Në disa raste, një kontratë paraprake përfundon para se të bësh një transaksion blerje dhe shitjen e pasurive të paluajtshme. Ne tregojmë për këtë dhe hollësitë e përpilimit të saj më shumë.
Për të konfirmuar ligjërisht qëllimin e saj për të blerë pasuri të paluajtshme, ka disa mekanizma: duke bërë një depozitë, pagesën paraprake dhe përfundimin e një kontrate paraprake. Çdo variant është efektiv në mënyrën e vet.
Kur është kontrata paraprake
Një marrëveshje paraprake e blerjes dhe shitjes së pasurive të paluajtshme qëndron në rast se njëra prej palëve nuk është e gatshme të hyjë menjëherë në kontratën kryesore. Kjo mund të ndodhë për arsyet e mëposhtme:
- Shitësi nuk përgatit dokumente që konfirmojnë pronësinë e pasurive të paluajtshme;
- Blerësi nuk ka shumë nevojë për blerje, megjithatë, duhet të paraqitet në të ardhmen e parashikueshme;
- Gjatë blerjes së pasurive të paluajtshme, mjetet e kreditimit të hipotekës përdoren, megjithatë, banka kërkon kohë (deri në 3 javë) për të kryer një analizë specifike të objektit, duke përfshirë verifikimin e transparencës ligjore të transaksionit dhe duke eksploruar raportin e një vlerësuesi profesional;
- Prona e shitur është premtuar, dhe koha është e nevojshme për të kryer procedurën për heqjen e barrës.
Mos harroni se kur blejnë një strehim në kushtet e pjesëmarrjes së kapitalit në ndërtim, një kontratë paraprake e shitjes nuk është për shkak se nuk i siguron aksionerin e garancive të nevojshme ligjore
Çfarë garanton kontratën
Një kontratë paraprake është një lloj garancie për secilën pjesë të transaksionit. Me qëllim të rregullimit të detyrimeve të blerësit tek shitësi, kontrata duhet të jetë e lidhur në kontratë. Në të njëjtën kohë, kontrata është fikse dhe kostoja e pasurive të paluajtshme, duke garantuar blerësin invariancën e çmimit të objektit deri në blerjen.
Kodi Civil i Federatës Ruse dha një garanci për përmbushjen e kushteve paraprake të kontratës. Nëse blerësi ose shitësi brenda 6 muajsh për ndonjë arsye shmang përfundimin e kontratës kryesore, pala tjetër mund të zbatohet në gjykatë. Në rast se nuk ka pengesa për përfundimin e transaksionit, gjykata do të vendosë për koherentë në përfundimin e kontratës kryesore.
Në mënyrë që gjykata të pranojë një kërkesë të tillë, kur të përfundojë një marrëveshje paraprake, duhet të përcaktojë objektin e shitjes sa më shumë që të jetë e mundur, duke karakterizuar objektin e pasurive të paluajtshme, si dhe duke treguar çmimin e kontratës, sekuencën dhe procedurën për të bërë kolonët e ndërsjellë. Përveç kësaj, Traktati duhet të përcaktohet në kontratë, ofensiva e të cilit është e përkushtuar të përfundojë kontratën kryesore. Këtë herë mund të ndryshohet në shfaqjen e rrethanave të përcaktuara në kontratën paraprake.
Nëse gjykata merr një vendim pozitiv, kontrata paraprake konsiderohet e përfunduar. Kushtet e kontratës përcaktohen me vendim të gjykatës dhe do të veprojnë nga momenti kur ky dokument hyn në forcë legjitime.
Si të bëni një kontratë
Në kuptimin e artit. 429 të Kodit Civil të Partisë së Federatës Ruse të kontratës paraprake të shitjes për të përfunduar në të ardhmen kontratën kryesore të shitjes në kushtet e dakorduara më parë.Kontrata paraprake e shitjes duhet të përfundojë me shkrim. Me kërkesë të palëve, mund të hartohet dhe të sigurohet nga noteri (neni 163 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Në këtë rast, madhësia e tarifës për kryerjen e veprimeve ligjërisht të rëndësishme do të përcaktohet në varësi të çmimit të transaksionit (paragrafët. 4 të paragrafit 1 të nenit. 22.1 i themeluar nga legjislacioni i Federatës Ruse në noter). Regjistrimi i shtetit të një kontrate të tillë nuk është i nevojshëm.
Kontrata paraprake duhet të përmbajë:
- Kushtet për të vendosur një subjekt të kontratës (nga marrëveshja paraprake duhet patjetër të ndjekin që palët e saj ranë dakord të lidhin një kontratë për shitjen e një objekti të caktuar të pasurive të paluajtshme në kushtet e përcaktuara në kontratën paraprake);
- Kushtet e kontratës kryesore në lidhje me të cilat, sipas një prej palëve, duhet të arrihet një marrëveshje pas përfundimit të një marrëveshjeje paraprake;
- Kushtet për çmimin e banesës;
- Lista e personave që jetojnë në të duke treguar të drejtat e tyre për të përdorur këtë ambient banimi (nëse ka).
Në mungesë të një blerjeje paraprake dhe shitjes së objektit të pasurive të paluajtshme të paktën një nga kushtet e saj thelbësore, një dokument i tillë do të konsiderohet i parëndësishëm dhe transaksioni është i pasuksesshëm
Subjekti dhe kontrata e çmimeve
Kur përshkruan subjektin e kontratës - objekt i pasurive të paluajtshme - është e nevojshme që plotësisht të tregoni të gjitha karakteristikat kryesore të saj, domethënë:
- adresë;
- numri kadastral;
- Katror në përputhje me të dhënat e certifikatës së Byrosë së Inventarit Teknik;
- Numri i dhomave;
- Për apartamentin ju mund të specifikoni dysheme në të cilën është e vendosur, dhe katet e përgjithshme të shtëpisë në të cilën banesa është e vendosur.
Për të konfirmuar karakteristikat e objektit të pasurive të paluajtshme në kontratën paraprake, rekomandohet të tregoni dokumentet që konfirmojnë të drejtën e pronësisë, detajet e tyre. Përveç kësaj, duhet të jepen këto certifikata të regjistrimit të shtetit të të drejtave pronësore ose shkarkimit nga regjistri shtetëror i unifikuar i pasurive të paluajtshme.
Ju lutem vini re se çmimi i pronës që vepron si një objekt i transaksionit tregohet plotësisht në rubla. Nëse, gjatë përfundimit të një kontrate paraprake, palët ranë dakord të prezantojnë një depozitë ose paradhënie, duhet të specifikohet edhe madhësia e saj.
Teksti i kontratës kryesore duhet t'i bashkëngjitet marrëveshjes paraprake. Shënim: Nëse specifikoni shuma të ndryshme të transaksioneve në marrëveshjet paraprake dhe kryesore, kjo është një shkelje e ligjit.
Përveç vlerës së pronës në kontratën paraprake, është e nevojshme të tregohet se cili prej palëve është kostot e pagesës për shërbimet noteriale, duke marrë me qera një qelizë bankare, regjistrimin e shtetit të transferimit të pronësisë së një apartamenti.
Ansrooms
Kur hartimi i tekstit të kontratës, i kushtoni vëmendje nëse të dhënat e palëve - shitësi dhe blerësi janë treguar saktë, duke i plotësuar ato me të dhëna në dokumentet që konfirmojnë identitetin. Ju lutem vini re: specialistët e tregut të pasurive të paluajtshme rekomandojnë specifikimin në kontratë jo vetëm adresat e regjistrimit, por edhe adresat aktuale të palëve (ju gjithashtu mund të specifikoni telefonat, adresat e emailit). Në rast të situatave jonormale, një maturim i tillë do t'ju lejojë të gjeni një kundërparti sipas kontratës.
Vini re se në strehim që është subjekt i transaksionit, jo vetëm shitësi, por edhe personat që, pas shitjes, të drejtën për të akomoduar do të mbeten (për shembull, ish-anëtarët e familjes së pronarit, të cilët në Koha e privatizimit të banesës kishte të drejta të barabarta për të privatizuar me pronarin, por ata e refuzuan atë). E drejta për të përdorur strehim në këtë rast është një karakter i pacaktuar, kështu që personat e tillë duhet të tregohen domosdoshmërisht në kontratën paraprake. Lista e tyre është një kusht i rëndësishëm për shitjen dhe shitjen e banesës.
Në kontratën paraprake, duhet të tregohen të dhënat e pasaportave, si dhe afatet për largimin nga llogaria e regjistrimit pas përfundimit të kontratës kryesore për shitjen e apartamenteve të të tjerëve të regjistruar në apartament përveç shitësit.
Kushtet e tjera të kontratës
Në kontratën paraprake, duhet të përshkruhen të drejtat dhe detyrimet e palëve të saj, si dhe afatet për kushtet e kontratës. Është veçanërisht e kujdesshme në lidhje me procedurën për transferimin e objektit tek blerësi, duke siguruar ndëshkime për vonesën në përmbushjen e detyrimeve sipas kontratës. Kjo do të eliminojë situatat ku shitësi vonon kohën e transferimit.
Duke përfunduar një kontratë paraprake, ju keni të drejtë të vendosni, për të treguar në atë termin e përfundimit të kontratës kryesore ose jo. Nëse keni ndërmend ta specifikoni atë, duhet të thotë:
- ose një datë të caktuar ("03/10/2019");
- ose një datë, jo më vonë se ajo që duhet të përfundojë kontrata kryesore ("jo më vonë se 10.03.2019");
- ose periudha gjatë së cilës do të përfundojë kontrata kryesore ("brenda tre muajve pas përfundimit të kontratës paraprake").
Ju lutem vini re: Ligji nuk jep kërkesa për kohën. Kështu, termi mund të jetë i shkurtër (për shembull, pas 1 muajsh nga data e nënshkrimit të një marrëveshjeje paraprake) ose të gjatë (për shembull, pas 15 muajsh nga data e nënshkrimit të një kontrate paraprake).
Nëse kontrata paraprake nuk specifikon afatin e lidhjes së kontratës kryesore, do të jetë e nevojshme të përfundohet gjatë vitit nga data e nënshkrimit të kontratës paraprake.
Nëse kontrata kryesore nuk është e lidhur në periudhën e përcaktuar në kontratën paraprake dhe asnjëra palë nuk dërgon një propozim për të lidhur kontratën kryesore, marrëveshja paraprake humb fuqinë e tij dhe palët përjashtohen nga përmbushja e detyrimeve të parashikuara ajo.
Rreziqet në përfundim të kontratës paraprake
Së pari, subjekti i një kontrate paraprake të shitjes nuk është për të blerë një apartament, por vetëm qëllimin e palëve në të ardhmen për të përfunduar kontratën kryesore. Për këtë arsye, një marrëveshje paraprake nuk mund të jetë një garanci për strehim, edhe nëse tashmë është paguar nga blerësi.
Së dyti, gjykata nuk mund të njohë pronësinë e një apartamenti, pasi që kontrata nuk përmban detyrimet e shitësit për të transferuar apartamentin tek blerësi. Nëse blerësi ankohet në gjykatë me një kërkesë për përfundimin e kontratës kryesore të shitjes, gjasat për paraqitjen e një kundërpadi është i madh. Subjekti i një kërkese të tillë duhet të jetë njohja e kontratës paraprake për shitjen e banesës nga të pavlefshme ose jo të zhvendosur.
Së treti, ekziston rreziku i shitjes së dyfishtë të pasurive të patundshme. Në përfundim të kontratës paraprake, blerësi nuk ngrihet e drejta e pronësisë, kontrata nuk është subjekt i regjistrimit të shtetit. Për fat të keq, kjo rrethanë kontribuon në faktin se zhvilluesi i paskrupullt mund të përfundojë të njëjtën kontratë me një blerës tjetër.
Së katërti, në rastin e një gjyqi, blerësi mund të aplikojë vetëm për kthimin e fondeve të investuara me pagesën e një gjobe në shumën e normës së rifinancimit të Bankës së Rusisë. Nëse zhvilluesi njihet nga falimentimi, ekziston mundësia që blerësi të mund të privohet nga kjo mundësi.
Duke i kushtuar vëmendje faktit se në kontratën paraprake për shitjen e banesës duhet të tregohet se banesa nuk është nën arrest, nuk është hedhur, pa ndonjë pengesë dhe kufizime
A është e mundur të përfundoni marrëveshjen
Rregullat e ndërprerjes së marrëveshjes përcaktohen nga normat e Kodit Civil të Federatës Ruse. Kontrata mund të ndërpritet:
- Nëse kontrata kryesore nuk është konstatuar në kohën kur palët ranë dakord, asnjëra prej palëve nuk ka dërguar një propozim për të përfunduar një kontratë shitjeje;
- Nëse blerësi nuk ka kohë për të mbledhur shumën e nevojshme për shpengimin e pasurive të paluajtshme, dhe në të njëjtën kohë nuk ka marrëveshje ndërmjet palëve për të zgjeruar afatin e kontratës paraprake ose nuk është lidhur me marrëveshjen e re;
- me marrëveshje të përbashkët të palëve;
- Nëse, pas përfundimit të kontratës, u zbuluan mangësi të konsiderueshme në pasuri të paluajtshme.
Nëse përfundimi i kontratës paraprake është shoqëruar me një parapagim të konsiderueshëm nga blerësi, pastaj në rast të ndërprerjes së kontratës së shitjes së pasurive të paluajtshme, shitësi është i detyruar të kthejë shumën e paguar atij.
Nëse shitësi refuzon të kthejë një depozitë, viktima ka të drejtë të dërgojë kërkesën në gjykatë në vendin e regjistrimit të të paditurit. Konsideroni: Edhe nëse marrja e transferimit të parave nuk është lëshuar, është e mundur të paraqitet një kërkesë për pasurimin e paligjshëm të shitësit. Konfirmimi do të jetë një ekstrakt nga institucioni bankar ose dëshmitë e shkruara të dëshmitarëve.
Në hartimin e një njoftimi për ndërprerjen e transaksionit, është e nevojshme të merret parasysh se normat e ligjit civil të Federatës Ruse nuk rregullojnë formën e unifikuar të dokumentit, prandaj nuk është e mundur të paguhet fokusi në formë, Por përmbajtja e këtij dokumenti.
Njoftimi duhet të përmbajë:
- Emri i plotë dhe data e dokumentimit;
- dispozitat e kontratës paraprake të ndërprerë të shitjes;
- përshkrimin e shkeljes së kontratës (nëse ato ndodhën);
- kushtet e aplikantit dhe të pandehurit;
- nënshkrim.
Është shumë e rëndësishme kur dërgon një njoftim për të regjistruar kohën e dërgimit të një dokumenti, pasi që është kjo datë që do të jetë kryesore për të përcaktuar afatet në rast të ankesës në një gjykatë më të lartë.
Në një marrëveshje për ndërprerjen e marrëveshjes paraprake për shitjen dhe blerjen e pasurive të paluajtshme, është e nevojshme të vendoset numri i identifikimit, data e dizajnit të saj, si dhe qyteti në të cilin është e vendosur prona. Tjetra, janë përshkruar shënime në të cilat lista e arsyeve që shërbejnë si ndërprerja e marrëdhënieve midis palëve në transaksion përcaktohet në detaje.
Procedura për ndërprerjen e kontratës paraprake
- Studioni me kujdes dispozitat e kontratës, kontrolloni të gjitha dispozitat e tij, si dhe kushtet e ndërprerjes së transaksionit. Kontrolloni nëse kontrata është bërë në mënyrë korrekte, nëse palët janë treguar në mënyrë korrekte, pasi dokumenti i ekzekutuar gabimisht linjini automatikisht forcën ligjore.
- Është e nevojshme të sigurohet që të gjitha dispozitat e kontratës paraprake të ekzekutohen. Nëse jo - kjo është një arsye e mirë për ndërprerjen e kontratës paraprake të shitjes.
- Iniciatori i ndërprerjes së kontratës paraprake dërgon një njoftim me shkrim për partinë e dytë. Në rast të marrjes së refuzimit për të zgjidhur çështjen, iniciatori ka të drejtë të aplikojë në gjykatë.
- Nëse pjesëmarrësit e transaksionit arritën në një kuptim të ndërsjellë, heqja e detyrimeve kontraktuale zbatohet përmes nënshkrimit të "kontratës së kundërt". Në këtë rast, palët e transaksionit po ndryshojnë në vende, domethënë, ish blerësi është i pajisur me statusin e shitësit dhe shitësi është blerësi.