Lägenhet Logice

Köpa en lägenhet på den sekundära fastighetsmarknaden. Guide till stadierna av en sådan transaktion, vilket gör det möjligt att undvika fallgropar.

Photoxpress.ru.

Om du bestämmer dig för att köpa en lägenhet måste du välja pengar i byggandet av ett nytt eller köpa bostäder på den sekundära marknaden. Ökat fall av bedrägerier av aktieägare uppmuntrar många potentiella köpare att välja det andra alternativet. För dem erbjuder vi en guide till stadierna i en sådan transaktion, vilket gör det möjligt att undvika ubåtstenar.

Så, beslutet fattas, du köper en lägenhet som inte är i en ny byggnad, men på den sekundära marknaden, som redan är förbannat och utrustad. Plusser är utan tvekan att du inte behöver vänta på slutet av konstruktionen och gissa om huset kommer att höjas i tid. Dessutom, när du köper en lägenhet i huset under uppbyggnad, måste du göra ungefär 6 månader för att förvänta sig statens registrering av ägande av det. Men någon som letar efter sekundära bostäder behövs för att vara mycket uppmärksam. Detta segment av marknaden är ökad risk. Här är mer sofistikerat bedrägeri än på primären, och returtiden för lägenheten är 3 år från det att det upptäcks av transaktionens olaglighet. Vilken som helst av de tidigare ägare av bostäder kan protestera mot transaktionen under den angivna perioden (och skälen till denna massa, ibland till och med medvetet skapad). Om det fanns överträdelser av lagstiftningen, returnerar domstolen parter i den ursprungliga positionen. Antalet terminerade transaktioner på fastighetsmarknaden är inte så liten: i Moskva, till exempel ca 3% av det totala antalet. För att inte öka denna ledsna statistik bör du tänka på alla dina handlingar.

Välj en lägenhet

Var ska man starta? Självklart, med sökandet efter en lägenhet. Om du inte är begränsad till medlen, kontakta Fastighetsbyrån vars specialister kommer att hämta lämpligt boyta. Den första undervattensstenen väntar dig här. Förbindelserna med ett fastighetsbolag måste utfärdas dokumenterat. Det är mycket viktigt i texten i kontraktet för att ange alla parametrar i lägenheten du letar efter: distrikt, hustyp, golv, område, antal rum. Ju mer fullständig information som din agent kommer att få, desto lättare är det att hitta det lämpliga alternativet.

Observera att avtalet med byrån bör bestämma storleken på realtors ersättning. Jag är en enda rådgivning. En stor tur på den punkt som byrån väljer dig minst tre bostadsalternativ som uppfyller dina krav och inom en viss period. I motsatt fall måste realtor återvända till dig ett förskott och betala ett straff. Naturligtvis betyder det här tillståndet av kontraktet att du kan vara capricious och överge alla de erbjudna lägenheterna som uppfyller dina villkor. Om termen missades av ditt fel (till exempel, avvisade du de alternativ som byrån lämnat utan förklaring av skälen), kommer du att få tillbaka förskottsbetalningen av det belopp som används av fastighetsmäklare för att söka efter en lägenhet.

Köparlägenhet betalar inte skatter. Säljaren betalar inkomstskatt - 13% av kostnaden för lägenheten (med avdrag för förmåner). Men om det boende du säljer tillhörde dig mer än 5 år eller kostar mindre än 1 miljon rubel, befrias du från betalning av skatt. Om säljaren ägde en lägenhet i mindre än 5 år måste han betala skatt med inkomstbeloppet från försäljningen av fastigheter som överstiger 1 miljon rubel.

Även att köpa en lägenhet genom byrå, börja med studien av marknaden. En person som har sådan information är inte lätt att cirkla runt fingret - trots allt har han en uppfattning om priserna på bostadsmarknaden, och är därför redo att prata med fastighetsmäklare på samma språk.

Om du bestämmer dig för att agera självständigt, utan att tillgripa fastighetsbyråns hjälp, är marknadsundersökningen helt enkelt nödvändig, så här hittar du de alternativ som sätter upp. Vid nästa steg kommer det att vara nödvändigt att kalla ägarna av intressen som intresserar dig, det kommer att kräva tid och styrka.

Så snart du väljer några lämpliga alternativ för lägenheter (eller du hittar dem själv), måste du bekanta dig med dem. Förstå inte tid att inspektion och notera att du oftast måste räkna med schemat för den potentiella säljarens dag.

Efter att ha granskat lägenheten, glöm inte att fråga vem exakt är hennes ägare och som är registrerad på detta bostad. Här och förväntar sig nästa undervattenssten, i fallet med köp av en lägenhet är inte ägaren, men på hans förvaltare. Köp med proxy är extremt riskabelt. Problemet är att säljaren kanske inte är overklig - tyvärr är det nästan omöjligt att kontrollera äktheten av attitusten. Samma det händer att lägenheten själv är uthyrd under lång tid och är olagligt privatiserad. Att ta reda på vem som är den sanna ägaren av bostaden, kontakta den lokala grenen av den federala registreringstjänsten för Ryska federationen.

Chattar med ägarna av lägenheten, ta reda på när huset gjorde översyn och om byggnaden inte är värt en rivning eller rekonstruktion. Du kan kontrollera denna information i det enhetliga kunddirektoratet. Men det viktigaste är att fråga om ägarna av ombyggnad gjorde. Denna term betecknar eventuella ändringar som bör återspeglas i BTI-planen. Okoordinerad ombyggnad är en annan undervattenssten. Förfarandet för ombyggnadsavtal är ganska tidskrävande och kräver stora kontantkostnader, och legaliseringen av den redan gjorda omorganisationen tar ännu mer krafter, verktyg och tid. Lyssna på vårt råd: För att skydda dig, var noga med att fråga ägarna en plan av en lägenhet som utfärdats till den tekniska inventeringsbyrån. Dokumentet måste erhållas senast 3 månader innan du inspekterar (och kanske köper) en lägenhet. Gör en plan med ett riktigt boende, var uppmärksam på väggens placering, närvaro av extrautrustning. Om det är svårt för dig själv, be om hjälp från vänner.

Kom ihåg: inkonsekvent ombyggnad hotar dig inte bara med böter. Enligt de höga länkarna (organisation som ansvarar för samordningen av ombyggnaden) kan du vara skyldig att ta med en lägenhet till den ursprungliga staten (om ombyggnaden gjordes med en överträdelse av lagen, till exempel, överfördes köket till en av vardagsrummen eller rivna lagerväggen).

Pretch?

Nästa steg som du behöver göra är att komma överens om värdet av den lockade lägenheten. Var beredd på det faktum att säljaren kommer att ringa priset som skiljer sig från det belopp som anges i annonsen. Resa - det här är inte girighet, men sunt förnuft.

Det är möjligt att begära en minskning av kostnaden av flera anledningar: en obekväma plats för lägenheten (inte ett bra område, avlägsenhet från tunnelbanan, brist på affärer, dagis, skolor, kliniker It.d.), behovet av brådskande Reparationer, inkonsekvent ombyggnad. Men det är viktigt att veta att för lågt pris är en viss fara. För det första händer det att den billiga lägenheten hänvisar till kategorin av kontroversiell - det betyder att det finns en rättslig tvist (till exempel med grannarna som orsakade skador på reparation). För det andra kan säljarens orena på handen gå till domstol och få ett mycket verkligt tillfälle att stämma dig, om du bevisar att jag drog slutsatsen att undertecknat ofördelaktig transaktion under tryck från komplexa livsförhållanden (såväl som depression, förgiftning, hot), Vid den tiden som du angav i kontraktet är kostnaden betydligt mindre än vad som faktiskt betalas. Kom ihåg: att inte stanna och utan pengar, och utan bostäder, sätt i kontraktet exakt det belopp du ger för lägenheten, oavsett hur du övertygar dig att ange mindre. För det tredje kan det bra hitta att du köper bostäder "under besväret". Till exempel, föregångaren till din säljare av någon anledning "glömde" skriver ut ur lägenheten på en släkting som tjänar straff i fängelse, eller när privatisering av bostäder inte omfattade små barn eller gömde att den tidigare makan (make / maka) hävdar att det är del av området. För det fjärde, om en inköpt lägenhet en gång köptes från en representant för en "riskgrupp": en ensam äldre person, en funktionshindrad person, antingen ägaren, i den familj som det finns personer som är registrerade i en psykosurologisk eller narkologisk dispensarie. Naturligtvis, med denna utveckling av evenemang, kommer du att erkännas som en samvetsgrann förvärvar, och därför bör lagen vara på din sida. Men du väntar på en domstol med honom och oundvikliga stora utgifter, förlorad tid, obehagliga upplevelser ... Men du bestämmer dig för dig, så uppskattar dina framtida utgifter.

På handelsstadiet är det också nödvändigt att diskutera storleken på depositionen (det belopp du ger till säljaren för att bekräfta dina avsikter är vanligtvis cirka 30 tusen rubel) och förskottet. Förskott är en preliminär betalning Dess del av parterna säger i varje enskild situation, men som regel är det minst 10% av huvudkostnaden för lägenheten och betalas om köparen och säljaren är överens om att dela hela beloppet i två delar. Detta är bekvämt om säljaren tar tid att ta saker från lägenheten eller lösa några juridiska formaliteter i samband med bostäder. För att inte förlora köparen kan säljaren erbjuda dig att ingå ett preliminärt försäljningsavtal (i själva verket är det ett avtal om avsikter) och göra ett förskott. Om transaktionen av någon anledning inte kommer att äga rum, ska förskottsbetalningen returneras till dig i sin helhet. När det gäller depositionen beror allt på vilka skäl som kontraktet avslutades. Tja, om du vägrade köpa en lägenhet, kommer depositionen att förbli hos säljaren.

Ofta är fastighetsmäklare i köpeskillingen av lägenheten sina provisioner och kostnaden för utförandet av transaktionen, utan att informera köparen. Därför betecknar det i kontraktet ersättningsbeloppet (bättre fast belopp), såväl som anger köparen eller säljaren - medför kostnaderna för att utforma transaktionen.

Att göra och deponera, och förskott bör utfärdas skriftligt. När du överför båda, och var noga med att få kvitto för att ta emot pengar som lägenhetssäljaren måste skriva. Det är skrivet i godtyckligt form, men i detta dokument måste anges:

Vem sänder pengar (köparens pass);

Som tar emot pengar (säljarens pass);

På vilka utgångspengar överförs - vanligtvis skriver de i kvittot: "... som en förskottsbetalning för lägenheten";

Den exakta adressen till ditt framtida bostad, för vilket du ger en insättning eller förskott, upp till indikationen på golvet.

Huvudegenskaperna hos lägenheten (antal rum, layout, metrah);

Beloppet som redovisas av köparen och dess syfte är ett förskott eller deposition.

Betalningsdatum.

Lita på men verifiera!

De viktigaste svårigheterna väntar på dig på scenen för att verifiera den framtida transaktionens rättsliga renhet. Först och främst måste du kolla lägenhetens historia. Om du bestämmer dig för att inte använda realtorns tjänster är din uppgift komplicerad. Från säljaren får du följande dokument som hjälper dig att ta reda på den verkliga situationen:

pass eller annat identitetsdokument

Utökade dokument för en lägenhet (utfärdad av registreringskammarens äganderätt, ett avtal om utbyte eller donation, försäljningskontrakt med föregående ägare, intyg om arv och andra dokument, beroende på vad ägandet av säljarens ägande grundas), som har gått med en obligatorisk statlig registrering. I de högra ända dokumenten finns det alltid namnet på bostadsinnehavaren.

Hjälp om den beräknade kostnaden för bostäder (om lagerpriser) och ett tekniskt pass för en lägenhet (dessa dokument som utfärdats till den tekniska inventeringsbyrån bekräftar att du köper lägenheten för torget och layouterna som anges i kontraktet).

Certifikat från ERC och skatteinspektionen om brist på skuld på nyttjanderätt och fastighetsskatt (eller en kopia av det personliga kontot eller ett certifikat från hushanteringen).

Tillstånd från förmyndarnas och förmyndarnas organ för försäljning av försäljning (om den påverkar de intressen som är registrerade i minderåriga lägenheter)

Ett extrakt från husboken på föreskrivet (registrerad) i lägenheten av personer;

Notiserat samtycke från maka eller maka, släktingar till säljaren av bostäder för försäljning och försäljning (om makar eller släktingar är lägenhet med ägare).

Naturligtvis är det inte tillräckligt med denna ganska långa lista med dokument inte tillräckligt för att slutföra transaktionskontrollen. Du kan utnyttja säljarens samtycke och ta fullmakt och kopior av de högra pekande dokumenten för en lägenhet, få ett utökat extrakt från husboken. Hon hjälper dig att se till att du känner till alla som är registrerade i den här lägenheten. Det innebär att efter avslutandet av transaktionen kommer du inte att vänta på en överraskning inför sökande för bostadsutrymme bland släktingarna till den tidigare ägaren av lägenheten. För att få ytterligare garantier, inkludera inköps- och försäljningsplatsen i säljarens plikt att släppa ut ett bostadslokaler efter avslutandet av kontraktet. Ange tydligt i texten som efter utgången av den distribuerade säljaren att flytta får du den fullständiga rätten att bädda in dina lås och inte längre låta den tidigare ägaren i lägenheten, nu tillhör dig.

Men de dolda fallgroparna är fortfarande mycket. Till exempel förklarar ägaren - en fläkt den statliga registreringsmyndigheten att han förlorade det tidigare försäljningsavtalet och ber om att bekräfta sin rätt till bostäder. Eftersom dessa kontrakt inte existerar enligt dubblettens lag, utfärdas ett utdrag ur ett enda statligt register över rättigheter till fast egendom och transaktioner med den. Med tiden kan den orena ägaren av lägenheten väl få flera sådana handlingar (under samma förevändning av deras förlust), avslutar några försäljningskontrakt igen, som säkerställer dem i olika notariala kontor, samla in pengar och fly. Därför är det bättre att säljaren, som bevis på hans rätt till bostäder, visar dig ditt eget kontrakt för försäljning av lägenheter med den tidigare ägaren. Men du kommer att ha en anledning att varna om han istället kommer att visa referensen för det angivna registret.

Du måste kontrollera mycket säljaren av lägenheten: du måste se till att det är fullt kapabelt (det vill säga det är inte registrerat i läkemedelsläkaren, eller i den psykoneurologiska dispensära), annars kan transaktionen erkännas olaglig. Titta på sina dokument, om möjligt, deponera sina bilder i passet och på kontot i passet skrivbord, fråga grannarna ... var noga med att ta reda på hur många ägare i lägenheten, - alla bör komma överens om att sälja sin egendom . Tvivla på transaktionen eller ange titelförsäkringsavtalet. Det garanterar återbetalning av ekonomiska förluster vid berövande av egendomsrättigheter, om domstolen erkänner en av de transaktioner som är ogiltiga. Priserna utgör 0,3-2,5% av den försäkrade summan.

Om du köper en lägenhet via fastighetsbyrån, kommer fastighetsmäklare att delta i problemen. De kommer att ta reda på allt som kan förhindra att transaktionen avslutas eller komplicerar ditt liv efter registrering av försäljningsavtalet. Ändå finns det en mycket viktig fråga - kommer realtorn att vara ansvarig för transaktionens rättsliga renhet? Du kan inte ge ett entydigt svar. Varje kontrakt som teoretiskt kan avslutas i domstol, eftersom det är helt garanterat att avtalet kommer att ingås och allt kommer att passera smidigt, ingen till fastigheten, även mycket erfaren. Obs! Obs! Byrån är därför ansvarig för misstag som görs av sina anställda direkt när man gör ett försäljningskontrakt, liksom för att bryta mot sina skyldigheter. Realton kan inte svara på säljaren, men inte att riskera sitt affärs rykte, försöker byrån självklart kontrollera varje kund och den lägenhet som erbjuds dem.

Affären är mer värdefulla än pengar?

För att ingå ett försäljningsavtal behöver köparen bara ett pass. Om du köper en lägenhet är inte ensam, men i samarbetsfastigheter behöver du skriftligt samtycke från alla framtida ägare att göra en transaktion.

Utkastet till fördrag är önskvärt att i förväg förbereda dig, kommer du att få tid att klargöra sina bestämmelser och komma överens om kontroversiella frågor. Förberedelsen av kontraktet kräver vissa färdigheter, så det är bättre att överlåta det till proffs. Kontraktet utfärdas i tre kopior i ett enkelt skrivande, och alla dess lakan är definitivt sys. Bekräfta parternas signaturer. Det är bäst att ingå ett kontrakt i närvaro av en notarie: Även om den civila koden i Ryska federationen, är det inte nödvändigt att meddela en garanti för säkerheten för din transaktion.

Ett bostadsinköp måste nödvändigtvis ange:

datum och plats för dess slutsats
Ämnesavtal till salu
Noggrann adress och egenskaper hos lägenheten (antal rum, en medlem); kostnaden för lägenheten;
Storleken på insättningen och förskott (om det var);
Den period under vilken säljaren åtar sig att frigöra bostadsytan.
Vem betalar kostnaderna för utformningen av kontraktet för försäljning och uthyrning av en bank säker.
Passport detaljer och signaturer av parterna. (Kontraktet måste underteckna alla vuxna ägare av lägenheten. Tecken på barn från 14 år och äldre som ännu inte har nått majoritetsåldern är certifierade av signaturer av sina föräldrar.)

Säker eller "diplomat"?

Vi vänder oss nu till det viktigaste skedet av avslutande pengar. Detta händer vanligtvis efter att kontraktet är undertecknat och köparen fick nycklarna till lägenheten. Bland metoderna för överföring av pengar tillhör Palm Championship till beräkningar via bankcellen. Typiskt insisterar fastighetsmäklare att deras kunder använder depositarnas tjänster och överför pengarna på detta sätt. Köparen avslutar ett hyresavtal för en säker cell i en bank och lägger pengar i den. Enligt villkoren i kontraktet tjänar bankcellens nyckel som en "hoppning" till pengarna, så efter avslutandet av försäljningsavtalet skickas berörda parter (säljaren och köparen, vanligtvis åtföljd av fastighetsmäklare) till Bank där alla ytterligare beräkningar uppstår. Våtmarker, garanterar sekretess och säkerhet, kan säljaren se till att pengar verkligen är i sin cell. För att göra detta är det tillräckligt att öppna nyckeln som köparen rapporterar till honom, säkra banken. Om transaktionen bryts ner, är nyckeln till säljaren inte tilldelad, och därför kan köparen alltid hämta sitt blod från banken säkert.

Det andra sättet att överföra pengar - överföra dem genom icke-kontantbetalning är den mest optimala: det är inte nödvändigt att kontrollera räkenskapens äkthet (för denna operation i banken måste betala). För att säljaren ska få vad som beror på honom är det tillräckligt att fylla i lämplig betalningsorder i banken. Det är bekvämare att göra detta efter att ha undertecknat kontraktet och i närvaro av säljaren: och du kommer att vara säker på att affären ägde rum, och säljaren kommer att se till att pengarna skickades till sitt bankkonto.

Det finns ett annat alternativ "Icke-kontanter" - bankberäkningar med hjälp av ett brev av kredit- eller insamlingsorder. För detta förbehåller du beloppet som motsvarar kostnaden för lägenheten. Hämta det i händerna eller översätt till ditt bankkonto. Säljaren kommer att kunna endast när den presenterar en bankmedarbetare som är certifierat av ett icke-notarieavtal.

För att försvara sig i de fall där säljaren visade sig vara orättvist, och köparen orsakades av materiella skador, försäkrar fastighetsbyrån sitt ansvar. Hänvisningen till det faktum att fastighetsmäklare är försäkrad, måste nödvändigtvis integreras i ditt lägenhetsköp och försäljningsavtal.

Genom att sälja en lägenhet försöker många minska den skattesumma som de måste betala och inte vill främja det faktum att få ett så stort belopp (enligt lagen, är banken skyldig att informera skatteinspektionen att Mer än 90 tusen rubel mottagna på bekostnad av klienten). Därför kan du erbjudas att överföra pengar i kontanter. Minuserna i denna metod för överföring av pengar är mycket mer än proffsen: det är nödvändigt att ta med en stor summa pengar och ta hand om att förmedla dem på ett säkert ställe. Dessutom kan säljaren inte bara vilja omberäkna pengar, men också kontrollera äktheten i räkningen, och för detta behöver du speciell utrustning. Med tanke på alla svårigheter rekommenderar vi inte att överföra pengar på detta sätt. Om det inte finns något annat alternativ, håller med säljaren om överföring av pengar på neutralt territorium och med vittnen. I det här fallet, vilket gör ett kvitto i kvitto, glöm inte att nämna förekomsten av vittnen och ange deras passdata.

Vi ingår rättigheter

Efter avslutandet av kontraktet och överföringen av pengar borde du vara i händerna inte bara nycklarna från det nya hemmet, utan även bosättningsböckerna av nyttjandebetalningar. Det är nödvändigt att göra en handling att ta emot en lägenhet, där de indikerar, i vilket tillstånd du har bostäder (i synnerhet, glöm inte att nämna närvaro eller frånvaro av saker av de tidigare ägarna). De skriver honom från handen i fri form, men registrerar sig båda sidorna (köpare och säljare).

Kontraktet för försäljning och inköp av fastigheter är obligatoriskt som är registrerat i registreringskammaren eller dess filialer. För erkännande måste bekräftelse och intyg om status för en ny bostadsägare betala cirka 500 rubel. Dokument som bekräftar information som du köpte en lägenhet i ett enda statligt register över rättigheter till fast egendom och transaktioner med det kommer att vara klart i ca 1 månad (accelererad registrering kostar dig mer än normalt, men det tar bara cirka 5 arbetsdagar). Ato-ögonblicket kommer du att bli en fullfjädrad ägare av lägenheten.