Куповина кућишта на секундарном тржишту. Потешкоће са којима се морају суочити са особом приликом испитивања стана и унапред.
Који проблеми морају да реше особу која је окупила да набави становање на секундарном тржишту? Шта понекад не сумња да будући власник не нови стан?
У међувремену, на једном и полу-бирицу, који обично заузима цео процес од тренутка избора некретнина пре преноса кључа, потребно је што је више могуће концентрисати колико год је то могуће и покушати да пропусти ниједну нијансу. АПОБЛОМА лежи буквално на сваком кораку. О томе се ради о томе да данас желимо да разговарамо.
Који апартман да изабере?
Наравно, све зависи од ваших способности и потреба. Није тајна да се исти новац може купити апартмани различитих врста и удобности, који се налазе у више или више еколошки прихватљивих подручја, у оквиру града или предграђа ИТ.Д. КПРИМЕР, скромни у основним стандардима износа од 80 000 УСД, довољно је да купи малу "двокреветну собу" у типичној кућишту плоче на периферији метропола, пристојан трособан стан у сличној стамбеној основи Од скорије у близини Московске регије или огроман мултицорате стан на ивици московског региона. И рецимо, за стицање сићушне "одношког" у самом центру главног града, то је потребно и много великог износа.Коначна цена некретнина зависи од скупа фактора. Свака ситница која карактерише стан са позитивном или негативном страни утиче на његову цену. Горе споменути смештај са балконом, лођром или еркером, смештен на средњим подовима куће са лифтом и жлебом за смеће, који се налази у непосредној близини метро станица и других транспортних станица. Прозори идеалног аквизиције треба да иду у мирно двориште и / или јужну страну, соба је велика површина, а у чистом лепом улазу било би лепо видети цонциерге или вашивер. И, напротив, стан без балкона, са малим суседним собама на првом или последњем спрату куће која стоји на бучном путу, у којем у улазу нема лифта и основног поретка, може се купити на најнижем нивоу Цена. Сви ови фактори су прикладни за употребу, трговање продавцем: Сваки параметар потенцијално смањује или повећава трошкове некретнине по 1-2% или још више, што ће на крају дати уштеду неколико стотина, а понекад и хиљаде долара.
КСЛОВ, један од најновијих трендова на руском тржишту некретнина - смањење потражње за лошег квалитета и растућом потражњом за такозваном елитом.
Који се проблеми могу суочити са особом која је одлучила да самостално купи стан, без помоћи Реалтора?
Галина Утесхева је одговорена, шеф секундарног стамбеног стамбеног тржишта "Кућа-некретнина":
"Куповина стана је увек не само забрињавајућа, радосна, већ и одговоран тренутак у животу сваке особе, посебно ако су јој средства копиране годинама, на штету одсуства и омиљених хобија. Ја сам се провоцирао , како ће бити, ако ће се власништво над само стечено стамством оспоравати на суду за претходне власнике или треће стране. АВС због чињенице да купац не може самостално да провери историју некретнина. Реал случајеви су познати када су реални случајеви познати Стране (претходно регистроване на овој области, наследницима бивших власника и других људи) Аппеа са захтевима за признавање права власништва, у целости или делимично или делимично или у складу са становањем на основу докумената (сертификати), Постојање којег купац није ни сумњао ни купца на закључку трансакције.
То могу бити документи који потврђују права на стан који сте купили од апартмана малолетника претходних власника (чији су интереси прекршени приватизацијом становања у 1991-1993), треће стране које могу имати власништво или коришћење кућишта су у затворским месту, третирајући лечење у психонеуролошком диспензији, дизајнирани су према војсци. Дешава се да је некретнине под оклопом, хапшењем или залогом, а продавци стана су људи који припадају ризичној групи (мала дјеца, самохрани стари људи, ментално болесни), особе које делују на лажној пуномоћ .
Шта да поверимо некретнине?
Агенције за некретнине пружају своје купце са стамбеним купцима читав низ разноликих услуга:
избор опција;
провјеравање скупа докумената које је пружио продавац;
Откривање историје одабраног стана за власнике;
припрема и закључак прелиминарног уговора или унапред споразума и контролу његовог поштовања;
спровођење трансакције (припрема и закључак уговора о продаји);
достављање и примање докумената из државне регистрације;
Присуство као сведок приликом обележивања новца у банковној ћелији и трансфер продавцу;
Регистрација Закона о пријему акта (понекад са описом имовине), контрола преноса становања у новог власника и неких других радњи.
"Максимални сет услуга укључује пуну подршку трансакције, почевши од избора опција и завршава се са државним регистрацијом и преношењем стана од продавца купцу, - коментари на Светлани Корсаков, стручњака најбољег Компанија за некретнине. "Минимум је да провери правну чистоћу стана који је клијент изабрао себе. И договорити договор."
Многи људи покушавају да уштеде и сами траже становање. Али његова правна чистоћа у сваком случају треба проверити, чак и ако купите стан од доброг пријатеља. Ево случаја праксе Светлане Корсакова. "Клијент нам је дао помоћ у дизајну трансакције, који је купио стан пре 7 година на свом најбољем пријатељу и сада је одлучио да је прода. Пре стана већ је препустио три пута, али све то време је остало прописана мајка и кћерка првих власника. Где су отишли никога није знао. Након провере историје стана, сазнали смо да је у то време премли старија жена и сахрањена на штету града и морали смо да пишемо из млађег. То је урадило редован адвокат наше компаније. "
Чини се да би кратка прича о смени власника стана требало да говори о правној чистоћи кућишта. Али то није увек случај. Ево примера. Дама је одабрала стан, који је раније имао само једну домаћицу, и одлучио да га купи. Некретнине Вангент је клијент тражио помоћ у спровођењу трансакције куповине и продаје. Реалторс су проверили историју стана и сазнали да је у власништву целог курса, а затим је постављена на продају (њен домаћица ће купити кућиште у новој згради). Ова чињеница је била узнемирена и одлучили су да направе депонију дубље. Утврђено је да је ова некретнина у Москви добијена у складу са размјеном, а затим приватизована. Бивши станари (злостављани алкохол, који су суседи рекли) као резултат трансакције које су се преселили у регион Калуга. Шта им се догодило, није било могуће сазнати. Могућност подношења захтева Суду да призна претходну трансакцију није важећа. Стога су Реалторс саветовали њихов клијент стан да не купи, са којим се сложила.
Професионалац ће видети шта неспорна особа неће приметити његово искусно око. На пример, одмах ћу упозорити клијента да ће његов пасош ускоро постати неважећи (на пример, у доби од 45 година) или пронаћи резове у потписима продавца на различитим документима. Разговарајте са јавницима који су завршили претходне трансакције са стеченим станом, узмите архивску пражњење из куће и лично разговарају са пасошестима.
Документи потребни за закључавање куповине и продајом станова
Проширивање докумената (потврда о власништву, с правом на насљеђивање, потврду о уплаћеном задрузи итд.).
Помозите БТИ о вредности залиха стана.
Објашњење.
Копија подног плана.
Копија финансијског и личног налога.
Потврда о недостатку дуга на закупнини и услужни плаћања.
Дозвола за реорганизацију / преусмерење стана (ако је спроведена).
Извод из књиге куће.
Поступак преноса према претходном уговору о продаји.
Потврда у пријему новца.
Помоћ пореског инспектората о уплати пореза (ако је стан наслеђен или као поклон).
Продавац пасош.
Ако се некретнина бави припремом скупа докумената, он мора да провери све документе које је дао продавац и провери преписку имена, адресе, датуме, потписи итд. Укључивање на ову листу може Добијте екстракт из једног државног регистра непостојања оптерећења на стеченом стану, сертификати из психо-неуролошких и нарколошких диспензарија, којим се потврђује капацитет продавца, као и друге документе.
Како градити односе са продавцем?
Инспекција . Дакле, имате неколико опција за апартмане и морате да их гледате. ОТ, како се саставља са наведеним карактеристикама куће, дворишта и улаза, можете судити сами. Параметри самог стана (услов пре или после поправка, прозора у двориште или на коловозу, висина плафона, распореда, подручја различитих просторија итд.) Или се не скривају од очију. Авот да ће тренутни власник отићи на лицу места и како ће то утицати на откупну цену, има смисла да се преговарају. Рецимо да ако стан има уграђене ормаре, кухињски намештај, идеално уписан у конфигурацију собе, скупо водоводне и друге опреме, власник ће инсистирати на додатном уплату или мотивисати ову прецењену трошкову кућишта. Заузврат, имате право да не купите ствари других људи, али тада ће се продавац вероватно одрећи трансакције. То ће бити мудрији да се преговара на трошкове предмета који су остали на сајту и смањите је на минимум.
Веома је важно проверити да ли су у стану одржане прерада и реорганизација. Инелеи Да, потребно је видети дозволе и осигурати да се договоре стварне промене. Ако је поновна опрема изведена без дозволе, најбоље је одустати од куповине стана да не буде имао проблема са локалним властима. Акрилна одлука да се тачно купите ова некретнина (посебно пошто се обично продаје по ниској цени), морате да разумете да ћете, у складу са новим стамбеним кодексом Руске Федерације морати да координирате илегалну прераду или донесете стан у Некадашњи поглед (у супротном се може продати од јавног трговања). ИТО ће коштати много новца. На исти начин, ако на крају то омогућите продати садашње набавке, поново ћете морати да постављате дозволе.
Инспекцијска радионица (која је, понавља, боље је потрошити у присуству "његове" некретнине), морате да решите много питања, ако, наравно, волите стан. Продавац мора да обезбеди скуп докумената чија ће се аутентичност морати да провери.
Предузимање унапред . Током прве или друге инспекције стана, продавца и купца усмено преговарају између себе о цени, условима и времену њеног пуштања. Након тога, купац (уз помоћ некретнина) проверава све документе које је дао продавац. Ако је све у реду с њима, време је да се предузмете или упишете односе. Обично продавац и купац закључују прелиминарни уговор или унапред споразум / депозит. Извршено је у једноставном писању (у компанијама некретнина нуде се типични уговори које су развили адвокати). Интересовање, морате да одредите све детаље будуће трансакције: када ће се спровести и у ком облику ће бити уговор о продаји (једноставним писаним или нотарским), која цена имовине ће бити назначена у уговору и шта биће износ напредовања / депозита који узима трошкове у складу са трансакцијом, у депозитару у којој ће банци измирисати прорачуне, када ће се у обзир људи регистровани у стану, у које време након регистрације уговора државе ће се извести преносом некретнина ит.д. Посебно прописују услове за пренос имовине у складу са Законом о прихватању и преносу и попису, времену повратка од стране продавца унапред или депозита у случају неиспуњавања уговора и других детаља.
Која је разлика између напредовања са депозита?
Унапред Плаћање позива које претходи преношењу имовине, испуњавајући рад или пружање услуга. Валидност са депозита, то није начин да се осигура испуњење обавезе. Величина и редослед напретка у односима грађана одређује се споразумом страна у одговарајућем уговору.
Депозит (Према члану 380. Грађевинског законика Руске Федерације) - "Монетарна количина коју је издала једна од уговорних страна (у нашем случају) на штету уговора о плаћању (продавца) због њеног уговора, у уговору Доказ о закључивању уговора и да осигура његово извршење. "Споразум је у писаном облику.
Значајна разлика између два правна концепта унапред и открива се неуспјехом да испуни уговор. Ако је трансакција из неког разлога узнемирена, аван се једноставно враћа. Азадатакес плаћа продавац купцу у двоструку величину (!) Ако се трансакција не одвија до прве. Инина се враћа ако куповина не преузме грешку купца (у складу са чланом 381. грађанског законика Руске Федерације).
Уз учешће Агенције за некретнине, обично се одржава унапред или прелиминарни уговор који пружа авансно плаћање. Споразум о уговору (ако је на овом облику обезбеђења обавезе инсистира на једној од странака или обе стране) Продавац и купац обично закључују једни друге, без помоћи некретнина.
Шта би требало да буде величина аванса / депозита? То је обично износ од 500-2000 УСД, у зависности од цене стана и потврђивање озбиљности намера купаца. Али у неким случајевима продавац може захтевати да се постигне већи напредак. Купац Иасли је веома заинтересован за стицање овог стана, он се слаже (понекад чак и упркос отпорности Реалтора). Иначе, изузетно непријатна ситуација може настати када је продавац као резултат одбије да направи трансакцију, а унапред повратак није у журби. На једном од ових случајева, рекао нам је Светлана Корсаков. Клијент је одлучио да купи стан чији је домаћин потребан аванс од 8.000 долара. Некретнина вас није саветовао да направите тако велику количину, али клијент је инсистирао и потписивањем унапред споразума, новац је платио. Након истека казне, продавац је био дужан да врати новац, али је одбио рекавши да ће то учинити када ће добити унапред од следећег потенцијалног купца. Компанија за некретнине одлучила је да помогне свом клијенту (и није ни узела додатну накнаду) и повезала се са ситуацијом адвоката и адвоката. У почетку није успео да није хтео ни да разговара о телефону са представницима Агенције, али након тога није остао ништа што би дао новац и прилично брзо. Да ли је у његовим поступцима било било зла намера, није било могуће успоставити.
Повратак плаћеног аванса Купац може захтијевати себе, ако изненада утврди околности које не може знати у време преноса новца. Случај Отака који се догодио доста недавно, рекли смо Лилији Заг. Један од њених клијената на почетку маја је на почетку маја донео стан у старој кући у центру главног града и након тога је скупило скупе поправке с прерадом. Током припреме за продају продаје и куповине објављен је резолуција владе Московска Н 383 од 31. маја 2005. године. "На ремонт и модернизацију стамбених зграда без жртвовања становника за 2005-2007" са списком зграда у различитим окрузима подложно реконструкцији. Стан који је изабрао клијент Лили било је у једној од ових зграда. Потенцијални купац изнајмио је и одлучио да напусти куповину, а реалтори су успели да убеде продавца да врати унапред. Они су тврдили да је њихов став у томе ако је купац знао о чињеници ремонта или модернизације куће, не би купио стан.
Следећа соба Рећи ћемо вам да вам је потребно да снимите у уговору о продаји и продајимо, нагађамо да ли је потребно истаћи стварну вредност стана у уговору, објаснити шта је одбитак пореза на имовину и ми ћемо се подићи још један број актуелних питања која се односе на куповину становања.
Уредници захваљујући најбољој некретнини, "Кућни некретнине" и "Цити-КСКСИ век" за помоћ у припреми материјала.