Do të duket kur blerja e banesave në problemet e reja të ndërtimit nuk duhet të jetë. Kontrolloni historinë e banesës nuk është e nevojshme - ajo është ndërtuar vetëm; Nuk është e nevojshme të sigurohemi që nuk ka qiramarrës të lënë në të, të cilat nuk janë ndërprerë nga regjistrimi. Por nuk ishte atje!
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
Nëse zhvilluesi nuk ka përmbushur detyrimet e saj, blerësi i banesës në ndërtesën e re ka të drejtën e kompensimit. Sigurisht, sigurisht që kontrata e pjesëmarrjes së kapitalit në ndërtim (DDU) është përpiluar në mënyrë korrekte.
A e përfundoni kontratën?
Afati i transferimit të pronës Pasuritë e paluajtshme është një kusht parakusht për kontratën e pjesëmarrjes së kapitalit në ndërtim, në mënyrë të ruajtur në ligj. Nëse termi nuk është i specifikuar, kontrata nuk do të regjistrohet në Regjistrin Shtetëror. Nëse zhvilluesi për ndonjë arsye nuk mund të përfundojë ndërtimin e shtëpisë dhe ta vendosë atë në veprim në atë kohë, e cila është e vendosur në kontratë, është e detyruar të dërgojë pjesëmarrësin me informata relevante dhe propozimin për të ndryshuar kushtet e kontratës.Sipas kërkesave të nenit 6 të ligjit nr. 214-FZ "Për pjesëmarrjen në pjesën e ndërtimit të ndërtesave të banimit dhe objekteve të tjera të pasurive të paluajtshme", duhet të bëhet jo më vonë se 2 muaj para skadimit të afatit të përcaktuar në kontratë . Në rast se aksionari pajtohet të presë pak, zhvilluesi është duke përgatitur një marrëveshje shtesë për ndryshimin në kohën e ndërtimit dhe kohën e transferimit të banesës.
Ju lutem vini re: një marrëveshje shtesë për marrëveshjen e pjesëmarrjes duhet të kalojë regjistrimin e shtetit në administratën territoriale të Rosreestrës
Blerësi ka një version të ndryshëm të veprimeve - ai nuk mund të presë për fundin e ndërtimit dhe të përfundojë DTD në mënyrë të njëanshme. Për këtë, mjafton të dërgoni zhvilluesin me njoftimin përkatës me shkrim me postë të regjistruar. Të përfundojë kontratën ose të pranoni të prisni - për të zgjidhur vetëm aksionerin. Para së gjithash, është e nevojshme të analizohen arsyet pse zhvilluesi nuk ka pasur kohë për të përmbushur pjesën e saj të kontratës për datën e caktuar. Nëse arsyet mund të eliminohen (për shembull, kontraktuesi ka shkelur kohën e dorëzimit të materialeve të ndërtimit), dhe termi për zgjerimin e ndërtimit nuk është shumë i madh, është e mundur të presësh për përfundimin e ndërtimit. Nëse arsyeja për ndryshimin e zhvilluesit ose, për shembull, në mungesë të lejeve, ose afatet për plotësimin e ndërtimit shtyhen për një vit ose më shumë, blerësi ka çdo arsye për të vendosur në favor të ndërprerjes së kontratës.
Në mënyrë që të mos gaboni me zgjedhjen, është më mirë të besoni profesionistët dhe të merrni këshilla për një avokat të specializuar në ndërtimin e përbashkët.
Pretendon për zhvilluesin
Nëse zhvilluesi nuk ka raportuar një vonesë në fund të ndërtimit (ose nëse afati i përcaktuar në marrëveshjen shtesë vjen deri në fund, dhe shtëpia ende nuk është dhënë), është e nevojshme të dërgoni një kërkesë me shkrim për zhvilluesin, duke kërkuar Për të përmbushur detyrimin, për të lëshuar çelësat për të përcjellë apartamentin dhe për të paguar një dënim për vonesë.Afati i fundit gjatë së cilës zhvilluesi duhet t'i përgjigjet aksionarit, është dhjetë ditë (duhet të përcaktohet në një kërkesë me shkrim). Kërkesa dërgohet me letër të regjistruar me një njoftim të pranimit. Aksioneri gjithashtu mund të japë një kërkesë për zhvilluesin ose përfaqësuesin e tij personalisht. Në këtë rast, përgatitni dy raste të dokumentit. Dikush do të mbetet nga zhvilluesi, i dyti, me vulën dhe nënshkrimin e palës së adoptuar, ju merrni veten. Do të jetë e dobishme nëse duhet të shkoni në gjykatë. Nëse zhvilluesi nuk iu përgjigj një ankese (nuk ka propozuar të nënshkruajë një marrëveshje shtesë, nuk shpjegoi shkakun e vonesës), ju lutemi kontaktoni gjykatën.
Kërkesa mund të përpilohet në mënyrë të pavarur ose të zbatohet për këshilla ligjore. Ju mund të paraqisni një kërkesë në vendndodhjen e zhvilluesit ose në vendin tuaj të banimit. Vini re se ju mund të kërkoni jo vetëm pagesën e gjobave, por edhe kompensimin për dëmin moral (megjithatë, madhësia e tij do të dëshirojë të justifikojë dokumentuar), si dhe një gjobë për mospërputhje me kërkesat e konsumatorit në baza vullnetare.
Dokumentet e mëposhtme duhet t'i bashkëngjiten kërkesës:
- kontratë për pjesëmarrje në ndërtimin e përbashkët;
- marrëveshjet shtesë të marrëveshjes (nëse janë të disponueshme), nëse rregullojnë periudhën e transferimit të objektit nga pjesëmarrësi i ndërtimit të kapitalit neto;
- dokumentet që konfirmojnë pagesën nga ana juaj;
- dokumente të tjera që konfirmojnë kostot shtesë (qiraja e strehimit ose mbipagesës së një huaje);
- Kërkesa juaj për zhvilluesin me një propozim për të përmbushur vullnetarisht kërkesat për pagesën e gjobave;
- Përgjigja e kërkesës (nëse ishte, natyrisht).
Mundësia e fitimit të rastit të vonesës së afateve është shumë i madh. E vetmja gjë që ekspertët i kushtojnë vëmendje dhe asaj që tregon analiza e praktikës gjyqësore, madhësia e ndëshkimit të deklaruar në padi mund të reduktohet ndjeshëm.
Kompensimi për pritjen
Për çdo ditë vonesës, kompensimi është duke u mbështetur. Nëse proloneli dëshiron të përfundojë marrëveshjen, zhvilluesi pas marrjes së njoftimit të duhur brenda dhjetë ditëve të punës është i detyruar të kthejë paratë e paguara për apartamentin dhe të paguajë dënimin për përdorimin e parave të njerëzve të tjerë. Madhësia e ndëshkimit përcaktohet nga llogaritja e shkallës së rifinancimit 1/150, duke vepruar në kohën e kthimit të parave.
Që nga viti 2016, madhësia e shkallës së rifinancimit është e barabartë me normën bazë, madhësia e tij duhet të specifikohet veç e veç
Për shembull, më 06/18/2017, ishte 9.25%. Shuma është e përllogaritur nga dita kur aksionari ka bërë para (plotësisht ose pjesa e tyre e parë) sipas kontratës, deri në ditën kur ato kthehen. Le të shqyrtojmë. Apartamenti kushton 8.5 milion rubla., Dorëzuar për 96 ditë, madhësia e normës së rifinancimit është 9.25%. Shuma e kompensimit në këtë rast do të jetë: (çmimi i apartamenteve / 100 × norma e rifinancimit / 150) × Numri i ditëve të vonesës, që është: (85 000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 199,00 руб. Nëse zhvilluesi refuzon të paguajë vullnetarisht dënimin, në përputhje me ligjin federal "për mbrojtjen e konsumatorit", gjykata mund të parandalojë një gjobë prej 50% të shumës së dënimit nga një i anketuar i tillë.Përveç kësaj, aksionari ka të drejtë të rikuperojë kompensimin për shkaktimin e dëmeve morale të shkaktuara nga, për shembull, duke pritur gjatë. Shuma që ju përcaktoni si kompensim për dëm do të duhet të konfirmojë dokumentuar. Për ta bërë këtë, është e nevojshme të grumbullohen të gjitha dëshmitë e letrës që mbani kosto shtesë për shkak të shkeljes së afateve. Jemi shembuj. Nëse ju merrni një strehim, gjatë gjithë kohës që nuk mund të kaloni në apartamentin tuaj, ju shpenzoni para shtesë. Ju mund të konfirmoni shpenzimet tuaja duke paraqitur një kopje të marrëveshjes së qirasë për mjediset e banimit dhe repartet, duke dëshmuar se ju përktheni paratë tek pronari i banesës (ose, për shembull, do të jetë në kurriz të një hoteli ose hotel).
Pa një marrëveshje
Me miratimin e ligjit federal "Për pjesëmarrjen në pjesën e ndërtimit të ndërtesave të banimit dhe objekteve të tjera të pasurive të paluajtshme" Nr. 214-фз situata konflikti me pjesëmarrjen e aksionarëve dhe zhvilluesi është bërë shumë më i vogël. Megjithatë, nganjëherë një kontratë e pjesëmarrjes së kapitalit në ndërtim (DDU) nuk mund të mbrojë plotësisht blerësin e strehimit.
Nga ana tjetër, kompensimi në shkelje të periudhave të ndërtimit mund të merret në rast se banesa është blerë jo nëpërmjet kontratës së pjesëmarrjes së kapitalit. Do të jetë më e vështirë (shpesh në kontratat e investimeve ose kontratat e shitjes paraprake nuk përmbajnë afatin për përfundimin e ndërtimit dhe transferimin e banesave).
Nëse termi në kontratë është specifikuar, atëherë ju mund të aplikoni në mënyrë të sigurt në gjykatë. Gjatë rrjedhës së procedurës, duhet të merret një vendim mbi kompensimin dhe, duke ndjekur dispozitat e artit. 332 Kodi Civil i Federatës Ruse, edhe nëse kontrata nuk ka regjistruar detyrimet e shitësit për kompensim për dëmet, blerësi mund të kërkojë pagesën e një gjobe. Madhësia e saj do të përcaktohet nga rregullat e artit. 395 Kodi Civil i Federatës Ruse, që është në bazë të shkallës së kontabilitetit të Bankës Qendrore të Federatës Ruse në ditën e përmbushjes së detyrimit. Më e vështirë nëse kohëzgjatja nuk është përcaktuar nga kontrata. Megjithatë, dhe pastaj blerësi nuk duhet të dekurajohet - për të konfirmuar fjalët e tij se janë shkelur afatet, ju mund të mblidhen në mënyrë korrekte. E vetmja gjë në këtë rast nuk mund të bëjë pa mbështetje ligjore kompetente.
Akti i transmetimit të moshës
Pasi shtëpia është e porositur, zhvilluesi duhet të dërgojë një mesazh tek aksionarët, i cili i referohet gatishmërisë së objektit dhe ftesës për të pranuar apartamentet në rregull. Nëse zhvilluesi është i interesuar për faktin se aksionarët e saj do të marrin metra katrorë, nuk mund të kufizojë veten me një mesazh postar dhe të telefonojë aksionarët ose (dhe) t'i dërgojnë ato një mesazh të postës elektronike. Ose mund të kontrolloni vazhdimisht faqen e zhvilluesit në rrjetet sociale dhe në internet në internet, atëherë do të keni informacionin më të fundit.
Pasi të keni marrë një ftesë, ju duhet të kontaktoni zhvilluesin dhe të sqaroni procedurën. Zakonisht apartamentet lëshohen në rendin e radhës së përgjithshme (nëse nuk janë shpërndarë paraprakisht). Për të marrë dokumente dhe për të inspektuar apartamentin, prania e të gjithë aksionarëve të quajtur në kontratë është e nevojshme. Nëse dikush nga bashkë-investitorët nuk mund të vijë (për shembull, keni blerë një apartament me bashkëshortin tim, për kohën e një të re, ai ishte ose ajo ishte në një udhëtim pune të punës), është e nevojshme të bëni një autorizim në atë të aksionarëve që do të marrin një apartament. Nëse keni nevojë për një ndihmë të specializuar - për shembull, projekti i ekipit të riparimit dhe ndërtimit, i cili do të përfundojë strehimin tuaj, gjithashtu mund të ftohet në inspektim. Ju lutem vini re: Shpesh zhvilluesi i drejtë në takim sugjeron menjëherë të nënshkruajë aktin e pranimit dhe transmetimit, dhe pas më vonë. Vlera nuk duhet, ndryshe, nëse ka mangësi, ju do të keni për t'i eliminuar ato me shpenzimet tuaja.
Foto: Shutterstock / Fotodom.ru
Ne po kërkojmë mangësi
Duhet të thuhet se proloneli duhet të jetë i sigurt për të qenë gati për faktin se ai nuk do të shohë muret ose seksin e përsosur. Nga ana tjetër, pajtohem me të gjitha ulësit nuk ia vlen. Në tekstin e ligjit, nuk ka klasifikim të qartë të mangësive, ato zakonisht ndahen në konsideratë dhe të parëndësishme.Ka të gjitha ato në të cilat është e pamundur të jetosh në një apartament. Për shembull, këto janë mangësi të tilla si: ujërat e zeza jo-punuese, vrima në mure dhe dritare, dyert e thyer të hyrjes, pa mekanizma të mbylljes në dritare. Edhe nëse ka një sasi të konsiderueshme të një, nuk mund të nënshkruani aktin e pranimit dhe transmetimit.
Të panevojshme mund të quhet defekte që nuk ndërhyjnë me të jetuarit në apartament: gropa dhe bugs në suva, gërvishtjet në dritare. Mangësi të rëndësishme dhe të parëndësishme duhet të bëhen në një deklaratë të dëmtuar, e cila është e bashkangjitur me aktin e pranimit dhe transmetimit, duke treguar se cila është e mangët e identifikuar. Megjithatë, nuk është e nevojshme të ngutemi me nënshkrimin e aktit, pasi që zhvilluesi duhet të caktojë një datë në të cilën defektet thelbësore do të eliminohen. Vetëm pas eliminimit të tyre, aksionari mund të jetë relativisht i sigurt për portofolin e tij për të nënshkruar aktin e transmetimit të pranimit.
Nëse zhvilluesi beson se defaulet e identifikuara në apartament janë të parëndësishme, ai duhet të provojë atë duke përdorur një ekspertizë të pavarur të ndërtimit. Ju lutem vini re: Edhe nëse keni gjetur ndonjë mangësi pas nënshkrimit të aktit të pranimit, ju mund t'i referoheni zhvilluesit për t'i eliminuar ato. Ligji Federal Nr. 214-FZ parashikon që periudha e garancisë për vetë shtëpinë është 5 vjet, në pajisjet inxhinierike (tubacionet, sistemet e ngrohjes dhe ventilimit) - 3 vjet.
Më shpesh, zhvilluesit nuk pajtohen të kompensojnë shpenzimet e aksionarëve për eliminimin e mangësive dhe ata propozojnë për t'i korrigjuar ato me forcat e kontraktorëve të tyre. Nëse ky është rasti juaj, bëhuni gati të prisni. Ligji e detyron zhvilluesin të eliminojë mangësitë "brenda një afati të arsyeshëm", por vetë termi nuk përcakton. Zakonisht në fund të shpërndarë deri në një muaj. Nëse ju keni marrë tashmë çelësat, zhvilluesi do të duhet të pajtohet me ju kur një ekip ndërtimi dhe riparimi do të punojë në banesën tuaj.
Merrni ose nuk pranoni?
Pasi të keni marrë një ftesë nga zhvilluesi për të marrë një apartament, ju duhet:
- Mblidhni të gjithë aksionarët e specifikuar në kontratën tuaj;
- Merrni një autorizim për ata që nuk mund të marrin pjesë në pranimin e banesave;
- përgatitni pasaportat, fuqinë e avokatit (nëse ka) dhe kontratën e kapitalit në ndërtim;
- Shqyrtoni tërësisht apartamentin, të mos nxitoni dhe të mos nënshkruani aktin e teknikëve derisa inspektimi të përfundojë;
- Nëse zbulohen mangësi të konsiderueshme, insistoni që ato të dokumentohen, por akti i pritjes nuk nënshkruhet.
Zhvilluesi është i detyruar të eliminojë mangësitë në apartament për një periudhë të caktuar ose të specifikojë mundësinë e kompensimit monetar për blerësin e kostove të korrigjimit të tyre. Ligji Federal Nr. 214-FZ nuk garanton ose cilësinë e banesës, as parametrat e përcaktuar në kontratë (metoda, paraqitjen), pasi që zhvilluesi ka të drejtë të bëjë ndryshime në dokumentacionin e projektit, duke marrë miratimin për këtë në Aksionarët, për të arritur marrëveshje me të cilën ata thjesht, sepse ata do të donin të lëviznin shpejt në strehimin e vet.
Metra shtesë dhe të humbur
Kur ndërtimi është i përfunduar, mund të zbulohet se zona e banesës që keni blerë është ndryshe nga projekti. Me ligj, për të futur një objekt në veprim, zhvilluesi është i detyruar të urdhërojë matjen e të gjitha ambienteve të ndërtesës nga specialistët nga Byroja Teknike e Inventarit (BTI). Pas procedurës, madhësia përfundimtare e çdo apartamenti gjen. Nëse strehimi doli të jetë më shumë, zhvilluesi do të kërkojë pagesa shtesë; Nëse zona është më pak - do të jetë e nevojshme të kompensohet për aksionarin në ndryshim.
Nëse devijimet e projektit nga realiteti janë zbuluar, aksionari duhet të paraqesë një kërkesë (në dy kopje) të kompensimit për drejtorin e zhvilluesit, në të cilin të përcaktojë të gjitha faktet dhe të kërkojë rillogaritje (duke treguar detajet bankare). Një shembull i aksionarit duhet të mbahet së paku derisa të pranohen vendimet përfundimtare për çmimin e banesave. Disa zhvillues përfshijnë në artikullin DDA sipas të cilave devijimi i zonës së projektit nga aktualiteti brenda 1-2% konsiderohet i lejueshëm, prandaj rillogaritja nuk kërkon. Ju lutem vini re: Nëse zhvilluesi nuk ka vendosur vlerën maksimale të mundshme të mospërputhjes së projektit dhe zonës aktuale, blerësi nuk do të jetë në gjendje të kërkojë para nga zhvilluesi për metra katrorë të paplota.
Nëse zhvilluesi vonon një zgjidhje për çështjen e kthimit të shumës së pagesës së tepërt ose refuzon të rillogaritjes me ndryshimin në funksional të lokaleve, aksionari ka të drejtë të mbulojë mbingarkesat përmes gjykatës. Për ta bërë këtë, është e nevojshme të paraqitet një kërkesë për mbrojtjen e të drejtave të konsumatorit, paralelisht, duke deklaruar pretendimet për rikuperimin e dënimit për vonesën në dorëzimin e banesës dhe kompensimin për dëmin moral.
