Nakup ohišja na sekundarnem trgu. Težave, s katerimi se morajo soočiti z osebo pri preučevanju stanovanja in izdelavo predplačila.
Katere težave morajo rešiti osebo, ki je zbrala, da bi pridobila stanovanja na sekundarnem trgu? Kaj včasih ne sumi, da bo prihodnji lastnik ne nov apartma?
Medtem, na enem in pol-številčnici, ki običajno zaseda celoten proces od trenutka izbire nepremičnin pred prenosom ključev, je treba čim bolj osredotočiti in poskušati ne zamuditi posameznega odtenka. Apoloma leži dobesedno na vsakem koraku. Gre za njih, ki želimo danes govoriti.
Kakšno stanovanje izberete?
Seveda je vse odvisno od vaših zmožnosti in potreb. Ni skrivnost, da lahko isti denar kupite stanovanja različnih vrst in udobja, ki se nahajajo na bolj ali manj okolju prijaznih območjih, znotraj mesta ali predmestja IT.D. Kprimer, skromen v kapitalskih standardih zneskov 80.000 $, je dovolj, da kupi majhno "dvoposteljno sobo" v tipični panelni hiši na obrobju metropole, dostojno trisobno stanovanje v podobnem stanovanjskem fundaciji V bližnji moskovski regiji ali velikem večpresmernem apartmaju na robu moskovske regije. In, recimo, za pridobitev drobnega "odnushki" v samem središču prestolnice, je morda potrebno in veliko velik znesek.Končna cena nepremičnin je odvisna od sklopa dejavnikov. Vsak malenkovina, ki karakterizira stanovanje s pozitivno ali negativno stranjo vpliva na njene stroške. Zgoraj omenjeno nastanitev z balkonom, ložo ali Erker, ki se nahaja na srednjem nadstropju hiše z dvigalom in smeti, ki se nahaja v neposredni bližini metrojskih postaj in drugih transportnih postaj. Okna idealne pridobitve bi morala iti na tiho dvorišče in / ali južno stran, soba je veliko območje, in v čistem lepem vhodu bi bilo lepo videti recepciji ali Wachiver. In, na nasprotju, stanovanje brez balkona, z majhnimi sosednjimi sobami na prvem ali zadnjem nadstropju hiše, ki stoji na hrupni cesti, v kateri ni dvigala in osnovnega reda v vhodu, se lahko kupi na najnižji ravni Cena. Vsi ti dejavniki so primerni za uporabo, trgovanje s prodajalcem: vsak parameter potencialno zmanjšuje ali poveča stroške nepremičnin na 1-2% ali celo več, kar bo sčasoma dalo prihranke nekaj sto in včasih na tisoče dolarjev.
KSLOV, eden od najnovejših trendov na ruskem nepremičninskem trgu - zmanjšanje povpraševanja po slabih stanovanjih in naraščajočem povpraševanju po tako imenovanem elit.
Katere težave se lahko soočijo z osebo, ki se je odločila za nakup stanovanja neodvisno, brez pomoči realtors?
Galina Utesheva je odgovorila, vodja sekundarnega stanovanjskega trga stanovanj "House-Real Estate":
"Nakup stanovanja je vedno ne le zaskrbljujoč, veseli, ampak tudi odgovorni trenutek v življenju vsake osebe, še posebej, če so bila sredstva kopirana že več let, v škodo dopusta in najljubših hobijev. , kaj bo, če bo lastništvo samo pridobljenih stanovanj izpodbijalo na sodišču za prejšnje lastnike ali tretje osebe. AVS zaradi dejstva, da kupec ne bi mogel samostojno preveriti zgodovine nepremičnin. Resnični primeri so znani, ko je tretji Stranke (predhodno registrirane na tem področju, dediči nekdanjih lastnikov in drugih ljudi) pri zahtevkih za priznanje pravice lastništva, v celoti ali delno, ali pravico do uporabe stanovanj na podlagi dokumentov (certifikatov), \ t Obstoj katerega kupec sploh ni sumil kupca ob zaključku transakcije.
To so lahko dokumenti, ki potrjujejo pravice do apartmaja, ki ga kupimo v stanovanju mladoletnikov prejšnjih lastnikov (katerih interesi so bili kršeni s privatizacijo stanovanj v letih 1991-1993), tretjih oseb, ki imajo lahko lastništvo ali uporabo stanovanj, vendar V krajih zaporne kazni, zdravljenje zdravljenje na psihonerološkem ambulante, so zasnovane za vojsko. To se zgodi, da je nepremičnina pod oklepom, aretacijo ali zastavo, prodajalci stanovanj pa so ljudje, ki pripadajo skupini tveganja (manjši otroci, samski stari moški, odvisnosti od drog, duševno bolni), osebe, ki delujejo na lažno pooblastilo, it.p .
Kaj zaupati nepremičnin?
Nepremičninske agencije svojim strankam nudijo kupcem stanovanj celo vrsto raznolikih storitev:
izbor možnosti;
preverjanje sklopa dokumentov, ki jih zagotavlja prodajalec;
Ugotovitev zgodovine izbranega stanovanja za lastnike;
priprava in sklepanje predhodne pogodbe ali predhodnega sporazuma in nadzora spoštovanja;
izvajanje transakcije (priprava in sklenitev pogodbe o prodaji);
predložitev in prejemanje dokumentov iz države registracije;
Prisotnost kot priča, ko je zaznamovanje denarja v banki celice in prenos na prodajalca;
Registracija Zakona o sprejemu zakona (včasih z opisom premoženja), nadzor prenosa stanovanj na novega lastnika in nekaterih drugih ukrepov.
"Najvišji niz storitev vključuje polno podporo transakcije, začenši z izbiro možnosti in se konča z državno registracijo in prenosom stanovanja od prodajalca na kupca, - komentarji na Svetlana Korsakov, strokovnjak najboljšega Podjetje za nepremičnine. "Minimalno je, da preverite pravno čistost stanovanja, ki ga je stranka izbrala., In sprejemanje dogovora."
Mnogi ljudje poskušajo rešiti in sami iščejo stanovanja. Toda njegovo pravno čistost v vsakem primeru je treba preveriti, tudi če kupite stanovanje od dobrega prijatelja. Tukaj je v primeru prakse Svetlana Korsakova. "Odjemalec se je obrnil na nas za pomoč pri oblikovanju transakcije, ki je kupil stanovanje pred 7 leti pri svojem najboljšem prijatelju in se je zdaj odločil, da ga proda. Pred apartmajem se je že sprostil trikrat, toda ves ta čas je ostal v njem predpisana matere in hčerka prve lastnike. Kje niso vedeli. Po preverjanju zgodovine stanovanja smo ugotovili, da je bila takrat starejša ženska umrla in je bila pokopana na račun mesta, in morali smo pisati mlajši. To je storil redni odvetnik našega podjetja. "
Zdi se, da bi morala kratka zgodba o premiku lastnikov stanovanj govoriti o pravnem čistu stanovanj. Ampak to ni vedno tako. Tukaj je primer. Gospa je izbrala stanovanje, ki je že imela samo eno hostec, in se odločila, da jo kupi. Nepremičnine Problete Naročnik je prosil za pomoč pri izvajanju nakupne in prodaje transakcije. Realtors je preveril zgodovino stanovanja in ugotovila, da je bila v lasti celotnega tečaja, nato pa je bila pripravljena na prodajo (njena hostesa bo kupila stanovanja v novi stavbi). To dejstvo je bilo zaskrbljujoče in se odločili, da bodo postale globlje. Ugotovljeno je bilo, da je bila ta nepremičnina v Moskvi pridobljena v skladu s sporazumom o izmenjavi, nato pa privatizirana. Nekdanji najemniki (zlorabljeni alkohol, ki so jih sosedje povedali), kot posledica transakcije, ki so jo preselili v regijo Kaluga. Kar se jim je zgodilo, ni bilo mogoče izvedeti. Možnost predložitve zahtevka Sodišču, da prizna prejšnjo transakcijo, je neveljavna. Zato je Realtors svetoval svojo stranko stanovanje, da ne kupuje, s katero se je strinjala.
Strokovnjak bo videl, kakšna nepripravljena oseba ne bo opazila njegova izkušena oči. Na primer, bom takoj opozoril naročnika, da bo njegov potni list kmalu postal neveljaven (na primer, v starosti 45 let) ali poiskati zareze v podpisih prodajalca na različnih dokumentih. Pogovorite se z notarji, ki so zaključili prejšnje transakcije z nakupom stanovanja, se odpravite na arhiv iz Hoozije in osebno pogovori s potne lista.
Dokumenti, potrebni za sklenitev nakupa in prodaje stanovanj
Razširitev dokumentov (potrdilo o lastništvu, pravico do dedovanja, potrdilo o zadruga itd.).
Pomagajte BTI o vrednosti zaloge apartmaja.
Razširitev.
Kopija talnega načrta.
Kopija finančnega in osebnega računa.
Potrdilo o pomanjkanju dolga na najemnino in koristna plačila.
Dovoljenje za reorganizacijo / ponovitev apartmaja (če je bilo izvedeno).
Iz hiše.
Zakon o prenosu v skladu s prejšnjo prodajno pogodbo.
Prejemanje denarja.
Pomoč od davčnega inšpektorata o plačilu davka (če je stanovanje podedovano ali kot darilo).
Potni list prodajalca.
Če se realtor ukvarja s pripravo niza dokumentov s strani kupca, mora preveriti vse dokumente, ki jih je prodajalec, in preveriti korespondenco imena, naslovov, datumov, podpisov, itd Vključevanje na ta seznam, lahko Pridobite izvleček iz enega samega državnega registra odsotnosti obremenitev na pridobljenem stanovanju, certifikati iz psiho-nevroloških in narkoloških ambulantov, ki potrjujejo zmogljivost prodajalca, kot tudi druge dokumente.
Kako zgraditi odnose s prodajalcem?
Inšpekcija . Torej, imate nekaj možnosti za apartmaje, in morate iti, da jih gledajo. OT, kako prevajanje z navedenimi značilnostmi hiše, dvorišča in vhoda, lahko sami presodite. Parametri apartmaja (pogoj pred ali po popravilu, okna na dvorišče ali na cestišču, višina zgornjih mej, postavitev, površina različnih prostorov itd.) Ali se ne skrivajo pred očmi. Avot, da bo trenutni lastnik odšel na kraju samem in kako bo to vplivalo na nakupno ceno, je smiselno, da se pogaja. Recimo, ali ima apartma vgrajene omare, kuhinjsko pohištvo, idealno vpisano v konfiguraciji prostora, drago vodovodne in druge opreme, lastnik pa bo vztrajal pri dodatnem plačilu ali motiviranju tega precenjenega stroškov stanovanj. V zameno, imate pravico, da ne kupite stvari drugih ljudi, potem pa bo prodajalec verjetno odrekl transakciji. To bo pametno, da se pogaja na stroške predmetov, ki ostanejo na mestu in ga zmanjša na minimum.
Zelo pomembno je, da se preveri, ali sta bila ponovna izmenjava in reorganizacija v stanovanju. ISESLEY Da, je treba videti dovoljenja in se prepričajte, da so dogovorjene dejanske spremembe. Če je bila ponovna oprema izvedena brez dovoljenja, je najbolje, da opustijo nakup stanovanja, da ne bi imeli težav z lokalnimi oblastmi. Odločena odločitev o nakupu tega nepremičnine (zlasti ker se običajno prodaja po nizki ceni), morate razumeti, da boste morali v skladu z novim stanovanjskim zakonikom Ruske federacije usklajevati nezakonito ponovlitev ali prinese stanovanje v nekdanji pogled (drugače se lahko prodaja iz javnega trgovanja). ITO bo stalo veliko denarja. Na enak način, če na koncu omogočite prodati sedanjo nabavo, boste morali ponovno vložiti dovoljenja.
Inšpekcijska delavnica (ki se ponavlja, je bolje porabiti v prisotnosti »njegovega« realtor), ki ga potrebujete, da rešite številna vprašanja, če ste seveda všeč stanovanje. Prodajalec mora zagotoviti sklop dokumentov, katerih verodostojnost bo morala preveriti.
Pripravo . Med prvim ali drugim pregledom stanovanja, prodajalec in kupca se verbalno pogajajo med seboj o ceni, pogojih in času njene izdaje. Po tem kupec (s pomočjo realtorja) preveri vse dokumente, ki jih ponuja prodajalec. Če je vse v redu z njimi, je čas za napredek ali depozit in pisanje odnosov. Ponavadi prodajalec in kupec zaključita predhodno pogodbo ali predhodno pogodbo / depozit. Izvaja se v preprostem pisanju (v nepremičninskih družbah so na voljo tipične pogodbe, ki so jih razvili odvetniki). Interes, morate določiti vse podrobnosti o prihodnji transakciji: ko bo izvedena in v kateri obliki bo pogodba o prodaji (v preprostem pisnem ali notarju), katera cena premoženja bo naveden v pogodbi in kaj bo znesek vnaprejšnjega / depozita, ki prevzame stroške v skladu s transakcijo, v depozitarju, od katerih bo banka poravnala izračune, ko bodo ljudje, registrirani v stanovanju, se upoštevajo, za koliko časa po registraciji države pogodbe bo opravil prenos nepremičnin IT.D. Ločeno določa pogoje za prenos premoženja v skladu z dejanjem sprejemanja in prenosa in inventarja, časovni razpored vračanja s strani prodajalca predplačila ali depozit v primeru neizpolnitve pogodbe in drugih podrobnosti.
Kakšna je razlika med predplačilom depozita?
Advance. Pokličite plačilo pred prenosom premoženja, izpolnjevanjem dela ali opravljanjem storitev. Veljavnost od depozita, ni način za zagotovitev izpolnjevanja obveznosti. Velikost in vrstni red napredka v odnosih med državljani se določi s soglasjem pogodbenic v zadevni pogodbi.
Depozit. (V skladu s členom 380 Civilnega zakonika Ruske federacije) - "denarni znesek, ki ga je izdala ena od pogodbenic (v našem primeru) na račun plačila plačila (prodajalca) zaradi njega na podlagi pogodbe, v Dokazilo o sklenitvi pogodbe in zagotovitev njene izvršitve. "Sporazum je pisno.
Pomembna razlika med dvema pravnima pojma vnaprej in se odkrije zaradi neizpolnitve pogodbe. Če je transakcija razburjena iz nekega razloga, se predplačilo preprosto vrne. Prodajalec plača kupec v dvojno velikost (!) Če se transakcija ne izvede zaradi prvega. Inina se povrne, če nakup ne sprejme krivda kupca (v skladu s členom 381 Civilnega zakonika Ruske federacije).
Z udeležbo agencije za nepremičnine se običajno izvaja vnaprejšnja pogodba ali predhodni sporazum, ki predvideva predplačilo. Pogodbe Sporazum (če je na tej obliki zavarovanja obveznosti vztraja, da je eden od strank ali obeh strani) prodajalec in kupec običajno medsebojno sodelujeta sami, brez pomoči realtorja.
Kaj bi morala biti velikost predplačila / depozita? To je običajno znesek 500-2000 $, odvisno od cene stanovanja in potrjuje resnost namenov kupca. Toda v nekaterih primerih lahko prodajalec zahteva večji napredek. Kupec IASLI je zelo zainteresiran za pridobitev tega stanovanja, se strinja (včasih celo kljub odpornosti realtor). V nasprotnem primeru se lahko pojavi izjemno neprijetna situacija, ko prodajalec zaradi tega ne zavrača transakcijo, in vnaprejšnja donosnost ni v naglici. Na enem od teh primerov nam je povedal Svetlana Korsakov. Naročnik se je odločil kupiti stanovanje, katerega gostitelj je zahteval predplačilo 8.000 $. Realtor vam ni svetoval, da bi naredili tako velik znesek, vendar je stranka vztrajala in s podpisom vnaprejšnjega sporazuma, je denar plačal. Po izteku stavka je bil prodajalec dolžan vrniti denar, vendar je zavrnil, da bi to storil, ko bi to storil, ko bi prejel predplačilo od naslednjega potencialnega kupca. Nepremičninska družba se je odločila, da bo pomagala stranki (in niti ni sprejela dodatne pristojbine) in povezana s položajem odvetnika in odvetnika. Sprva, neuspeli prodajalec ni niti želel govoriti na telefonu s predstavniki Agencije, potem pa ničesar ni zapustil, kako dati denar, in precej hitro. Ali je v svojih dejanjih obstajal kakšen zloben namen, ni bilo mogoče vzpostaviti.
Vračilo plačanega predplačila Kupec lahko zahteva, če nenadoma ugotovijo okoliščine, ki jih ni mogel vedeti v času prenosa denarja. Primer Otake, ki se je zgodil nedavno, smo povedali LILIA ZAG. Ena od svojih strank na začetku lahko je vnaprejšla za stanovanje v stari hiši v središču kapitala, in bo nadaljevala, da bi bila draga popravila s prenovo. Med pripravo na prodajo prodaje in nakupa je bila objavljena reševanje moskovske vlade N 383 od 31. maja 2005. "O prenovi in modernizaciji stanovanjskih stavb brez žrtvovanja prebivalcev za obdobje 2005-2007" s seznamom stavb v različnih okrožjih, ki so predmet rekonstrukcije. Stanovanje, ki ga je izbrala stranka Lilyja, je bila v eni od teh stavb. Potencialni odjemalec je najel in se odločil za opustitev nabave, realtors pa je uspel prepričati prodajalca, da se vrne vnaprej. Trdili so svoje stališče, če bi kupec vedel za dejstvo prenove ali modernizacije hiše, ne bi kupil stanovanja.
Naslednja soba vam bomo povedali, da morate posneti v pogodbi o prodaji in prodaji, smo špekulirali, ali je treba poudariti pravo vrednost stanovanja v pogodbi, pojasnite, kateri odtegnitev davka na nepremičnine je, in bomo dvignili drugo število aktualnih vprašanj, povezanih z nakupom stanovanj.
Uredniki se zahvaljujejo najboljše nepremičnine, "hiše-nepremičnine" in "mesto-XXI stoletja" za pomoč pri pripravi gradiva.