Ustanovitev lastnikov lastnikov stanovanj: prednosti in slabosti HOA, pravic in obveznosti, možne težave v odboru, izobraževalne faze
Ko najemniki novih stavb ali hiš, zgrajeni že dolgo, odločajo o oblikovanju HOA, bi se morali predstavljati vse prednosti in slabosti takega združenja. O tem, kakor tudi, kako je vzpostavljeno partnerstvo, bomo povedali.
Po novem stanovanjskem kodeksu Ruske federacije se lahko opisajo najemniki, ki so lastniki njihovih stanovanj, da bi upravljali premoženje, ki jim pripada jim. Ena od vrst takšne strukture je partnerstvo lastnika stanovanj (HOA). To je neprofitna organizacija, ki jo ustanovijo lastniki prostorov (stanovanjskih in nestanovanjskih) za skupno upravljanje stanovanjske stavbe in reševanje vprašanj lastništva, uporabe in odstranjevanja skupne lastnine.
Zakaj so prednosti upravljanja hišnih sil partnerstva? Tukaj so samo nekateri od njih. Prvič, HOA lahko izbere podjetje za služenje. Torej, če kakovost zagotovljenih storitev ni v skladu z zahtevami najemnikov (na primer, je neizvedena ali slabo odstranjena na ozemlju), vam omogoča, da prekinete pogodbo in jo zaključite z drugo organizacijo ali posamezniki. Drugič, Hoa neodvisno načrtuje popravila v svojem domu, opredeljuje njihovo zaporedje. Apack je načrt teh del in ocena odhodkov za leto se odobri na skupščini članov HOA, ni treba vprašati mestne uprave, da dodeli denar in nato počakati na prihod servis.
Okrožna zakonodajna praksa je pogosto združena s pojmi "partnerstva lastnikov stanovanj" in "condominium". Vendar pa je kondominij sam nepremičnin (vključno z zemljiščem na uveljavljenih mejah, ki se nahajajo na njem stanovanjske stavbe in druge nepremičninske predmete), in partnerstvo stanovanj je Urad upravljanja te nepremičnine. Kondominij lahko obstaja brez HOA, ampak za upravljanje njih (oprema igrišč in sprejemna področja rekreacije, popravila, odlaganje prostorov za najemnino) Obrazec HOA.
Obstaja še en sosednji izraz - stanovanjska zadruga (HSK). Razlika med ECC in HOA je, da je HST ustvarjen za obdobje izgradnje hiše, in po tem, ko je zgrajen, organizirajo HOA. Opozoriti je treba, da bi bilo treba obstoječe stanovanjske in gradbene zadruge preoblikovati v HOA sčasoma.
Zakaj združiti?
Kaj je partnerstvo? Da bi zagotovili ugodne in varne življenjske pogoje državljanov, organizirali vzdrževanje hiše in uresničili pravico vsakega lastnika stanovanjskih prostorov za upravljanje lastnine.TCG sredstva se oblikujejo iz naslednjih virov:
Obvezna plačila, uvodne in druge prispevke članov partnerstva;
Proračunske subvencije za zagotovitev delovanja in popravila hiše, nadomestilo za mestne oblasti plačila nekaterih vrst javnih služb za preferencialne kategorije prebivalcev (za prejemanje subvencij, Moscow TSZH mora biti registrirana pri enotnem registru upravljanja stanovanjskih stavb - ERA, ki se izvede od oktobra 2007);
Prihodki iz gospodarskih (podjetniških) dejavnosti partnerstva, namenjeni izvajanju nalog in izpolnjevanje nalog družbe HOA.
Stanovanjska koda Ruske federacije ne prepoveduje HOA, da bi prejela prihodke, potrebne za doseganje zakonskih ciljev. Za to je partnerstvo dovoljeno izvajati gospodarske dejavnosti. Res je, da je treba opozoriti, da je seznam njenih vrst za HOA običajno omejena na storitev, delovanje in popravilo nepremičnin v stanovanjski stavbi, gradnjo dodatnih prostorov in predmetov skupne lastnine v takšni hiši, kot tudi izposoja dela skupne lastnine.
Zelo pomembno je, da HOA dobi priložnost za uporabo in ozemlje nekoga drugega. Lahko izdajo parcelo na kateri koli fazi dejavnosti HOA - sploh ni potrebno storiti, ko je vzpostavljeno partnerstvo, ali v času njene registracije. Odločitev o oblikovanju zemljišča v skupnem lastništvu delnic ima tovariše - lastnike prostorov v hiši na skupščini. Na njihova navodila lahko vsi potrebni dokumenti pripravijo predsednika družbe HOA. Po tem je treba uporabiti za lokalno upravo, ki bo preneslo končno razsodbo, ki določa usodo lokalnega območja. Opomba: Prenos takšnega zarote na nepremičnino lastnikom prostorov je brezplačen.
Hiše, v katerih so lastniki stanovanj oblikovani ali so oblikovani, najprej vključujejo program prenove na račun proračuna mesta. Da bi vaš dom prenovljen pravočasno, na skupščini članov HOA, je treba odločiti o ustanovitvi sklada za kapitalske popravil. Igra kot lastnik stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov bo dolžan prenesti denar v ta sklad v skladu z odločbo skupščine
Sove. Člani različnih anketiranih članov HOA so bili zaskrbljeni, da imajo partnerstva naslednje prednosti: \ t
Lastniki prostorov, ki združujejo v HOA, lahko resnično vplivajo na politike družbe za upravljanje. Nihče nima pravice prisiliti najemnikov, da zberejo denar na vgradnji v skupnih linijah usnjenega pohištva, vendar je treba odločiti, kakšen je treba dodatno parkirišče, in člane partnerstva je mogoče najti za to;
Partnerstvo omogoča izbrati podjetje za izkoriščanje. V praksi to pomeni, da lastniki sami nadzorujejo kakovost komunalnih storitev. Takšna "revizija" se izvaja, na primer, zaposlene v podjetju HOA (Inženirski dispečer), predsednik ali člani odbora. Če je ugotovljena nekatere kršitve, preverjanje odbora, bo to dejstvo pojasnjeno in je lahko podlaga za raztrganje pogodbe s to družbo za upravljanje. Aakt, ki je zabeležil nepravilno kakovost stanovanjskih in komunalnih storitev, je osnova za preračun plačil za občinske storitve;
Čeprav je glavna renacija hišnih članov HOA dolžna na lastne stroške, država dodeljuje subvencijo iz proračuna;
Skupna lastnost HOA lahko svoje člane prinese pomembne dobičke. Pravica do izvajanja podjetniških dejavnosti, ki se zagotavljajo partnerstvom, vam omogoča, da zaslužite denar za dostavo nestanovanjskih prostorov ali celo stene stavbe (na primer pod namestitvijo oglaševalskih krp ali tehnične opreme);
Člani HOA lahko uživajo preprosto (vendar, to, tako redkih) radosti življenja - dobro vzdrževani vhod, lastno parkirišče, dobro obdržano dvorišče, igrišče, na kateri bo vaš otrok tekmoval.
Prav tako je treba povedati, da razpoložljivost HOA povečuje tržno vrednost stanovanj v hiši. Navsezadnje, vsi želijo, da so cvetlične postelje, da so urejene, so stopnice čiste, Concierge, in interkolos je delal (ta seznam se lahko dopolnjuje neskončno).
Država želi pomagati sistemu HOA. Zato, ne tako dolgo nazaj v številnih regijah (zlasti v Moskvi), je bilo partnerstvo sproščeno iz davka na zemljišča. Enako velja za stanovanjske zadruge, ECC in druge specializirane potrošniške zadruge, ki so nastale, da bi zadovoljile potrebe državljanov v stanovanjih - zdaj ne bi smele plačati davka na zemljišča, ki jih uporabljajo za doseganje zakonskih ciljev v skladu s stanovanjskimi kodeksom Ruske federacije .
Strokovnjaki menijo, da je bolj donosno upravljati več stanovanjskih stavb. Zakon se ne vmešava - ena HOA se lahko ustvari iz najemnikov dveh ali več hiš. Poleg tega ima družba HOA pravico izbrati vsak obrazec za upravljanje doma: neodvisno, z neposrednimi pogodbami z organizacijami, ki dobavljajo vire ali s sporazumom s povabljenim partnerskim operativnim podjetjem. Celoten prenos strokovne upravljavske organizacije vseh pooblastil po naročilu skupne nepremičnine je možen.
Ominus. Vendar pa ni vse tako brez oblakov - obstaja hoa in njegove pomanjkljivosti:
Pogosto pobude lastnikov ne najdejo podpore lokalnih oblasti. Hospitalizacija, mehanizem interakcije med partnerstvi in organi, ki je potreben za rešitev sklopa stanovanjskih vprašanj, ni dovolj zapisana v pravu. Tipičen primer: Če nekdo iz najemnikov doma, v katerem obstaja družba HOA, ne želi plačati prispevkov in da bo obvezna komunalna plačila, da izterjajo dolgove samo prek Sodišča. Dokler se bo sodišče odločilo, se lahko veliko časa prenese, in javne službe bodo v tem obdobju plačale člane sporazuma o zakonu;
Grearacije se res ne želijo pridružiti HOA. Z zakonom so mestne oblasti dolžne vrniti razliko med plačili upravičencev (in so manjše od običajnih, saj ta kategorija državljanov uporablja subvencije za plačilo komunalnih storitev) in preostalih lastnikov stanovanj, vendar v praksi pride do nadomestila izjemno redko;
Pristojbina za izkoriščanje v HOA je višja kot v običajni hiši. Vendar je treba razumeti, da je znesek obveznih komunalnih plačil popolnoma enak za člane HOA, in za prebivalce teh hiš, v katerih partnerstva niso ustvarjena. Avtidna odločitev o dodatnih stroških (na primer na opremo avtomatizirane garaže, podloga vhoda iz marmorja ploščic, dekoracijo preddverja, plačilo storitev krajinskega oblikovalca), je skupščina rezidentov ali odbora HOA . Izračun in časovne razmejitve za stanovanjske prostore in pripomočke lahko izvajajo glavni računovodja, računovodja ali predsednik partnerstva. Poleg tega je treba upoštevati primere neizpolnjevanja storitev ali zagotavljanje komunalnih storitev, ki služijo organizacijam (na primer po poletnem preventivnem delu, ni vključil vroče vode pravočasno);
Uspeh in učinkovitost dejavnosti HOA je v veliki meri odvisna od njegovega predsednika in vlade. Zato je treba izbiro menedžerjev doseči z umom. Toda tudi to ne more biti jamstvo, da spoštovani sosed iz petega nadstropja ne želi dodeliti dela javnega denarja, in bojni sosed iz drugega vhoda bo postal dober vodja.
Končno, predsedniki HOA se pogosto pritožujejo zaradi nepomembnosti najemnikov in pomanjkanja razumevanja. Seveda, članstvo v HOA prevzame nekaj dodatnih stroškov, vendar se izplačajo s stokrat. Na primer, katera mama ne bi želela izpustiti svojega otroka na sprehod na zaprtem in varnem dvorišču? Tak problem lahko reši točno HOA, vendar pa bo zahtevala nekaj truda in denarnih stroškov.
Partnerstvo lastnikov stanovanj omogoča najemnikom, da zaslužijo denar na splošno delavnico. Za to je skupščina članov HOA odločitev, da se prenese na začasno uporabo nekaterih predmetov te nepremičnine (klet, kjer je trgovina izpolnjena, ali gluha stena hiše, na kateri je nameščen oglaševalski ščit). Razširite lahko tudi območje stavbe - na primer, da sesate podstrešje in ga prenesete. Dodatni dohodek, ki ga bo prejel HOA, bi moral iti domov
Pravice in obveznosti
Da bi si predstavljali, kako partnerstvo deluje in kako lahko pomaga običajnim prebivalcem, je treba preučiti njegove pravice in obveznosti. Začnimo z jamimi. Hoa zaključuje pogodbe z organizacijami za oskrbo z viri ali samostojno proizvaja sredstva, potrebna za potrošnike storitev kakovosti komunalnih storitev v zahtevanih količinah. Zelo pomembno je, da zahteve zakona niso prekinjene, življenje, zdravje in lastnina prebivalcev pa ni povzročilo škode. Partnerstvo lahko služi domačim inženirskim sistemom, ki se uporabljajo za zagotavljanje komunalnih storitev potrošnikom, neodvisno ali z vključitvijo drugih oseb.
Izračun in dajatve zaračunavanja pripomočkov za upravljanje HOA so dodeljene naslednje dajatve:
Na predpisanem načinu zmanjšati znesek teh plačil (na primer, če obstajajo prekinitve z oskrbo z električno energijo);
Na zahtevo potrošnika preverite količino pristojbin za storitve in najkasneje 3 delovne dni, da izda dokumente, ki potrjujejo pravilnost plačil, ob upoštevanju kakovosti opravljenih storitev, kot tudi z zakoni. Pogodbe, kazni, kazni.
Zelo pomembno je zagotoviti obveščanje javnosti in preglednosti dejavnosti odbora družbe HOA. Da bi to storili, v prisotnosti kolektivnih (splošnih) števcev je revija računovodstva evidenca njihovega pričanja, ki omogočajo zahtevo potrošnika za 1 delovni dan, da bi mu zagotovila izvleček iz te revije. Če je prišlo do okvare pri delu domačih inženirskih sistemov ali inženirskih komunikacij in opreme, ki se nahaja zunaj hiše, je odbor dolžan ne samo, da bi lastnike stanovanj čez dan obveščal o stanovanjih, temveč tudi, da daje verjetno napoved: zagotavljanje javnih storitev bo prekinjena ali omejena. Poleg tega mora partnerstvo na zahtevo vsakega lastnika zagotoviti naslednje informacije: imena, naslove in telefonske številke odpreme in nujnih storitev, velikost tarif za komunalne javne službe in pravic za tarife, nalog in oblika plačila teh storitve, parametri njihove kakovosti, roki za odpravo nesreč in drugih kršitev postopka za zagotavljanje komunalnih storitev.
Še ena neprijetna odgovornost je na vodstvu partnerstva - obveščanje potrošnikov o načrtovanih prekinitvah pri zagotavljanju javnih služb, in najpozneje 10 delovnih dni pred začetkom te prekinitve.
Da bi zagotovili izvrševanje upravljavskih organov sporazuma o gospodarskem sporazumu o svojih dolžnostih, so navedeni ukrepi za odgovornost. Razlogi za uporabo takih ukrepov so kršitev kakovosti in postopka za zagotavljanje komunalnih storitev; Škoda, ki jo povzroča življenjska, zdravstvena in potrošniška lastnina, pa tudi osebe, ki živijo z njim, zaradi neuspeha pri zagotavljanju teh storitev ali njihove neprimerne kakovosti. Pomanjkanje krivde voditeljev HOA ali organizacije za upravljanje v tem primeru se ne upošteva. Vendar pa so oproščene odgovornosti za poslabšanje kakovosti komunalnih storitev, če dokazujejo, da je povzročila okoliščine višje sile. Kršitev obveznosti na delu nasprotnih strank (organizacij, ki servirajo) ali napačni ukrepi odbora (vključno s pomanjkanjem potrebnih sredstev) ne pripadajo takih okoliščinah. Seznam primerov, v katerih so člani uprave družbe HOA, zapisani v Listini.
Toda vse to zadeva dolžnosti. AVT TSZ pravice večinoma se nanašajo na organizacijo odnosov s potrošniki komunalnih storitev. Partnerstvo je upravičeno zahtevati plačilo za porabljene storitve (in zato plačilo natečaja, globe, kazni v prisotnosti dolga). Odbor partnerstva lahko zahteva tudi, da so bili zaposleni ali predstavniki HOA, osebja za nujno pomoč za pregled tehničnega in sanitarnega stanja opreme znotraj četrtine in izpolnjevanje potrebnih popravil, so bili sprejeti v stanovanjske prostore. Čas obiskov je treba uskladiti s potrošnika (čeprav to pravilo ne velja za tiste, ko je potrebno odpraviti nesrečo). Če zavrnete, da bodo predstavniki TCG in vaša krivda poškodovana (na primer, boste napolniti sosede zaradi okvare sistema oskrbe z vodo), potem pa ima partnerstvo pravico, da vztraja pri polni škodi.
Nazadnje, odbor HOA je opremljen z organom, da začasno ustavi ali omeji dobavo tople vode, električne energije in plina. Vendar pa je ta postopek precej dolg: omejiti zagotavljanje javnih služb ali začasno ukiniti njihovo ponudbo, ki ga lahko pošljejo samo sodišče. Lastnik sobe mora biti predhodno poslana pisno opozorilo o ukrepih, ki jih je treba sprejeti (najbolje je, da ga pošljete po pošti z obvestilom o prejemu ali prenašate iz roke do prejema). Vendar pa je treba upoštevati obdobja, predvidena za odpravo dolga defalter. Ob upoštevanju - izklopite ogrevanje, kanalizacija in oskrba s hladno vodo je prepovedana.
Težave
No, zdaj poskusimo pogledati težave Hoa iz notranjosti. Predsedniki partnerstev se priznavajo, da je veliko težav zaskrbljenih. Lahko jih razdelimo v več kategorij.
Prvi (in najpomembnejši) - neplačilo. Na primer, razvijalec in kupec, delno že plačana za stanovanje, so prikazani, saj je rešena na različne načine. Dolg pred Hoa raste, kupec živi v stanovanju, popravilo, vendar za izkoriščanje ne plača, ki se nanaša na dejstvo, da stanovanja ne formalno pripada mu. Da, in vlagatelj ni pripravljen plačati plačil v celoti, čeprav trdi, da stanovanje ostane njegovo premoženje. Pravno, to stanje ni rešeno, zato je v vsakem posameznem primeru dovoljen individualno, najpogosteje v sodstvu.
Druga težava je odnos z razvijalcem: ni vsak od njih pripravljen odpraviti pomanjkljivosti, ki so v kateri koli novi stavbi. Če naredite razvijalca, to ne uspe, najemniki odpravijo pomanjkljivosti in napak na lastne stroške.
Včasih razvijalec uvaja bodoče lastnike zavajajočega glede na velikost lokalnega območja. Ko najemniki pridobijo stanovanja, kažejo prospekte in besedno zvezo: "Ozemlje je določeno", vključeno v pogodbo, nihče ne posveča pozornosti. Namestitev Ivot je bila kuponjena, je dvorišče opremljene, trgovine in peskovnice so nameščene - in na dvorišču so že začeli kopati novo jamo! .. Ali ljudje so dali denar za stanovanje s tako imenovanim brezplačnim načrtovanjem, nato pa plačati za prenovo, ki ni bilo, ker ko so vstopili, v novih stanovanjih so bile le zunanje stene. (Dejstvo je, da v naši stanovanjski zakonodaji ne predvideva izraza "prosto načrtovanje stanovanja", zato bodo morali vsi kupci takih stanovanj imeti težko postopek za zmanjšanje prenove.)
Tretji problem je pomanjkanje informacij o dejavnostih HOA. Mnogi prebivalci ne gredo na skupščine, vendar so vsa vprašanja v zvezi z njihovim domačim domom rešena točno tam. Zato pogosto hoa reseils k pomoči "pogovorov" - tistih članov odbora, ki lahko obidejo vse apartmaje v hiši in razpravljajo o nujnih primerih z lastniki.
IsAway Acute Problem - brezbrižnost prebivalcev. Mnogi ljudje so pripravljeni dati denar, vendar ne želijo sodelovati pri izboljšanju ali vsaj razpravljati o možnih možnostih za izboljšanje življenja hiše.
Če povzamete, lahko rečete: Hoa je zavestna potreba. Moraš upravljati svoj dom z umom. Bestian kot lastnik, nihče ne bo naredil.
Hoa ni upravičen do spremembe tarif za komunalne storitve: ustanovljena jih je vlada Ruske federacije. Avtotova pristojbina za vzdrževanje in popravilo hiše (kar je prej imenovano vzdrževanje stavbe), se določi na skupščini članov HOA. Enako partnerstvo je pridobljeno iz mestnih proračunskih subvencij za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih zalog v stanovanjskih stavbah - ta vrsta dodatka vam omogoča, da ohranite hišo v pravilnem stanju
Zaporedje faz oblikovanja lastnikov stanovanj
1. Izobraževanje pobude skupine lastnikov ali prihodnjih lastnikov stanovanj
2. Pripravljalno delo (doplačilo rezidentov, pojasnitev ugodnosti združevanja)
3. Skupščina, ki se odloči o ustanovitvi HOA, izberejo odbor in njen predsednik, pa tudi na način upravljanja lastnine (lastniki lastnikov družbe za upravljanje ali z zdravilom HOA), odobri Listina Hoa
4. Registracija HOA kot pravne osebe. To zahteva izjavo o državni registraciji, Protokol Generalne skupščine z odločbo o ustanovitvi partnerstva domačega lastnika (izvirno ali notarizirano kopijo), dve kopiji Listine HOA, ki jo je odobrila skupščina lastnikov stanovanj (šivana in oštevilčeno), kot tudi potrdilo o plačilu državne dajatve za registracijo partnerstva (2 tisoč rubljev)
5. Otvoritev poravnalnega računa partnerstva v banki
6. Prenos hiše pri upravljanju posebej ustvarjenega komisije, ki vsebuje predstavnike mestne uprave in članov upravnega odbora HOA (Act sprejetja in prenosa - tipična medresorska oblika N OS-1A z uporabo tehnične dokumentacije Stavba)