Логице апартмана

Куповина стана на секундарном тржишту некретнина. Водич за фазе такве трансакције, омогућавајући избегавање замке.

Пхотокпресс.ру.

Ако одлучите да купите стан, морате да бирате новац у изградњи новог или купопродајног становања на секундарном тржишту. Повећани случајеви обмане акционара подстичу многе потенцијалне купце да одаберу другу опцију. За њих нудимо водич за фазе такве трансакције, што омогућава избегавање подморничких каменаца.

Дакле, одлука се врши, купујете стан не у новој згради, већ на секундарном тржишту, већ проклет и опремљен. Плусеви су несумњиво да не морате да чекате крај изградње и погодите да ли ће кућа бити подигнута на време. Поред тога, приликом куповине стана у кући у изградњи, морате да учините око 6 месеци да очекујете државну регистрацију власништва над њим. Међутим, неко ко тражи секундарно становање потребан је да буде веома пажљив. Овај сегмент тржишта је повећан ризик. Овде је софистициранија превара, него на примарном времену, а повратно време апартмана је 3 године од тренутка откривања илегалности трансакције. Било који од бивших власника становања може да протестира у трансакцији током одређеног периода (и разлози за ову масу, понекад чак и намерно створено). Ако је било кршења закона, суд враћа странке у првобитни положај. Број прекинутих трансакција на тржишту некретнина није толико мали: у Москви, на пример, око 3% од укупног броја њих. Да бисте не повећали ову тужну статистику, требали бисте размислити о свим својим поступцима.

Изаберите стан

Где да почнете? Наравно, са потрагом за станом. Ако нисте ограничени на средства, обратите се агенцији за некретнине чији ће стручњаци покупити погодан животни простор. Први подводник вас очекује овде. Односи са компанијом за некретнине морају се издати документовати. Веома је важно у тексту уговора који означава све параметре стана који тражите: округ, тип куће, под, површина, број соба. Комплетније информације које ће ваше средство примити, лакше ће бити проналажење одговарајуће опције.

Имајте на уму да би споразум са Агенцијом требало да утврди величину накнаде Реалторе. Ја сам јединствен савет. Велики прелаз на точку да ће вам Агенција бирала најмање три могућности станова које задовољавају ваше захтеве и у одређеном периоду. У супротном случају, Реалтор ће се морати да вам врати унапред и плати казну. Наравно, ово стање уговора не значи да можете бити каприциозни и напустите све понуђене апартмане који испуњавају ваше услове. Ако је израз пропустио ваш квар (на пример, одбацили сте опције које је Агенција коју је пружила без објашњења разлога), добићете унапред плаћање износа који је издао утрошени од стране Реалтора да тражи стан.

Стан купца не плаћа порез. Продавац ће платити порез на доходак - 13% трошкова апартмана (са одбитком давања). Али ако вам смештај који продајете припадали сте више од 5 година или кошта мање од милион рубаља, ослобођени сте исплате пореза. Ако је продавац имао стан мање од 5 година, мораће да плати порез у износу прихода од продаје некретнине прелази милион рубаља.

Чак ће и да купите стан преко агенције, почните са проучавањем тржишта. Особа која има такве информације није лако кружити око прста - на крају крајева, он има идеју о ценама на тржишту становања и зато је спреман да разговара са некретнином на истом језику.

Ако се одлучите да делујете независно, без прибегавања помоћи агенције за некретнине, истраживање тржишта је једноставно неопходно, овако ћете пронаћи опције које се постављају. У следећој фази ће вас бити потребно позвати власнике интереса заинтересованих, биће потребно време и снагу.

Чим изаберете неколико погодних опција за апартмане (или ћете их пронаћи сами), морате се упознати са њима. Не схватајте време за инспекцију и приметите да најчешће морате прецизирати распоред дана потенцијалног продавца.

Након испитивања стана, не заборавите да питате ко је тачно њен власник и који је регистрован на овом кућишту. Овде и очекује да је следећи подводни камен, у случају куповине стана, није власник, већ на његовом повереници. Куповина проки је изузетно ризична. Проблем је што продавац можда не буде нереалан - нажалост, готово је немогуће проверити аутентичност снаге титње. Исто се догађа да се сама стан дуго изнајмљује и илегално је приватизован. Да бисте сазнали ко је прави власник становања, контактирајући локалну филијалу Федералне службе за регистрацију Руске Федерације.

Ћаскање са власницима стана, сазнајте када је кућа преиспитала и да ли зграда не вреди рушење или обнову. Можете да проверите ове информације у Унифиефиед Дирекцији за кориснике. Али најважнија ствар је да питате да ли су власници преуређења урадили. Овај термин означава све промене које би требало да се одразе у БТИ плану. Некоординирана прерада је још један подводни камен. Поступак уговора о преузимању је прилично дуготрајно и захтева знатне трошкове новчаних трошкова, а легализација већ направљене реорганизације узима још више сила, алата и времена. Стога слушајте наш савет: да бисте се заштитили, будите сигурни да замолите власнике планом стана који је издат у биро за техничке залихе. Документ се мора добити брже од 3 месеца пре него што прегледате (и можда купите) стан. Направите план праве стамбене државе, обратите пажњу на локацију зидова, присуство додатне опреме. Ако је тешко, затражити помоћ пријатеља.

Запамтите: недоследна прерада прети вам не само новчаном казном. Према високим везама (организација одговорна за координацију преуређења), можда ћете бити у обавези да донесете стан у првобитно стање (ако је преношење закона, на пример, преношење закона, на пример, кухиња је пребачена у једну од њих преносе у једну од једног од једног од њих да будете стан доносити стан у првобитну стану (ако је преношење закона преносено пребачено у једно од дневне собе или срушени зид лежаја).

Доц?

Следећи корак који морате да урадите је да се договорите о вредности привученог стана. Будите спремни за чињеницу да ће продавац назвати цену која се разликује од износа која је наведена у огласу. Путовање - ово није похлепа, већ здраво разумивање.

Могуће је тражити смањење трошкова из више разлога: неудобне локације стана (није добро подручје, одузетост подземне железнице, недостатак продавница, вртића, школе, школе, клиничања), потреба за хитним Поправке, недоследна прерада. Али важно је знати да је прениска цена одређена опасност. Прво, дешава се да јефтини стан односи на категорију контроверзних - то значи да постоји правосудни спор (на пример, са комшијама који су натерали штету на поправку). Друго, другачни продавац на његовој руци може да оде на суд и добије врло стварну прилику да те тужи, ако докажете да сам закључио да је знатно непоштовање неповољне трансакције под притиском сложених животних околности, претње), Тада сте навели у уговору, цена је знатно мања од онога што је заправо плаћено. Запамтите: да не останете и без новца, а без становања, уговорите тачно износ који дајете за стан, без обзира на то како вас убедите да бисте мање одредили мање. Треће, можда ће то наћи да купујете кућиште "под оптерећењем". На пример, претходник вашег продавца из неког разлога "Заборавио је" Напиши "Стан апартмана који служи казном у затвору, или када приватизација стамбено није укључивало малу децу или да се сакрије да бивши супружник (супружник) тражи да буде део подручја. Четврто, ако је купљени стан некада купио од представника "Ризној групи": усамљена старија особа, особа са инвалидитетом, или власника, у којој је у породици у породици која су регистрована у психонеуролошкој или нарколошкој диспансији. Наравно, са овим развојем догађаја, бићете препознати као савјесни стицалац и зато би закон требао бити на вашој страни. Али чекате суду са њим и неизбежни велики трошкови, изгубљени време, непријатна искуства ... Међутим, одлучите се за вас, зато цените своју будућу потрошњу.

У фази трговања је такође неопходно да се расправља о величини депозита (износ којим продаватељу дате да потврди ваше намере је обично око 30 хиљада рубаља) и унапред. Напредак је прелиминарно плаћање; Његов део странака каже у свакој конкретној ситуацији, али по правилу је најмање 10% главних трошкова стана и плаћа се у случају да купац и продавац пристану да целокупни износ поделе на два делови. Ово је прикладно ако продавац треба времена да ствари одузме из стана или измири неке правне формалности повезане са становањем. Да бисте могли да изгубите купца, продавац вам може понудити да закључите прелиминарни уговор о продаји (у ствари, то је споразум о намерама) и унапред направите. Ако из неког разлога трансакција неће догодити, авансно плаћање треба да вам буде враћено у целости. Што се тиче депозита, све зависи од разлога уговор је прекинут. Па, ако сте одбили да купите стан, онда ће депозит остати код продавца.

Често реалтори у купопродајној цени стана укључују своје комисије и трошкове извршења трансакције, без информисања купца. Стога, у уговору, именовати количину накнаде (боља - фиксна количина), као и одредити купца или продавца - превози трошкове дизајнирања трансакције.

Израда и депозита и унапред треба да се изда у писаном облику. Приликом преноса и обоје и обавезно примите да примите новац који продавац стана мора потписати. Пише се у произвољном облику, али у овом документу мора бити одређено:

Који преноси новац (пасош купца);

Ко прима новац (пасош продавца);

На основу чега се преноси новац - обично пишу у пријему: "... као авансно плаћање стана";

Тачна адреса вашег будућег становања, за које дате депозит или унапред, до индикације пода;

Главне карактеристике стана (број соба, распореда, метрах);

Износ који је пријавио купац и његова сврха је напредак или депозит;

Датум исплате.

Поверење, али верификовати!

Главне потешкоће чекају вас у фази верификације правне чистоће будуће трансакције. Пре свега, морате да проверите историју стана. Ако одлучите да не користите услуге некретнина, онда је ваш задатак компликован. Од продавца ћете добити следеће документе који ће вам помоћи да откријете стварно стање:

пасош или други идентитет документ;

Проширивање докумената за стан (издао се у потврду о власништву власништва у регистрацији, уговор о размени или донацији, уговору о претходном власнику, потврду о наслеђивању и другим документима, у зависности од тога шта је основано власништво над власништвом продавца), који су донијели обавезну државну регистрацију. У правим документима увек постоји име власника становања;

Помоћ о процењеним трошковима становања (о ценама залиха) и техничком пасошу за стан (ови документи издате техничком заводу за техничку залиху ће потврдити да купујете стан за трг и распореде који су наведени у уговору);

потврде ИРЦ-а и пореског инспектората о недостатку дуга на плаћањама комуналних услуга и пореза на некретнине (или копију личног рачуна или потврде о управљању кућама);

Дозвола органа старатељства и старатељства за провизију продаје (ако утиче на интересе регистроване у стану малољетника)

екстракт из књиге куће на прописаном (регистрованом) у стану особа;

Отворени пристанак супружника или супружника, рођаке продавца становања за провизију продаје и продаје (ако су супружници или рођаци су сувласници апартмане).

Наравно, чак и ова прилично дугачка листа докумената није довољна да бисте довршили проверу трансакције. Можете да упишете пристанку продавца и преузете пуномоћи и копије права на праве показују документе за стан, узмите продужени екстракт из књиге кућа. Помоћи ће вам да будете сигурни да знате да су сви људи регистровани у овом стану. То значи да након завршетка трансакције нећете чекати изненађење у лице подносилаца захтева за животни простор између рођака бившег власника стана. Да би добили додатне гаранције, укључите тачку куповине и продаје у дужности продавца да ослободи стамбене просторије након закључења уговора. Јасно наведите у тексту да ће се након истека дистрибуираног продавца кренути, добијате потпуно право да убаците своје браве и више не дозволите да бившег власника у стану, сада припада вама.

Али скривени замке и даље и даље остају много. На пример, власник-пухач изјављује државну управну управу да је изгубио претходни уговор о продаји и тражи да потврди своје право на становање. Пошто ови уговори не постоје у складу са законом дупликата, он се издаје из јединственог државног регистра права на непокретну имовину и трансакције са њом. Временом, нечисти власник стана може добити неколико таквих докумената (под истим изговором њиховог губитка), закључује неколико продајних уговора о продаји, што их је уверило у различитим европским канцеларијама, прикупљају новац и бекство. Стога је боље да продавац, као доказ његовог права на становање, покаже вам свој сопствени уговор за продају станова са претходним власником. Међутим, имаћете разлог да се упозорите да ли ће, уместо тога, показати референцу споменутих регистра.

Морате да проверите саме продавца стана: Морате се уверити да је у потпуности способан (односно није регистрован у лекару лека, нити у психонеуролошкој диспензирању), у супротном се трансакција може признати илегално. Гледајте његове документе, ако је могуће, депонирајте своје фотографије у пасошу и на рачуну у столу пасоша, питајте комшије ... Обавезно сазнајте колико власника у стану, - сви би требали пристати да продају своју имовину . Сумњате у трансакцију или уђите у уговор о наслову. Гарантује надокнаду финансијских губитака у случају лишавања имовинских права, ако Суд препозна једну од трансакција са ИТ неважећим. Стопе чине 0,3-2,5% осигураника сума.

Ако купујете стан преко агенције за некретнине, реалтори ће учествовати у проблемима. Они ће сазнати све што може спречити закључак трансакције или комплицирати ваш живот након регистрације уговора о продаји. Ипак, постоји веома важно питање - да ће Реалтор бити одговоран за правну чистоћу трансакције? Не можете да дате недвосмислени одговор. Сваки уговор о теоретски може се прекинути на суду, јер ће се у потпуности гарантовати да ће договор бити закључен и све ће проћи глатко, нико на некретнине, чак ни на некретнине, чак ни врло искуство. Због тога, напомена: Агенција је одговорна за грешке његових запослених директно када праве уговор о продаји, као и за кршење његових обавеза. Реалтор не може да одговори за продавца, али не ризикује своју пословну репутацију, агенција, наравно, покушава да провери сваког клијента и стан им је понудио.

Договор је вреднији од новца?

Да би се закључила споразум о продаји, купац је потребан само пасош. Ако купујете стан није сам, већ ће вам у колаборативном власништву бити писана сагласност свих будућих власника да направе трансакцију.

Нацрт уговора је пожељан да се унапред припреми унапред, имат ћете времена да разјасните његове одредбе и договорите се о контроверзним питањима. Припрема уговора захтева одређене вештине, тако да је боље поверити професионалцима. Уговор се издаје у три копије у једноставном писању, а сви њени листови су дефинитивно ушивени. Потврдите потписе странака. Најбоље је закључити уговор у присуству бележника: иако на грађанском законику Руске Федерације, бележништво уговора о продаји није обавезно, ова једноставна правна формалност ће дати додатне гаранције за сигурност ваше трансакције.

Стамбена куповина мора нужно да указује на:

датум и место његовог закључка;
Предмет уговора за продају;
Тачна адреса и карактеристике стана (број соба, члан); трошкови стана;
Величина депозита и унапред (ако је то била);
Период током којим се продавац обавезује да ће ослободити животни простор;
Који плаћа трошкове повезане са дизајном уговора за продају и изнајмљивање сеф банке;
Детаљи пасоша и потписи странака. (Уговор мора да потпише све одрасле власнике стана. Знакови деце од 14 година и старији који још нису стигли до старости већине, сертификовани су потписима својих родитеља.)

Сигуран или "дипломата"?

Сада се окрећемо најважнијој фази закључивања новчане трансакције. То се обично дешава након потписивања уговора и купац је добио кључеве стана. Међу методама преноса новца, Планско првенство припада прорачунима кроз Банковну ћелију. Типично, агенције за некретнине инсистирају на томе да њихови купци користе услуге депозитара и новац пребацују на овај начин. Купац закључује уговор о изнајмљивању сигурне ћелије у банци и положи новац у њега. Под условима уговора, кључ банковне ћелије служи као "прескакање" у новцу, тако да ће након закључења продаје уговора заинтересоване (продавца и купац, који обично прате од стране некретнина) Банка на којој се јављају сва додатна прорачуна. Мочварна подручја, гарантујући поверљивост и сигурност, продавац може бити сигуран да је новац заиста у својој ћелији. Да бисте то учинили, довољно је да отворите кључ да га купац извештава, банка је сигурна. Ако се трансакција поквари, кључ продавца се не додељује и зато купац увек може да покупи своју крв из банке.

Други начин преноса новца - преносе их безготовинским плаћањем је најоптималнија: Није неопходно проверити аутентичност рачуна (за ову операцију у банци мораће да плати). Да би продавац примио оно што је због њега, довољно је попунити одговарајуће налоге за плаћање у банци. Погодније је то учинити након потписивања уговора и у присуству продавца: и ви ћете бити сигурни да је договор догодио, а продавац ће се побринути да је новац послат на свој банковни рачун.

Постоји још једна опција "Непоготови" - рачуне банке користећи акредитиве или налог за наплату. За то пре-резервишите износ једнак трошковима стана. Набавите га на руке или превести на ваш банковни рачун, продавац ће моћи само када представља запосленог банке који је сертификован не-нотарском уговором продаје.

Да би се одбранили у случајевима када се продавац показао непоштен, а купац је узрокован материјалним оштећењем, агенција за некретнине осигурава своју одговорност. Упућивање на чињеницу да је некретнина осигурана, мора бити нужно уграђена у ваш уговор о куповини и продајним становама.

Продајом стана, многи желе да смање износ пореза који морају да плате и не желе да промовишу чињеницу да сте добили такву велику количину (у складу са законом, Банка је дужна да обавести пореску инспекторацију Више од 90 хиљада рубаља примљених на штету клијента). Стога вам се може понудити да пренесете новац у готовини. Минуси ове методе преноса новца много је више од професионалаца: потребно је донети велику количину новца и водити рачуна да их преносе на сигурном месту. Поред тога, продавац можда не жели не само да прерачунате новац, већ и проверите аутентичност рачуна и за то ће вам потребна посебна опрема. С обзиром на све потешкоће, не препоручујемо пренос новца на овај начин. Ако нема друге опције, слажете се са продавцем о преносу новца на неутралној територији и са сведоцима. У овом случају, доношење потврде о пријему готовине, не заборавите да спомињете присуство сведока и одредите њихове податке о пасошу.

Улазимо у права

Након закључења уговора и преноса новца, требало би да будете у својим рукама не само кључеви од новог дома, већ и књиге о нагодби плаћања комуналних услуга. Потребно је направити чин пријем стана, где наводе, у којем стању сте добили становање (посебно, не заборавите да спомињете присуство или одсуство ствари претходних власника). Они му пишу из руке у слободном облику, али пријавите обе стране (купца и продавца).

Уговор о продаји и куповини некретнина је обавезно уписани у регистрационом комору или његовим гранама. За препознавање, потврду и потврду о статусу новог власника становања мора да плати око 500 рубаља. Документи који потврђују информације које сте купили стан у једном државном регистру права на непокретну имовину и трансакције са њим биће спремни за око 1 мјесеца (убрзана регистрација коштат ће вас више него нормално, али ће трајати само око 5 радних дана). АТО тренутак, постаћете пуноправни власник стана.