Varje fastighetsmäklare vet väl att vissa lägenheter är mycket svåra att sälja. Bland de mest problematiska transaktionerna - köp och försäljning av bostäder, vars ägare är ett barn. Tänk på vilka funktioner i verksamheten med sådan fastighet
Varje fastighetsmäklare vet väl att vissa lägenheter är mycket svåra att sälja. Bland de mest problematiska transaktionerna - köp och försäljning av bostäder, vars ägare är ett barn. Tänk på vilka funktioner i verksamheten med sådan fastighet
Om barnet inte är ägaren till lägenheten, men bara registrerad i det, är det inte nödvändigt att få tillstånd från förmyndarskapet. Men om det är uppenbart att en minor faktiskt berövades föräldraomsorg, antingen vid hantering av sina rättigheter, kan försäljningsavtalet utmanas i 3 år
Barns rättigheter
Samtycke från förmyndarskap och förmyndarskapsorgan är nödvändigt i transaktioner som leder till en minskning av andelen fastigheter, den enda ägaren eller ägaren av den del av den del är en minderårig. Dessa inkluderar:- köp och försäljning;
- donation;
- Sekundär egendom;
- Leverans till eller hyra, fri användning;
- utbyte
- avslag på förmånsbestämningen av en aktie
- Fastighetsavdelning;
- Vägran av arv
- Isolering av andelen av egendomen hos en minderårig.
Enligt den ryska lagstiftningen kommer 18 års ålder. Adultantaries använder sina rättigheter i sin helhet, det är helt oberoende när man slutar några transaktioner (givetvis gäller det inte för de personer vars rättsliga kapacitet är begränsad på grund av deras psykiska sjukdomar (psykisk störning).
"Nightmare" realtor är minderåriga, det vill säga barn under 18 år. Junior minderåriga (under 14 år) har rätt att hantera sina egna personalpengar, gör små hushållsaffärer. Alla andra juridiskt betydande åtgärder utför juridiska företrädare för barnet (föräldrar, adoptivföräldrar, vårdnadshavare - för barn under 14 år). Utan visum av en legitim representant för transaktionen, som barnet begåtts, från en juridisk punkt av otvivelös.
Senior minderåriga (14-18 år) har mycket större frihet: de kan självständigt kassera personliga inkomster (till exempel stipendier, avgift), som gör bankinlåning och använda dem efter eget gottfinnande, samt att utföra myndigheterna i Arbete av vetenskap, litteratur eller konst, uppfinningar eller på annat sätt skyddade av lagen om dess intellektuella verksamhet. Dessutom har minderåriga i åldern 14 år och äldre rätt att underteckna dokumenten, som ingår i en affär (dock det skriftliga samtycket från föräldrar eller förvaltare ska erhållas för den senare).
Det finns undantag: minderåriga kan kunna fullgöra sina rättigheter fullt ut med upp till 18 år, om förmyndarnas myndigheter (i vissa fall) har beslutat om deras frigörelse (erkännande är fullt kapabel att uppnå majoritet). Detta kan hända om ett barn i 16 år och äldre arbetar under ett anställningsavtal, eller med föräldrarnas samtycke (förvaltare) engagerade i entreprenörskap eller gift. Beslutet fattas av förmyndarskapsmyndigheter. Det finns emellertid ett väsentligt tillstånd: båda föräldrarna (eller juridiska företrädare) måste komma överens om, annars erkänner barnet emancipated i domstol.
Om förmyndarnas myndigheter har antagit ett positivt beslut om frigörelse, får den minorika full kapacitet, det vill säga rätten att självständigt utföra några transaktioner (och därmed svara på sina egna skyldigheter). I det här fallet kommer tillståndet att ingå en fastighetstransaktion inte nödvändig, och föräldrarna kommer inte att kunna påverka hur barnet kommer att hantera egendom som tillhör honom.
För att få ett samtycke till kommissionen med bostäder är faderns och moderns personliga närvaro och modern i vårdnadsavdelningen nödvändig. Även om äktenskapet avslutas eller en av föräldrarna är registrerad på en annan adress måste båda skriva ett uttalande
Förbereda dokument
- Föräldrars uttalande till förmyndarskap och vårdnadsmyndigheter med en begäran om att acceptera transaktionen (om det inte finns några föräldrar är det nödvändigt att lämna ett dokument som bekräftar detta, såsom dödsintyg, domstolsbeslut om berövandet av föräldrars rättigheter eller erkänna föräldernas missande frånvarande);
- En begäran om att ge samtycke till att ingå en transaktion av en minderårig som deltar i den 14 år och äldre.
- Kvitton av alla vuxna ägare som deltar i transaktionen, att de samtycker till att delta i barnet i fastighetsverksamheten.
- Certifikat (certifikat) på barnets födelse (barn) eller pass (de som redan har varit 14 år).
- Dokument som bekräftar ägandet av alla bostadslokaler som deltar i transaktionen (ägarintyg om bostad, utbyte, inköp och försäljning, arvsintyg enligt lag)
- BTI-certifikat om kostnaden för bostadslokaler som deltar i transaktionen (separat certifikat för varje objekt);
- Explication och planlösning (om du köper ett hus, - kadastralplan) av alla objekt;
- Äkta uttalanden från husböcker på alla bostadslokaler som är involverade i transaktionen.
- Uttalanden om statusen för finansiella och personliga konton för alla bostadslokaler som är inblandade i transaktionen.
- Certifikat från ERC om frånvaro av skuld på nyttjanderätt till alla bostadslokaler som deltar i transaktionen (närvaron av dessa referenser är inte nödvändigt, men bara om det är bättre att lagra - för att få sådana dokument är inte för besvärligt) .
Om en mindre är ägaren, men registrerad på en annan adress, är det nödvändigt att ge ett utdrag ur husboken på platsen för registrering, samt dokument som bekräftar att transaktionen som utförs med lägenheten är fördelaktig för barnet. Ett av de viktigaste dokumenten är ett uttalande om föräldrar, som sänds direkt till vårdnads- och vårdnadsmyndigheterna. Ovanstående är ett exempel på en sådan applikation. Tänk på: Applicera på förmyndarskap och vårdnadsmyndigheter endast i närvaro av en komplett uppsättning ursprungliga böcker. Det är mycket viktigt att inte missa deadlines: ansökan (liksom andra ledningsdokument) är giltig i 1 månad. Samtidigt sattes signaturerna i närvaro av företrädare för förmyndarskap och förmyndarskapsorgan. Aishche är en viktig punkt: Teoretiskt kan tidsfristen för inlämnande av dokument förlängas, men orsakerna till förseningar måste vara respektfull. KTakov omfattar inte utgången av tidsfristerna för den åtgärd som lämnats till beaktande av handlingar eller tidpunkten för lägenheten, liksom eventuella muntliga eller skriftliga avtal mellan parterna.
Förteckningen över dokument är inte föremål för expansion, men i vissa fall kan skyddsorganens specialister minska det. Enligt fastighetsmäklare ökar termen för att ingå en köp- och försäljningstransaktion med en lägenhet, som har en mindre ägare eller medägare, ökar cirka 2 veckor (den här gången behövs av förmyndarskapsmyndigheterna för att verifiera de inlämnade dokumenten).
Ägarna till den lägenhet där barn är registrerade, måste vara närvarande i slutet av transaktionen i notarie - de kan inte skicka en juridisk representant
Bostads aritmetik
Genom att besluta om att komma överens om en fastighetsavtal eller vägrar, styrs anställda av förmyndarskap och förmyndarskapsorgan av regeln "det är möjligt bättre, det är omöjligt." Det innebär att parametrarna för ungdomarnas nya bostad inte borde vara sämre än den föregående. Du måste dock veta att två alternativ för tolkningen av denna regel är möjliga: Strängt aritmetik (mer än meter betyder bättre) och högkvalitativa (bedömningen görs med hänsyn till alla faktorer på aggregatet: inte bara område utan Också av platsen, tillgången på grundläggande kommunikation, ett separat rum för ett barn, graden av infrastrukturutveckling).Extrema fall, specialister av förmyndarskapsorganen använder en aritmetisk metod, baserat på det faktum att värdet av barnets egendom som ett resultat av transaktionen inte bör minska. Det innebär att en minderårig kommer att vara i ägande av en annan lägenhet eller en andel i lägenheten, motsvarande den som har varit i sitt försäljningshus.
När du använder en kvalitativ version av utvärderingen av transaktionen, överväger mycket fler parametrar än området i rummet, den enhetliga ägarens deposition. Därför, om föräldrar vill byta stadslägenhet på ett rymligt hus i byn, måste de övertyga de förmyndarskap som barnen kommer att säkerställas med samma nivå av komfort som var i staden.
Tänk på flera exempel på bostads aritmetik.
Två-rums-byte till ett-rum. Situationen är komplex: det är klart inte möjligt att göra lika utbyte, även om antalet kvadratmeter per barn-co-uggla kommer att vara mer i en lägenhet med en rum än i gamla bostäder. Beslutet är: Minor blir den enda ägaren till den nya lägenheten (i försäljningsavtalet, barnet kommer att listas som den enda köparen). Alternativ: Barnet får ersättning i form av en andel i ett annat boende (till exempel hos farfar och mormor) eller i form av en kontant deposition i mängden av en mindreårig i den sålda lägenheten. Bidraget till banken bör öppnas i barnets namn, men han kommer att kunna använda den, bara når 18 år.
Vi byter den dammiga staden till byn. Från lägenheten där var och en av barnen inte har något separat rum, flyttar familjen till ett hus. Närmaste skola ligger i närliggande bosättning. Förmyndigheter och förmyndarskapsmyndigheter kommer sannolikt att göra ett avtal om att göra en transaktion. Anledningen är att skolans avlägsenhet eller eventuell försämring av utbildningens kvalitet. Det finns emellertid en väg ut ur denna situation: Utvärdera kvaliteten på utbildningen kommer till exempel att bidra till statistiska uppgifter om antalet medaljer och akademiker från skolorna från universitet, liksom antalet lärare - laureat av olika premier i det pedagogiska teamet i utbildningsinstitutionen. Om du planerar att lära dig ett barn hemma, överväga: Medarbetare av förmyndarskapsorgan med stor motvilja överens om detta, med rätta tro på att barnet måste umgås i laget (om heminlärning inte beror på medicinska prostituerade).
Nästan lika utbyte . Detta fall antas att de mindre rättigheterna inte bryts. Men även med en lika bön kan lägenheten ha en helt till skillnad från planering, och med samma totala yta - olika bostadsutrymme och olika layout. Den enda rätt lösningen är att ta det bästa rummet till barnet.
Köp bostäder i ett hypotekslån (lägenhet på borgen). För att hitta en väg ut ur den medvetna icke-vinnande situationen måste du komma överens om deponeringen av den lägenhet där barnet är registrerat, med förmyndarskap och vårdnadsmyndigheter. Dessutom, när du utformar ett kontrakt, skickar notariet en förfrågan om de insättning har överenskommits. Dessutom kan ytterligare information om kontraktet begäras, vilket gör det möjligt för vårdnadshavarens specialister att fullt ut bedöma situationen (om lånet ska betalas, om barnet kommer att förbli utan tak över huvudet) och kommer att påskynda beslutet.
Köpare och säljare
Erfaren fastighetsmäklare rekommenderar köpare att ta reda på vem som är en juridisk representant för en minderårig och som ger samtycke till transaktionen. Det bästa alternativet är ett barn som bor med sina föräldrar, en välmående familj. I det här fallet finns det ingen anledning att leta efter juridiska representanter.
Men kanske du måste möta situationen när fadern och / eller moderns barns mor är saknar föräldrars rättigheter, fördömd för fängelse, lider av psykisk störning, deras plats är okänd eller de dog. När det gäller barnets intressen och förmyndarskapsmyndigheter.
Apryset bör tänka på hur man övertygar köparen att vänta tills transaktionen med förmyndarskapet samordnas. Det bör komma ihåg att ärlighet är den bästa politiken. Köparen måste omedelbart varna att tidpunkten för operationen med fastigheter kommer att öka något. Du måste samla in dokument i förväg - det här kommer att bidra till att minska förberedelsestiden för transaktionen. Extraward: Kom ihåg att förmyndarskapsmyndigheter följs endast för överensstämmelse med barns rättigheter, men kontrollera inte transaktionens rättsliga renhet och korrektheten av utformningen av dokument.