Ne tregojmë për atë që një fond kompensimi, një llogari escro, çfarë të bëjmë nëse zhvilluesi falimentoi dhe për rregullat e reja për mbrojtjen e aksionarëve të mashtruar në vitin 2019.
Mesatarisht, 2 deri në 6% e aksionarëve çdo vit nuk marrin objektet e tyre në kohë dhe krijon një problem të rëndësishëm për tregun e pasurive të paluajtshme. Mbrojtja e të drejtave të aksionarëve të parashikuar në vitin 2005 me ligjin nr. 214-FZ ishte e pamjaftueshme, kështu që vazhdoi ta përmirësonte atë. Rregullat e reja janë të dizajnuara për të mbrojtur të drejtat e aksionarëve të mashtruar. Periudha e tranzicionit është nisur deri në korrik të vitit 2019.
Të gjitha për risitë në ligj
Artikuj dhe koncepteTë cilët janë aksionarë të mashtruar
Problemet e ndërtimit të kapitalit
Kërkesat për zhvilluesin
Kërkesat për DDU
Përgjegjësia për ndryshimin e afateve
Fondi i Kompensimit
Zhvilluesi i falimentimit
Llogari
Garanci
Perspektivat për risitë
Për objektet dhe konceptet
Pra, ka dy karakteristika kryesore. E para është zhvilluesi - një person juridik që ka ose në dhënien me qira të drejtë të tokës dhe tërheqjen e pjesëmarrësve të parave në ndërtimin e kapitalit për të krijuar ndërtesa të banimit dhe (ose) objekte të tjera të pasurive të paluajtshme bazuar në lejen e marrë.
E dyta është një pjesëmarrës në ndërtimin e përbashkët - një qytetar ose një person juridik. Së bashku ata mund të ndërtojnë jo vetëm ndërtesat e banimit, por edhe garazhe, objekte shëndetësore, hoteliere, aktivitete biznesi, tregti, kulturë dhe objekte të tjera të pasurive të patundshme, me përjashtim të objekteve industriale. Kjo është regjistruar në nenin 2 të ligjit.
Ekziston edhe një përkufizim i qartë i objektit të ndërtimit të kapitalit, dmth. Fakti që në të ardhmen duhet të jetë banesa juaj, një garazh ose vend në parkimin nëntokësor pranë shtëpisë. Kjo ambient rezidencial ose jo-rezidencial për t'u transferuar tek aksionari pas marrjes së lejes për të kryer një ndërtesë apartamentesh dhe (ose) të një objekti tjetër të pasurive të paluajtshme dhe pjesë e kësaj shtëpie ose objekt të pasurive të paluajtshme, duke përfshirë edhe paratë e pjesëmarrësve që përfshijnë .
Të cilët janë aksionarë të mashtruar
Në mënyrë që blerësi i pasurive të patundshme problematike në ndërtim e sipër, kushtet e mëposhtme janë të nevojshme:- Marrëveshja e Aksionarëve u përfundua;
- Pala ekzekutive nuk i ka përmbushur detyrimet sipas kontratës së pjesëmarrjes së kapitalit të kapitalit më të gjatë se 9 muaj. dhe nuk ka rritur investimet në ndërtimin e një shtëpie me më shumë se dy periudha raportuese në një rresht;
- Zhvilluesi nuk ka pasardhës për të ndërtuar një objekt;
- Detyrimet e shoqërisë ndërtimore para aksionerëve nuk janë të siguruara nga garancia e bankës ose sigurimi i përgjegjësisë civile.
Ju lutem vini re: në disa raste, edhe disponueshmëria e një kontrate të pjesëmarrjes së kapitalit në ndërtim nuk mund të mbrojë aksionerin e blerësit. Ligji Federal Nr. 214-FZ "Për pjesëmarrjen në ndërtimin e kapitalit të ndërtesave të banimit dhe objekteve të tjera të pasurive të paluajtshme" (Ligji Nr. 214-FZ) nuk i mbron aksionarët nëse:
- Në shtëpinë e ndërtuar, të njëjtat mjedise u shitën disa herë;
- Shtëpia është ndërtuar mbi një komplot që nuk është lëshuar ose me qira;
- Shtëpia është ndërtuar mbi një komplot ku nuk lejohet;
- Shtëpia është ndërtuar me një shkelje të një plani të planifikimit të qytetit, kërkesat e projektit.
Abuzimi i aksionarëve me privilegjet e tij (për shembull, mundësia e refuzimit të njëanshme të kontratës ose marrjes së dënimeve për shkelje të transmetimit të objektit) mund të çojë në gjykatë do t'i refuzojë ato për të mbrojtur të drejtat nëse natyra me qëllim të keq të Veprimet janë themeluar.
Problemet e ndërtimit të kapitalit
Në thelb, kurthet po bëhen të qarta për të gjithë ata që studiojnë me kujdes këtë skemë të investimeve të pasurive të paluajtshme.
Pluses e skemës janë të dukshme: blerësi merr pasuri të patundshme me 30-40% më të lirë se çmimi mesatar i tregut; Zhvilluesi merr fonde për ndërtimin e objekteve të pasurive të paluajtshme dhe zbatimin e kanalit të produktit të përfunduar.
Për fat të keq, një investim i tillë shoqërohet gjithmonë me rreziqe të konsiderueshme. Shtyrjet e vogla janë mjaft të zakonshme, jo gjithmonë orari është kryer tërësisht. Megjithatë, ndodh që zhvilluesi në mënyrë specifike shtyn përfundimin e ndërtimit ose tërheq momentin e hyrjes në strehim.
Miratuar në vitin 2005 Ligji nr. 214-FZ paraqiti një ndalim për zhvilluesit në apartamente të zgjedhura para marrjes së lejeve; I urdhërova zhvilluesit të regjistroheshin në kontratë të gjitha termat dhe ndëshkimet për mos përmbushjen e saj, si dhe të regjistrojnë çdo kontratë të pjesëmarrjes së kapitalit (DDU) për të përjashtuar shitjet e dyfishta.
Megjithatë, kjo nuk ishte e mjaftueshme dhe ndryshimet filluan të prezantonin ndryshime.
Së pari, ndërtimi i shtëpive duhet të ndahet nga aktivitete të tjera me vendosjen e kufizimeve të zhvilluesit për kryerjen e operacioneve që nuk lidhen me zbatimin e projektit.
Së dyti, duhet të respektohet parimi i "një kompanie është një leje ndërtimi". Në të njëjtën kohë, ndërtimi me pjesëmarrje të përbashkët në disa leje është e ndaluar tani. Në të njëjtën kohë, zhvilluesit e mëdhenj nuk do të jenë në gjendje të delegojnë funksionet e tyre tek strukturat e fëmijëve për të marrë përsipër ekzekutimin e disa projekteve në të njëjtën kohë, sepse përvoja duhet të jetë së paku 3 vjet (të paktën si një kontraktues ose klient i përgjithshëm).
Së treti, veprimtaria e zhvilluesit duhet të shoqërohet nga një institucion i caktuar i kredisë bankare. Llogaritë e kompanisë, konsumatori teknik dhe kontraktori i përgjithshëm duhet të hapen në të njëjtën bankë.
Së katërti, kërkesat për reputacionin e biznesit të organeve të menaxhimit të zhvilluesit dhe pjesëmarrësit e saj janë të shtrënguara. Ndër themeluesit e zhvilluesit nuk mund të përballen me bindje pa u vënë re ose të papaguara, si dhe ata që aktivitetet e të cilëve kanë shkaktuar falimentimin e personit juridik.
Kompania duhet të marrë një konkluzion të provimit edhe për ndërtesa të ulëta, të mos ketë borxhe (përveç kredive të synuara për ndërtim). Në një institucion të autorizuar bankar, fondet duhet të depozitohen në shumën prej të paktën 10% të kostos së ndërtimit (një parashutë e veçantë, e cila duhet të mbrohet dhe zhvilluesi, dhe aksionarët në rast të shtrëngimit të kohës ose falimentimit).
Së pesti, ligji përcakton kufirin e shpenzimeve të zhvilluesit në bazë të fondacionit për shpërblimin, pagesën e shërbimeve të bankës, shërbimet e shoqërisë administruese, reklamimin, shërbimet komunale, shërbimet e komunikimit, me qira. Ky kufi është 10% e kostos së projektimit të ndërtimit.
Si të zgjidhni një kompani të besueshme
Nëse do të blini një apartament në shtëpi në ndërtim e sipër:- Mësoni informacionin e disponueshëm për zhvilluesin, kontrolloni reputacionin e tij.
- Mënyra më e lehtë për të konfirmuar faktin që ju do të lexoni në internet, - të shkoni në ndonjë nga ndërtesat dhe të siguroheni që puna të kryhet.
- Para nënshkrimit të kontratës së pjesëmarrjes së kapitalit në ndërtim, lexoni me kujdes, mos u ngutni.
- Nëse keni dyshime më të vogla, i referoheni avokatëve për t'ju ndihmuar të kuptoni të gjitha ndërlikimet ligjore.
Kërkesa të reja për zhvilluesin
Deri në ditë, një kontratë me pjesëmarrësit e parë në ndërtimin e aksioneve të zhvilluesit jo më vonë se 14 ditë është i detyruar të publikojë në media ose në internet një deklaratë të projektit ku tregohet informacioni për kompaninë dhe informacionin e projektit.
Zhvilluesi është i detyruar të japë një shpërndarje sipas kërkesës së tij:
- Leja e ndërtimit;
- Pranimi teknik dhe ekonomik i projektit;
- Konkluzioni i ekzaminimit shtetëror të dokumentacionit të projektit;
- Dokumentacioni i projektit, i cili përfshin të gjitha ndryshimet e bëra në të;
- Dokumentet që konfirmojnë rregullat e zhvilluesit në komplotin e tokës.
Ai gjithashtu duhet të investojë në projekt fondet e veta në shumën prej së paku një e treta e buxhetit të përgjithshëm të projektit; Paratë e tërhequra nga aksionarët duhet të shkojnë në mënyrë rigoroze për zbatimin e një projekti të veçantë, dhe askund tjetër.
Kërkesat për pjesëmarrjen
Në përputhje me DTU, njëra anë (lolshler) merr përsipër të paguajë një aksion të caktuar në dokument dhe të miratojë një objekt të gatshëm dhe pala tjetër merr përsipër të ndërtojë dhe ta dorëzojë këtë objekt në marrëveshjen e parashikuar nga marrëveshja.Kontrata duhet të përputhet me:
- përcaktimi i objektit specifik të ndërtimit të përbashkët për t'u transmetuar në përputhje me dokumentacionin e projektit nga zhvilluesi;
- Duke specifikuar afatin për transferimin e objektit të ndërtimit të kapitalit në aksionar;
- informacion në lidhje me çmimin e kontratës, kohën dhe rendin e pagesës;
- Informacion mbi periudhën e garancisë që vepron në lidhje me objektin në ndërtim e sipër.
Në mungesë të të paktën një nga kushtet e listuara, kontrata konsiderohet e pavlefshme. Çdo DDU duhet të regjistrohet në Divizionin Rajonal të Rosreestrës në mënyrë që të shmanget shitjet e dyfishta.
Aksioneri ka të drejtë të përfundojë kontratën në mënyrë të njëanshme, nëse, për shembull:
- Kishte probleme me kushtet;
- Kërkesat për cilësinë e objektit të pasurive të paluajtshme shkelen ndjeshëm;
- Planifikimi i apartamenteve të parashikuara nga ndryshimet fillestare të projektit.
Në rast të ndërprerjes së kontratës, zhvilluesi është i detyruar të kthehet jo vetëm para për aksionarët, por edhe interes për përdorimin e fondeve të huazuara në shumën e shkallës së rifinancimit 1/150 të Bankës Qendrore të Federatës Ruse, e cila vepron në ditën e përmbushjes së detyrimit për të kthyer fondet e paguara nga aksionarët. Në të njëjtën kohë, kompania mund të përfundojë kontratën vetëm përmes gjykatës pas 3 muajsh.
Përgjegjësia për ndryshimin e afateve
Zhvilluesi është i detyruar të transferojë objektin tek pjesëmarrësit në ndërtimin e kapitalit neto jo më vonë se termi i përcaktuar nga Traktati. Periudha e transferimit është caktuar për të gjithë pjesëmarrësit, është një.Nëse procesi është i vonuar, zhvilluesi është i detyruar të paguajë një dënim (penal) për blerësit në shumën prej 1/75 të rifinancimit të bankës qendrore të Federatës Ruse, duke vepruar në ditën e përmbushjes së detyrimit, me çmimin e kontratës për çdo ditë vonesë.
Në rast se është e pamundur të ndërtohet një shtëpi në kontratën e regjistruar në kontratë, kompania është e detyruar për 2 muaj. Me shkrim për të njoftuar aksionarët dhe sugjerojnë për të bërë ndryshime në kontratë.
Përveç kësaj, DDD përcakton disa kushte për transferimin e pasurive të paluajtshme për investitorët e pasurive të paluajtshme pas marrjes së lejes për të kryer shtëpinë.
Sipas ligjit nr. 214-FZ, zhvilluesi është i detyruar të transferojë të gjitha apartamentet për klientët për 2 muaj. Pas pranimit të Komisionit Shtetëror.
Fondi i Kompensimit për të mbrojtur aksionarët e mashtruar
Për të siguruar sigurimin e përgjegjësisë civile të zhvilluesve nën marrëveshjet e pjesëmarrjes është tani një fond kompensimi.
Të gjitha kompanitë që shesin apartamente në fazën e ndërtimit duhet sipas ligjit duhet të transferohen në fondin e kompensimit për të siguruar detyrime sipas një marrëveshjeje 1.2% të çmimit të secilës DDU. Ligji parashikon një vlerësim vjetor të detyrimeve për të rregulluar madhësinë e vlerësimit të vlerësimit, por jo më shpesh 1 herë në vit.
Fondet e fondit të kompensimit do të drejtohen në përfundimin e objekteve problematike të pasurive të paluajtshme. Kryetarët e fondit të kompensimit CEO i Agjencisë për Strehim dhe Kredidhënies Mortgage (AHML). Është shumë e rëndësishme që detyra e themelimit të mos përfshijë mbledhjen e një shume të caktuar, është e nevojshme vetëm për të siguruar që ajo të sigurojë mbulim financiar të rreziqeve ekzistuese.
Shuma maksimale e kompensimit të parave të mundshme përcaktohet në bazë të sipërfaqes totale të objekteve në ndërtim e sipër dhe çmimi i një metër katror të banesave në këtë pronë. Në të njëjtën kohë, sipërfaqja e përgjithshme e objektit të ndërtimit të kapitalit nuk mund të kalojë 120 m² dhe çmimi prej 1 m² nuk mund të jetë më i lartë se vlera mesatare për strehim të ngjashëm në tregun primar në të njëjtin rajon.
Fondi i Kompensimit do të ndihmojë në mbrojtjen e të drejtave të aksionarëve të rinj; Për të ndihmuar ata bashkëpunëtorë që kanë hasur tashmë vështirësi, autoritetet rajonale kanë tërhequr grafikët e përfundimit të objekteve problematike, duke treguar kohën dhe mekanizmat e zgjidhjes.
Nëse zhvilluesi është i falimentuar
Kohëzgjatja e përgjithshme e procedurës së falimentimit është zvogëluar me heqjen e procedurave për rimëkëmbjen financiare dhe optimizimin e aktiviteteve të kryera nga menaxheri i arbitrazhit dhe gjykata e falimentimit. Procedura e parë është futur në procedurën e prodhimit konkurrues, ndërsa udhëheqësi profesional duhet të udhëheqë kompaninë e falimentuar, e cila tashmë ka përvojë në sektorin e ndërtimit. Një menaxher i ri i falimentimit i drejton një letër aksionerëve në të cilin do të përshkruhet procedura e mëtejshme dhe algoritmi i veprimeve.
Ligji "Për falimentimin" përcakton se kërkesat e të gjithë aksionarëve i paraqiten menaxherit të konkurrencës dhe jo gjykatës së arbitrazhit jo më vonë se 2 muaj. Nga data e marrjes së njoftimit të menaxherit konkurrues. Menaxheri i konsideron kërkesat dhe përfshin ato në regjistër.
Nëse, gjatë procedurës së falimentimit, arsyeja e mjaftueshme duket se besonte se aftësia e zhvilluesit të debitorit mund të restaurohet, është e mundur një tranzicion në menaxhimin e jashtëm.
Menaxheri i konkurrencës është i detyruar të kryejë veprimet e nevojshme për të kërkuar dhe tërhequr një tjetër interpretues. Ekziston një tjetër mundësi - takimi i aksionarëve ka të drejtë të vendosë mbi metodën e ekzekutimit të detyrimeve duke marrë kompensim nga fondi i kompensimit. Përveç kësaj, mbetet mundësia e kthimit të kërkesave duke transferuar në dispozitat e objektit të ndërtimit të papërfunduar ose transferimin e lokaleve rezidenciale (nëse objekti është ndërtuar tashmë). Vendimi bëhet veçmas për secilën shtëpi në ndërtim e sipër, mbledhja e përgjithshme e qiramarrësve të ardhshëm, është e nevojshme të merret miratimi i ¾ të aksionarëve.
Ju lutem vini re: Në falimentimin e zhvilluesit, kategoria më e prekshme e pronarëve janë pronarë të lokaleve jo-banesore, duke përfshirë apartamente.
Komplot i tokës dhe shtëpia në ndërtim janë premtuar me pjesëmarrësit në ndërtimin e kapitalit deri sa zhvilluesi të përmbushë detyrimet e saj; Në të njëjtën kohë, pronësia e pasurive të paluajtshme vazhdon tek aksionari në kohën e regjistrimit të kontratës së pjesëmarrjes së kapitalit.
Çfarë është një llogari e ruajtjes
Eskrow - specialitet i depozitave të kushtëzuara, në të cilën diploma të gatshme grumbullohen derisa të përfundojë ndërtimi i shtëpisë. Llogaritë e ruajtjes në Rusi u shfaqën në vitin 2014, por e përdorën këtë skemë vetëm në vitin 2018.
Interesi për fondet e vendosura në llogaritë e ruajtjes nuk janë të ngarkuara, dhe banka ku llogaritë e tilla janë të hapura, nuk marrin shpërblim. Në fakt, një llogari e ruajtjes është një depozitë pa interes, paratë në të cilat është e ngrirë për një periudhë që nuk tejkalon datën e komisioneve të objektit në veprim në deklaratën e projektimit plus 6 muaj. Kur përdoren llogaritë e ruajtjes, aksionarët nuk e pranojnë rrezikun financiar të lidhur me një zhvillues të veçantë dhe të marrin rrezikun vetëm për një bankë të autorizuar, e cila duhet t'i kthejë ato në ato në rastet e parashikuara me ligj. Në rast se banka është shpallur e falimentuar, zhvilluesi e rerunon kontratën me agjentin e ri të bankës, paratë e siguruara do të transferohen në një llogari të re.
Kompania merr fonde nga llogaritë e ekzorumit pas hyrjes në objektin për të operuar dhe për të regjistruar të drejtën e pronësisë së të paktën një apartamenti.
Mjetet me llogaritë e ruajtjes mund të përkthehen ose të paguajnë për detyrimet e shoqërisë në një marrëveshje huaje ose janë të listuara direkt tek zhvilluesi (për të llogaritur me huadhënësin në rastin kur ndërtimi është kryer në fondet e huazuara.
Periudha e garancisë - 5 vjet
Detergjenti ka të drejtë të kërkojë eliminimin e lirë të defekteve të zbuluara ose zvogëlimin e çmimit të banesës në shumën e duhur. Përveç kësaj, aksionari mund të kërkojë kompensim për shpenzimet e saj për të eliminuar mangësitë.Perspektivat për risitë
Nga 1 korriku 2019, ndryshimet në ligjin federal nr. 214-FZ filluan të operojnë plotësisht. Ndërtimi i përbashkët duhet të zëvendësohet nga projekti, regjistri duhet të krijohet (kjo do të ndihmojë për të kontrolluar besueshmërinë e zhvilluesit).
Gjithashtu nga 1 korriku 2019, procedura për shitjen e apartamenteve në ndërtesat e reja ka ndryshuar. Në përputhje me ligjin, kompania tani do të marrë para jo nga aksionari për të vazhduar ndërtimin, por nga bankat e akredituara dhe i ruajnë ato në llogaritë e ruajtjes.
Por jo të gjithë zhvilluesit do të punojnë në këtë skemë. Sipas rezolutës, zhvilluesit mund të shesin apartamente për kushte të vjetra, nëse në shtëpi janë gati të paktën 30%, dhe numri i kontratave të përfunduara - jo më pak se 10%. Çifutët e specializuar në pasuri të patundshme, kanë vërejtur tashmë se zhvilluesit po kërkojnë Skemat e anashkalimit, në zbatimin e të cilave blerësit e pronës nuk do të hyjnë në DDD.
Vetëm kontrata e pjesëmarrjes së kapitalit mund të garantojë mbrojtjen e të drejtave të aksionarit, kështu që blerësi nuk mund të pajtohet me propozimin e zhvilluesit për të nxjerrë një projekt-ligj, ose një kontratë të caktimit të ligjit, ose një marrëveshje bashkëfinancimi.
Ekspertët e pasurive të paluajtshme besojnë se ndryshimet në ligjin nr. 214-FZ do të detyrojnë kompani të vogla dhe të mesme nga tregu, pasi qëllimi i inovacioneve është të njohë industrinë e ndërtimit. Nga ana tjetër, kjo situatë mund të shkaktojë ndryshime të rëndësishme në tregun e kredive hipotekare, duke i detyruar bankat të ofrojnë zgjidhje më fitimprurëse për ata që duan të blejnë strehim.
