Nákup bývanie na sekundárnom trhu. Ťažkosti, s ktorými musia čeliť osobe pri skúmaní bytu a robiť vopred.
Aké problémy musia vyriešiť osobu, ktorá sa zhromaždila na získanie bývania na sekundárnom trhu? Čo niekedy nemá podozrenie, že budúci majiteľ nie nový byt?
Medzitým, na jednej a polovice, ktorý zvyčajne zaberá celý proces od okamihu výberu nehnuteľností pred kľúčovým prevodom, je potrebné sa sústrediť čo najviac a pokúsiť sa nechať ujsť jednotu. Apobloma leží doslova pri každom odboku. Je to o nich, že chceme dnes hovoriť.
Aký byt si vybrať?
Samozrejme, všetko závisí od vašich schopností a potrieb. Nie je tajomstvo, že tie isté peniaze si môžu zakúpiť apartmány rôznych typov a pohodlia, ktoré sa nachádzajú vo viacerých alebo menej šetrných k životnému prostrediu, v rámci mesta alebo predmestí IT.D. KPRIRIMER, skromný v kapitálových štandardoch sumy 80 000 USD, je dosť na kúpu malej "dvojposteľovej izby" v typickom panelovom dome na okraji metropoly, slušného trojizbového bytu v podobnom nadácii bývania z blízkeho Moskvy alebo obrovského viacfarebného bytu na okraji oblasti Moskvy. A povedzme, že na akvizíciu malej "odnushki" v samom centre hlavného mesta môže byť potrebné a oveľa veľké množstvo.Konečná cena nehnuteľností závisí od súboru faktorov. Akákoľvek maličkosť charakterizujúca byt s pozitívnou alebo negatívnou stranou ovplyvňuje jeho náklady. Vyššie uvedené ubytovanie s balkónom, loggiou alebo Erkerom, ktorý sa nachádza na stredných podlažiach domu s výťahom a odpadkovým sklzom, ktorý sa nachádza v bezprostrednej blízkosti metra staníc a iných dopravných staníc. Okná ideálnej akvizície by mali ísť do pokojného nádvoria a / alebo južnej strany, miestnosť je veľká oblasť, a v čistej peknom vstupe by bolo pekné vidieť concierge alebo wachiver. A naopak, byt bez balkóna, s malými priľahlými izbami na prvom alebo poslednom poschodí domu, ktorý stojí v hlučnej ceste, v ktorom nie je žiadny výťah a základné poradie vo vchode, možno zakúpiť na najnižšej úrovni cena. Všetky tieto faktory sú vhodné na používanie, obchodovanie s predajcom: každý parameter potenciálne znižuje alebo zvyšuje náklady na nehnuteľnosti na 1-2% alebo ešte viac, čo bude nakoniec dávať úspory niekoľko stoviek a niekedy tisícov dolárov.
Kov, jeden z najnovších trendov v ruskom trhu s nehnuteľnosťami - pokles dopytu po chudobných bývanie a rastúci dopyt po tzv. Elite.
Aké problémy môžu čeliť osobe, ktorá sa rozhodla kúpiť byt nezávisle, bez pomoci realitných kancelárií?
Galina Utesheva je odpovedaná, vedúci sekundárneho trhu s bývaním bývania "House-Real Estate":
"Nákup bytu je vždy nielen znepokojujúcim, radostným, ale aj zodpovedným momentom v živote každého človeka, najmä ak boli fondy skopírované na nej roky, na úkor dovolenie a obľúbené koníčky. Vy provokovalo sa , Aká bude, ak bude vlastníctvo len nadobudnutého bývania napadnuté na súde pre predchádzajúcich vlastníkov alebo tretích strán. AVS z dôvodu skutočnosti, že kupujúci nemohol nezávisle kontrolovať históriu nehnuteľností. Skutočné prípady sú známe, keď tretí Strany (predtým zaregistrované v tejto oblasti, dedičov bývalých vlastníkov a iných ľudí) s nárokmi na uznanie práva na vlastníctvo, úplne alebo čiastočne, alebo právo používať bývanie na základe dokumentov (certifikáty), \ t Existencia, ktorej kupujúci nemá ani podozrenie na kupujúceho na uzavretie transakcie.
Môžu to byť dokumenty potvrdzujúce práva na byt, ktorý ste si zakúpili byt neplnoletých osôb predchádzajúcich vlastníkov (ktorých záujmy boli porušené privatizáciou bývania v rokoch 1991-1993), tretie strany, ktoré môžu mať vlastníctvo alebo použitie bývania, ale Sú v miestach odňatia slobody, zaobchádzajte s liečbou v psychoteurologickom dávkovaní, sú určené na armádu. Stáva sa to, že nehnuteľnosť je pod Armor, zatknutie alebo sľub, a predajcovia apartmánov sú ľudia patriaci do rizikovej skupiny (menšie deti, jednotliví starí muži, drogovo závislých, mentálne chorých), osoby, ktoré pôsobia na falošnú silu advokáta, it.p .
Čo zveriť nehnuteľnosti?
Realitné kancelárie poskytujú svojim zákazníkom kupujúcim bývanie celú škálu rôznych služieb:
výber možností;
Kontrola súboru dokumentov poskytnutých predávajúcim;
Zistenie histórie vybraného bytu pre majiteľov;
Príprava a uzatvorenie predbežnej zmluvy alebo zálohovej zmluvy a kontroly jej dodržiavania;
vykonávanie transakcie (príprava a uzavretie zmluvy o predaji);
Podanie a prijímanie dokumentov zo štátnej registrácie;
Prítomnosť ako svedok, keď bookmarking peniaze v bankovej bunke a prevod na predávajúceho;
Registrácia zákona o prijatí ACT (niekedy s popisom nehnuteľnosti), kontrolu prevodu bývania na nový majiteľ a niektoré ďalšie akcie.
"Maximálna sada služieb zahŕňa plnú podporu transakcie, počnúc výberom možností a končiace sa štátnou registráciou a prevodom bytu od predávajúceho kupujúcemu, - komentáre k Svetlanom Korsakovi, expert najlepších skutočných \ t Estate spoločnosť. "Minimálne je skontrolovať právnu čistotu bytu, ktorú si klient vybral., A robiť dohodu."
Mnohí ľudia sa snažia zachrániť a sami hľadajú bývanie. Jeho právna čistota v každom prípade by sa mala skontrolovať, aj keď si kúpite byt od dobrého priateľa. Tu je prípad praxe Svetlana Korsakova. "Klient sa k nám obrátil na pomoc pri navrhovaní transakcie, ktorí si kúpili byt pred 7 rokmi na svojho najlepšieho priateľa a teraz sa rozhodol predať. Pred apartmánom sa už trikrát uvoľňoval, ale po tomto čase zostal predpísaná matka a dcéra prvá majitelia. Kde idú nikto nevedel. Po kontrole histórie byt sme zistili, že v tom čase staršia žena zomrela a bola pochovaná na úkor mesta, a my sme museli napísať z mladšieho. To bolo vykonané pravidelným právnikom našej spoločnosti. "
Zdá sa, že krátky príbeh posunu vlastníkov byt by mal hovoriť o právnej čistote bývania. Ale nie vždy to tak. Tu je príklad. Pani si vybrala byt, ktorý predtým mal len jednu hostesku a rozhodol sa ho kúpiť. Real Estate Wangent Klient požiadal o pomoc pri vykonávaní kúpnej a predajnej transakcie. Realitných kancelárií skontrolovali históriu bytu a zistili, že bola vo vlastníctve celého kurzu a potom bola postavená na predaj (jej hosteska sa chystá kúpiť bývanie v novej budove). Táto skutočnosť bola znepokojená, a rozhodli sa urobiť skládku hlbšie. Zistilo sa, že táto vlastnosť v Moskve bola získaná v rámci dohody o výmene a potom privatizovaná. Bývalí nájomníci (zneužívaný alkohol, ktorým susedia povedali) v dôsledku transakcie sa presťahovali do regiónu Kaluga. Čo sa im stalo, nebolo možné zistiť. Možnosť predložiť tvrdenie Súdnemu dvoru uznať predchádzajúcu transakciu je neplatná. Preto, realitných kancelárií radili svojmu klientovi byt, aby si nekupovali, s ktorými súhlasila.
Profesionál uvidí, čo nebudú mať nepripravený človek zaznamenaný svojím skúseným okom. Napríklad budem okamžite upozorniť Klienta, že jeho pas sa čoskoro stane neplatným (napríklad vo veku 45 rokov) alebo nájdete rezy v podpisoch predávajúceho na rôznych dokumentoch. Porozprávajte sa s notármi, ktoré ukončili predchádzajúce transakcie s nadobudnutým bytom, vezmite archívne absolutórium z domáceho zoznamu a osobne hovorí s pasom.
Dokumenty potrebné na uzatvorenie nákupu a predaju bytu
Rozširujúce sa dokumenty (osvedčenie o vlastníctve, právo na dedičstvo, osvedčenie o zaplatení družstva atď.).
Pomoc BTI o inventárnej hodnote bytu.
Výslovnosť.
Kópia pôdorysu.
Kópia finančného a osobného účtu.
Osvedčenie o nedostatku dlhu o nájomných a úžitkových platbách.
Povolenie na reorganizáciu / nadšenie bytu (ak sa uskutočnilo).
Extrakt z domu knihy.
Zákon o prenose podľa predchádzajúcej zmluvy predaja.
Prijatie peňazí.
Pomocník z daňového inšpektorátu o zaplatení dane (ak je byt zdedený alebo ako darček).
Passport predávajúceho.
Ak je realitná kancelária zapojená do prípravy súboru dokumentov Kupujúcim, musí overiť všetky dokumenty poskytnuté predávajúcim a skontrolovať korešpondenciu mena, adresy, dátumov, podpisov atď. Zapojenie do tohto zoznamu, môže Získajte extrakt z jedného štátneho registra absencie zaťaženia na nadobudnutom byte, certifikáty z psycho-neurologických a narcologických dátových dát, potvrdzujúcich kapacitu predávajúceho, ako aj ďalších dokumentov.
Ako budovať vzťahy s predajcom?
Inšpekcia . Takže máte niekoľko možností pre byty a musíte ísť, aby ste ich sledovali. OT, ako kompilovať s uvedenými charakteristikami domu, dvore a vchodu, môžete sami súdiť. Parametre samotného bytu (podmienka pred alebo po opravách, okná do dvora alebo na vozovke, výška stropov, rozloženia, oblasti rôznych priestorov atď.) Ani sa neskrývajú pred očami. Avot, že súčasný majiteľ opustí na mieste a ako to bude mať vplyv na kúpnu cenu, má zmysel vyjednávať. Povedzme, či má byt vstavané skrine, kuchynský nábytok, ideálne napísaný v konfigurácii miestnosti, nákladné inštalatérske a iné vybavenie, majiteľ bude trvať na dodatočnej platbe alebo motivovať túto nadhodnotenú cenu bývania. Ty, zase, mať právo nekupovať veci iných ľudí, ale potom sa predávajúci pravdepodobne vzdá transakcii. Bude múdrejší vyjednávať náklady na náklady zostávajúce na mieste a znížiť ho na minimum.
Je veľmi dôležité skontrolovať, či sa v byte konala prestavba a reorganizácia. INESLEY YES, je potrebné vidieť povolenia a uistiť sa, že sú dohodnuté skutočné zmeny. Ak sa re-vybavenie uskutočnilo bez povolenia, je najlepšie opustiť nákup bytu, aby nemali problémy s miestnymi orgánmi. Akrimutívne rozhodnutie o nákupe presne tento majetok (najmä preto, že sa zvyčajne predáva za nízku cenu), musíte pochopiť, že v súlade s novým kódexom bývania Ruskej federácie budete musieť koordinovať nezákonnú prestavbu alebo priniesť byt Bývalý vzhľad (inak môže byť predávaný z verejného obchodovania). ITO bude stáť veľa peňazí. Rovnakým spôsobom, ak nakoniec umožníte predať súčasnú akvizíciu, budete musieť znova dať povolenia.
Inšpekčný workshop (ktorý zopakuje, je lepšie stráviť v prítomnosti "jeho" Realtora), musíte vyriešiť mnoho otázok, ak sa, samozrejme, páčilo sa vám apartmán. Predávajúci musí poskytnúť súbor dokumentov, ktorých pravosť bude musieť skontrolovať.
Vopred . Počas prvej alebo druhej inšpekcie bytu, predávajúceho a kupujúceho verbálne rokujú medzi sebou o cene, podmienkach a načasovaní jej vydania. Potom kupujúci (s pomocou Realtora) kontroluje všetky dokumenty poskytnuté predávajúcim. Ak je všetko v poriadku s nimi, je čas urobiť si vopred alebo vklad a písanie vzťahov. Zvyčajne predávajúci a kupujúci uzatvárajú predbežnú zmluvu alebo zálohovú zmluvu / vklad. Vykonáva sa v jednoduchom písaní (v realitných spoločnostiach sú ponúkané typické zmluvy vypracované právnikmi). Záujem, musíte zadať všetky podrobnosti o budúcej transakcii: keď bude vykonaná a v akej forme bude zmluva o predaji (v jednoduchom písanom alebo notárskom), ktorú cena nehnuteľnosti bude uvedená v zmluve a čo bude výška zálohy / vkladu, ktorá podniká náklady podľa transakcie, v depozitári, ktorého banka vyrieši výpočty, keď sa berie do úvahy, keď sa ľudia zaregistrovaní v byte zohľadnia, kedykoľvek po registrácii zmluvy bude realizovaný prevodom nehnuteľností IT.D. Samostatne stanoví podmienky pre prevod majetku podľa aktu o prijatí a prenose a inventári, načasovanie návratu predávajúceho predávajúceho alebo vkladu v prípade splnenia zmluvy a ďalších údajov.
Aký je rozdiel medzi preddavkom z vkladu?
Vopred Platba hovorov pred prevodom majetku, plnenie práce alebo poskytovania služieb. Platnosť z vkladu, nie je to spôsob, ako zabezpečiť splnenie povinnosti. Veľkosť a poradie preddavkov vo vzťahoch medzi občanmi sú určené dohodou strán v príslušnej zmluve.
Záloha (Podľa článku 380 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) - "peňažná suma vydaná jedným zo zmluvných strán (v našom prípade) na úkor platby (predávajúceho) v dôsledku jej zmluvy v \ t dôkaz o uzavretí zmluvy a zabezpečiť jeho vykonanie. "Dohoda je písomná.
Významný rozdiel medzi dvoma právnymi pojmami zálohy a je zistené nesplnenie zmluvy. Ak je transakcia rozrušená z nejakého dôvodu, záloha sa jednoducho vráti. Azadatakes platí predávajúci kupujúcemu v dvojitej veľkosti (!) Ak sa transakcia neuskutočnila kvôli prvej. Inina je vrátená, ak nákup nie je prijatá poruchou Kupujúceho (v súlade s článkom 381 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Za účasti realitnej kancelárie sa zvyčajne koná predbežná dohoda alebo predbežná dohoda poskytujúca zálohu. Zmluva o zmluve (ak v tejto forme zabezpečenia povinnosti trvá na jednej zo strán alebo oboch strán) Predávajúci a Kupujúci sa zvyčajne navzájom uzatvárajú bez pomoci realitnej kancelárie.
Aká by mala byť veľkosť zálohy / vkladu? To je zvyčajne suma 500-2000 dolárov v závislosti od ceny bytu a potvrdenie závažnosti zámerov kupujúceho. Ale v niektorých prípadoch môže predávajúci požadovať, aby bolo väčšie pokroky. IASLI Kupujúci má veľký záujem o získanie tohto konkrétneho bytu, súhlasí (niekedy aj napriek odolnosti Realtora). V opačnom prípade môže vzniknúť mimoriadne nepríjemná situácia, keď predávajúci v dôsledku toho odmieta vykonať transakciu a preddavok nie je v zhone. Na jednom z týchto prípadov nám Svetlana Korsakov povedal. Klient sa rozhodol kúpiť byt, ktorého hostiteľ vyžaduje preddavok 8 000 USD. Realita vám neodporúča, aby ste urobili takú veľkú sumu, ale klient trval na tom a podpisom zálohovej zmluvy, zaplatené peniaze. Po uplynutí vety bol predávajúci povinný vrátiť peniaze, ale odmietol, že to urobí, keď by dostal zálohu od nasledujúceho potenciálneho kupujúceho. Realitná spoločnosť sa rozhodla pomôcť svojmu klientovi (a ani neprijal dodatočný poplatok) a súvisel so situáciou advokáta a advokáta. Najprv zlyhala predávajúci ani nechcel hovoriť o telefóne so zástupcami agentúry, ale následne nemal nič, ako dať peniaze a celkom rýchlo. Bol v jeho činoch nejaký zlý zámer, nebolo možné stanoviť.
Návrat zaplatenej predbehy Kupujúci si môže vyžadovať, ak zrazu identifikujú okolnosti, ktoré nemohol vedieť v čase prevodu peňazí. Prípad o Otaka, ktorý sa stal nedávno, povedali sme Lilia Zag. Jeden z jej klientov na začiatku, ktorý má v centre hlavného mesta, a potom sa chystalo urobiť drahé opravy s prestavbou. Počas prípravy na predaj predaja a nákupu bol uverejnený uznesenie Moskvy N 383 z 31. mája 2005. "Na revízii a modernizácii obytných budov bez obetovania obyvateľov na roky 2005-2007" so zoznamom budov v rôznych okresoch podliehajúcich rekonštrukcii. Apartmán vybraný klientom Lily bol v jednej z týchto budov. Potenciálny zákazník prenajal a rozhodol sa opustiť nákup a realitných kancelárií sa podarilo presvedčiť predávajúceho, aby vrátil zálohu. Tvrdili svoju pozíciu, že ak kupujúci vedel o skutočnosti generálneho opravy alebo modernizácie domu, by si nekupoval byt.
Nasledujúca izba vám povieme, že musíte zaznamenať v zmluve o predaji a predať, špekulujú, či je potrebné poukázať na skutočnú hodnotu bytu v zmluve, vysvetliť, akú daň z dane z nehnuteľnosti je, a zvýšime Ďalší počet aktuálnych otázok súvisiacich s nákupom bývania.
Redaktori vďaka najlepšej nehnuteľnosti, "House-Real Estate" a "City-XXI Century" pre pomoc pri príprave materiálu.