Lägenhet från utvecklare: Hur man köper bostäder på den primära marknaden

Vi berättar hur du väljer utvecklaren, vilka dokument du behöver, samt dela andra subtiliteter att köpa en lägenhet på den primära marknaden.

Foto: Vsevolod Chuvan / Fotolia.com

Skydd mot utvecklarefel, från att försena konstruktion garanterar ett kontrakt med eget kapital deltagande i byggandet av DDU. Han ger också kvaliteten på konstruktionen.

Hur man väljer en utvecklare

Starta sökningen efter en lämplig utvecklare står på Internet. Undersöka arbetsplatserna (eller de nya byggnaderna själva). Var uppmärksam på följande punkter:

• ingående dokument
• Recensioner av utvecklaren;
• Information om huset under uppbyggnad;
• Fotografier från konstruktion eller webbsändning.

Varje utvecklare måste ha ett paket av beståndsdelar, som inkluderar åtminstone stadgan, registreringsbevis och bevis på registrering i skattemyndigheter. Du kan kontrollera dokumenten från utvecklaren via skatteservicewebbplatsen.

Läs recensioner om utvecklaren, kom ihåg att många av dem är skrivna på beställning. Av denna anledning antar vi att informationen erhålls kritisk.

En evighet kan märka att utvecklaren presenterades för konkursbehov, vilket innebär att han inte hade tillräckligt med pengar för ersättning till entreprenörer.

Var noga med att utforska fototrapporterna (eller webbsändning) från byggarbetsplatsen. Om främjandet under konstruktionen är, betyder det att utvecklaren kontrollerar entreprenörer, byggandet är inte värt det.

Du kan besöka de redan kompletta utvecklarobjekten och se vilka typer av lägenheter som överförs till kunder.

Leta efter en utvecklare som fick projektfinansiering av en pålitlig bank, vars specialister analyserade möjliga byggrisker och beräknade alla betalningar till entreprenörer.

Hur man väljer ett hus

Nästa sak är värt att uppmärksamma, det här är information om den nyaste byggnaden, nämligen byggtillståndet och projektdeklarationen.

Byggtillstånd utfärdas av territoriella myndigheter, det bekräftar att utvecklaren passerade en inspektion på statsnivå.

Utvecklaren är själva designdeklarationen, den är tilldelad att skriva ut och signaturer. Projektdeklarationen bör ange:

tidsfrister för början och slutet av konstruktionen;

• Detaljerad beskrivning av huset;
• finansieringskälla
• Möjliga finansiella risker.

Byggnadsfinansiering kan utföras av köpare själva, eller utvecklaren kan utnyttja det lånade kapitalet. Observera att utvecklaren ständigt behövs eftersom den beräknas med entreprenörerna och för materialtillförsel och för varje arbetsstadium. Därför är utvecklaren fördelaktig att sälja första lägenheter redan innan nollcykeln är klar, det vill säga på pitens scen.

Några synliga utvecklare avslutar ett projektfinansieringsavtal med banker, i enlighet med vilken en kreditorganisation (bank) ger ett lån för byggandet av huset, och utvecklaren beräknas för kreditpengar som tar emot köpare.

Foto: SGR / FOTOLIA.com

Deltagandeavtal

Projekt av delat deltagande kontrakt i byggandet (DDU) bör undersökas innan du bestämmer dig för valet av utvecklare.

DTU är bilateralt, det ligger mellan utvecklaren och köparen. I sitt innehåll är det samtycke och kompenserat. Det innebär att parternas rättigheter och skyldigheter är sammankopplade på ett sådant sätt att rätten till en del bekräftas av den andra partens skyldighet.

Köparen har något mer rättigheter än utvecklaren. Men han har sina egna uppgifter. Köparen är skyldig att betala det belopp som föreskrivs i kontraktet, samt att acceptera syftet med eget kapitalbyggnad i närvaro av tillstånd för idrifttagning av en bostadsbyggnad.

Kontraktet om eget kapitalandel i byggandet måste nödvändigtvis innehålla följande:

1. Information om kontraktsobjektet som låter dig exakt identifiera objektet (namnet på objektet, byggnaden adress, rum och plats för lägenheten på planen, egenskaperna hos lägenheten, den påstådda metraen);
2. Den beräknade bostadskostnaden (med tanke på att grunden Metrah kan förändras under byggandet, kommer det exakta beloppet för en erfaren utvecklare inte att göras till kontraktet, ger endast en ungefärlig beräkning).
3. Tidsfristen för byggandet och överföringsperioden är en fastighet (kontraktet där perioden inte anges kan inte registreras i statsregistret, det vill säga det kommer inte att övervägas).
4. Garantiperiod för ett objekt (minst 5 år, inklusive 3 år på ingenjörsutrustning), inom ramen för vilka utvecklaren eliminerar bristerna till fri eller lönekompensation.
5. Sätt att säkerställa genomförandet av utvecklaren av förpliktelser enligt kontraktet (den civila ansvarsförsäkringen i utvecklaren eller bankens garanti, och villkoren för garanti och information om garantisten / försäkringsgivaren bör vara känd för aktieägarna).

Registrering av kontraktet

För att utvecklaren ska inte sälja samma lägenhet till flera aktieägare, och sedan hämta pengar och dölja, federal lag daterad den 30 december 2004 nr 214-fz "om deltagande i aktiebyggnad av bostadshus och andra fastighetsobjekt "föreskriver den obligatoriska registreringen av aktieavtalet deltagande i byggandet av den federala statliga registreringstjänsten, kadastrip och kartografi (RoseSTR).

I den territoriella divisionen av Rosreestra kommer omständigheterna för transaktionens slutsats att kontrolleras, och information om den kommer att ingå i ett enda statligt register över fastigheter (EGRN).

För DDU-registrering kommer det att bli nödvändigt att betala statskiftelsen och köparen och utvecklaren. Du kan göra en avgift i bankkontoret eller använda portalen av offentliga tjänster.

Du kan registrera dig själv eller fritt att överföra myndigheten till utvecklaren med proxy. Om du vill gå igenom registreringsproceduren själv kan du få ett uttalande till RoseStra-divisionen att du kommer att delta i alla händelser personligen.

För att registrera det första aktiemyndigheten måste utvecklaren överlämna till registreringsmyndigheten:

• Statlig registrering
• dokument om betalning av statlig tull
• Dokument som bekräftar befogenheterna för representanten för upphovsrättsinnehavaren och deltagarna i transaktionerna, inklusive myndigheten för den juridiska personens företrädare att agera för hans räkning.
• dokument som fastställer tillgången till lag
• Identifieringsdokument;
• ingående dokument av en juridisk person eller notiserade kopior av dessa handlingar
• Dokument som beskriver objektet med aktiebyggnad med sin plats på planen för objektet som skapas av målet med fastigheter och det planerade området.
• byggtillstånd;
• projektdeklaration;
• Planen för objektet som skapas av fastigheten som indikerar sin plats och antalet bostads- och bostadslokaler i sin sammansättning och det planerade området för var och en av dem.

Om du är redo att anmäla registreringen av DTD till utvecklarens representant är det nödvändigt att förbereda motsvarande notariserade dokument. Fullmakten får endast utfärdas för att registrera ett fördrag i Ryssland, så du skyddar dig från en eventuell godtycklighet från utvecklaren eller dess representant. För registrering av kontraktet tar vanligtvis cirka tio arbetsdagar.

Foto: Ngyna / Fotolia.com

Betalning av lägenhet

Efter att DDD är registrerad kan du betala utvecklarens arbete. Vanligtvis går betalning in i ett speciellt ackredetiskt konto i en bank efter avslutad kontrakt med utvecklaren. I det här fallet förbehåller banken vid registrering av fördraget i Rosreestre det belopp som du gjort, men överför inte den till utvecklaren tills hans representant presenterar ett färdigt avtal.

Efter att DDU registrerats överför banken självständigt pengar på utvecklarens avvecklingskonto. Om kontraktet inte registrerades kan du alltid hämta pengar till kreditbrevet.

Ibland vägrar utvecklaren praktiken att använda kreditbrevet. I det här fallet kommer pengarna att överföras till avvecklingskontot för sig själva, men först efter att ha registrerat kontraktet i Rosreestre.

Det finns ett annat sätt att förbli, vilket också måste nämnas. Du kan betala kontant på kassörens kassör. I det här fallet måste du ge kvittot till ankomst kontantorder, vilket bekräftar betalningsfaktum.

Du kan betala utvecklaren för ditt bostad i taget eller genom flera betalningar vars frekvens är upprättad av fördraget. Priset kan ändras, men endast i fall och på de villkor som anges i kontraktet.

Tilläggsavtal

I händelse av försenad konstruktion eller oförmåga att införa ett föremål i drift måste utvecklaren i enlighet med artikel 3 i konst. 6 i den federala lagen nr 214-фз, senast 2 månader före utgången av idrifttagandet av idrifttagandet av den nuvarande situationen och föreslå ett ytterligare avtal till avtalet.

Övning visar att man undertecknar ett ytterligare avtal i följande fall:

• I kontraktet indikerades färre byggnadsfrister specifikt för att öka investeringsaktiviteten (och utvecklaren varnade om det);
• Fördröjning vid leverans av byggmaterial;
• naturkatastrofer;
• Ändra entreprenör.

Det är inte nödvändigt att underteckna ett ytterligare avtal i de fall, till exempel överföringen av rättigheter från en utvecklare till en annan, det var ett vägran att få tillstånd, det fanns brist på medel för idrifttagande eller om utvecklaren föreslår att överföra Leveranstiden för året och mer utan objektiva skäl. Ett ytterligare avtal, liksom DD, är föremål för statlig registrering inom RoseStra territoriella administration.

Under alla omständigheter, för att utvärdera situationen, är det värt att konsultera advokater som, baserat på analysen av situationen, kommer att kunna ge råd om möjliga risker.

Överlämningsakt

Efter att huset har beställts skickar utvecklaren en inbjudan till inspektionen av lägenheten. Enligt lagens krav skickas inbjudan med registrerat mail. De utvecklare som anges i DDU borde komma till utvecklarens kontor. Du kan göra en fullmakt för en av köparna, då kommer det att äga rum för alla ytterligare procedurer. Efter att utvecklarens representant kontrollerar dokumenten från aktieägaren (identitetskort, fullmakt, original DDU), kommer du att ordineras tidpunkten för inspektion av lägenheten. Inspektion och acceptans av lägenheten - ärendet är extremt ansvarigt. Du måste noggrant inspektera nya bostäder för brister.

Alla brister kan delas upp i två grupper:

• betydande, i närvaro av vilken det är omöjligt att bo i lägenheten;
• Onödigt, som är mer kosmetiska, men utesluter inte möjligheten att bo i lägenheten (till exempel oegentligheter i gips).

Divisionen är villkorligt, eftersom det inte är fastställt i någon lagstiftningsakt. Lägenhetsamlaren, som gör att en lägenhet själv bestämmer om den kommer att identifieras för honom med betydande eller inte. Om defekterna är obetydliga, men prolonen anser att det som sådant, måste utvecklaren bevisa det motsatta själva (för detta vänder sig vanligtvis till hjälp av oberoende experter).

Alla brister som du har upptäckt måste göras till en defekt handling som är sammanställd i två kopior. För denna lag är utvecklaren skyldig att eliminera bristerna i lägenheten eller kompensera för kostnaden för deras korrigering.

Om du har skrivit en acceptans och överföringshandling, men hittade sedan brister, då under garantiperioden kan du fortfarande kontakta utvecklaren för att rätta till dem. Om du försenar undertecknandet av acceptans och överföringshandlingar, även om de identifierade bristerna inte är signifikanta, har utvecklaren rätt efter 2 månader för att göra en enkelriktad handling.

Om utvecklaren inte passerade boende under den period som anges i DDU, då för varje dag av fördröjning, är fördelningen ersättning i mängden 1/150 refinansieringshastighet som arbetar vid tidpunkten för avkastningen av pengar.

Äganderätt

När du har skrivit in en acceptans och överföring, överlämnade utvecklaren dig nycklarna, det finns fortfarande några oavslutade angelägenheter.

Utvecklaren är skyldig att kontakta lokala myndigheter för att säkerställa att postadressen är tilldelad, såväl som att utfärda ett kadastral och tekniskt pass, det vill säga att sätta ett nytt objekt på kadastrala redovisning och göra en post om det i registret. Vanligtvis tar det ungefär 4 månader.

Efter dessa dokument erhålls är det nödvändigt att registrera ägandet av det enhetliga fastighetsregistret (EGRN). Från och med januari 2017 är det här registret i elektronisk form i ett för hela landet, därför ansöka om registrering av rättigheter och kadastral redovisning av fastighetsobjekt i någon region, oavsett var objektet själv är beläget.

Registreringsmyndigheten behöver kontakta identitetsdokumentet, uttalandet och DDU. Registreringen tar ungefär sju dagar. Certifikatet själv kommer inte att utfärdas - informationen ackumuleras i registret, och om nödvändigt, bekräfta det faktum att bostadshuset ägs av din egendom, får ett utdrag ur EGRN.

Skatteavdrag

Skatteavdraget är 13% av din inkomst som staten returnerar dig efter att ha köpt en lägenhet, eftersom inkomstskatten på detta belopp redan har betalats. Kan inte få avdrag för dem som inte avdrag för inkomstskatt.

Skicka in dokument till avdrag när som helst efter att ha köpt en lägenhet. Det maximala beloppet av skatteavdrag är 260 tusen rubel. I händelse av att lägenheten var billigare än 2 miljoner rubel, i avdrag, kan du aktivera och kostnaden för dekoration.

Skatteavdrag får en som betalade. Din arbetsgivare håller inte inkomstskatt från din lön tills du är fullt utbetalad avdrag, eller du kan göra det möjligt att utfärda och få betalt genom skatteinspektionen. I det här fallet betalar du en gång per år.

Innan du kontaktar mindre är det nödvändigt att samla in följande dokument:

1. Skattedeklaration i form av 3-ndfl;
2. intäkter för inkomst i form 2-ndfl;
3. ansökan om avdrag
4. Kopior av passet, kontrakt av eget kapital, betalningsbevis, en handling att ta emot en lägenhet, certifikat för registrering av ägande eller ett utdrag ur registret.

Makar som köper en lägenhet i gemensam egendom behöver ett uttalande om att bestämma aktien och en kopia av äktenskapsintyget eller äktenskapsavtalet.

•