Metoder för att hantera bostadshus som tillhandahålls av LCD-skärmen för ägarna av lokalerna. Strukturen i förvaltningen av förvaltningsbolag.
Kom ihåg affären Lady-Manager från Leonida Gaidai's Comedy "Diamond hand"? Om inte, mycket förgäves. Snart, Aimenno senast 1 burk 2007, borde varje lägenhetsbyggnad ha sitt eget förvaltningsbolag. Fader, som hyresgästerna att välja en ledningsmetod, och kommer att diskuteras i den här artikeln.
Enligt chefen för bostads- och kommunala tjänster och förbättring av Moskva. L. Makekinova, från mer än 39 tusen personer i Moskva med förvaltningsbolag, var cirka 1,5 tusen bestämda. ITA Situationen är typisk inte bara för huvudstaden, utan också för andra regioner. Till exempel hölls i Republiken Komi, 53 Supsids om valet av en metod för att hantera bostadshus, och som ett resultat, endast i 30 domar. Allt detta var därför orsaken till statens Dumas beslut, där ägarna av lokalerna i bostadshus bör välja förvaltningsorganisationen, utvidgades till 1 skräp 2007.
Så vad är problemet? Tjänstemän som ansvarar för att främja reformen av bostäder och kommunala tjänster försäkrar enhälligt att orsaken till befolkningens passivitet är otillräcklig medvetenhet. Låt oss försöka räkna ut situationen tillsammans.
Resultaten av privatiseringen av bostadsfonden lägenhetshus i Ryssland, med ett sällsynt undantag, är totalt ägande. Till exempel, i Moskva, tillhör cirka 25% av lägenheterna till kommunen, men det finns också sådana byggnader där stadsfastigheter kvarstår nästan kvar. Ägandes mångfald kräver överenskomna åtgärder av alla ägare av bostads- och bostadslokaler vid hantering av den gemensamma egendomen för ett sådant hus.
Den tidigare bostadskoden förvaltades av bostadsgrunden som utförs på en professionell basis uteslutande av statliga eller lokala myndigheter genom bostads- och operativa organisationer verksamhet för "drift och underhåll av bostadsfonden" (artikel 16-17). Bostadsfondskontrollsystemet inkluderade därför två nivåer: staten och bostads- och verksamhetsorganisationerna. Kommunala tjänster hittades av monopolistiska organisationer på ett icke-alternativt sätt. Detta innebar att i händelse av misslyckande att tillhandahålla tjänster eller deras låga kvalitet kunde situationen inte korrigeras, eftersom mekanismen att locka direktoratet för en enhetlig kund (DZ) till rättvisa för medborgarna inte föreskrivit förhållandet och förhållandet reglerades inte.
Idag är detta tillvägagångssätt klart föråldrat. Bostadshus hör inte längre till staten, därför bör ledningssystemet innehålla tre aktivitetsnivåer. Ägare bör kunna självständigt bestämma förvaltningssystemet och välja förvaltningshusorganisationen. Den kommer att ingå avtal med organisationer som är involverade i tjänsten för verktyg och bostadsbruk, vilket ger bekväma och säkra förutsättningar för äganderätten med hjälp. Den huvudsakliga direkta ansvaret för den ledande organisationen är genomförandet av teknisk och finansiell planering av verk, vilket ger lämplig status som överförs till fastighetsbyrån, liksom tillhandahållande av nytta och kvalitetstjänster, genomförande, efter behov och underhåll av lokalt område.
Den nya bostadskoden bygger på företrädesrätten till ägaren av bostadslokalerna, i grunden förändrade begreppet hantering av lägenhetsbyggnaden. Först är ägarrätten själva på organisationen av ledningen av en bostadsbyggnad i Codex. Ägare är skyldiga att innehålla sin egen, individuellt definierade egendom och den gemensamma egendomen i huset. Samtidigt beaktas de individuella tekniska egenskaperna och villkoret för byggnaden, liksom de specifika behoven hos ägarna av lokalerna.
Vilka är alternativen för hantering av en lägenhetsbyggnad? För ägare av bostadslokaler finns tre möjligheter juridiskt: att hantera sin egendom på egen hand, för att förena i partnerskapet för bostadsägare eller anställa en professionell chef.
För ägarna av bostadslokalerna är tre möjligheter lagligtillgängliga: att hantera sin egendom på egen hand, för att förena i husägare partnerskap eller att anställa chefen. Ägare är skyldiga att behålla sin egen, individuellt definierade egendom och den gemensamma egendomen i huset.
Direktstyrning
Om ägarna till bostadslokalerna väljer en variant av direkt förvaltning av bostads- och bostadslokaler i en bostadshus, vilket innebär att alla allmänna frågor i enlighet med artikel 164 i bostadsbeviset bestämmer de. Antalet ägare som är involverade i direkt administration, reglerar HCRF inte.För att genomföra sitt beslut i praktiken kan ägare på flera sätt. För det första kan alla aktuella förvaltningsfrågor lösas i de allmänna mötena i ägarna av lokalerna. För det andra kan ägarna distribuera uppgifter på hemmagnad. För det tredje kan de välja en av hyresgästerna, vilket ger honom befogenhet att hantera hushållsekonomin eller bjuda in en annan person bland ägarna (det är viktigt att komma ihåg att medverkan av en professionell chef är en speciell typ av hantering av en Lägenhet byggnad, och därför i det här fallet är det omöjligt). Personens befogenheter som på uppdrag av alla ägare kommer att ingå relationerna med tredje part (till exempel med reparationsbrigad eller säkerhetsbolag) måste bekräftas av alla ägare (eller av majoriteten) skriftligen.
Alla kontrakt för tillhandahållande av tjänster för underhåll och (eller) arbete med reparation av gemensam egendom i en bostadsbyggnad med personer som utför sådan verksamhet bör vara ägare till lokalerna på grundval av att lösa bolagsstämman. I ett kontrakt fungerar alla eller de flesta lokaler i huset som ena sidan. Samtidigt förblir sådana avtal individuellt. Primer inkluderar främst avtal om kallt och varmvattenförsörjning, dränering, elförsörjning, gasförsörjning (inklusive gasförsörjning i cylindrar), uppvärmning (värmeförsörjning, inklusive tillförsel av fast bränsle i närvaro av ugnsuppvärmning).
Det finns ett annat problem - storleken på bidragen för underhåll av en lägenhetsbyggnad. Det bör noteras att beloppet bestäms i varje enskilt fall. Ägarna av lokalerna - ägare som direkt förvaltas - gör en avgift för bostadslokaler och verktyg i enlighet med avtal som ingåtts med personer som tillhandahåller relevanta tjänster. Frågor om vad som behöver göras för förbättring av huset och det lokala området, liksom mängden deltagande av varje ägare i kostnaden för underhåll av huset, om beloppet för tillhandahållande av tjänster diskuteras vid bolagsstämman. Hans beslut är obligatoriskt för alla, även för dem som inte har kommit till mötet. Naturligtvis kan den som var frånvarande eller vara missnöjd med den föreslagna och godkända handlingsplanen, överklaga ett beslut som fattats av stämman. Lagen kommer emellertid naturligtvis att vara på sidan av majoriteten, om beslutet fattas och dokumenteras i enlighet med lagen.
Hur man skapar ett hemägarepartnerskap (HOA)
Trots alla dess nackdelar är ägarna till bostadsägarna den mest populära formen av förvaltning av bostadshus för tillfället. En av de första Hoas i Moskva var Saburovo-partnerskapet.
Förfarandet för att skapa en HOA, som är fastsatt i bostadskodcserf, är väsentligt förenklad jämfört med den som tillhandahölls av den federala lagen "på bostadsföreningar". Detta görs för att hjälpa ägare till bostäder i förverkligandet av rätten att hantera sin egendom. Nu krävs inte bostadsrätten som ett fastighetskomplex. Det är bevis, innan HOA: s skapelse, är det inte nödvändigt att lösa uppgiften att införliva en markplot på vilken en multi-lägenhetsbyggnad är belägen i sammansättningen av villa.
För att registrera bostadsägarepartnerskap bör följande handlingar ges till registreringsmyndigheten:
Ansökan i formuläret som godkänts av Ryska federationens regering
Protokoll från bolagsstämman med bostadslokaler med beslut om upprättande av en juridisk person - partnerskap av bostadsägare.
Läckor eller notariserade kopior av beståndsdelar (ett exemplifierande stadga av HOA finns i ordförandeskapets ordning nr 35 av 03.08.1998. "Utbildning av den ungefärliga stadgan om partnerskapet för bostädernas ägare") ;
Dokument om betalning av statlig tull.
Kostnaden för de organisationer som specialiserar sig på registrering av juridiska personer, inklusive partnerskap för bostadsägare, ligger i intervallet 20-50 tusen rubel. Om medlemmarna i HOA kommer att registrera partnerskapet självständigt kommer kostnaderna att vara cirka 2,5 tusen rubel. Av dessa, 2 tusen rubel - statens skyldighet för statens registrering av en juridisk enhet (artikel 333.33 i skattekoderna) 500RUP. - Statligt skyldighet för kommissionen av notarialåtgärder av notariuserna för statliga notariellt kontor för intyg om beståndsdelar (kopior av beståndsdelar) av organisationer (artikel 333.24 i skattekoderna). Dessutom, med oberoende registrering, kommer ytterligare organisationskostnader oundvikligen att uppstå relaterade till registrering av husägarnas tillbehör.
Registreringen utförs av de federala skatteserviceens territoriella organ.
Bostadsförening
Samtliga problem med hemmagnaderna löses av HOA: s ledningsorgan (bolagsstämman i partnerskapet) eller ett kooperativ (bolagsstämman i samarbetskonferensen). Den nuvarande hemhanteringsverksamheten utförs oftast inte av bolagsstämman i HOA och kooperativet, utan genom vald förvaltning och styrelseordförande. Samtidigt skapas en revisionskommission, som verifierar partnerskapets ekonomiska verksamhet (kooperativ).
En ideell organisation kan hantera en bostadshus självständigt (utföra aktiviteter på egen hand eller inkludera i sin personal på grundval av ett anställningsavtal om hemförvaltning) eller för att locka till sig en extern kontrollorganisation (chef) till detta, som avslutar den relevanta kontrakt med det. HOA är skyldig att ingå avtal om underhåll och reparation av bostadslokaler och gemensam egendom i en bostadsbyggnad med ägare även om de inte är medlemmar i partnerskapet.
Bostadsförening, en ideell organisation som ska registreras. Hennes stadga är godkänd på bolagsstämman. Enligt bostadskoden, "Antalet medlemmar i HOA, skapar ett partnerskap, bör överstiga 50% av rösterna från det totala antalet ägare av lokalerna i en bostadsbyggnad." Att lyssna på skapandet av Hoa, utförs förvaltningen av huset av organ som väljs vid bolagsstämman.
Viktformer av förvaltning Många fördelar över andra. Först och främst kan HOA som juridisk person ta ett banklån på ägarens gemensamma behov.
Förutom partnerskapets ägodelar kan inte bara ägarna till ägarna behandlas, men också ett landområde hemma, ett husområde, gemensamma utrymmen.
Fastigheten bör först ordna, varefter HOA har rätt att avyttra det efter eget gottfinnande: att sälja, hyra. Men under ett villkor: Botemedel betyder bara för husbehov. Passet för bostadsägande är beläget i den organisation som förvaltade huset tidigare (Direktoratet för den enhetliga kunden), eller i BTI, som fastställs av instruktionerna om bokföring av bostadsfonden i Ryska federationen (godkänd av ordningen av Nationministeriet av Ryska federationen nr 37 av 04.08.1998). Den markomplet där lägenhetsbyggnaderna och andra föremål av fast egendom är belägna är en gemensam aktieägare till ägare av lokaler i en lägenhetsbyggnad. Om landskivan bildades före införandet av bostadskodet och var på de statliga kadastrala posterna, går det gratis i den övergripande delade egendomen hos lokalerna i en lägenhetsbyggnad.
Om gränserna för den markplot som lägenhetsbyggnaden är belägen är inte definierad och dokumenterad (dvs landet är inte format), sedan på grundval av beslutet av ägarens generalförsamling, herrgården eller någon annan auktoriserad Med det angivna mötet i personen har rätt att ansöka om statliga myndigheter eller myndigheter lokala självstyre med ett uttalande om dess bildning. Efter bildandet av en tomt och innehar sin statliga kadastralredovisning går det till det totala aktieägandet av ägarna av lokalerna i en bostadshus (artikel 16 i den federala lagen nr 189-Fz daterad 29 december 2004. " Om införandet av bostadskodcsarf ").
Det finns en HOA och Nackdelar. Sjukhus, det är denna form av ledning som kan vara ett fält för missbruk från HOA: s ledningsorgan. Bostadskoden innehåller bestämmelser genom vilka HOA: s huvudidé är en privatbaserad resolution av invånare, och allt annat, inklusive styrelsens, ordförande, är verksamheten uteslutande ledande, kontrollerad och ansvarig. I praktiken är det ofta en invers situation. Inventne, det viktigaste minuspartnerskapet är den totala ansvarsbörda. Om din granne och kollega på HOA plötsligt beslutar att inte betala för verktyg, måste alla andra ägare först täcka bristen på bristen, och bara då samvete av defaultern. Således, i stället för rättigheter, som faktiskt förvärvar HOA: s styrelse, förbehåller sig ägaren av bostadslokalerna endast en skyldigheter att betala på räkenskaper på grundval av punkt 3 och 4 i artikel 137 i bostadskodkoden. Naturligtvis kan en avgift för övriga ägare återlämnas genom domstolen, men det är nästan omöjligt att uppnå evikstranden av ägaren.
Fastigheten bör först utfärdas, varefter husägarna har rätt att avyttra det efter eget gottfinnande: att sälja, hyra. De avhjälpade medelna får bara gå till husbehov.
Förvaltningsorganisation
Församling av hyresgäster kan locka en kontroller från. Förresten kan det göra medlemmar i HOA. Om före 1 Hoppa 2007. Ägare kommer inte att bestämmas med chefens kandidat, han kommer att utses av kommunens beslut, vilket är skyldigt att hålla en öppen konkurrens om styrande organisationer.Förvaltningsorganisationer är föremål för certifiering för personalens överensstämmelse inom företagsgruppen för förvaltningsorgan, inklusive förvaltningsorganisationer, HOA, JSC IDR. ". Register om personer och organisationer som har godkänt certifiering kommer att publiceras i media. Bostadsägare som Välj förvaltningsorganisationen, så kommer det att kunna få information om de företag vars kvalitet på tjänsterna garanteras av staten.
Faktum är att förvaltningsorganisationens rättigheter och skyldigheter liknar de som är berättigade till den stödberättigade hyresgästen i direkt ledning. Förvaltningsorganisationen, som representerar hyresgästens intressen, avslutar kontrakt med operativa tjänster, löser förbättringen av territoriet, reparationen, användningen av bostadslokaler. Uppgifter om chefens rättigheter och skyldigheter bör återspeglas i kontraktet. Det är möjligt att ta hänsyn till alla invånares intressen och försöka förutse alla möjliga alternativ, ägare till bostäder måste vända sig till hjälp av en advokat. Kontraktet måste nödvändigtvis föreskriva åtgärder för förvaltningsorganisationens disciplinära och väsentlig ansvar.
Plus denna typ av ledning är uppenbart: det är inte nödvändigt att skapa en juridisk person (partnerskap). För att utse en förvaltningsorganisation är det tillräckligt att lösa bolagsstämman. Det är emellertid nödvändigt att noggrant närma sig urvalet av förvaltningsorganisationen, eftersom invånarna har överfört sina befogenheter till förvaltningen av professionell chef kommer invånarna att kunna styra ledningen, men inte själva processen.
Hur man bestämmer avgiften för verktyg och kontrollera storleken på bidrag?
Allmänna regler för tillhandahållande av nytta till medborgare i enlighet med kontot 1 Artikel 157 i bostadskodkoden fastställs av regeringen. Traditionellt bestäms storleken på användningsavgifter (varmt och kallt vattenförsörjning, vattenavfall, strömförsörjning, gasförsörjning, uppvärmning) baserat på bokföringsanordningarna. Om det inte finns några redovisningsanordningar kommer avgiften att beräknas på grundval av förbrukningsstandarder för offentliga tjänster. Dessa standarder är godkända av lokala myndigheter (i den ryska federationens sammanslutning av den ryska federationen i Federal signifikans Moskva och St Petersburg-myndigheten i den ryska federationens relevanta ämne) på det sätt som regeringen föreskriver.
För att kontrollera den betalningsbelopp som förvaltningen fastställer är det nödvändigt att ta det lämpliga dekretet av den territoriella avvecklings- och operativa organet och jämföra det beräknade beloppet av nyttjandebetalningar med upplupet.
Börja hantera
Röstning kan vara heltid och frånvarande. Med ett stort antal ägare av lokalerna är bolagsstämman i form av frånvarande omröstning rationellt. I det här fallet förmedlar ägarna sina beslut om frågor som ställs på omröstningen skriftligen på den adress som anges i generalförsamlingen.
Röstformen vid bolagsstämman fastställs av RF.3 Artikel 48 i ZHCRF: antalet röster från varje ägare av rummet i en bostadsbyggnad vid ett bolagsstämma är proportionellt mot sin andel Till höger om gemensam fastighet för allmän egendom i parlamentet. Med andra ord, antalet röster som ägaren har bestämt av storleken (faktiska område) av sin egendom.
Denna omröstningsmetod är vanlig. Om vi talar om att fatta beslut av medlemmar i HOA, kan röstordningen definieras i installationen (partnerskapet har rätt att välja inte "röstning av kvadratmeter", men av någon annan, till exempel av numret av att bo i bostadsrummet). Om det inte finns någon röstningsmetod i stadgan, är det inte fastställt, det bör utföras i enlighet med bostadskoden.
Förvaltningsavtalet bör återspegla intressen för alla ägare av bostadslokaler i en bostadsbyggande lika bra, samt tillhandahålla samma tillvägagångssätt för kostnadsfinansiering.
Om en av ägarna är staten
Som redan nämnts ägs för närvarande den värsta delen av bostadslokalerna av medborgarna. Bostadslokaler som tillhör kommunen lämnas dock alltid. De är nödvändiga, till exempel, för att genomföra ett socialt uthyrningsprogram, för att ta bort defaults of IT.P.Kommunala enheter, ämnen och Ryska federationen deltar i beslutsfattandet på bolagsstämman om lika rättigheter med andra ägare. Inga privilegier för denna grupp av ägare av bostadslokaler finns inte enligt lag.
Det är också möjligt att ägaren av lokalerna kommer att vara den offentliga föreningen för medborgare eller fackförening. Därefter kommer den kollektiva ägarens rättigheter och skyldigheter att sammanfalla med de enskilda ägarnas rättigheter och skyldigheter. Den enda skillnaden är att för att presentera sina intressen för den offentliga föreningen måste väljas en av dess medlemmar och dokumenterade sina befogenheter.
Om ledningsorganisationens urvalstid saknas
Det är troligt att inte alla ägare av bostadslokalerna kommer att bestämmas med valet av förvaltningsalternativ i den tilldelade perioden. Det finns en lagsfråga: Vad kommer att hända med odefinierade? Naturligtvis, efter 1 skräp 2007. Ägare kommer inte att förlora rätten att välja. Rätten att hantera sin egendom, proklamerad i konstitutionen, var fastställd av civilkoden för tio år sedan. Om ägarna i den tilldelade tiden inte kunde välja en ledningsmetod, kommer staten att hålla en tävling om valet av en organisation, som kommer att utföra offentliga verktyg i en lägenhetsbyggnad. Ett år senare kommer bolaget att inspekteras av kommunen, och hyresgästerna kommer att meddela om deras arbete arrangerar den utsedda organisationen. Ett sådant system kommer att göra det möjligt att bilda relationer mellan ägaren och cheferna på grundval av ett avtal som föreskriver ömsesidiga rättigheter och skyldigheter och den främsta inrättandet av ansvaret.
Om ägarna i den tilldelade tiden inte kunde välja en förvaltningsmetod kommer staten att hålla en tävling om valet av en organisation som kommer att utföra offentliga tjänster i en lägenhetsbyggnad.
Om förvaltningsbolaget diskuteras
Och slutligen uppstår den sista frågan från varje ägare av bostäder: hur effektivt är det nya ledningssystemet? De flesta 51% av de undersökta ROMIR-övervakningen Muscovites tror att innovationer inom förvaltningen av bostadsstiftelsen inte kommer att ändra den nuvarande situationen. 17% tror att förändringar kommer att förbättra arbetet med offentliga verktyg; 11% tror att kvaliteten på verktygstjänster kommer att försämras, och 21% av de svarande befann sig med svaret.
Enligt majoriteten är Direktoratet för den enhetliga kunden den främsta stimulansen i verktygssystemet. Men vi kan inte uppskatta verksamheten hos kommersiella förvaltningsorganisationer. Big Plus Deza ligger i styrbarhet: Direktoratet för den enhetliga kunden är intresserad av att förvalta en bostadsstiftelse och har vissa färdigheter på detta område (i framtiden ska alla desars omvandlas till aktiebolag, vilket kommer att öka intresse för direktoratet i tillhandahållande av högkvalitativa tjänster). Det är därför som många tjänstemän, inklusive företrädare för institutionen för bostads- och kommunala tjänster och förbättring av Moskva, tror att lusten inte är den värsta förvaltningsorganisationen.
Summing upp, låt oss säga att förhållandet mellan boende i huset och projektledaren måste dokumenteras. Förvaltningsavtalet, på grundval av vilka rättigheter och skyldigheter för både invånare i huset och chefen kommer att genomföras, måste vara särskilt noggrant. När allt kommer omkring är tillgången på chefen och mekanismen att kontrollera förvaltningsbolagets verksamhet också beroende av det. Så frågan om vänskap mellan chefen och bosatt i lägenhetsbyggnaden är fortfarande öppen. Erfarenheten av HOA: s verksamhet har visat att det är möjligt att skapa interaktion, men det kräver också tid och tillgång till en juridisk konsult. Ivangently kom ihåg att det valda sättet att hantera huset kan ändras när som helst på grundval av ägarens beslut. Det kommer att bevisas, beslutet kommer att avbrytas av ägarna, och sökningen efter en lämplig form av ledning fortsätter.