Inrättande av ägare av bostäder av bostäder: Fördelar och nackdelar med HOA, rättigheter och skyldigheter, eventuella svårigheter i styrelsen, utbildningssteg
När hyresgästerna i nya byggnader eller hus, byggt under lång tid, bestämmer sig för bildandet av HOA, bör de väl föreställa sig alla fördelar och nackdelar med en sådan förening. Om detta, liksom hur partnerskapet skapas, kommer vi att berätta.
Enligt den ryska federationens nya bostadskod kan hyresgästerna som är ägare av sina lägenheter beskrivas för att hantera egendom som tillhör dem. En av arten av en sådan struktur är ett bostadsägarepartnerskap (HOA). Detta är en ideell organisation som bildas av lokaler (bostads- och bostad) för gemensam förvaltning av en bostadsbyggnad och lösningsfrågor av ägande, användning och bortskaffande av gemensam egendom.
Varför är fördelarna med att hantera partnerskapets husstyrkor? Här är bara några av dem. För det första kan HOA välja ett serveringsföretag. Om kvaliteten på de tillhandahållna tjänsterna inte uppfyller kraven för hyresgäster (till exempel är det obefintligt eller dåligt borttaget av territoriet), gör det möjligt att avsluta kontraktet och sluta det med en annan organisation eller individer. För det andra planerar HOA självständigt reparationsarbete i sitt hem, definierar sin sekvens. Apack är planen för dessa verk och uppskattningen av utgifterna för året är godkända vid bolagsstämman, det är inte nödvändigt att be stadsadministrationen att fördela pengar och sedan vänta på reparationens ankomst.
District lagstiftningspraxis är ofta förenad med begreppen "partnerskapsägare av bostäder" och "bostadsrätt". Men bostadsrätten är fastigheten själv (inklusive tomten i de etablerade gränserna som ligger på en bostadshus och andra fastighetsobjekt), och husägare partnerskap är kontoret för den här egenskapen. Andelslägenheten kan existera utan någon HOA, men för hanteringen av dem (utrustning av lekplatser och de mottagande områdena av rekreation, reparation, uthyres lokaler för uthyrning) bildar HOA.
Det finns ett annat intilliggande term - bostads kooperativ (HSK). Skillnaden mellan ECC och HOA är att HST skapas för byggnadsperioden, och efter det är byggt, organisera HOA. Det bör noteras att det befintliga bostads- och konstruktionskooperativen ska omvandlas till HOA över tiden.
Varför förena?
Vad är partnerskapet? För att ge gynnsamma och säkra levnadsvillkor för att organisera underhållet av huset och inse rätten till varje ägare av bostadslokalerna för att hantera sin egendom.TCG-medel bildas av följande källor:
Obligatoriska betalningar, inledande och andra bidrag från partnerskapets ledamöter.
Budgetbidrag för att säkerställa drift och reparation av huset, ersättning för stadsmyndigheterna för betalning av vissa typer av verktyg för förmånliga kategorier av invånare (för att få subventioner, måste Moskva TSZH registreras med det enhetliga registeret över förvaltningen av bostadshus - ERA, som utförs från oktober 2007);
Intäkter från den ekonomiska (entreprenörsliga) verksamheten i partnerskapet som syftar till att utföra uppgifter och uppfyllandet av HOA: s uppgifter.
Rysslands bostadskod förbjuder inte HOA att få intäkter som är nödvändiga för att uppnå lagstadgade mål. För detta är partnerskapet tillåtet att utöva ekonomiska aktiviteter. Det bör noteras att listan över hennes art för HOA vanligtvis är begränsad till tjänst, drift och reparation av fastigheter i en lägenhetsbyggnad, byggandet av ytterligare lokaler och föremål av gemensam egendom i ett sådant hus, liksom Uthyrning av en del av den gemensamma fastigheten.
Det är mycket viktigt att Hoa får möjlighet att använda och andras territorium. Du kan utfärda en plot på något stadium av HOA: s verksamhet - det är inte alls nödvändigt att göra när ett partnerskap skapas eller vid tidpunkten för registreringen. Beslutet att utforma en tomt i total aktieägande tar kamrater - ägarna av lokalerna i kammaren på bolagsstämman. Vid sina instruktioner kan alla nödvändiga dokument förbereda ordförande i HOA. Därefter bör det tillämpas på den lokala myndigheten, som kommer att uthärda den slutgiltiga dom som bestämmer ödet för det lokala området. Obs! Överföringen av en sådan tomt till fastigheten till ägarna av lokalerna är gratis.
Hus där husägare bildas eller bildas, inkluderar först och främst programmet för översyn på bekostnad av stadens budget. För att ditt hem ska renoveras i tid, vid bolagsstämman är det nödvändigt att besluta om inrättandet av en kapitalreparationsfond. Spelet som ägare till bostads- och bostadslokaler kommer också att vara skyldiga att överföra pengar till denna fond enligt församlingens beslut
Ugglor. Medlemmarna av olika undersökta medlemmar var oroade över att partnerskapen har följande fördelar:
Ägarna av de lokaler som förenade i HOA kan verkligen påverka ledningsbolagets politik. Ingen har rätt att tvinga hyresgästerna att samla in pengar på installationen i de delade linjerna av lädermöbler, men det är nödvändigt att bestämma vad den extra parkeringsmaskinen ska vara utrustad, och partnerskapsmedlemmarna kan hittas för detta.
Partnerskapet gör det möjligt att välja ett exploaterande företag. I praktiken innebär det att ägarna själva kontrollerar kvaliteten på kommunala tjänster som tillhandahålls till dem. Sådan "revision" utförs, till exempel anställda i HOA (ingenjörsändaren), ordförande eller styrelseledamöter. Om vissa överträdelser hittas, kontrollerar styrelsen, kommer detta faktum att klargöras och kan ligga till grund för bristande avtal med detta förvaltningsbolag. Aakt, som registrerade den felaktiga kvaliteten på bostäder och kommunala tjänster, är grunden för omräkning av betalningar för de kommunala tjänsterna.
Även om de stora översynen av Hoa-medlemmarna är skyldiga att göra på egen bekostnad, fördelar staten bidrag från budgeten.
HOA: s totala egendom kan ge betydande vinster till sina medlemmar. Rätten att genomföra entreprenörsaktiviteter som tillhandahålls av partnerskapen gör att du kan tjäna pengar på leverans av bostadslokaler eller till och med byggnadens väggar (till exempel under placering av reklamdukar eller teknisk utrustning).
Medlemmarna av HOA kan njuta av enkla (men tyvärr, så sällsynta nu) livets glädje - en välskött entré, egen parkeringsplats, en välskött innergård, en lekplats, där ditt barn kommer att tävla.
Det bör också sägas att tillgången på HOA ökar marknadsvärdet på bostäder i huset. När allt kommer omkring vill alla att blommabäddarna är snygg, trappan är ren, concierge, och de arbetade intercomerna (den här listan kan fyllas i oändligt).
Staten syftar till att hjälpa HOA-systemet. Därför, inte så länge sedan i ett antal regioner (i synnerhet i Moskva), släpptes partnerskapet från markskatt. Detsamma gäller för bostadskooperativ, ECC och andra specialiserade konsumentkooperativ som skapats för att möta medborgarnas behov i bostäder - nu bör de inte betala skatt på markområden som används av dem för att uppnå lagstadgade mål i enlighet med Ryska federationens bostadskodex .
Experter tror att det är mer lönsamt att hantera flera bostadshus. Lagen stör inte - en HOA kan skapas från hyresgäster i två eller flera hus. Dessutom har HOA rätt att välja någon hemhanteringsform: självständigt, genom direkta kontrakt med resursförsörjande organisationer eller genom ett avtal med ett inbjudet partnerskapsverksamhet. Den fullständiga överföringen av den professionella förvaltningsorganisationen av alla befogenheter genom order av gemensam egendom är möjlig.
Ominus. Men inte allt är så molnigt - det finns en HOA och dess nackdelar:
Ofta finner de ägares initiativ inte stöd från lokala myndigheter. Hospitalisering, interaktionsmekanismen mellan partnerskap och myndigheter, så nödvändigt för att lösa uppsättningen bostadsassocierade frågor, är inte tillräckligt förankrad i lagen. Ett typiskt exempel: Om någon från hyresgästerna hemma, där det finns en HOA, vill inte betala bidrag och göra obligatoriska nyttjandebetalningar, att endast återställa skulderna genom domstolen. Så länge som domstolen kommer att besluta, kan mycket tid passera, och verktygen kommer att betala lagstiftande medlemmar i HOA under denna period.
Grearants vill verkligen inte gå med i HOA. Enligt lagen är stadsmyndigheterna skyldiga att återvända skillnaden mellan betalningar av stödmottagare (och de är mindre än vanliga, eftersom denna kategori av medborgare använder subventioner för att betala för verktyg) och de återstående ägarna av bostäder, men i praktiken sker en sådan ersättning extremt sällan;
Avgiften för exploatering i HOA är högre än i ett vanligt hus. Men det är nödvändigt att förstå att mängden obligatoriska nyttjanderätt är absolut densamma för medlemmarna i HOA, och för invånare i de hus där partnerskapen inte skapas. AVTID-beslut om extra kostnader (till exempel på utrustningen av ett automatiserat garage, foder av ingången till marmorplattor, lobbyns dekoration, tar utbetalningen av landskapsdesignern) bolagsstämman eller styrelsen för Hoa . Beräkning och periodisering för bostadslokaler och verktyg kan utföras av revisor, revisor eller ordförande i partnerskapet. Dessutom är det nödvändigt att ta hänsyn till fall av misslyckande med att tillhandahålla tjänster eller tillhandahållande av verktygstjänster som betjänar organisationer (till exempel efter sommarförebyggande arbete, tog han inte varmt vatten i tid);
Succesen och effektiviteten av Hoas verksamhet beror till stor del på sin ordförande och regering. Därför måste man välja chefer med tanke på. Men även det här kan inte vara en garanti för att den respekterade grannen från femte våningen inte vill tilldela en del av offentliga pengar, och stridsgrangen från den andra entrén blir en bra chef.
Slutligen klagar ordförandena i HOA ofta om hyresgästens obetydlighet och bristen på förståelse. Naturligtvis antar medlemskapet i Hoa några extra kostnader, men de betalar sig med hundra gånger. Till exempel, vilken mamma skulle inte vilja släppa sitt barn för en promenad på en sluten och säker innergård? Ett sådant problem kan lösa exakt HOA, men det kommer att kräva några ansträngningar och kontantkostnader.
Partnerskapet för bostadsägarna tillåter hyresgästerna att tjäna pengar på en allmän workshop. För detta fattar bolagsstämman i HOA ett beslut att förmedla tillfällig användning av vissa föremål av denna egendom (källare där butiken är nöjd, eller en dövvägg i det hus som reklamskölden är placerad). Du kan också utöka byggnaden - till exempel, att suga vinden och skicka ut det. Ytterligare intäkter som HOA kommer att få ska gå hem
Rättigheter och skyldigheter
För att föreställa sig hur partnerskapet fungerar och hur det kan hjälpa vanliga invånare, är det nödvändigt att studera sina rättigheter och skyldigheter. Låt oss börja med verktyg. HOA avslutar kontrakt med resursförsörjningsorganisationer eller självständigt ger de resurser som är nödvändiga för att ge konsumenterna av användarkvalitetstjänster i de erforderliga volymerna. Det är mycket viktigt att kraven i lagen inte är trasiga, och boendeens liv, hälsa och egendom har inte orsakat skador. Partnerskapet kan tjäna de inhemska tekniska systemen som används för att ge verktyg till konsumenter, oberoende eller med andra personer medverkan.
Beräknings- och laddningsavgifterna för verktyg om hantering av HOA tilldelas följande uppgifter:
På det föreskrivna sättet, minska beloppet av dessa betalningar (till exempel om det fanns avbrott med elförsörjning);
På konsumentens begäran, kontrollera beloppet av avgifter för tjänster och senast 3 arbetsdagar för att utfärda dokument som bekräftar rättigheterna av de perfekta betalningarna, med beaktande av kvaliteten på de tillhandahållna tjänsterna, liksom etablerade av lagar och Kontrakt, påföljder, påföljder.
Det är mycket viktigt att säkerställa publicitet och öppenhet i styrelsen i HOA. För att göra detta, i närvaro av kollektiva (allmänna) räknare, är Journal of Accounting register över sitt vittnesbörd, vilket möjliggör konsumentens begäran om 1 arbetsdag för att ge honom ett utdrag från denna tidning. Om det fanns funktionsfel i arbetet med inhemska tekniska system eller ingenjörskommunikation och utrustning som ligger utanför huset, är styrelsen skyldig att inte bara informera bostadsägarna under dagen, men också för att ge en sannolik prognos: tillhandahållande av offentliga tjänster kommer att avbrytas eller begränsas. Dessutom måste partnerskapet på begäran av någon ägare ge honom följande information: namn, adresser och telefonnummer för avsändning och akuttjänster, storleken på tarifferna för verktyg och ersättningar för avgifter, order och betalningsform av dessa Tjänster, parametrarna för deras kvalitet, tidsfrister för eliminering av olyckor och andra överträdelser av förfarandet för att tillhandahålla verktyg.
Ett annat obehagligt ansvar ligger på partnerskapets ledning - att informera konsumenterna om planerade avbrott i tillhandahållandet av verktyg, och senast 10 arbetsdagar före starten av denna upphävande.
För att garantera genomförandet av HOA: s förvaltningsorgan, tillhandahålls ansvarsåtgärderna. Grunderna för tillämpningen av sådana åtgärder är överträdelsen av kvaliteten och förfarandet för att tillhandahålla verktyg. Skada som orsakats av livs-, hälso- och konsumentfastighet, liksom personer som lever med honom, på grund av att dessa tjänster misslyckas eller deras olämpliga kvalitet. Bristen på skuld av Hoas eller förvaltningsorganisationens chefer i det här fallet beaktas inte. Men de är befriade från ansvar för förvärring av kvaliteten på verktyg, om de bevisar att det orsakade omständigheterna för force majeure. Överträdelser av förpliktelser från motparterna (betjäningsorganisationer) eller felaktiga åtgärder i styrelsen (inklusive bristen på nödvändiga medel) hör inte till sådana omständigheter. Förteckningen över fall där medlemmarna i Hoa är ansvariga, fastställs i stadgan.
Men allt detta gäller arbetsuppgifter. AVT TSZ rättigheter för det mesta avser organisationen av relationer med konsumenter av verktyg. Partnerskapet har rätt att kräva betalning för konsumtionstjänster (och därmed betalningen av tävling, böter, påföljder i närvaro av skuld). Partnerskapsstyrelsen kan också kräva att anställda eller företrädare för HOA, räddningstjänstpersonal för inspektion av det tekniska och sanitära tillståndet för intra kvartalsutrustning och uppfyllandet av det nödvändiga reparationsarbetet har blivit upptagna till bostadslokalerna. Besökstiden bör samordnas med konsumenten (även om denna regel inte gäller för dem när det är nödvändigt att eliminera olyckan). Om du vägrar att låta TCG-representanterna och ditt fel kommer att skadas (till exempel, kommer du att fylla grannarna på grund av funktionsfel i vattenförsörjningssystemet), då har partnerskapet rätt att insistera på full skada.
Slutligen är styrelsen för HOA utrustad med myndigheten att avbryta eller begränsa utbudet av varmt vatten, elektrisk energi och gas. Detta förfarande är dock ganska lång: att begränsa tillhandahållandet av verktyg eller upphäva deras utbud endast kan skickas av domstolen. Ägaren till rummet måste vara förutse en skriftlig varning om åtgärder som ska accepteras (det är bäst att skicka det via mail med ett kvittot meddelande eller sänd från hand till mottagande). Men det bör beaktas de perioder som föreskrivs för att eliminera en defraulterskuld. Med hänsyn till - stäng av uppvärmning, avlopp och kallt vattenförsörjning är förbjudet.
Problem
Tja, låt oss nu titta på problemen med HOA från insidan. Ordförandena i partnerskapen är erkända att många svårigheter är oroliga. De kan delas upp i flera kategorier.
Den första (och viktigaste) - icke-betalning. Till exempel, utvecklaren och köparen, delvis redan betald för lägenheten, visas, eftersom den är löst på olika sätt. Skulden framför Hoa växer, köparen bor i lägenheten, reparerar den, men för utnyttjande betalar inte, med hänvisning till det faktum att bostaden inte formellt tillhör honom. Ja, och investeraren är inte redo att betala betalningar i sin helhet, även om den hävdar att lägenheten är sin egendom. Lagligen är denna situation inte avgjort, och därför är det i varje enskilt fall tillåtet individuellt, oftast i rättsväsendet.
Det andra problemet är ett förhållande med utvecklaren: inte var och en är redo att eliminera de brister som finns i någon ny byggnad. Om du gör att utvecklaren misslyckas, eliminerar hyresgästerna brister och funktionsfel på egen bekostnad.
Ibland introducerar utvecklaren framtida ägare av vilseledande i förhållande till storleken på det lokala området. När hyresgästerna förvärvar lägenheter, visar de prospekt, och på frasen: "Territoriet är specificerat", som ingår i kontraktet, ingen uppmärksammar. Ivot boende köptes, gården är utrustad, butiker och sandlådor är installerade - och på gården har man redan börjat gräva en ny grop! .. eller folk gav pengar till en lägenhet med en så kallad fri planering, och då hade de Att betala för ombyggnad, vilket inte var, för när de kom in i det nya bostäderna var det bara yttre väggar. (Faktum är att i vår bostadslagstiftning inte föreskriver termen "fri planering av lägenheten", så alla köpare av sådana bostäder måste ha ett svårt förfarande för minskning av ombyggnad.)
Det tredje problemet är bristen på information om HOAs verksamhet. Många invånare går inte till bolagsstämma, men alla frågor som rör sitt hem hem löses exakt där. Därför, ofta Hoa Resorts till hjälp av "samtal" - de ledamöter som kan kringgå alla lägenheter i huset och diskutera brådskande fall med ägare.
Isaway akut problem - likgiltighet invånare. Många är redo att ge pengar, men vill inte delta i förbättringen eller åtminstone diskutera möjliga alternativ för att förbättra husets liv.
Sammanfattningsvis kan du säga: HOA är ett medvetet behov. Du måste hantera ditt hem med sinnet. Bestian än ägaren, ingen kommer att göra det.
HOA har inte rätt att ändra verktygstariffer: de är etablerade av Ryska federationens regering. Avtotstorleksavgift för underhåll och reparation av huset (det som tidigare kallades underhållet av byggnaden) bestäms vid bolagsstämman i HOA. Samma partnerskap erhålls från stadens budgetbidrag för underhåll och reparation av bostadsbeståndet i lägenhetsbyggnader - den här typen av ersättning gör att du kan bibehålla ett hus i rätt skick
Sekvens av stadier av bildandet av ägarna av bostäder
1. Utbildning av ett initiativgrupp från ägare eller framtida ägare av bostäder
2. Förberedande arbete (tilläggsavgiften av invånare, förtydligande av fördelarna med föreningen)
3. Bolagsstämman, som beslutar om bildandet av HOA, väljer styrelsen och dess ordförande samt ett sätt att hantera egendom (av ägarna till antingen förvaltningsbolaget eller med HOA), godkänna Charter av HOA
4. Registrering av HOA som en juridisk person. Detta kräver ett uttalande om statligt registrering, protokollet för generalförsamlingen med ett beslut om inrättandet av ett hemägarepartnerskap (original eller notariserad kopia), två kopior av Charter of Hoa, godkänd av bolagsstämman (sys och numrerade), liksom ett kvitto för betalning av statlig skyldighet för registrering av ett partnerskap (2 tusen rubel)
5. Öppnande av avvecklingskontot för partnerskapet i banken
6. Överföring av ett hus i förvaltningen av en speciellt skapad provision, som innehåller företrädare för stadsförvaltningen och styrelseledamöterna i HOA (Action of Acceptance and Transmission - en typisk interdepartemental form N OS-1A med tillämpning av teknisk dokumentation på byggnaden)