podľa zákona prevedené do kompenzačného fondu, aby poskytli záväzky na základe dohody 1,2% z ceny každého DDU. Zákon ustanovuje ročné posúdenie povinností upraviť veľkosť hodnotenia posúdenia, ale nie častejšie 1 krát ročne.
Finančné prostriedky kompenzačného fondu budú smerované na dokončenie problematických nehnuteľností objektov. Vedúci generálny riaditeľ kompenzačného fondu agentúry pre úvery na bývanie a hypotéky (AHML). Je veľmi dôležité, aby úloha nadácie nezahŕňa zber určitej sumy, je potrebné len zabezpečiť, aby poskytoval finančné krytie existujúcich rizík.
Maximálna výška možnej kompenzácie peňazí je určená na základe celkovej plochy zariadení vo výstavbe a cene jedného metrov štvorcového bývania v tomto majetku. Zároveň celková plocha objektu objektu vlastného imania nemôže prekročiť 120 m² a cenu 1 m² v nej nemôže byť vyššia ako priemerná hodnota pre podobné bývanie na primárnom trhu v tom istom regióne.
Kompenzačný fond pomôže chrániť práva nových akcionárov; S cieľom pomôcť týmto spolupáchateľom, ktorí sa už stretli s ťažkosťami, regionálne orgány vytiahli grafy dokončenia problémových objektov, ktoré označujú načasovanie a mechanizmy riešenia.
Ak je vývojár konkurz
Celkové trvanie konkurzného konania sa znižuje zrušením postupov finančného oživenia a optimalizácie činností vykonávaných arbitrážnym manažérom a súdom konkurzu. Prvý postup sa zavádza do postupu konkurenčnej produkcie, zatiaľ čo profesionálny líder musí viesť bankrot, ktorý má už skúsenosti v sektore stavebníctva. Nový manažér bankrotu riadi list akcionárom, v ktorých bude opísaný ďalší postup a algoritmus akcií.
Zákon "o konkurze" stanovuje, že požiadavky všetkých akcionárov sú prezentované správcovi hospodárskej súťaže, a nie na rozhodcovskom súde najneskôr 2 mesiace. Od dátumu prijatia oznámenia konkurenčného manažéra. Manažér považuje požiadavky a zahŕňa ich v registri.
Ak sa v priebehu konkurzného konania, zdalo sa, že dostatočné dôvody domnievajú sa, že solventnosť dlžníka vývojára by sa mohla obnoviť, je možné prechod na externé riadenie.
Konkurenčný manažér je povinný vykonať potrebné opatrenia na vyhľadávanie a prilákanie iného výkonného umelca. Existuje ďalšia možnosť - stretnutie akcionárov má právo rozhodnúť o spôsobe vykonávania povinností prijatím náhrady z kompenzačného fondu. Okrem toho zostáva možnosť splácania požiadaviek prevodom na ustanovenia predmetu nedokončenej výstavby alebo prevodu obytných priestorov (ak je objekt už vybudovaný). Rozhodnutie sa uskutočňuje samostatne pre každý dom vo výstavbe, valné zhromaždenie budúcich nájomcov, je potrebné získať súhlas ¾ akcionárov.
Upozornenie: V konkurze developera sú najzraniteľnejšie kategórie vlastníkov nehnuteľností vlastníkov nebytových priestorov vrátane bytov.
Pozemok a dom vo výstavbe sú založené účastníkmi v oblasti výstavby vlastného imania, kým vývojár splní svoje povinnosti; Zároveň sa vlastníctvo nehnuteľností prejdite na akcionárovi v čase registrácie zmluvy o účasti.
Čo je escrow účet
Eskrow - špecialitou podmieneného vkladu, na ktorom sa hromadia pokladne akumulujú, kým nebude dokončená výstavba domu. Escrow účty v Rusku sa objavili v roku 2014, ale tento systém použil len v roku 2018.
Úroky z finančných prostriedkov umiestnených na escrow účtov nie sú účtované, a banka, kde sú tieto účty otvorené, nedostane odmenu. V skutočnosti, escrow účet je bezúročným vkladom, peniaze, na ktorých sa zmrazí na obdobie nepresahujúce dátum uvedenia do prevádzky predmetu do prevádzky v design vyhlásenia plus 6 mesiacov. Pri používaní escrow účtov, akcionári neprijímajú finančné riziko spojené so špecifickým developerom a zohľadňujú riziko len na autorizovanú banku, ktorá ich musí vrátiť v prípadoch ustanovených zákonom. V prípade, že banka je vyhlásená za konkurznú konkurzu, developer opovrhuje zmluvu s novým bankovým agentom, poistené peniaze budú prevedené na nový účet.
Spoločnosť dostane finančné prostriedky z účtov exoruum po zadaní objektu na prevádzku a zaregistrovať právo na vlastníctvo aspoň jedného bytu.
Prostriedky s escrow účtov možno preložiť buď na zaplatenie záväzkov spoločnosti na úverovej zmluve, alebo sú uvedené priamo pre vývojár (na výpočet s veriteľom v prípade, keď sa výstavba vykonala na vypožičaných fondoch.
Záručná doba - 5 rokov
Detergent je oprávnený požadovať bezplatnú elimináciu zistených nedostatkov alebo zníženie ceny bytu do príslušnej sumy. Okrem toho, akcionár môže požadovať odškodnenie za svoje výdavky na odstránenie nedostatkov.Vyhliadky na inovácie
Od 1. júla 2019 začali v plnej miere fungovať zmeny federálneho zákona č. 214-FZ. Spoločná konštrukcia by mala byť nahradená projektom, musí sa vytvoriť register (Pomôže to skontrolovať spoľahlivosť developera).
Aj od 1. júla 2019 sa zmenil postup pre predaj bytov v nových budovách. V súlade so zákonom, spoločnosť teraz dostane peniaze, ktoré nie sú od akcionára pokračovať v výstavbe, ale z akreditovaných bánk a uložiť ich na escrow účty.
Ale nie všetci vývojári budú pracovať v tejto schéme. Podľa uznesenia môžu vývojári predávať byty za starých podmienok, ak sú doma pripravené aspoň 30%, a počet uzatvorených zmlúv - nie menej ako 10%. Židia sa špecializujú na nehnuteľnosti, už poznamenali, že vývojári hľadajú Bypass Schémy, pri implementácii, ktoré kupujúci majetku nevstúpi do DDD.
Iba zmluva o akciovej účasti môže zaručiť ochranu práv akcionára, takže kupujúci nemôže súhlasiť s návrhom developera, aby namiesto toho vydal návrh zákona alebo zmluvu o postúpení práva alebo dohody o spolufinancovaní.
Odborníci na nehnuteľnosti sa domnievajú, že zmeny v zákone č. 214-FZ budú nútiť malé a stredné podniky z trhu, pretože cieľom inovácií je presláviť stavebníctvo. Na druhej strane táto situácia môže spôsobiť významné zmeny na trhu s hypotekárnymi úvermi, nútiť banky, aby ponúkli výhodnejšie úverové riešenia pre tých, ktorí chcú kúpiť bývanie.
