V niektorých prípadoch sa pred uskutočnením kúpy transakcie a predaja nehnuteľností uzatvára predbežná zmluva. Hovoríme o tom a jemnosti jeho kompilácie viac.
Aby legálne potvrdil svoj zámer na nákup nehnuteľností, existuje niekoľko mechanizmov: uskutočnenie vkladu, zálohovej platby a uzavretie predbežnej zmluvy. Každý variant je účinný vlastným spôsobom.
Keď je predbežná zmluva
Predbežná dohoda o kúpe a predaji nehnuteľností spočíva v prípade, že jedna zo strán nie je pripravená okamžite vstúpiť do hlavnej zmluvy. To sa môže uskutočniť z nasledujúcich dôvodov:
- Predávajúci nepripravuje dokumenty potvrdzujúce vlastníctvo nehnuteľností;
- Kupujúci nemá žiadne množstvo potrebné na nákup, ale v dohľadnej budúcnosti by sa malo objaviť;
- Pri nákupe nehnuteľností sa používajú hypotekárne úvery prostriedky, avšak banka trvá čas (až do 3 týždňov) na vykonanie osobitnej analýzy predmetu, a to aj na overenie právnej transparentnosti transakcie a skúmanie správy profesionálneho odhadcu;
- Predáva sa predávaný majetok a čas je potrebný na vykonanie postupu na zdvíhanie bremena.
Pamätajte, že pri nákupe bývanie o podmienkach účasti kapitálových v stavebníctve nie je predbežná zmluva o predaji, pretože neposkytuje akcionárom potrebných právnych záruk
Čo zaručuje zmluvu
Predbežná zmluva je druhom záruky pre každú časť transakcie. S cieľom stanoviť povinnosti kupujúceho predávajúcemu musí byť zmluva upevnená v zmluve. Zmluva je zároveň fixná a náklady na nehnuteľnosti, zaručenie kupujúceho invazetu ceny objektu až do nákupu.
Občiansky zákonník Ruskej federácie poskytol záruku plnenia predbežných podmienok zmluvy. Ak kupujúci alebo predávajúci do 6 mesiacov z nejakého dôvodu vyhýba záveru hlavnej zmluvy, druhá strana sa môže vzťahovať na súd. V prípade, že neexistujú prekážky uzavretia transakcie, súd rozhodne o súdržnom k uzavretiu hlavnej zmluvy.
Aby Súdny dvor mohol prijať takýto nárok, pri uzatváraní predbežnej dohody by mal určiť cieľ predaja čo najviac, charakterizovať predmet nehnuteľností, ako aj uvádzanie zmluvnej ceny, postupnosti a postupu \ t vzájomných osadníkov. Okrem toho by sa zmluva mala určiť v zmluve, ktorej útok je odhodlaná uzavrieť hlavnú zmluvu. Tento čas je možné zmeniť po výskyte okolností uvedených v predbežnej zmluve.
Ak súd má pozitívne rozhodnutie, predbežná zmluva sa považuje za uzavretú. Podmienky zmluvy určujú rozhodnutie Súdneho dvora a budú konať od okamihu, keď tento dokument vstúpi do legitímnej sily.
Ako urobiť zmluvu
V zmysle umenia. 429 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie Strana predbežnej zmluvy predaja sa zaväzuje na záver v budúcnosti Hlavná zmluva o predaji na predtým dohodnutých podmienkach.Predbežná zmluva o predaji musí byť uzavretá písomne. Na žiadosť strán môže byť vypracovaná a zabezpečená notárom (článok 163 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V tomto prípade sa veľkosť tarify za spáchanie právne významných opatrení určí v závislosti od ceny transakčnej ceny (body 4 z odseku 1 čl. 22.1 Založili právne predpisy Ruskej federácie na notároch). Štátna registrácia takejto zmluvy sa nevyžaduje.
Predbežná zmluva musí obsahovať:
- Podmienky na založenie predmetu Zmluvy (z predbežnej dohody by sa mali určite sledovať, že jeho strany sa dohodli na uzavretí zmluvy o predaji určitého objektu nehnuteľností za podmienok stanovených v predbežnej zmluve);
- Podmienky hlavnej Zmluvy o tom, ktoré podľa jedného zo strán by sa mala dosiahnuť dohoda o uzavretí predbežnej dohody;
- Podmienky o cene bytu;
- Zoznam osôb žijúcich v ňom označujúci ich práva na používanie týchto obytných priestorov (ak existujú).
Pri absencii predbežného nákupu a predaja objektu nehnuteľností aspoň jeden z jeho základných podmienok sa takýto dokument bude považovaný za zanedbateľný a transakcia je neúspešná
Zmluva o predmete a cien
Pri opise predmetu zmluvy - predmet nehnuteľností - je potrebné úplne a správne uviesť všetky jeho hlavné charakteristiky, a to:
- adresu;
- katastrálne číslo;
- Námestie v súlade s údajmi osvedčenia predsedníctva technickej inventúry;
- číslo izieb;
- Pre byt môžete zadať podlahu, na ktorej sa nachádza, a všeobecné podlahy domu, v ktorom sa nachádza apartmán.
Na potvrdenie charakteristík nehnuteľností na predbežnej zmluve sa odporúča uviesť dokumenty, ktoré potvrdzujú právo na vlastníctvo, ich detaily. Okrem toho by sa mali uviesť tieto osvedčenia štátnej registrácie vlastníckych práv alebo vypúšťanie z jednotného štátneho registra nehnuteľností.
Upozorňujeme, že cena majetku, ktorá pôsobí ako predmet transakcie, je plne uvedený v rubľach. Ak pri uzatváraní predbežnej zmluvy sa strany dohodli na zavedení zálohy alebo zálohovej platby, mala by sa špecifikovať aj jej veľkosť.
Text hlavnej zmluvy by sa mal pripojiť k predchádzajúcej dohode. Poznámka: Ak zadáte rôzne sumy transakcií v predbežných a hlavných dohodách, je to porušenie zákona.
Okrem hodnoty majetku na predbežnej zmluve je potrebné uviesť, ktoré strany sú náklady na platbu za notárske služby, prenájom bankovej bunky, štátnu registráciu prevodu vlastníctva bytu.
Antár
Pri vypracúvaní textu zmluvy venujte pozornosť tomu, či sú údaje strán - predávajúceho a kupujúceho správne uvedené, pričom ich dokončili s údajmi v dokumentoch potvrdzujúcich identitu. Upozornenie: Špecialisti na trhu s nehnuteľnosťami odporúčajú špecifikovať v zmluve nielen registračné adresy, ale aj skutočné adresy strán (môžete tiež špecifikovať telefóny, e-mailové adresy). V prípade abnormálnych situácií vám táto obozretnosť umožní nájsť protistranu podľa zmluvy.
Všimnite si, že v bývaní, ktorý je predmetom transakcie, nielen predávajúci, ale aj osoby, ktoré po predaji, právo na ubytovanie (napríklad bývalí členovia rodiny majiteľa, ktorý na Čas privatizácie bytu mal rovnaké práva na privatizáciu s majiteľom, ale odmietli ho). Právo na používanie bývania v tomto prípade je neurčitým charakterom, takže takéto osoby musia byť nevyhnutne uvedené v predbežnej zmluve. Ich zoznam je významným podmienkou pre predaj a predaj bytu.
V predbežnej zmluve by sa mali uviesť údaje o pase, ako aj termíny na odstránenie z registračného účtu po uzavretí hlavnej zmluvy o predaji bytov iných registrovaných v byte okrem predávajúceho.
Ostatné zmluvné podmienky
V predbežnej zmluve by sa mali predpisovať práva a povinnosti svojich strán, ako aj lehoty na podmienky zmluvy. Je obzvlášť opatrný postup na prevod predmetu kupujúcemu, ktorý poskytuje sankcie za meškanie splnenia povinností vyplývajúcich z zmluvy. To odstráni situácie, keď predávajúci oneskorí čas prenosu.
Zatvorením predbežnej zmluvy máte právo rozhodnúť, aby v ňom uviedli termín ukončenia hlavnej zmluvy alebo nie. Ak máte v úmysle špecifikovať, musí to znamenať:
- alebo konkrétny dátum (ďalej len "03/10/2019");
- alebo dátum, najneskôr, ktorý je potrebné uzavrieť hlavnú zmluvu ("najneskôr do 10.03.2019");
- alebo obdobie, počas ktorého bude hlavná zmluva uzatvorená ("do troch mesiacov od uzavretia predbežnej zmluvy").
Upozornenie: Zákon neposkytuje požiadavky na načasovanie. Termín teda môže byť stručný (napríklad po 1 mesiacoch odo dňa podpísania predbežnej dohody) alebo dlhé (napríklad po 15 mesiacoch odo dňa podpísania predbežnej zmluvy).
Ak predchádzajúca zmluva nešpecifikuje termín uzatvárania hlavnej zmluvy, bude potrebné uzavrieť v priebehu roka odo dňa podpísania predbežnej zmluvy.
V prípade, že hlavná zmluva nie je uzatvorená v lehote uvedenej v predbežnej zmluve, a žiadna zo strán nepíše návrh na uzavretie hlavnej zmluvy, predbežná dohoda stratí svoju silu a strany sú oslobodené od plnenia povinností ustanovených v \ t to.
Riziká na uzavretí predbežnej zmluvy
Po prvé, predmetom predbežnej zmluvy o predaji nie je nákup bytu, ale len zámer strany v budúcnosti uzavrieť hlavnú zmluvu. Z tohto dôvodu nemôže byť predbežná dohoda zárukou bývania, aj keď už zaplatil Kupujúci.
Po druhé, Súdny dvor nemôže uznať vlastníctvo bytu, pretože zmluva neobsahuje povinnosti predávajúceho na prevod bytu kupujúcemu. Ak kupujúci odvoláva na súd s tvrdením o uzavretie Hlavnej zmluvy predaja, pravdepodobnosť podávania protipohľadávok je skvelá. Predmetom takejto pohľadávky by malo byť uznanie predbežnej zmluvy o predaji bytu neplatným alebo non-posunutým.
Po tretie, existuje riziko dvojitého predajného nehnuteľností. Na uzatvorenie predbežnej zmluvy, Kupujúci nevyvoláva právo na vlastníctvo, zmluva nie je predmetom štátnej registrácie. Bohužiaľ, táto okolnosť prispieva k tomu, že bezohľadný vývojár môže uzavrieť tú istú zmluvu s iným kupujúcim.
Po štvrté, v prípade súdneho procesu sa kupujúci môže vzťahovať len na vrátenie investovaných finančných prostriedkov s platbou pokuty vo výške refinančnej sadzby banky Ruska. Ak sa developer uznáva konkurz, existuje možnosť, že kupujúci môže byť zbavený tejto možnosti.
Upozornenie na skutočnosť, že v predbežnej zmluve o predaji bytu by sa malo uviesť, že byt nie je pod zatknutý, nie je položený, bez ohľadu na akékoľvek bremena a obmedzenia
Je možné ukončiť dohodu
Pravidlá ukončenia dohody stanovujú normy Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Zmluva môže byť ukončená:
- Ak hlavná zmluva nie je uzatvorená v čase, keď sa strany dohodli, žiadna zo strán nenaslala návrh na uzavretie predaja zmluvy;
- Ak kupujúci nemá čas na zhromažďovanie sumy potrebnej na vykúpenie nehnuteľností, a zároveň neexistuje žiadna dohoda medzi stranami o predĺžení termínu predbežnej zmluvy alebo nová dohoda nie je uzatvorená;
- vzájomnou dohodou strán;
- Ak po uzavretí zmluvy boli objavené podstatné nedostatky v predaných nehnuteľnostiach.
V prípade, že uzavretie predbežnej zmluvy bol sprevádzaný značným preddavkom Kupujúceho, potom v prípade ukončenia zmluvy o predaji nehnuteľností je predávajúci povinný vrátiť sumu zaplatenú mu.
Ak predávajúci odmietne vrátiť zálohu, obeť je oprávnená zaslať nárok na súd v mieste zápisu respondentov. Zvážte: Aj keď nebolo vydané prijatie prevodu peňazí, je možné podať žiadosť o nezákonné obohatenie predávajúceho. Potvrdenie bude extraktom bankovej inštitúcie alebo písomným svedectvom svedkov.
Pri zostavovaní oznámenia o ukončení transakcie je potrebné vziať do úvahy, že normy občianskeho práva Ruskej federácie neupravujú jednotnú formu dokumentu, preto nie je možné zaplatiť zameranie na formu, Ale obsah tohto dokumentu.
Oznámenie by malo obsahovať: \ t
- Úplné meno a dátum zdokumentovania;
- Ustanovenia ukončenej predchádzajúcej zmluvy o predaji;
- Opis porušenia zmluvy (ak sa uskutočnili);
- žiadateľa a žalovaného;
- Podpis.
Pri odosielaní oznámenia o zaznamenávaní času zasielania dokumentu je veľmi dôležité, pretože je tento dátum, ktorý bude hlavným určením termínov v prípade odvolania na vyšší súd.
V dohode o ukončení predbežnej dohody o predaji a nákupe nehnuteľností je potrebné stanoviť identifikačné číslo, dátum jeho dizajnu, ako aj mesto, v ktorom sa nachádza nehnuteľnosť. Ďalej sú uvedené poznámky, v ktorých je zoznam dôvodov, ktorý slúži ako zánik vzťahu medzi stranami transakcie, je podrobne špecifikovaný.
Postup ukončenia predbežnej zmluvy
- Starostlivo študovať ustanovenia zmluvy, skontrolujte všetky svoje ustanovenia, ako aj podmienky ukončenia transakcie. Skontrolujte, či je zmluva správne vykonaná, či sú strany správne uvedené, pretože nesprávne vykonaný dokument automaticky riadia právnu silu.
- Je potrebné zabezpečiť, aby boli vykonané všetky ustanovenia predbežnej zmluvy. Ak nie - je to dobrý dôvod na ukončenie predbežnej zmluvy o predaji.
- Iniciátor ukončenia predbežnej zmluvy vysiela písomné oznámenie druhej strane. V prípade získania odmietnutia vyriešiť otázku, iniciátor má právo požiadať o súd.
- Ak účastníci transakcie dospeli k vzájomnému porozumeniu, zrušenie zmluvných záväzkov sa vykonáva prostredníctvom podpísania "reverznej zmluvy". V tomto prípade sa strany transakcie menia v miestach, to znamená, že bývalý kupujúci je obdarený stavom predávajúceho a predávajúci je kupujúcim.