Apartament nga zhvilluesi: si për të blerë strehim në tregun primar

Ne tregojmë se si të zgjedhim zhvilluesin, cilat dokumente që ju nevojiten, si dhe të ndani hollësitë e tjera për të blerë një apartament në tregun primar.

Foto: Vsevolod Chuvan / Fotolia.com

Mbrojtja nga gabimet e zhvilluesit, nga vonimi i ndërtimit garanton një kontratë të pjesëmarrjes së kapitalit në ndërtimin e DDU. Ai gjithashtu ofron cilësinë e ndërtimit.

Si të zgjidhni një zhvillues

Filloni kërkimin për një zhvillues të përshtatshëm qëndron në internet. Shqyrtoni vendet e zhvilluesve (ose faqet e vetë ndërtesave të reja). Kushtojini vëmendje pikave të mëposhtme:

• dokumentet përbërëse;
• Shqyrtimet e zhvilluesit;
• informacion në lidhje me shtëpinë në ndërtim e sipër;
• Fotografi nga ndërtimi ose webcast.

Çdo zhvillues duhet të ketë një paketë dokumentesh përbërëse, e cila përfshin të paktën kartën, certifikatën e regjistrimit dhe dëshmitë e regjistrimit në autoritetet tatimore. Ju mund të kontrolloni dokumentet e zhvilluesit përmes faqes së Shërbimit Tatimor.

Leximi i komenteve për punën e zhvilluesit, mos harroni se shumë prej tyre janë shkruar me porosi. Për këtë arsye, ne supozojmë se informacioni i marrë kritik.

Një përjetësi mund të vërehet se zhvilluesi u paraqit në kërkesat e falimentimit, që do të thotë se ai nuk ka para të mjaftueshme për shpërblimin e kontraktorëve.

Sigurohuni që të eksploroni raportet e fotografive (ose webcast) nga vendi i ndërtimit. Nëse promovimi gjatë ndërtimit është, kjo do të thotë që zhvilluesi kontrollon kontraktorët, ndërtimi nuk ia vlen.

Ju mund të vizitoni objektet e zhvilluesve tashmë të plotë dhe të shihni se çfarë lloj apartamentesh janë transferuar tek klientët.

Kërkoni një zhvillues që ka marrë financimin e projektit të një banke të besueshme, specialistët e të cilit analizuan rreziqet e mundshme të ndërtimit dhe llogaritur të gjitha pagesat për kontraktorët.

Si të zgjidhni një shtëpi

Gjë tjetër vlen të kushtojë vëmendje të ngushtë, ky është informacion në lidhje me ndërtesën më të re, përkatësisht, lejen e ndërtimit dhe deklaratën e projektit.

Leja e ndërtimit lëshohet nga autoritetet territoriale, ajo konfirmon se zhvilluesi ka kaluar një inspektim në nivel shtetëror.

Zhvilluesi është vetë deklarimi i dizajnit, i është caktuar drejtori i printimit dhe nënshkrimit. Deklarata e projektit duhet të tregojë:

afatet për fillimin dhe përfundimin e ndërtimit;

• Përshkrimi i hollësishëm i shtëpisë;
• burimi i financimit;
• Rreziqet financiare të mundshme.

Ndërtimi i financimit mund të kryhet nga vetë blerësit, ose zhvilluesi mund të përfitojë nga kapitali i huazuar. Ju lutem vini re se zhvilluesi është i nevojshëm vazhdimisht sepse llogaritet me kontraktorët dhe për furnizimin e materialeve, dhe për çdo fazë të punës. Prandaj, zhvilluesi është i dobishëm për të shitur apartamentet e para edhe para se të përfundojë cikli zero, domethënë në fazën e gropës.

Disa zhvillues të largët përfundojnë një marrëveshje për financimin e projektit me bankat, në përputhje me të cilën një organizatë kredie (bankë) siguron një hua për ndërtimin e shtëpisë dhe zhvilluesi llogaritet për paratë e kreditit që merr nga blerësit.

Foto: SGR / Fotolia.com

Marrëveshja e Pjesëmarrjes

Projektet e kontratave të përbashkëta të pjesëmarrjes në ndërtim (DDU) duhet të hulumtohen para se të vendosni për zgjedhjen e zhvilluesit.

DTU është dypalësh, qëndron në mes të zhvilluesit dhe blerësit. Në përmbajtjen e saj, është konsensuale dhe kompensohet. Kjo do të thotë që të drejtat dhe detyrimet e palëve në traktat janë të ndërlidhura në mënyrë të tillë që e drejta e një pjese të konfirmohet nga detyra e palës tjetër.

Blerësi ka disi më shumë të drejta se zhvilluesi. Megjithatë, ai ka detyrat e veta. Blerësi është i detyruar të paguajë shumën e parashikuar në kontratë, si dhe të pranojë objektin e ndërtimit të kapitalit në praninë e një leje për komisionimin e një ndërtese apartamentesh.

Kontrata e pjesëmarrjes së kapitalit në ndërtim duhet domosdoshmërisht të përmbajë pikat e mëposhtme:

1. Informacion në lidhje me objektin e kontratës që ju lejon të identifikoni me saktësi objektin (emri i objektit, adresa e ndërtesës, dhoma dhe vendndodhja e banesës në plan, karakteristikat e banesës, metra e supozuar);
2. Kostoja e vlerësuar e strehimit (Duke pasur parasysh se themeli metra mund të ndryshojë gjatë ndërtimit, shuma e saktë e një zhvilluesi me përvojë nuk do të bëhet në kontratë, do të japë vetëm një llogaritje të përafërt);
3. Afati i fundit për ndërtimin dhe afatin e transmetimit të një objekti është një pasuri e paluajtshme (kontrata në të cilën periudha nuk është e specifikuar nuk mund të regjistrohet në regjistrin shtetëror, domethënë, nuk do të konsiderohet);
4. periudha e garancisë për një objekt (të paktën 5 vjet, duke përfshirë 3 vjet në pajisjet inxhinierike), brenda kuadrit të të cilit zhvilluesi do të eliminojë mangësitë për kompensim të lirë ose të pagës;
5. Mënyrat për të siguruar ekzekutimin nga zhvilluesi i detyrimeve sipas kontratës (sigurimi i përgjegjësisë civile të zhvilluesit ose garancinë e bankës dhe kushtet e garancisë dhe informacionit për garantuesin / siguruesit duhet të njihen tek aksionarët).

Regjistrimi i kontratës

Në mënyrë që zhvilluesi të mos shesë të njëjtin apartament për disa aksionarë, dhe pastaj të marr paratë dhe të fshehin, ligji federal i datës 30 dhjetor 2004 Nr. 214-FZ "Për pjesëmarrjen në ndërtimin e aksioneve të ndërtesave të banimit dhe objekteve të tjera të pasurive të paluajtshme "parashikon regjistrimin e detyrueshëm të pjesëmarrjes së marrëveshjes aksionare në ndërtimin e Shërbimit të Regjistrimit të Shtetit Federal, Kadastrës dhe Kartografisë (Rosreestr).

Në ndarjen territoriale të Rosreestrës, rrethanat e përfundimit të transaksionit do të kontrollohen, dhe informacioni për të do të futet në një regjistër të vetëm shtetëror të pasurive të paluajtshme (EGRN).

Për regjistrimin e DDU, do të jetë e nevojshme të paguhet detyra shtetërore dhe blerësi, dhe zhvilluesi. Ju mund të bëni një tarifë në degën e bankës ose të përdorni portalin e shërbimeve publike.

Ju mund të regjistroheni dokumente ose të lirë për të transferuar autoritetin tek zhvilluesi me prokurë. Nëse dëshironi të kaloni vetë procedurën e regjistrimit, ju mund të sillni një deklaratë në Divizionin e Rosreestrës që do të merrni pjesë në të gjitha ngjarjet personalisht.

Për të regjistruar marrëveshjen e aksioneve të para, zhvilluesi duhet të dorëzojë në autoritetin e regjistrimit:

• deklarata e regjistrimit shtetëror;
• dokument mbi pagesën e detyrës shtetërore;
• Dokumentet që konfirmojnë kompetencat e përfaqësuesit të mbajtësit të të drejtës së autorit dhe pjesëmarrësve të transaksioneve, duke përfshirë autoritetin e përfaqësuesit të personit juridik për të vepruar në emër të tij;
• dokumentet që përcaktojnë disponueshmërinë e ligjit;
• dokumentin e identifikimit;
• dokumentet përbërëse të një personi juridik ose kopjet e noterizuara të këtyre dokumenteve;
• Dokumentet që përshkruajnë objektin e ndërtimit të kapitalit me vendndodhjen e saj në planin e objektit që krijohet nga objekti i pasurive të paluajtshme dhe zona e planifikuar;
• Leja e ndërtimit;
• deklarata e projektit;
• Plani i objektit i krijuar nga pasuria e paluajtshme që tregon vendndodhjen e saj dhe numrin e lokaleve rezidenciale dhe jo-rezidenciale në përbërjen e tij dhe zonën e planifikuar të secilit prej tyre.

Nëse jeni gati të besoni regjistrimin e DTD-së tek përfaqësuesi i zhvilluesit, është e nevojshme të përgatisni dokumentin përkatës të noterizuar. Prokurori i avokatit duhet të lëshohet vetëm për regjistrimin e një traktati në Rusi, kështu që ju mbroni veten nga një arbitraritet i mundshëm nga zhvilluesi ose përfaqësuesi i tij. Për regjistrimin e kontratës zakonisht zgjat rreth dhjetë ditë pune.

Foto: NGYNA / FOTOLIA.COM

Pagesa e banesës

Pasi DDD është e regjistruar, ju mund të paguani punën e zhvilluesit. Zakonisht, pagesa hyn në një llogari të veçantë akrediente në një bankë pas përfundimit të një kontrate me zhvilluesin. Në këtë rast, në kohën e regjistrimit të traktatit në Rosreestre, banka rezervon shumën e bërë nga ju, por nuk e transferon atë tek zhvilluesi derisa përfaqësuesi i tij të paraqesë një marrëveshje të gatshme.

Pasi DDU u regjistrua, banka në mënyrë të pavarur transferon paratë në llogarinë e shlyerjes së zhvilluesit. Nëse kontrata nuk u regjistrua, gjithmonë mund të marrësh para të bëra në letrën e kredisë.

Ndonjëherë zhvilluesi refuzon praktikën e përdorimit të letrës së kredisë. Në këtë rast, paratë do të transferohen në llogarinë e shlyerjes për veten e tyre, por vetëm pas regjistrimit të kontratës në rosreestre.

Ka një mënyrë tjetër për të qëndruar, e cila gjithashtu duhet të përmendet. Ju mund të paguani në para të gatshme në arkëtarin e arkës. Në këtë rast, ju duhet të jepni pranimin në të ardhurat e parave të mbërritjes, e cila konfirmon faktin e pagesës.

Ju mund të paguani zhvilluesin për strehimin tuaj në një kohë ose përmes disa pagesave, frekuenca e të cilëve është themeluar nga Traktati; Çmimi mund të ndryshohet, por vetëm në rastet dhe në kushtet e përcaktuara në kontratë.

Marrëveshje plotësuese

Në rast të një vonese në ndërtim ose paaftësi për të futur një objekt në veprim, zhvilluesi duhet, në përputhje me Pjesën 3 të Art. 6 të Ligjit Federal nr. 214-фз, jo më vonë se 2 muaj para skadimit të komisioneve të komisioneve të situatës aktuale dhe propozon një marrëveshje shtesë për marrëveshjen.

Praktika tregon se për të nënshkruar një marrëveshje shtesë është në rastet e mëposhtme:

• Në kontratë, më pak se afatet e ndërtimit u treguan në mënyrë specifike për të rritur atraktivitetin e investimeve (dhe zhvilluesi paralajmëroi për të);
• Vonesa në dhënien e materialeve të ndërtimit;
• fatkeqësitë natyrore;
• Ndryshoni kontraktorin.

Nuk është e nevojshme të nënshkruhet një marrëveshje shtesë në rastet kur, për shembull, transferimi i të drejtave nga një zhvilluesi në tjetrin, ka pasur një refuzim për të marrë leje, ka pasur mangësi të fondeve për objektet e komisioneve, ose nëse zhvilluesi propozon të transferojë Koha e dorëzimit për vitin dhe më shumë pa arsye objektive. Një marrëveshje shtesë, si dhe DD, është subjekt i regjistrimit të shtetit në administrimin territorial të Rosreestrës.

Sidoqoftë, për të vlerësuar situatën, ia vlen avokatët e konsulencës të cilët, bazuar në analizën e situatës, do të jenë në gjendje të këshillojnë për rreziqet e mundshme.

Akt i dorëzimit

Pasi shtëpia është e porositur, zhvilluesi dërgon një ftesë për inspektimin e banesës. Sipas kërkesave të ligjit, ftesa dërgohet me postë të regjistruar. Zhvilluesit e specifikuar në DDU duhet të vijnë në zyrën e zhvilluesit. Ju mund të bëni një autorizim për një nga blerësit, atëherë do të bëhet për të gjitha procedurat e mëtejshme. Pasi përfaqësuesi i zhvilluesit kontrollon dokumentet e aksionarit (letërnjoftimi, fuqia e avokatit, DDU origjinale), ju do të përshkruhet koha e inspektimit të banesës. Inspektimi dhe pranimi i banesës - rasti është jashtëzakonisht përgjegjës. Ju duhet të inspektoni me kujdes strehimin e ri për mangësi.

Të gjitha mangësitë mund të ndahen në dy grupe:

• të rëndësishme, në prani të së cilës është e pamundur të jetosh në apartament;
• Të panevojshme, të cilat janë më kozmetike, por nuk përjashtojnë mundësinë e jetesës në apartament (për shembull, parregullsitë në suva).

Divizioni është me kusht, sepse nuk është e mishëruar në asnjë akt rregullator. Collector apartament, e cila e bën një apartament në vetvete përcakton nëse do të identifikohet për të me të rëndësishme apo jo. Nëse defektet janë të parëndësishme, por proloni e beson atë si të tillë, zhvilluesi duhet të provojë vetë të kundërtën (për këtë zakonisht kthehet në ndihmën e ekspertëve të pavarur).

Të gjitha mangësitë që keni zbuluar duhet të bëhen në një akt të dëmtuar, i cili përpilohet në dy kopje. Për këtë akt, zhvilluesi është i detyruar të eliminojë mangësitë në apartament ose të kompensojë koston e korrigjimit të tyre.

Nëse keni nënshkruar një akt pranimi dhe transmetimi, por pastaj keni gjetur mangësi, atëherë gjatë periudhës së garancisë ju ende mund të kontaktoni zhvilluesin për t'i korrigjuar ato. Nëse vononi nënshkrimin e aktit të pranimit dhe transmetimeve, megjithëse mangësitë e identifikuara nuk janë të rëndësishme, atëherë zhvilluesi ka të drejtën pas 2 muajsh për të bërë një akt me një drejtim.

Nëse zhvilluesi nuk ka kaluar akomodimin në periudhën e specifikuar në DDU, atëherë për çdo ditë të vonesës, shpërndarja është kompensimi në shumën e normës së rifinancimit 1/150 që vepron në kohën e kthimit të parave.

Certifikata e pronësisë

Pasi të keni nënshkruar një akt pranimi dhe transmetimi, zhvilluesi ju dha çelësat, ka ende disa çështje të papërfunduara.

Zhvilluesi është i detyruar të kontaktojë qeveritë lokale për të siguruar që adresa postare të caktohet, si dhe të lëshojë një pasaportë kadastrale dhe teknike, domethënë për të vënë një objekt të ri në kontabilitetin kadastral dhe për të bërë një hyrje në lidhje me të në regjistër. Zakonisht zgjat rreth 4 muaj.

Pas marrjes së këtyre dokumenteve, është e nevojshme të regjistrohet pronësia e regjistrit të unifikuar të pasurive të patundshme shtetërore (EGRN). Nga janari 2017, ky regjistër është në formë elektronike në një për të gjithë vendin, prandaj, të aplikojë për regjistrimin e të drejtave dhe kontabilitetit kadastral të objekteve të pasurive të paluajtshme në çdo rajon, pavarësisht se ku ndodhet objekti vetë.

Autoriteti i regjistrimit duhet të kontaktojë dokumentin e identitetit, deklaratën dhe DDU. Regjistrimi do të zgjasë rreth shtatë ditë. Vetë certifikata nuk do të lëshohet - informacioni është akumuluar në regjistër, dhe nëse është e nevojshme, konfirmoni faktin se kjo strehim është në pronësi të pronës suaj, të marrë një ekstrakt nga EGRN.

Zbritja e taksave

Zbritja e taksave është 13% e të ardhurave tuaja që shteti ju kthen pas blerjes së një apartamenti, pasi që tatimi mbi të ardhurat në këtë shumë tashmë janë paguar. Nuk mund të marrë zbritjen e atyre që nuk zbresin tatimin mbi të ardhurat.

Dorëzoni dokumentet në zbritje në çdo kohë pas blerjes së një apartamenti. Shuma maksimale e zbritjes së taksave është 260 mijë rubla. Në rast se apartamenti ishte më i lirë se 2 milion rubla, në shumën e zbritjes, ju mund të aktivizoni dhe shpenzimet e dekorimit.

Zbritja e taksave merr një që ka bërë pagesa. Punëdhënësi juaj nuk mban tatimin mbi të ardhurat nga paga juaj derisa të paguhet plotësisht shuma e zbritjes, ose mund të bëni të mundur lëshimin dhe paguat përmes inspektimit tatimor. Në këtë rast, ju do të paguani një herë në vit.

Para se të kontaktoni më pak, është e nevojshme të grumbullohen dokumentet e mëposhtme:

1. Deklarata tatimore në formën e 3-NDFL;
2. Certifikata e të ardhurave në Formularin 2-NDFL;
3. Aplikimi për zbritje;
4. Kopjet e pasaportës, kontrata e pjesëmarrjes së kapitalit, faturat e pagesave, një akt marrjes së një apartamenti, certifikatën e regjistrimit të pronësisë ose një ekstrakt nga regjistri.

Bashkëshortët që blejnë një apartament në pronësi të përbashkët do të kenë nevojë për një deklaratë për përcaktimin e pjesës dhe një kopje të certifikatës së martesës ose të kontratës së martesës.

•