Zaščita delničarjev: nova pravila, ki so začela veljati leta 2019

Povedali smo o tem, kakšen kompenzacijski sklad, eScro-račun, kaj storiti, če je razvijalec šel v stečaj in o novih pravilih za zaščito prevaranih delničarjev v letu 2019.

V povprečju 2 do 6% delničarjev vsako leto ne prejemajo svojih objektov pravočasno in ustvarja pomemben problem za nepremičninski trg. Varstvo pravic delničarjev, predvidenih v letu 2005, je bilo 214-FZ nezadostno, zato je še naprej izboljševalo. Nova pravila so namenjena zaščiti pravic prevaranih delničarjev. Prehodno obdobje se je začelo do julija 2019.

Vse o inovacijah v zakonu

Postavke in koncepti

Ki so takšni prevaranti

Težave gradnje kapitala

Zahteve za razvijalca

Zahteve za DDU.

Odgovornost za spreminjajoče se roke

Nadomestilo

Razvijalec stečaja

Depozitni račun

Garancija

Obeti za inovacije

O predmetih in konceptih

Torej, obstajata dve glavni stvari. Prvi je razvijalec - pravna oseba, ki ima ali na pravem zakupu zemljišča in privabljanje denarnih udeležencev v gradbeništvu kapitala, da bi ustvarila stanovanjske stavbe in (ali) druge nepremičninske predmete, ki temeljijo na pridobljenem dovoljenju.

Drugi je udeleženec v skupni gradnji - državljan ali pravni subjekt. Skupaj lahko gradijo ne le stanovanjske stavbe, temveč tudi garaže, zdravstvene ustanove, gostinske, poslovne dejavnosti, trgovino, kulturo in druge nepremičninske predmete, z izjemo industrijskih objektov. To se evidentira v členu 2 zakona.

Obstaja tudi jasna opredelitev predmeta gradnje kapitala, to je dejstvo, da bi moralo biti v prihodnje vaše stanovanje, garaža ali kraj v podzemnem parkirišču v bližini hiše. Ta stanovanjske ali nestanovanjske prostore, ki jih je treba prenesti na delničarja po prejemu dovoljenja za provizijo stanovanjske stavbe in (ali) drugega nepremičninskega predmeta in dela tega parlamenta ali predmeta nepremičnin, vključno z denarnim denarjem udeleženca .

• 

Ki so takšni prevaranti

Da bi kupec problematične nepremičnine v gradnji, so potrebni naslednji pogoji:

• Sporazum o delničarju je bil sklenjen;
• Izvršilna stranka ni izpolnila obveznosti po pogodbi o kapitalski udeležbi, daljše od 9 mesecev. in ni povečala naložb v izgradnjo hiše več kot dveh poročevalskih obdobij zapored;
• Razvijalec nima naslednika za izgradnjo predmeta;
• Obveznosti gradbenega podjetja pred delničarji niso zavarovana z jamstvom banke ali zavarovanja civilne odgovornosti.

Opomba: V nekaterih primerih tudi razpoložljivost pogodbe o kapitalski udeležbi v gradbeništvu ne more zaščititi delničarja kupca. Zvezni zakon št. 214-FZ "o sodelovanju v kapitalu Gradnja stanovanjskih stavb in drugih nepremičninskih predmetov" (Zakon št. 214-FZ) ne varuje delničarjev, če: \ t

• V zgrajeni hiši so bili isti prostori prodali večkrat;
• Hiša je zgrajena na parceli, ki ni izdana ali najema;
• Hiša je zgrajena na parceli, kjer ni dovoljena;
• Hiša je zgrajena s kršitvijo načrta načrtovanja mesta, projektne zahteve.

Zloraba delničarjev s svojimi privilegiji (na primer možnost enostranske zavrnitve pogodbe ali pridobitev kazni za kršitev prenosa predmeta) lahko privede do Sodišča, da jim zavrne zaščito pravic, če zlonamerna narava Ustanovijo se ukrepi.

Težave gradnje kapitala

V bistvu pa pasti postajajo jasni vsem, ki skrbno preučujejo te naložbene sheme nepremičnin.

Očitno so pluse sheme: kupec prejme nepremičnine za 30-40% cenejši od povprečne tržne cene; Razvijalec prejme sredstva za izgradnjo nepremičninskih predmetov in izvedbo kanala končnega izdelka.

Na žalost je taka naložba vedno povezana s precejšnjimi tveganji. Majhni odseki so precej pogosti, ne pa vedno se urnika temeljito prevzema. Vendar pa se to zgodi, da razvijalec posebej odloži dokončanje gradnje ali potegne trenutek vstopa v ohišje.

Sprejeto leta 2005 št. 214-FZ je uvedla prepoved razvijalcem, da pred prejemanjem dovoljenj predvidijo stanovanja; Odločil sem se razvijalcem, da se registrirajo v pogodbi, vse pogoje in kazni za njegovo neizpolnitev, pa tudi registrirajo vsako pogodbo o kapitalski udeležbi (DDU), da bi izključili dvojno prodajo.

Vendar to ni bilo dovolj, spremembe pa so začele uvajati spremembe.

Prvič, stanovanjska gradnja bi morala biti ločena od drugih dejavnosti z uvedbo omejitev razvijalca za opravljanje dejavnosti, ki niso povezani z izvajanjem projekta.

Drugič, načelo "eno podjetje je eno gradbeno dovoljenje" je treba upoštevati. Hkrati je zdaj prepovedana gradnja s skupno udeležbo v več dovoljenjih. Hkrati pa veliki razvijalci ne bodo mogli prenesti svojih funkcij v otroške strukture, da bi prevzeli izvajanje več projektov naenkrat, ker bi morale biti izkušnje vsaj 3 leta (vsaj kot generalni izvajalec ali stranka).

Tretjič, dejavnost razvijalca mora spremljati imenovana bančna kreditna institucija. Računi podjetja, tehnični kupec in generalni izvajalec je treba odpreti v isti banki.

Četrtič, zahteve za poslovni ugled vodstvenih organov razvijalca in njenih udeležencev se zategnejo. Med ustanovitelji razvijalca ne more biti soočajo z neopaženimi ali neporavnanimi prepričanji, kot tudi tiste, katerih dejavnosti so povzročile stečaj pravne osebe.

Družba mora doseči zaključek izpita tudi za nizko rast stavb, ne da bi imeli dolgove (razen za ciljna posojila za gradnjo). V pooblaščeni bančni kreditni instituciji bi bilo treba sredstva deponirati v višini najmanj 10% stroškov gradnje (poseben padala, ki bi morala biti zaščitena in razvijalcu, delničarji pa v primeru zaostrovanja ali stečaja).

Petič, zakon vzpostavlja mejo odhodkov razvijalca Fundacije za plačilo, plačilo služb banke, službe družbe za upravljanje, oglaševanje, komunalne storitve, komunikacijske storitve, najem. Ta omejitev je 10% stroškov oblikovanja gradnje.

Kako izbrati zanesljivo podjetje

Če boste kupili stanovanje v hiši v gradnji:

1. Naučite se razpoložljivih informacij o razvijalcu, preverite njen ugled.
2. Najlažji način za potrditev dejstva, da boste prebrali na internetu, - da gredo na katerokoli od zgradb in se prepričajte, da se delo izvede.
3. Pred podpisom pogodbe o kapitalski udeležbi v gradbeništvu, ga previdno preberite, ne mudi.
4. Če imate najmanjše dvome, si oglejte odvetnike, da vam pomagajo razumeti vse pravne vsebine.

Nove zahteve za razvijalca

Do dneva, pogodba s prvim udeležencem v delniški gradnji razvijalca najpozneje 14 dni, je dolžna objaviti v medijih ali na internetu deklaracijo projekta, kjer so navedene informacije o podjetju in informacijah o projektu.

Razvijalec je dolžan na svoji zahtevi zagotoviti distribucijo:

• Gradbeno dovoljenje;
• Tehnično in ekonomsko utemeljitev projekta;
• Sklenitev državnega pregleda projektne dokumentacije;
• projektno dokumentacijo, ki vključuje vse spremembe;
• Dokumentov, ki potrjujejo pravila razvijalca na zemljišče.

V projekt bi moral naložiti tudi lastna sredstva v višini vsaj tretjine celotnega proračuna projekta; Denar, ki ga je pritegnil delničarjem, bi moral oditi strogo za izvajanje določenega projekta, in nikjer drugje.

Zahteve za sodelovanje

V skladu z DTU se ena stran (lolshler) zavezuje, da bo plačala fiksni delež v dokumentu in sprejme pripravljen predmet, drugi pa se zavezuje, da bo konstruiral in predložil ta namen Sporazumu, ki ga predvideva Sporazum.

Pogodba mora biti v skladu z: \ t

• Določitev posebnega cilja skupne gradnje, ki se posreduje v skladu s projektno dokumentacijo, ki jo razvijalec;
• Navedba roka za prenos predmeta konstrukcije lastniškega kapitala na delničar;
• informacije o ceni pogodbe, časovni razpored in vrstnega reda plačila;
• Informacije o garancijskem obdobju, ki delujejo v zvezi z objektom v gradnji.

V odsotnosti vsaj enega od pogojev, navedenih pogojev, se pogodba šteje za neveljavno. Vsak DDU bi moral biti registriran v regionalnem diviziji Rosreestra, da bi se izognili dvojni prodaji.

Delničar ima pravico, da enostransko odpove pogodbo, če na primer:

• Obstajajo težave s pogoji;
• Zahteve za kakovost nepremičninskega predmeta so bistveno kršene;
• Načrtovanje stanovanj, predvidenih z začetnimi spremembami projekta.

V primeru odpovedi pogodbe, se razvijalec dolžan vrniti ne le denar za delničarje, ampak tudi obresti za uporabo izposojenih sredstev v višini 1/150 stopnje refinanciranja centralne banke Ruske federacije, ki deluje na dan izpolnjevanja obveznosti vračanja sredstev, ki jih plačajo delničarji. Hkrati lahko družba po treh mesecih odpove pogodbo samo prek Sodišča.

Odgovornost za spreminjajoče se roke

Razvijalec je dolžan prenesti predmet udeležencem v gradnji kapitala najpozneje do izraza, ki ga določa Pogodba. Obdobje prenosa je za vse udeležence, eno.

Če je postopek odložen, je razvijalec dolžan plačati kazni (kazen) kupcem v višini 1/75 stopnje refinanciranja centralne banke Ruske federacije, ki deluje na dan izpolnjevanja obveznosti, na ceno pogodbe za vsak dan zamude.

V primeru, da je nemogoče zgraditi hišo v pogodbi, zabeleženem v pogodbi, je družba dolžna 2 meseca. Pisno obvestiti delničarje in predlaga, da se spremeni na pogodbo.

Poleg tega DDD določa določene pogoje za prenos nepremičnin na nepremičninske vlagatelje po prejemu dovoljenja za Komisijo Parlamenta.

Po zakonu št. 214-FZ, je razvijalec dolžan prenesti vse apartmaje strankam za 2 meseca. Po sprejetju državne komisije.

Kompenzacijski sklad za zaščito prehranjenih delničarjev

Za zagotovitev zavarovanja civilne odgovornosti razvijalcev v skladu s sporazumi o sodelovanju je zdaj nadomestni sklad.

Vsa podjetja, ki prodajajo apartmaje v fazi gradnje, bi bilo treba v skladu z zakonom prenesti v nadomestni sklad za zagotavljanje obveznosti po sporazumu 1,2% cene vsakega DDU. Zakon predvideva letno oceno obveznosti za prilagoditev velikosti ocene ocenjevanja, vendar ne pogosteje 1 čas na leto.

Sredstva nadomestnega sklada bodo usmerjena v zaključek problematičnih nepremičninskih predmetov. Poglavje CEO odškodninskega sklada Agencije za stanovanjske in hipotekarne posojila (AHML). Zelo pomembno je, da naloga Fundacije ne vključuje zbiranja določenega zneska, je potrebno le zagotoviti, da zagotavlja finančno pokritost obstoječih tveganj.

Najvišji znesek morebitnega nadomestila denarja se določi na podlagi skupne površine objektov v gradnji in ceni enega kvadratnega mere stanovanj v tej lastnini. Hkrati pa skupna površina cilja kapitala ne sme presegati 120 m², cena 1 m² pa ne more biti višja od povprečne vrednosti za podobna stanovanja na primarnem trgu v isti regiji.

Sklad nadomestila bo pomagal zaščititi pravice novih delničarjev; Da bi pomagali tistim, ki so že naleteli na težave, so regionalne oblasti pripravile grafe zaključka problematičnih predmetov, kar kaže na čas in mehanizme rešitve.

Če je razvijalec v stečaju

Skupno trajanje stečajnega postopka se zmanjša z odpravo postopkov za finančno izterjavo in optimizacijo dejavnosti, ki jih izvaja arbitražni vodja in stečajno sodišče. Prvi postopek je predstavljen v postopek konkurenčne proizvodnje, medtem ko mora profesionalni vodja voditi podjetje v stečaju, ki že ima izkušnje v gradbenem sektorju. Nov upravitelj stečajnih deležev usmerja delničarjem, v katerem bodo opisani nadaljnji postopek in algoritem ukrepov.

Zakon "o stečaju" določa, da se zahteve vseh delničarjev predstavijo vodji konkurence, in ne na arbitražno sodišče najpozneje dva meseca. Od datuma prejema obvestila o konkurenčnem upravitelju. Upravitelj meni, zahteve in jih vključuje v registru.

Če se zdi, da je med stečajnim postopkom, zadosten razlog, da verjame, da bi bilo mogoče obnoviti plačilno sposobnost dolžnika, je mogoče obnoviti prehod na zunanje upravljanje.

Konkurenčni vodja je dolžan izvajati potrebne ukrepe za iskanje in privabiti drugega izvajalca. Obstaja še ena možnost - seja delničarjev ima pravico odločati o načinu izvrševanja obveznosti s prejemanjem nadomestila iz nadomestilanega sklada. Poleg tega ostaja možnost odplačevanja zahtev s prenosom na določbe predmeta nedokončane gradnje ali prenosa stanovanjskih prostorov (če je predmet že zgrajen). Odločba se izvede ločeno za vsako hišo v gradnji, skupščini prihodnjih najemnikov, je treba pridobiti odobritev ¾ delničarjev.

Opomba: V stečaju razvijalca je najbolj ranljiva kategorija lastnikov nepremičnin lastnikom nestanovanjskih prostorov, vključno s stanovanji.

Zemljišče in hišo v gradnji se obljubljata z udeleženci gradnje lastniškega kapitala, dokler razvijalec ne izpolnjuje svojih obveznosti; Hkrati pa lastništvo nepremičnin pritegnejo delničarju ob registraciji pogodbe o kapitalske udeležbe.

• 

Kaj je depozitni račun

Eskarow - posebnost pogojnega depozita, na kateri se kopičijo gotovine, dokler se izgradnja hiše ne zaključi. Računi depozitov v Rusiji se je pojavil v letu 2014, vendar je to shemo uporabljal šele v letu 2018.

Obresti na sredstva, ki se dajejo na račune, se ne zaračunavajo, in banka, kjer so takšni računi odprti, ne prejema nadomestila. Dejstvo je, da je escrow račun obrestno prosti depozit, denar, na katerem je zamrznjen za obdobje, ki ne presega datuma zagona objekta v deklaraciji zasnove in 6 mesecev. Ko uporabljate depozitne račune, delničarji ne sprejemajo finančnega tveganja, povezanega s posebnim razvijalcem, in prevzamejo tveganje le za pooblaščeno banko, ki jih mora jim vrniti v zadevah, ki jih določa zakon. V primeru, da je banka razglašena v stečaju, razvijalec odpravlja pogodbo z novim bančnim zastopnikom, zavarovan denar bo prenesen na nov račun.

Podjetje prejme sredstva iz računov ExoRuuma po vnosu predmeta, da se obračajo in registrirajo pravico do lastništva vsaj enega apartmaja.

Sredstva z depozitnimi računi se lahko prevedejo, bodisi plačati obveznosti družbe o posojilni pogodbi, ali so navedeni neposredno na razvijalca (za izračun s posojilodajalcem v primeru, ko je bila gradnja izvedena na izposojenih sredstev.

Garancijsko obdobje - 5 let

Detergent je upravičen zahtevati brezplačno odpravo zaznanih napak ali zmanjšanje cene stanovanja ustreznemu znesku. Poleg tega lahko delničar zahteva odškodnino za svoje izdatke za odpravo pomanjkljivosti.

Obeti za inovacije

Od 1. julija 2019 so se spremembe zveznega zakona št. 214-FZ začele delovati v celoti. Skupna gradnja je treba nadomestiti s projektom, je treba ustvariti register (pomagal bo preveriti zanesljivost razvijalca).

Tudi od 1. julija 2019 se je spremenil postopek prodaje stanovanj v novih stavbah. Podjetje bo v skladu z zakonom zdaj prejelo denar, ki ni od delničarja, da bi nadaljevalo gradnjo, ampak iz akreditiranih bank in jih shranite na depozitne račune.

Vendar ne bodo vsi razvijalci delali v tej shemi. V skladu z resolucijo lahko razvijalci prodajajo stanovanja za stare pogoje, če so doma pripravljeni vsaj 30%, število sklenjenih pogodb - ne manj kot 10%. Judje, specializirano za nepremičnine, so že ugotovili, da razvijalci iščejo Bypass sheme, pri izvajanju katerih kupci nepremičnin ne bodo vstopili v DDD.

Samo pogodba o kapitalski udeležbi lahko zagotovi varstvo pravic delničarja, zato se kupec ne more strinjati s predlogom razvijalca, da namesto tega izdajo zakona ali pogodbe o dodelitvi prava ali sporazum o sofinanciranju.

Strokovnjaki za nepremičnine menijo, da bodo spremembe v zakonu št. 214-FZ prisilile mala in srednje velika podjetja s trga, saj je cilj inovacij priznal gradbeno industrijo. Po drugi strani pa lahko ta situacija povzroči pomembne spremembe na trgu hipotekarnih posojil, pri čemer banke prisilijo, da ponudijo več donosnih kreditnih rešitev za tiste, ki želijo kupiti stanovanja.

•