Logic apartmaja.

Nakup stanovanja na sekundarnem trgu nepremičnin. Vodnik po fazah take transakcije, ki omogoča preprečitev pasti.

Photoxpress.ru.

Če se odločite za nakup stanovanja, morate izbrati denar pri gradnji novega ali nakupa stanovanj na sekundarnem trgu. Povečani primeri prevare delničarjev spodbujajo številne potencialne kupce, da izberejo drugo možnost. Za njih nudimo vodnik po fazah take transakcije, ki omogoča preprečevanje podmorskih kamnov.

Torej, odločitev je narejena, kupujete stanovanje, ki ni v novi stavbi, ampak na sekundarnem trgu, že preklet in opremljen. Pluse so nedvomno, da vam ni treba čakati na konec konstrukcije in uganiti, ali bo hiša postavljena pravočasno. Poleg tega, ko kupujete stanovanje v hiši v gradnji, morate storiti približno 6 mesecev, da bi pričakovali državno registracijo lastništva lastništva. Vendar pa je potreben nekdo, ki išče sekundarna stanovanja, zelo pozoren. Ta segment trga je povečano tveganje. Tukaj je bolj prefinjeno goljufijo, kot na primarni, in čas vračanja stanovanja pa je 3 leta od trenutka odkrivanja nezakonitosti transakcije. Vsak od nekdanjih lastnikov stanovanj lahko protestira transakcijo v določenem obdobju (in razlogi za to maso, včasih celo namerno ustvarjena). Če obstajajo kršitve zakonodaje, Sodišče vrne stranke prvotnemu položaju. Število zaključenih transakcij na trgu nepremičnin ni tako majhno: v Moskvi, na primer, približno 3% celotnega števila njih. Da ne bi povečali tega stalnega statistike, morate razmisliti o vseh vaših dejanjih.

Izberite stanovanje

Kje začeti? Seveda, z iskanjem stanovanja. Če niste omejeni na sredstva, se obrnite na nepremičninsko agencijo, katere strokovnjaki bodo pobrali ustrezen življenjski prostor. Prvi podvodni kamen vas pričakuje tukaj. Odnosi z nepremičninsko družbo je treba izdati dokumentirano. To je zelo pomembno v besedilu pogodbe, ki označuje vse parametre apartmaja, ki ga iščete ,: Okrožje, House Tip, Floor, Area, Število sob. Bolj popolne informacije Vaš agent bo prejel, lažje bo, da bi našli ustrezno možnost.

Upoštevajte, da bi moral sporazum z Agencijo določiti velikost nagrajevanja Realtor. Jaz sem en sam nasvet. Velik obrat na točko, ki ga bo Agencija izbrala vsaj tri možnosti stanovanj, ki izpolnjujejo vaše zahteve, in v določenem obdobju. V nasprotnem primeru se bo Realtor se moral vrniti k vam napredek in plačati kazen. Seveda, to stanje pogodbe ne pomeni, da ste lahko kapricious in opustite vse ponujene apartmaje, ki izpolnjujejo vaše pogoje. Če je izraz zamudil z vašo krivdo (na primer, ste zavrnili možnosti, ki jih je zagotovila agencija brez obrazložitve razlogov), boste dobili nazaj predplačilo zneska, ki ga je preživel Realtor za iskanje stanovanja.

Apartma kupca ne plačuje davkov. Prodajalec bo plačal davek na dohodek - 13% stroškov stanovanja (z odbitkom dajatev). Če pa se namestitev, ki jo prodajate, pripadala vam več kot 5 let ali stanejo manj kot 1 milijon rubljev, ste osvobojeni iz plačila davka. Če je prodajalec v lasti stanovanja za manj kot 5 let, bo moral plačati davek z zneskom prihodkov od prodaje nepremičnin, ki presega 1 milijon rubljev.

Tudi nakup apartmaja prek agencije se začne s študijem trga. Oseba, ki ima takšne informacije, ni lahko obkrožiti okoli prstov - navsezadnje ima idejo o cenah na stanovanjskem trgu, zato je pripravljena govoriti z Realtor v istem jeziku.

Če se odločite, da boste delovali neodvisno, brez zatekanja pomoči agencije za nepremičnine, so tržne raziskave preprosto potrebne, tako da boste našli možnosti, ki se nahajajo. Na naslednji fazi bo treba poklicati lastnike interesov, ki vas zanimajo, bo potrebna čas in moč.

Takoj, ko izberete nekaj primernih možnosti za apartmaje (ali jih boste našli sami), se morate seznaniti z njimi. Ne razumite časa za pregled in upoštevajte, da najpogosteje morate računati na urnik dneva potencialnega prodajalca.

Po pregledu stanovanja ne pozabite vprašati, kdo je točno njen lastnik in ki je registriran na tem stanovanju. Tukaj in pričakuje naslednje podvodni kamen, v primeru nakupa stanovanja ni lastnik, ampak na njegovem skrbniku. Nakup po proxyju je zelo tvegan. Problem je, da prodajalec morda ne bo neresničen - na žalost, je skoraj nemogoče preveriti verodostojnosti moči obroka. Enako se zgodi, da je stanovanje najeti že dolgo časa in je nezakonito privatizirano. Če želite izvedeti, kdo je pravi lastnik stanovanj, se obrne na lokalno podružnico zvezne registracijske službe za Rusko federacijo.

Klepetanje z lastniki stanovanja, ugotovite, kdaj je hiša ponovila in ali je stavba ni vredna rušenja ali rekonstrukcije. Te informacije lahko preverite v Dinarednem direktoratu za stranke. Toda najpomembnejša stvar je vprašati, če so lastniki prenove. Ta izraz določa vse spremembe, ki bi se morala odražati v načrtu ZTI. Neobjavljena prenova je še en podvodni kamen. Postopek Sporazuma o prenovi je precej zamuden in zahteva precejšnje stroške denarja, legalizacija že opravljenega reorganizacije pa še več sil, orodij in časa. Zato poslušati naš nasvet: Da bi se zaščitili, se prepričajte, da lastniki vprašate načrt stanovanja, ki je bil izdan za urad za inventarja tehničnega inventarja. Dokument je treba pridobiti ne prej kot 3 mesece, preden pregledate (in morda nakup) stanovanje. Naredite načrt z resničnim stalnim državam, bodite pozorni na lokacijo zidov, prisotnost dodatne opreme. Če je težko si, prosimo za pomoč prijateljem.

Ne pozabite: Nedosledna prenovo vas grozi ne le z globo. Po visokih povezavah (organizacija, ki je odgovorna za usklajevanje prenove), boste morda dolžni, da se stanovanje pripelje na prvotno stanje (če je bila ponovna izterjava s kršitvijo zakona, na primer, kuhinja je bila prenesena na eno od enega od dnevne sobe ali porušene ležajne stene).

PETCH?

Naslednji korak, ki ga morate storiti, je, da se dogovorite o vrednosti privlačnega stanovanja. Bodite pripravljeni na dejstvo, da bo prodajalec poklical ceno, ki se razlikuje od zneska, ki je bil določen v oglasu. Potovanje - to ni pohlep, ampak zdrav razum.

Možno je zaprositi za zmanjšanje stroškov iz več razlogov: neprijetno mesto stanovanja (ne dobro področje, oddaljenost od podzemne železnice, pomanjkanje trgovin, vrtca, šole, klinike it.d.), potreba po nujnosti Popravila, nedosledna prenovo. Pomembno je vedeti, da je prenizka cena določena nevarnost. Prvič, to se zgodi, da se poceni stanovanje nanaša na kategorijo sporna - to pomeni, da obstaja sodne spor (na primer, s sosedami, ki so povzročile poškodbe popravil). Drugič, nečist prodajalca na njegovi roki lahko gre na sodišče in dobil zelo pravo priložnost, da tožijo stanovanja, če dokažete, da sem sklenil, da je bila podpisana neugodna transakcija pod pritiskom zapletenih življenjskih okoliščin (kot tudi depresija, zastrupitev, grožnje), Takrat, ko ste navedli v pogodbi, je strošek bistveno manjši od tistega, kar je dejansko plačano. Ne pozabite: Da ne ostanete in brez denarja, in brez stanovanj, dal v pogodbo natanko znesek, ki ga dajete za stanovanje, ne glede na to, kako vas prepričate, da določite manj. Tretjič, lahko najdete, da kupite stanovanja "pod obremenitvijo". Na primer, predhodnik vašega prodajalca iz nekega razloga "Pozabljeno" izpiše od stanovanja sorodnika, ki služi kazni v zaporu, ali ko privatizacijska stanovanja ni vključevala majhnih otrok, ali je skrila, da je nekdanji zakonec (zakonec) trdi, da je del območja. Četrtič, če je bilo kupljeno stanovanje nekoč kupljeno od predstavnika "skupine za tveganje": osamljena starejša oseba, invalida, bodisi lastnik, v družini, ki so osebe, ki so registrirane na psihoneurološki ali narkološki ambulant. Seveda, s tem razvojem dogodkov, boste priznani kot vestno pridobivalnik, zato bi moral biti zakon na vaši strani. Toda čakate na sodišče z njim in neizogibnimi velikimi stroški, izgubljeni čas, neprijetne izkušnje ... Vendar pa se vam odločite, da se vam zdi, da vaša prihodnja poraba.

Na stopnji trgovanja je treba razpravljati tudi o velikosti depozita (znesek, ki ga dal prodajalcu, da potrdi vaše namere, je običajno približno 30 tisoč rubljev) in predujem. Predujem je predhodno plačilo; Njegov del strank pravijo v vsaki posebni situaciji, vendar je praviloma vsaj 10% glavnih stroškov stanovanja in se plača v primeru, da se kupec in prodajalec strinjata, da bo celoten znesek razdelil na dva Deli. To je priročno, če prodajalec potrebuje čas, da vzame stvari iz stanovanja ali poravnajo nekatere pravne formalnosti, povezane s stanovanji. Da ne bi izgubili kupca, vam lahko prodajalec ponudi za zaključek predhodne pogodbe o prodaji (pravzaprav je to dogovor o namere) in da predplačilo. Če se transakcija iz neznanega razloga ne bo zgodila, vam je treba predplačilo vrniti v celoti. Kar zadeva depozit, je vse odvisno od tega, kakšni razlogi je bila pogodba prekinjena. No, če ste zavrnili nakup stanovanja, bo depozit ostal pri prodajalcu.

Pogosto realtorji v nakupni ceni apartmaja vključujejo svoje provizije, in stroške izvajanja transakcije, ne da bi obvestili kupca. Zato v pogodbi imenuje znesek nadomestila (boljši določen znesek), kot tudi navedite kupca ali prodajalca - opravlja stroške oblikovanja transakcije.

Izdelava in depozit, in vnaprej je treba izdati v pisni obliki. Pri prenosu obeh in se prepričajte, da potrdite, da boste prejeli denar, ki ga mora prodajalec apartmaja podpisati. Napisana je v samovoljni obliki, vendar je treba v tem dokumentu določiti:

Ki prenaša denar (potnik kupca);

Ki prejme denar (potnik prodajalca);

Na kakšen ravni se denar prenese - ponavadi pišejo na račun: "... kot predplačilo za stanovanje";

Natančen naslov vašega prihodnjega stanovanja, za katerega dajete depozit ali napredek, do navedbe tal;

Glavne značilnosti apartmaja (število sob, postavitev, METRAH);

Znesek, ki ga je poročal kupec in njegov namen, je predplačilo ali depozit;

Dan plačila.

Zaupajte, vendar preverite!

Glavne težave vas čakajo na fazi preverjanja pravne čistosti prihodnje transakcije. Najprej morate preveriti zgodovino stanovanja. Če se odločite, da ne boste uporabljali storitev Realtor, potem je vaša naloga zapletena. Od prodajalca boste prejeli naslednje dokumente, ki vam bodo pomagali izvedeti realno stanje:

potni list ali drug osebni dokument;

Razširitev dokumentov za stanovanje (ki ga je izdala potrdilo o lastništvu registracije, sporazum o izmenjavi ali darovanju, prodajna pogodba s prejšnjim lastnikom, potrdilo o dedovanju in drugih dokumentih, odvisno od tega, kaj je ustanovljeno lastništvo prodajalca lastništva), ki so opravili obvezno državno registracijo. V desnem zaključnem dokumentu je vedno ime lastnika stanovanj;

Pomoč pri ocenjenih cenah stanovanj (po inventarnih cenah) in tehničnega potnega lista za stanovanje (ti dokumenti, izdani tehničnemu inventarnemu uradu, bo potrdil, da kupite stanovanje za kvadrat in postavitve, ki so določene v pogodbi);

certifikati ERC in davčnega inšpektorata o pomanjkanju dolga na plačilih komunalnih sredstev in davkov na nepremičnine (ali kopijo osebnega računa ali potrdila o upravljanju hiše);

Dovoljenje organov za skrbništvo in skrbništvo za prodajo prodaje (če vpliva na interese, registrirane v stanovanju mladoletnikov)

izvleček iz hišne knjige na predpisanem (registriranem) v stanovanju oseb;

Notarizirano soglasje zakonca ali zakonca, sorodniki prodajalca stanovanj za prodajo in prodajo (če zakonci ali sorodniki so stanovanjski solastniki).

Seveda, tudi ta precej dolg seznam dokumentov ni dovolj za dokončanje preverjanja transakcije. Lahko si privoščite soglasje prodajalca in sprejemate pooblastilo in kopije desno usmerjenih dokumentov za stanovanje, dobite podaljšan izvleček iz hišne knjige. Pomagala vam bo zagotoviti, da veste, da bodo vsi ljudje registrirani v tem apartmaju. To pomeni, da po zaključku transakcije ne boste čakali na presenečenje v obraz prosilcev za življenjski prostor izmed sorodnikov nekdanjega lastnika stanovanja. Da bi dobili dodatna jamstva, vključujejo nakup in prodajno točko prodajalčeve dolžnosti, da sprostijo stanovanjske prostore po sklenitvi pogodbe. Jasno navedite v besedilu, ki po izteku porazdeljenega prodajalca, da se premaknete, dobite polno pravico, da vdelate svoje ključavnice in ne dovolite več, da bi nekdanji lastnik v stanovanju, ki vam zdaj pripada.

Toda skrite pasti še vedno ostajajo veliko. Na primer, lastnik-a-puhala izjavlja državni organ za registracijo, da je izgubil prejšnjo pogodbo o prodaji, in prosi, da potrdi svojo pravico do nastanitve. Ker te pogodbe ne obstajajo v skladu z zakonom podvajanja, se izda izvleček iz enega samega državnega registra pravic do nepremičnin in transakcij z njim. Sčasoma lahko nečisti lastnik stanovanja lahko prejema več takšnih dokumentov (pod isto pretvezo njihove izgube), zaključi nekaj prodajnih pogodb, ki jih zagotavljajo v različnih notarskih pisarnah, zbirajo denar in pobeg. Zato je bolje, da vam prodajalec, kot dokaz njegove pravice do nastanitve, vam pokaže svojo pogodbo za prodajo stanovanj s prejšnjim lastnikom. Vendar pa boste imeli razlog za opozarjanje, če bo namesto tega pokazal sklicevanje na omenjeni register.

Morate preveriti samega prodajalca apartmaja: se morate prepričati, da je v celoti sposoben (to je, ni registrirana v zdravniku drog, niti na psihoneurološki ambulant), sicer je transakcija mogoče prepoznati nezakonito. Oglejte si njegove dokumente, če je mogoče, deponi svoje fotografije v potnega lista in na računu v pisarni za potne liste, vprašajte sosede ... se prepričajte, da ugotovite, koliko lastnikov v stanovanju, - vsi bi se morali strinjati, da bi prodajo svoje nepremičnine . Dvomijo na transakcijo ali vnesite zavarovalno pogodbo z naslovom. Zagotavlja povračilo finančnih izgub v primeru odvzema lastninskih pravic, če sodišče priznava eno od transakcij z njim neveljavno. Cene predstavljajo 0,3-2,5% zavarovane vsote.

Če kupite stanovanje prek nepremičninske agencije, bodo realtors sodelovali pri problemih. Ugotovili bodo vse, kar lahko prepreči zaključek transakcije ali zaplete vaše življenje po registraciji pogodbe o prodaji. Kljub temu pa obstaja zelo pomembno vprašanje - bo Realtor odgovoren za pravno čistost transakcije? Ne moreš dati nedvoumnega odgovora. Vsaka pogodba za teoretično je mogoče zaključiti na sodišču, saj je popolnoma zagotovljena, da bo dogovor sklenjen in vse bo potekalo gladko, nihče ne na nepremičnine, celo zelo izkušeni. Opomba: Agencija je odgovorna za napake zaposlenih neposredno pri prodajni pogodbi, pa tudi za kršenje svojih obveznosti. Realtor se ne more odzvati na prodajalca, vendar ne tveganje svojega poslovnega ugleda, Agencija, seveda, poskuša preveriti vsako stranko in stanovanje, ki je na voljo jim.

Posel je bolj dragocen kot denar?

Da bi sklenili prodajno pogodbo, kupec potrebuje le potni list. Če kupite stanovanje ni sam, ampak v sodelovalnem premoženju, boste potrebovali pisno soglasje vseh bodočih lastnikov, da bi transakcijo.

Osnutek pogodbe je zaželeno, da se vnaprej pripravite, boste imeli čas, da pojasnite njene določbe in se dogovorijo o spornih vprašanjih. Priprava pogodbe zahteva nekatere spretnosti, zato je bolje zaupati strokovnjakom. Pogodba se izda v treh izvodih v preprostem pisanju, vse njene liste pa so zagotovo prišile. Potrdite podpise strank. Najbolje je, da skleniti pogodbo v prisotnosti notarja: Čeprav na civilnem zakoniku Ruske federacije, notarizacija pogodbe o prodaji ni obvezna, bo ta preprosta pravna formalnost dala dodatna jamstva za varnost vaše transakcije.

Stanovanjski nakup mora nujno navesti:

datum in kraj njegovega sklepa;
Predmet pogodbe o prodaji;
Natančen naslov in značilnosti apartmaja (število sob, član); stroški stanovanja;
Velikost depozita in napredka (če je bila);
Obdobje, v katerem se prodajalec zaveže, da bo osvobodil življenjskega prostora;
Kdo plača stroške, povezane z oblikovanjem pogodbe za prodajo in najem banke varno;
Podrobnosti o potnem listu in podpisi strank. (Pogodba mora podpisati vse odrasle osebe stanovanja. Znaki otrok od 14 let in starejši, ki še niso dosegli večine, so certificirani s podpisom svojih staršev.)

Sef ali "diplomat"?

Zdaj se obrnemo na najpomembnejšo stopnjo zaključenega denarnega transakcije. To se ponavadi zgodi, ko je pogodba podpisana, kupec pa je dobil ključe v stanovanje. Med metodami prenosa denarja, palmovo prvenstvo pripada izračunom skozi banko celice. Značilno je, da Realtor agencije vztrajajo, da njihovi kupci uporabljajo storitve depozitarja in prenesejo denar na ta način. Kupec zaključuje najemni pogodbo za varno celico v banki in v njej položi denar. V skladu s pogoji pogodbe, ključ bančne celice služi kot "preskok" na denar, tako po zaključku pogodbe o prodaji, zainteresirane stranke (prodajalec in kupec, ki jih običajno spremlja REALTOR), pošljejo na banka, kjer se pojavijo vsi nadaljnji izračuni. Mokrišča, ki zagotavljajo zaupnost in varnost, lahko prodajalec zagotovi, da je denar v resnici v svoji celici. To storiti, je dovolj, da odprete ključ, ki ga kupec poroča, da je banka varno. Če se transakcija razbije, se ključ do prodajalca ne podeljuje, zato lahko kupec vedno prevzame svojo kri iz banke.

Drugi način prenosa denarja - jih prenese z nedenarno plačilo, je najbolj optimalen: ni treba preveriti verodostojnosti računa (za to operacijo v banki bo morala plačati). Da bi prodajalec prejel tisto, kar je posledica njega, je dovolj, da izpolni ustrezen plačilni nalog v banki. To je bolj priročno, da to počne po podpisu pogodbe in v prisotnosti prodajalca: in boste prepričani, da se je dogovor potekal, in prodajalec se prepričal, da je denar poslan na svoj bančni račun.

Obstaja še ena možnost "brez gotovinskih" - bančnih izračunov z uporabo kreditnega ali zbiralnega naloga. Za to ste predvideli znesek, ki je enak nabavni vrednosti apartmaja. Spravite ga na roke ali Prevedi na vaš bančni račun Prodajalec bo lahko le, ko bo predstavljal bančni uslužbenec, ki ga je certificiral brez normativne pogodbe o prodaji.

Da bi se branili v primerih, ko se je prodajalec izkazal za nepošten, in kupec je povzročil materialno škodo, nepremičninska agencija pa zavaruje svojo odgovornost. Sklicevanje na dejstvo, da je Realtor zavarovan, mora biti nujno vključen v vaš stanovanje nakup in prodajno pogodbo.

S prodajo stanovanja, mnogi želijo zmanjšati znesek davka, ki ga morajo plačati, in ne želijo spodbujati dejstva, da bi dobili tako velik znesek (v skladu z zakonom, je banka dolžna obvestiti davčnega inšpektorata, ki Več kot 90 tisoč rubljev je prejelo na račun naročnika). Zato vam lahko ponudimo prenos denarja v denar. Minusi te metode prenosa denarja je veliko več kot profesionalci: potrebno je, da se prinese veliko denarja in pazite, da jih posredujete na varnem mestu. Poleg tega lahko prodajalec ne želi le, da bi preračunal denar, temveč tudi preverjanje pristnosti računa, za to pa boste potrebovali posebno opremo. Glede na vse težave, ne priporočamo, da se denar prenese na ta način. Če ni druge možnosti, se strinjate s prodajalcem o prenosu denarja na nevtralnem ozemlju in priče. V tem primeru, da potrdilo o prejemu gotovine, ne pozabite omeniti prisotnosti prič in določiti podatke o potnih listih.

Vstopite v pravice

Po zaključku pogodbe in prenosa denarja bi morali biti v rokah, ne le ključev iz novega doma, ampak tudi naselitvenih knjig komunalnih plačil. Treba je narediti dejanje prejemanja stanovanja, kjer navajajo, v kakšnem stanju imate stanovanje (zlasti, ne pozabite omeniti prisotnosti ali odsotnosti stvari prejšnjih lastnikov). Pišejo ga iz roke v prosti obliki, vendar se prijavijo obe strani (kupec in prodajalec).

Pogodba za prodajo in nakup nepremičnin je obvezna v registrski komori ali njenih podružnicah. Za priznanje, potrditev in potrdilo o stanju novega lastnika stanovanj mora plačati približno 500 rubljev. Dokumenti, ki potrjujejo informacije, da ste kupili stanovanje v enem samem registru pravic do nepremičnin in transakcij z njim, bodo pripravljeni za približno 1 mesece (pospešeno registracijo vas bo stalo več kot običajno, vendar bo trajalo le približno 5 delovnih dni). Ato trenutek, ko boste postali polnopravni lastnik stanovanja.