Апартман из програмера: Како купити кућиште на примарном тржишту

Кажемо како да одаберете програмера, који вам је потребан документ, као и деле друге суптилности куповине стана на примарном тржишту.

Фото: Всеволод Цхуван / Фотолиа.цом

Заштита од грешака програмера, од одлагања конструкције гарантује уговор учешћа капитала у изградњи ДДУ-а. Такође пружа квалитет изградње.

Како одабрати програмера

Започните потрагу за одговарајућим програмерима на Интернету. Испитајте локације програмера (или локације самих нових зграда). Обратите пажњу на следеће тачке:

• конститутивне документе;
• Рецензије програмера;
• информације о кући у изградњи;
• Фотографије из грађевине или веб емисије.

Сваки програмер мора имати пакет конститутивних докумената, који укључују барем Повељу, потврду о регистрацији и доказе о упису у пореске власти. Документе програмера можете да проверите путем веб странице пореске службе.

Читање рецензија о раду програмера, запамтите да су многи од њих написани по налогу. Из тог разлога претпостављамо да су информације добијене критичне.

Перистоћи може приметити да је програмер представљен банкротирским захтевима, што значи да нема довољно новца за накнаду извођача радова.

Обавезно истражите фотографије (или Вебцаст) са градилишта. Ако је промоција током изградње, то значи да програмер контролише извођаче радова, изградња не вреди.

Можете да посетите већ комплетне предмете програмера и погледајте каква се станови преносе купцима.

Потражите програмера који је примио финансирање пројеката поуздане банке, чији су стручњаци анализирали могућим ризицима грађевине и израчунали све исплате извођачима радова.

Како изабрати кућу

Следећа ствар вреди плаћати блиску пажњу, то су информације о најновијој згради, наиме, грађевинској дозволи и пројектима проглашења.

Грађевинску дозволу издају територијалне власти, потврђује да је програмер пренио инспекцију на државном нивоу.

Програмер је сама декларација о дизајну, додељена је директору штампања и потписа. Пројектна декларација треба да назначи:

рокови за почетак и крај изградње;

• детаљан опис куће;
• извор финансирања;
• Могући финансијски ризици.

Финансирање зграда могу извести сами купци или програмер може да искористи позајмљени капитал. Имајте на уму да је програмер потребан стално јер се израчунава са извођачима радова и за снабдевање материјалима и за сваку фазу рада. Стога је програмер корисно продати прве апартмане и пре него што је нулти циклус завршен, односно у фази јаме.

Неки далеки програмери закључују споразум о финансирању пројекта са банкама, у складу са којим кредитна организација (банка) пружа зајам за изградњу куће, а програмер се израчунава за кредитни новац који прима од купца.

Фото: сгр / фотолиа.цом

Уговор о учешћу

Пројекти заједничких уговора о учешћу у грађевинарству (ДДУ) треба истражити пре него што одлучите о избору програмера.

ДТУ је билатерално, лежи између програмера и купца. У свом садржају то је споразумно и надокнађено. То значи да су права и обавезе страна уговора међусобно повезане на такав начин да се право на један део потврди дужност друге странке.

Купац има нешто више права од програмера. Међутим, он има своје дужности. Купац је дужан да плати износ предвиђен у уговору, као и да прихвати предмет изградње капитала у присуству дозволе за пуштање у рад стамбене зграде.

Уговор о учешћем капитала у изградњи мора нужно да садржи следеће ставке:

1. Информације о уговорној објекту који вам омогућава тачно препознавање објекта (назив објекта, зграде, собу и локацију стана на плану, карактеристике стана, наводне метре);
2. Процењени трошкови становања (с обзиром да се Фондација Метрах може променити током изградње, тачан износ искусног програмера неће се доносити у уговору, дати ће само приближан прорачун);
3. Рок за изградњу и мандат преноса предмета је некретнина (уговор у којем период није наведени не може се регистровати у државном регистру, односно неће се разматрати);
4. гарантни рок за објект (најмање 5 година, укључујући 3 године на инжењерској опреми), у оквиру којим програмер ће елиминисати недостатке за слободну или исплату накнаде;
5. Начини да се осигура извршење од стране програмера обавеза у складу са уговором (осигурање грађанске одговорности програмера или гаранција Банке и услови гаранције и информације о гаранцији / осигуранику треба да буду познати акционарима).

Регистрација уговора

Да би програмер не продао исти стан неколико акционара, а затим покупите новац и сакривање, савезно закон од 30. децембра 2004. бр. 214-ФЗ "о учешћу у удио изградњи стамбених зграда и других објеката некретнина "Омогућава обавезну регистрацију учешћа уговора у оквиру изградње Федералне службе за регистрацију државног регистрације, катастара и картографије (РОСРЕСТР).

У територијалној подели Ростреестра, околности закључка трансакције биће проверени, а информације о њему ће се унети у један државни регистар некретнина (ЕГРН).

За регистрацију ДДУ-а биће потребно платити државну дужност и купац и програмер. Можете да уплатите у филијалу банке или користите портал јавних услуга.

Можете да региструјете документе сами или слободни да пребаците ауторитет програмеру проки. Ако желите сами да прођете поступком регистрације, можете да донесете изјаву росестра дивизији коју ћете лично учествовати у свим догађајима.

Да бисте регистровали прве споразум у акцији, програмер мора да достави овлашћења за регистрацију:

• Изјава о државној регистрацији;
• документ о уплати државне дужности;
• Документи који потврђују овлашћења представника власника ауторских права и учесника трансакција, укључујући ауторитет представника правног лица да делује у његово име;
• документи који успостављају доступност закона;
• Идентификациони документ;
• конститутивне документе правног лица или оверене копије ових докумената;
• Документи који описују предмет изградње капитала са њеном локацијом на плану објекта који је створио предмет некретнина и планираног подручја;
• грађевинска дозвола;
• пројекат декларација;
• План објекта који је створио некретнине која указује на његову локацију и број стамбених и нерезиденцијалних просторија у његовом саставу и планираном подручју сваког од њих.

Ако сте спремни да поверите регистрацију ДТД-а представнику програмера, потребно је припремити одговарајући овјерени документ. Тужитељску пуномоћ мора се издати само за регистрацију уговора у Русији, тако да ћете се заштитити од могућег произвољности програмера или њеног представника. За регистрацију уговора обично траје око десет радних дана.

Фото: Нгина / Фотолиа.цом

Плаћање стана

Након регистрације ДДД-а, можете платити рад програмера. Обично плаћање убацује посебан акредитни рачун у банци након закључења уговора са програмером. У овом случају, у време регистрације уговора у Росеестре, Банка задржава количину коју сте донели, али не преноси га програмерима све док његов представник не представља готов споразум.

Након регистрације ДДУ-а, Банка самостално преноси новац на рачун намире програмера. Ако се уговор није регистровао, увек можете да покупите готовину направљену у акредитиве.

Понекад програмер одбија праксу коришћења акредитива. У овом случају, новац ће се пренети на рачун намиривања за себе, али тек након регистрације уговора у Росестре.

Постоји још један начин да се остане, што се такође мора поменути. Можете да платите у готовини у благајни благајника. У овом случају морате да дате потврду о новчаној наруџби доласка, што потврђује чињеницу плаћања.

Програмер можете платити за своје становање у исто време или кроз неколико уплата чија је учесталост утврђена уговори; Цена се може мењати, али само у случајевима и условима наведеним у уговору.

Допунски споразум

У случају кашњења у изградњи или немогућности увођења објекта у рад, програмер мора, у складу са 3. дела чл. 6 Савезног закона бр. 214-ФЗ, најкасније 2 месеца пре истека пуштања у рад у рад у рад тренутне ситуације и предложи додатни споразум о споразуму.

Пракса показује да је потписивање додатног споразума у ​​следећим случајевима:

• У уговору је мање рокова изградње било посебно назначено за повећање инвестиционе привлачности (а програмер је упозорио на то);
• Кашњење у испоруци грађевинског материјала;
• природне катастрофе;
• Промените извођач радова.

Није потребно потписати додатни споразум у случајевима када је, на пример, пренос права из једног програмера у другу, дошло је до одбијања дозвола, постојао је недостатак средстава за усклађивање објектима или ако програмер предложи пренос Вријеме испоруке за годину и више без објективних разлога. Додатни споразум, као и ДД, подлеже државној регистрацији у територијалној администрацији Росестра.

У сваком случају, да проценимо ситуацију, вреди консултовати адвокате који ће на основу анализе ситуације бити у могућности да саветују о могућим ризицима.

Чин примопредаја

Након што се кућа наручи, програмер шаље позив на инспекцију стана. Према захтевима Закона, позив се шаље препорученом поштом. Програмери наведени у ДДУ-у требало би да дођу у канцеларију програмера. Можете да направите пуномоћ за једног од купаца, тада ће се одржати за све даље процедуре. Након што представник програмера провери документе акционара (лична карта, пуномоћи, оригинал ДДУ), прописат ћете време инспекције стана. Инспекција и прихватање стана - случај је изузетно одговоран. Морате пажљиво прегледати ново становање за недостатке.

Сви недостаци могу се поделити у две групе:

• значајно, у присуству које је немогуће живети у стану;
• Непотребно, што је више козметичких, али не искључују могућност живљења у стану (на пример, неправилности у малтеру).

Одељење је условно, јер није садржано у било којем регулаторном чину. Колекционар апартмана, који само стан чини стан утврђује да ли ће га бити идентификовани за њега са значајним или не. Ако су оштећења безначајна, али пролон је то као такав, програмер мора да докаже да је у себи супротно (јер се то обично окреће уз помоћ независних стручњака).

Сви недостаци који сте открили морају се извршити у неисправан акт који је састављен у две копије. За овај акт програмер је дужан да елиминише недостатке у стану или надокнађују трошкове њихове корекције.

Ако сте потписали акт прихватања и преноса, али тада сте пронашли недостатке, а затим током гарантног рока и даље можете да се обратите програмеру да их исправи. Ако одложите потписивање закона о прихватању и преносу, иако су идентификовани недостаци нису значајни, а затим програмер има право после 2 месеца да направи једносмерни чин.

Ако програмер не пређе смештај у периоду наведен у ДДУ-у, за сваки дан одлагања, дистрибуција је компензација у износу од 1/150 рафинансиране стопе која ради у тренутку повратка новца.

Потврда о власништву

Након што сте потписали акт прихватања и преноса, програмер вам је предао кључеве, још увек постоје недвојиве послове.

Програмер је дужан да контактира локалне самоуправе да осигура да се постави поштанска адреса, као и да издаје катастар и технички пасош, односно да постави нови предмет на катастарску рачуноводство и уписује упис у регистар. Обично је потребно око 4 месеца.

Након што се добију ови документи, потребно је регистровати власништво јединственог регистра некретнина (ЕГРН). Од јануара 2017. овај регистар је у електронском облику у једном за целу земљу, према томе, примењује се за регистрацију права и катастарских рачуноводствених објеката некретнина у било којем региону, без обзира где се налази сама објект.

Ауторитет за регистрацију треба да се обратите идентичном документу, изјави и ДДУ-у. Регистрација ће трајати око седам дана. Сам сертификат неће бити издат - информације се накупљају у регистру, а ако је потребно, потврдите чињеницу да је ово становање у власништву ваше имовине, примите екстракт из ЕГРН-а.

Порески одбитак

Порески одбитак је 13% вашег прихода који вас држава врати након куповине стана, јер је порез на доходак већ уплаћен. Не могу добити одбитак оних који не одузима порез на доходак.

Пошаљите документе у одбитак у било које време након куповине стана. Максимални износ одбитка пореза је 260 хиљада рубаља. У случају да је стан био јефтинији од 2 милиона рубаља, у износу одбитка, можете омогућити и трошкове украса.

Порески одбитак прима онај који је уплатио. Ваш послодавац не има порез на доходак од ваше плаће док у потпуности не будете уплаћени износ одбитка, или можете омогућити издавање и уплате путем пореске инспекције. У овом случају ћете уплатити једном годишње.

Пре него што се контактира мање, потребно је прикупити следеће документе:

1. Пореска декларација у облику 3-НДФЛ-а;
2. Потврда о приходима у облику 2-НДФЛ;
3. Пријава за одбитак;
4. Копије пасоша, учешће уговора о капиталу, рачуни за плаћање, чин пријема стана, потврду о регистрацији власништва или екстракт из регистра.

Супруси који купују стан у заједничкој својини требаће изјава о утврђивању удела и копију венчања или брачне уговора.

•