Заштита акционара: Нова правила која су ступила на снагу у 2019. години

Кажемо о томе какав компензациони фонд, есцро-рачун, шта треба учинити ако је програмер банкротирао и о новим правилима за заштиту преварених акционара у 2019. години.

У просеку, 2 до 6% акционара сваке године не прима своје објекте на време и ствара значајан проблем за тржиште некретнина. Заштита права акционара предвиђена за 2005. годину законом бр. 214-ФЗ била је недовољна, па је и даље побољшавала. Нова правила су осмишљена да заштите права преварених акционара. Прелазни период је покренут до јула 2019. године.

Све о иновацијама у закону

Предмети и концепти

Ко су такви преварени акционари

Проблеми изградње капитала

Захтеви за програмере

Захтеви за ДДУ

Одговорност за промену рокова

Фонд за компензацију

Стечајни програмер

Есцров налог

Гаранција

Изгледи за иновације

О објектима и концептима

Дакле, постоје две главне карактеристике. Први је програмер - правно лице које има или на правом закупу земљишта и привучећи учеснике готовине у конструкцију капитала за стварање стамбених зграда и (или) других објеката некретнина на основу добијене дозволе.

Други је учесник у заједничкој градњи - грађанину или правно лице. Заједно могу да граде не само стамбене зграде, већ и гараже, здравствене установе, угоститељство, пословне активности, трговину, културу и друге објекте некретнина, осим индустријских објеката. Ово се бележи у члану 2 закона.

Постоји и јасна дефиниција објекта грађевине капитала, односно чињеница да би у будућности требало да буде ваш стан, гаража или место у подземном паркингу у близини куће. Ова стамбена или нерезиденцијална просторија која ће се пренети у акционар након што је добила дозволу за комисију стамбене зграде и (или) другог објекта некретнине и дела ове куће или предмет некретнина, укључујући и готовину учесника, укључујући и готовину у учеснику .

• 

Ко су такви преварени акционари

Да би купца проблематичне некретнине у изградњи потребни следећи услови:

• Закључен је споразум акционара;
• Извршна странка није испунила обавезе под уговором учешћа капитала дуже од 9 месеци. и нису повећали инвестицију у изградњу куће више од два извештајна периода заредом;
• Програмер нема наследника за изградњу објекта;
• Обавезе грађевинске компаније пре него што акционари не обезбеде гаранцију Банке или осигурање грађанске одговорности.

Имајте на уму: У неким случајевима, чак и доступност уговора учешћа капитала у грађевинарству не може заштитити акционар купца. Савезни закон бр. 214-ФЗ "о учешћу у капиталној изградњи стамбених зграда и других објеката некретнина" (Закон бр. 214-ФЗ) не штити акционаре ако:

• У изграђеној кући, иста просторија су неколико пута продате;
• Кућа је изграђена на парцели која се не издаје или изнајмљује;
• Кућа је изграђена на парцели где није дозвољена;
• Кућа је изграђена са кршењем градског плана за планирање, пројектне захтеве.

Злоупотреба акционара са својим привилегијама (на пример, могућност једностраног одбијања уговора или прибављања казни за кршење преноса објекта) може довести до суда ће их одбити да заштите права ако су злонамерна природа Акције се успостављају.

Проблеми изградње капитала

У суштини, замке постају јасно свима који пажљиво проучавају ову схему улагања у некретнине.

Плусес шеме су очигледни: купац прима некретнине за 30-40% јефтиније од просечне тржишне цене; Програмер прима средства за изградњу објеката некретнина и спровођење канала готовог производа.

Нажалост, таква инвестиција је увек повезана са значајним ризицима. Мала одласка су прилично честа, а не увек се темељно починило. Међутим, дешава се да програмер посебно одлаже завршетак изградње или повуче тренутак уноса становања.

Усвојени у 2005. години Закон бр. 214-ФЗ увели су забрану програмера за претрес станова пре примање дозвола; Наручио сам програмерима да се уговоре у уговору о свим условима и казни за њено неиспуњење, као и региструју сваки уговор учешћа у капиталу (ДДУ) како би се искључила двојна продаја.

Међутим, то није било довољно и промене су почеле да уводе промене.

Прво, изградња становања треба да се одвоји од других активности са наметањем ограничења програмера за обављање операција које нису повезане са спровођењем пројекта.

Друго, треба приметити принцип "Једне компаније је једна грађевинска дозвола". Истовремено, изградња са заједничким учешћем у неколико дозвола је сада забрањена. Истовремено, велики програмери неће моћи да делегирају своје функције дечијим структурама да би преузели извршење неколико пројеката одједном, јер искуство треба да буде најмање 3 године (барем као генерални извођач или купац).

Треће, активност програмера мора бити праћена одређеном кредитном институцијом банке. Рачуни компаније, технички купац и генерални извођач радова морају се отворити у истој банци.

Четврто, услови за пословни углед органа управљања програмером и њени учесници су затегнути. Међу оснивачима програмера не може се суочити са незапаженим или изванредним пресудама, као и онима који су активности проузроковале банкрот правног лица.

Компанија мора да добије закључак о испитивању чак и за нискоинструке зграде, а не да имају дугове (осим циљних кредита за изградњу). У овлашћеној банковној кредитној институцији, средства треба да се депонују у износу од најмање 10% трошкова изградње (осебујан падобран, који би требало да буде заштићен и програмер и акционари у случају времена затезања или банкрота).

Пето, закон успоставља ограничење трошкова програмера у темељ за накнаду, плаћање услуга Банке, услуге управљања компанијом, рекламним, комуналним услугама, комуникационим услугама, изнајмљивање. Ова граница је 10% трошкова изградње дизајна.

Како одабрати поуздану компанију

Ако ћете купити стан у кући у изградњи:

1. Научите доступне информације о програмеру, проверите његову репутацију.
2. Најлакши начин да потврдите чињеницу да ћете прочитати на Интернету, - ићи на било коју зграду и уверити да се рад спроводи.
3. Пре него што потпишете уговор учешћа капитала у грађевинарству, пажљиво га прочитајте, не журите.
4. Ако имате ни најмање сумње, погледајте адвокати који ће вам помоћи да разумете све правне интрикације.

Нови захтеви за програмере

Све до дана, уговор са првим учесником у акцији изградње програмера најкасније до 14 дана дужан је да се у медијима објављује у медијима или на Интернету пројекат Декларација где су назначене информације о компанији и информацијама о пројекту.

Програмер је дужан да на свој захтев пружи дистрибуцију:

• грађевинска дозвола;
• Техничка и економска образјака пројекта;
• Закључак државног испитивања пројектне документације;
• пројектна документација, која укључује све промене у њему;
• Документи који потврђују правила програмера до земљишта.

Такође би требало да уложи и у пројекту сопствена средства у износу од најмање трећине укупног буџета пројекта; Новац привлачан од акционара требало би да крене строго за спровођење одређеног пројекта, а нигде другде.

Услови за учешће

У складу са ДТУ-ом, једна страна (ЛОЛСХЕР) се обавезује да ће платити фиксни удео у документу и усвојити готов објект, а друга страна обавезује да ће овај објект доставити споразуму предвиђен споразумом.

Уговор се мора у складу са:

• Одређивање специфичног објекта заједничке конструкције која се преноси у складу са пројектним документацијом од стране програмера;
• Одређивање рока за пренос објекта конструкције капитала у акционар;
• информације о цени уговора, времену и редоследу плаћања;
• Информације о гарантном року који делују у односу на објект у изградњи.

У недостатку барем једног од услова наведених услова, уговор се сматра неважећим. Сваки ДДУ треба да буде регистрован у регионалном одељењу Ростреестра како би се избегла двострука продаја.

Акционар има право да се уговор уништи једнострано, ако, на пример:

• Било је проблема са условима;
• Захтеви за квалитет објекта некретнине су значајно прекршени;
• Планирање станова предвиђених почетним променама пројекта.

У случају престанка уговора, програмер је дужан да не само новац не само новац, већ и за камате за употребу позајмљених средстава у износу од 1/150 стопе рефинансирања Централне банке Руске Федерације, који послује на дан испуњења обавезе повратка средстава које плаћају акционари. У исто време, компанија може да прекине уговор само преко суда после 3 месеца.

Одговорност за промену рокова

Програмер је дужан да објекат пребацује учесницима у грађевинарство у капиталној градњи најкасније до појана који је прописани уговором. Период преноса је постављен за све учеснике, то је једно.

Ако је процес касни, програмер је дужан да плати казну (кривичну) купцима у износу од 1/75 стопе рефинансирања Централне банке Руске Федерације, дјелујући на дан испуњења обавезе, по цени уговора за сваки дан одлагања.

У случају да је немогуће изградити кућу у уговору евидентиран у уговору, компанија је дужна 2 месеца. Писмено да обавестите акционаре и предлаже да се измене уговор.

Поред тога, ДДД утврђује одређене појмове за пренос некретнина у инвеститоре у некретнинама након пријема дозволе за пробијање куће.

Према Закону бр. 214-ФЗ, програмер је дужан да пренесе све станове купцима 2 месеца. Након прихватања државне комисије.

Фонд за компензацију за заштиту преварених акционара

Да би се осигурало осигурање грађанске одговорности за програмере уговора о учешћу уговора сада је Фонд за компензацију.

Све компаније које продају станове у фази изградње требало би да буду пребачени у Фонд за надокнаду за пружање обавеза према споразуму 1,2% цене сваког ДДУ-а. Закон предвиђа годишњу процену обавеза за прилагођавање величине процене процене, али не чешће 1 пута годишње.

Средства Фонда за компензацију биће усмерена на завршетак проблематичних објеката некретнина. Кредине генералног директора Фонда за компензацију Агенције за становање стамбене и хипотеке (АХМЛ). Веома је важно да задатак Фондације не укључује прикупљање одређеног износа, потребно је само да обезбеди финансијско покривање постојећих ризика.

Максимални износ могуће компензације новца одређује се на основу укупне површине објеката у изградњи и цени једног квадратног метра стамбеног простора у овој некретнини. Истовремено, укупна површина објекта изградње капитала не може прећи 120 м², а цена од 1 м² не може бити већа од просечне вредности за слично становање на примарном тржишту у истом региону.

Фонд за компензацију помоћи ће да заштити права нових акционара; Да би помогли оним саучесницима који су већ наишли на потешкоће, регионалне власти су извукле графиконе о завршетку проблема са проблемима, што указује на време и механизме раствора.

Ако је програмер банкротиран

Укупно трајање стечајног поступка смањено је укидање поступака финансијског опоравка и оптимизације активности које је спровело арбитражни менаџер и суда банкрота. Први поступак се уводи на поступак конкурентне производње, док професионални лидер мора водити банкротно предузеће која већ има искуства у грађевинском сектору. Нови стечајни менаџер усмерава писмо акционарима у којима ће бити описани даљи поступак и алгоритам акција.

Закон "на стечају" утврђује да су захтеви свих акционара представљени менаџеру такмичења, а не на арбитражни суд најкасније у року од 2 месеца. Од дана пријема обавештења конкурентног менаџера. Менаџер разматра захтеве и укључује их у регистар.

Ако је током стечајног поступка, чинило се да је довољно разлога да верује да би се раствор за програмере девентионара могло обновити, могућ је прелазак на спољни управљање.

Конкурентски менаџер је дужан да спроведе потребне радње за претраживање и привлачење другог извођача. Постоји још једна опција - састанак акционара има право да одлучује о начину извршења обавеза добијањем надокнаде од стране Фонда за компензацију. Поред тога, остаје могућност враћења захтева преношењем на одредбе објекта недовршене градње или преноса стамбених просторија (ако је објект већ изграђен). Одлука се прави одвојено за сваку кућу у изградњи, Генерални скуп будућих станара, потребно је добити одобрење ¾ акционара.

Имајте на уму: У стечају програмера, најугроженија категорија власника имовине су власници не-стамбених просторија, укључујући апартмане.

Земљиште и кућа у изградњи обећавају учесницима у капиталној конструкцији док програмер не испуни своје обавезе; Истовремено, власништво над некретнинама наставља акционару у време регистрације уговора учешћа у капиталу.

• 

Шта је есцров рачун

ЕСКРОВ - Специјалност условног депозита на којем се акумулирају новчани степени док се изградња куће не заврши. Есцров рачуни у Русији појавили су се 2014. године, али је користила ову шему само 2018. године.

Камата на средства која се постављају на есцров рачуни се не наплаћују и банка у којој су такви рачуни отворени, не прима накнаду. У ствари, есцров рачун је каматни депозит, новац на који је замрзнут на период који не прелази датум датум пуштања у рад у раду у проглашењу декларације плус 6 месеци. Када користите Есцров рачуне, акционари не прихватају финансијски ризик повезан са специфичним програмером и преузму ризик само овлашћеној банци, што их мора вратити у случајеве предвиђене законом. У случају да је Банка проглашена банкротом, програмер преусмерава уговор са новим агентом банке, осигураник ће се пренети на нови налог.

Компанија прима средства из егзоруумских рачуна након уласка у објект за рад и региструје право власништва над најмање једним станом.

Средства са есцров рачунима може се превести или да плати обавезе компаније на уговору о зајму или су наведен директно програмерима (да се израчунава са зајмодавцу у случају када је изградња извршена у позајмљеним средствима.

Гарантни рок - 5 година

Детерџент има право да захтева бесплатну елиминацију откривених оштећења или смањење цене стана на одговарајућу количину. Поред тога, акционар може захтијевати надокнаду за његове расходе за отклањање недостатака.

Изгледи за иновације

Од 1. јула 2019. године, промене савезног закона бр. 214-ФЗ почели су да раде у целости. Схаред Цонструцтион треба заменити пројектом, регистар се мора креирати (помоћи ће да провери поузданост програмера).

Такође од 1. јула 2019. године се променила поступак продаје станова у новим зградама. У складу са законом, компанија ће сада добити новац не од акционара да настави са грађевинарством, али од акредитованих банака и складишти их на есцров рачунима.

Али не сви програмери ће радити у овој шеми. Према резолуцији, програмери могу продати старе старе услове, ако су код куће спремни најмање 30%, а број закључених уговора - не мање од 10%. Јевреји специјализовани за некретнине, већ су приметили да су програмери траже Бипасс схеме, у спровођењу којих имовинских купаца неће ући у ДДД.

Само уговор учешћа капитала може гарантовати заштиту права акционара, тако да купац не може пристати на предлог програмера да издаје рачун уместо умјесто тога или уговор о договору или споразума о финансирању.

Стручњаци за некретнине вјерују да ће промене у закону бр. 214-ФЗ приморати мале и средње компаније са тржишта, јер је циљ иновација реномирала грађевинску индустрију. С друге стране, ова ситуација може проузроковати значајне промене у хипотекарном тржишту зајма, присиљавајући банке да понуде више профитабилнијих кредитних решења за оне који желе да купују становање.

•