Det verkar när man köper bostäder i de nya byggproblemen inte borde vara. Kontrollera lägenhetens historia är inte nödvändig - det är bara byggt; Det är inte nödvändigt att se till att det inte finns några hyresgäster kvar i den, som inte avbryts från registrering. Men det var inte där!
Foto: Shutterstock / fotodom.ru
Om utvecklaren inte har uppfyllt sina skyldigheter har köparen av lägenheten i den nya byggnaden rätten till ersättning. Förutsatt att kontraktet om eget kapital deltagande i byggandet (DDU) sammanställdes korrekt.
Avsluta du kontraktet?
Överföringen av fastigheten Fastigheter är ett förutsättnings villkor för kontraktet av eget kapitalandel i byggandet, så i lag. Om termen inte är angiven, kommer kontraktet inte att registreras i statsregistret. Om utvecklaren av någon anledning inte kan slutföra husets konstruktion och sätta den i drift vid den tiden, som är etablerad i kontraktet, är det skyldigt att skicka deltagaren relevant information och förslaget att ändra villkoren i kontraktet.Enligt kraven i artikel 6 i lag nr 214-FZ "om deltagande i aktiebyggnaden av bostadshus och andra fastighetsobjekt", måste det ske senast 2 månader före utgången av den term som anges i kontraktet . Om aktieägaren är överens om att vänta lite, förbereder utvecklaren ett ytterligare avtal om förändringen av tidpunkten för byggandet och tidpunkten för överföringen av lägenheten.
Observera: Ett ytterligare avtal till det deltagande avtalet måste godkänna statlig registrering på RoseStra territoriella förvaltning
Köparen har en annan version av åtgärder - han får inte vänta på slutet av konstruktionen och avsluta DTD ensidigt. För detta är det tillräckligt att skicka utvecklaren med motsvarande skriftliga anmälan med registrerat mail. Avsluta kontraktet eller godkänna att vänta - att endast lösa aktieägaren. Först och främst är det nödvändigt att analysera orsakerna till att utvecklaren inte hade tid att uppfylla sin del av kontraktet för det utsedda datumet. Om orsakerna kan elimineras (till exempel bryts entreprenören leveranstiden för byggmaterial), och termen för att förlänga konstruktionen är inte för stor, det är möjligt att vänta på slutet av konstruktionen. Om orsaken till förändringen av utvecklaren eller till exempel i avsaknad av tillstånd eller tidsfristerna för att slutföra byggnaden skjuts upp i ett år eller mer, har köparen all anledning att besluta för uppsägning av kontraktet.
För att inte misstas med valet är det bäst att lita på de professionella och få råd från en advokat som specialiserat sig på delad konstruktion.
Hävdar att utvecklaren
Om utvecklaren inte rapporterade en försening i slutet av konstruktionen (eller om den tidsfrist som anges i det ytterligare avtalet kommer till slutet, och huset ännu inte ges) är det nödvändigt att skicka ett skriftligt krav till utvecklaren, krävande För att uppfylla skyldigheten, att utfärda nycklarna för att förmedla lägenheten och betala ett straff för förseningar.Fristen under vilken utvecklaren måste svara på aktieägaren är tio dagar (den måste utses i skriftligt krav). Kravet skickas med rekommenderat brev med ett kvittobjekt. Aktieägaren kan också ge ett krav på utvecklaren eller hans representant personligen. Förbered i det här fallet två instanser av dokumentet. Man kommer att förbli från utvecklaren, den andra, med förseglingen och undertecknandet av den antagna parten, tar du dig själv. Det kommer att vara användbart om du måste gå till domstol. Om utvecklaren inte svarade på ett klagomål (inte föreslog att underteckna ett ytterligare avtal, förklarade inte orsaken till förseningen), vänligen kontakta domstolen.
Påståendet kan sammanställas oberoende eller att ansöka om juridisk rådgivning. Du kan lämna in ett påstående på arbetsplatsen eller på din bostad. Observera att du inte bara kan kräva betalning av påföljder, utan också ersättning för moralskador (men dess storlek kommer att vilja motivera dokumenterad), liksom böter för bristande överensstämmelse med konsumentens krav på frivillig basis.
Följande dokument måste bifogas påståendet:
- kontrakt för deltagande i delad konstruktion
- Ytterligare avtal till avtalet (om tillgängligt), om de reglerar överföringsperioden för objektet av deltagaren i eget kapital.
- dokument som bekräftar betalning från din sida
- Andra dokument som bekräftar extra kostnader (uthyrning av bostäder eller överbetalning av ett lån)
- Din fordran till utvecklaren med ett förslag att frivilligt uppfylla kraven för betalning av påföljder.
- Svaret på fordran (om det naturligtvis var).
Sannolikheten att vinna fallet med förseningen av tidsfristerna är mycket stor. Det enda experterna uppmärksammar och vad analysen av rättspraxis visar, storleken på det straff som deklarerats i rättegången kan minskas avsevärt.
Ersättning för att vänta
För varje dag av fördröjning är ersättning beroende av. Om proloneln vill säga upp avtalet, är utvecklaren efter att ha mottagit det lämpliga meddelandet inom tio arbetsdagar skyldig att returnera pengar som betalats för lägenheten och betala straff för användningen av andras pengar. Storleken på straffet bestäms av beräkningen av 1/150 refinansieringshastigheten, som verkar vid tidpunkten för avkastningen av pengar.
Sedan 2016 är storleken på refinansieringshastigheten lika med nyckelhastigheten, dess storlek måste anges separat
Till exempel den 06/18/2017 var det 9,25%. Beloppet uppkommer från den dag då aktieägaren har gjort pengar (helt eller deras första del) enligt kontraktet, fram till den dag då de returneras. Låt oss överväga. Lägenheten kostar 8,5 miljoner rubel., Levereras i 96 dagar, storleken på refinansieringshastigheten är 9,25%. Mängden ersättning i det här fallet kommer att vara: (Lägenhet Pris / 100 × refinansieringshastighet / 150) × Antal dagar av fördröjning, det vill säga: (85 000 × 9,25 × 150) × 96 = 503 199,00 руб. Om utvecklaren vägrar att betala straffet frivilligt, i enlighet med den federala lagen "om konsumentskydd", kan domstolen förhindra böter på 50% av det bötesbeloppet från en sådan respondent.Dessutom har aktieägaren rätt att återkräva ersättning för att orsaka moralisk skada som orsakats av, till exempel, lång väntan. Det belopp du bestämmer som ersättning för skada måste bekräfta dokumenterad. För att göra detta är det nödvändigt att samla alla pappersbevis som du bär extra kostnader på grund av kränkning av tidsfristerna. Vi ger exempel. Om du tar ett boende, hela tiden du inte kan flytta till din egen lägenhet, spenderar du extra pengar. Du kan bekräfta dina utgifter genom att presentera en kopia av leasingavtalet för bostadslokaler och avdelningar, som testar att du översätter pengar till ägaren av lägenheten (eller till exempel kommer det att vara på bekostnad av ett hotell eller vandrarhem).
Utan ett avtal
Med antagandet av den federala lagen "om deltagande i aktiebyggnaden av bostadshus och andra fastighetsobjekt" No. 214-фз-konfliktsituationer med deltagande av aktieägare och utvecklaren har blivit mycket mindre. Ändå kan ibland ett kontrakt med eget kapital deltagande i byggandet (DDU) inte fullt ut skydda köparen av bostäder.
Å andra sidan kan ersättning i strid med byggnadsperioder få i händelse av att lägenheten köps inte genom kontraktet av eget kapitalandel. Det kommer att bli svårare (ofta i investeringsavtal eller preliminära försäljningskontrakt innehåller inte tidsfristen för slutet av byggandet och överlåtelse av bostäder).
Om termen i kontraktet anges, kan du säkert ansöka om domstolen. Under förfarandet bör ett beslut om ersättning göras, och enligt bestämmelserna i konst. 332 Ryska federationens civilkod, även om kontraktet inte har registrerat säljarens skyldigheter för ersättning för skador, kan köparen kräva betalning av ett straff. Dess storlek kommer att bestämmas av artiklarna. 395 Civilkod i Ryska federationen, det vill säga baserat på räkenskapsredovisningen för Ryska federationen på dagen för förpliktelsen. Svårare om varaktigheten inte definieras av kontraktet. Men då bör köparen inte avskräckas - för att bekräfta sina ord att tidsfristerna bryts, kan du korrekt monteras. Det enda som i det här fallet inte kan göra utan kompetent rättsligt stöd.
Åtgärdsakt
Efter att huset har beställts måste utvecklaren skicka ett meddelande till aktieägarna, som hänvisar till objektets beredskap och inbjudan att acceptera lägenheterna i ordning. Om utvecklaren är intresserad av det faktum att aktieägarna kommer att få sina kvadratmeter, får det inte begränsa sig med ett mailmeddelande och ringa aktieägarna eller (och) för att skicka dem ett e-postmeddelande. Eller du kan ständigt kontrollera sidan av utvecklaren i sociala nätverk och webbplatsen på Internet, då kommer du att ha den senaste informationen.
När du har fått en inbjudan måste du kontakta utvecklaren och klargöra proceduren. Vanligtvis är lägenheter utfärdade i ordningen av den allmänna köen (om de inte distribuerades i förväg). För att ta emot dokument och inspektera lägenheten är närvaro av alla aktieägare som heter kontraktet nödvändigt. Om någon från dina medinvesterare inte kan komma (till exempel köpte du en lägenhet med min make, för tiden för den nya, var han eller hon var i en fungerande affärsresa), det är nödvändigt att göra en fullmakt på de aktieägare som kommer att få en lägenhet. Om du behöver en specialisthjälp - till exempel, kan reparations- och byggnadsgruppen, som kommer att avsluta ditt bostad, också uppmanas att inspektera. Observera: Ofta föreslår utvecklaren direkt vid mötet omedelbart underteckna acceptans och överföring, och efter senare. Assime bör inte, annars, om det finns brister, måste du eliminera dem på egen bekostnad.
Foto: Shutterstock / fotodom.ru
Vi letar efter brister
Det måste sägas att proloneln måste vara säker på att han inte kommer att se de perfekta väggarna eller kön. Å andra sidan håller med alla sänkningar inte heller värt det. I lagens text finns det ingen tydlig klassificering av bristerna, de är vanligtvis uppdelade i betydande och obetydliga.Det finns alla de där det är omöjligt att bo i en lägenhet. Till exempel är det sådana brister som: icke-arbetsavlopp, hål i väggarna och fönstren, brutna ingångsdörrar, inga avstängningsmekanismer på fönstren. Även om det finns en betydande mängd, kan du inte underteckna acceptans och överföring.
Onödig kan kallas defekter som inte stämmer med att bo i lägenheten: gropar och buggar i gips, repor på fönstren. Både betydande och obetydliga brister måste göras till ett defekt uttalande, som är fäst vid acceptans och överföring, vilket indikerar vilket är den identifierade bristfälliga. Det är emellertid inte nödvändigt att skynda på undertecknandet av lagen, eftersom utvecklaren måste tilldela ett datum till vilket viktiga defekter kommer att elimineras. Endast efter eliminering kan aktieägaren relativt säkra för sin plånbok för att underteckna godkännandesändningen.
Om utvecklaren anser att de defamuler som identifieras i lägenheten är obetydlig, måste han bevisa att den använder en oberoende byggkompetens. Observera: Även om du hittade några brister efter att ha undertecknat acceptans handling, kan du referera till utvecklaren för att eliminera dem. Federal lag nr 214-Fz föreskriver att garantiperioden för huset i sig är 5 år, på teknisk utrustning (rörledningar, värme- och ventilationssystem) - 3 år.
Oftast är utvecklarna inte överens om att kompensera för aktieägarkostnaderna för att eliminera bristerna, och de föreslår att de åtar sig sina entreprenörers krafter. Om det här är ditt ärende, gör dig redo att vänta. Lagen ålägger utvecklaren att eliminera bristerna "inom rimlig term", men termen själv upprättar inte. Vanligtvis allokera upp till en månad. Om du redan har tagit nycklarna måste utvecklaren hålla med dig när ett konstruktions- och reparationslag kommer att fungera i din lägenhet.
Ta eller inte acceptera?
När du har fått en inbjudan från utvecklaren för att ta en lägenhet, behöver du:
- samla alla aktieägare som anges i ditt kontrakt
- Få en fullmakt på dem som inte kan delta i receptionen.
- Förbered pass, fullmakt (om någon) och kontraktet för eget kapital i konstruktion
- Undersök grundligt lägenheten, inte att skynda och inte underteckna teknikernas handling tills inspektionen är klar.
- Om väsentliga brister avslöjas, insisterar på att de dokumenteras, men mottagningsakten tecknar inte.
Utvecklaren är skyldig att eliminera brister i lägenheten under en viss period eller specificera möjligheten till monetär ersättning till köparen av kostnaderna för deras korrigering. Federal lag nr 214-FZ garanterar inte eller kvaliteten på lägenheten eller de parametrar som anges i kontraktet (metod, layout), eftersom utvecklaren har rätt att göra ändringar i projektdokumentationen, har fått godkännande för detta på Aktieägare, för att uppnå en överenskommelse med vilken de helt enkelt, för att de skulle vilja flytta snabbt i sitt eget bostäder.
Extra och saknade mätare
När konstruktionen är klar kan det upptäckas att området i den lägenhet du köpte skiljer sig från projektet. Enligt lag, för att införa ett föremål i drift, är utvecklaren skyldig att beställa mätningen av alla lokaler av byggnaden från specialister från den tekniska inventeringsbyrån (BTI). Efter proceduren finner den slutliga storleken på varje lägenhet. Om bostaden visade sig vara mer, kommer utvecklaren att kräva ytterligare avgifter. Om området är mindre - det kommer att vara nödvändigt att kompensera för aktieägaren till skillnaden.
Om projektavvikelserna från verkligheten har uppenbarats, måste aktieägaren lämna in en ansökan (i två exemplar) av ersättning för utvecklaren för utvecklaren, för att fastställa alla fakta och begär omräkning (vilket indikerar bankuppgifter). En förekomst av aktieägaren måste bibehållas åtminstone tills de slutgiltiga besluten om bostadspriset kommer att godtas. Vissa utvecklare ingår i DDA-objektet enligt vilket projektområdets avvikelse från den faktiska inom 1-2% anses vara tillåten, och därför kräver omräkningen inte. Observera: Om utvecklaren inte ställer in det maximala möjliga värdet av projektets och det faktiska området, kommer köparen inte att kunna kräva pengar från utvecklaren för ofullständiga kvadratmeter.
Om utvecklaren försenar en lösning på frågan om att returnera mängden överbetalning eller vägrar att omräkna sig med förändringen av lokalerna, har aktieägaren rätt att återkräva överföranden genom domstolen. För att göra detta är det nödvändigt att parallellt lägga fram konsumentens rättigheter, med angivande av kraven på återhämtning av straffet för förseningen vid leverans av lägenheten och ersättning för moralskador.
