Vi berättar om vad en kompensationsfond, ett escro-konto, vad man ska göra om utvecklaren gick i konkurs och om nya regler för skydd av lurade aktieägare år 2019.
I genomsnitt får 2 till 6% av aktieägarna varje år inte sina anläggningar i tid, och det skapar ett betydande problem för fastighetsmarknaden. Skydd av aktieägarnas rättigheter som föreskrivs i 2005 av lag nr 214-Fz var otillräcklig, så fortsatte det att förbättra det. Nya regler är utformade för att skydda de lurade aktieägarnas rättigheter. Övergångsperioden har lanserats fram till juli 2019.
Allt om innovationer i lagen
Föremål och begreppVem är sådana lurade aktieägare
Problem med eget kapital
Krav på utvecklaren
Krav på DDU
Ansvar för förändrade tidsfrister
Ersättningsfond
Konkursutvecklare
Escrow-konto
Garanti
Utsikter för innovationer
Om föremål och begrepp
Så det finns två huvudfunktioner. Den första är utvecklaren - en juridisk enhet som har eller på rätt uthyrning av mark och lockar kontantdeltagare i eget kapitalbyggnad för att skapa bostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt baserade på det erhållna tillståndet.
Den andra är en deltagare i delad konstruktion - en medborgare eller juridisk person. Tillsammans kan de bygga inte bara bostadshus, utan också garage, hälsofaciliteter, catering, affärsverksamhet, handel, kultur och andra fastighetsobjekt, med undantag för industriella anläggningar. Detta redovisas i artikel 2 i lagen.
Det finns också en tydlig definition av föremålet för eget kapital, det vill säga det faktum att i framtiden ska vara din lägenhet, ett garage eller plats i den underjordiska parkeringsplatsen nära huset. Detta bostads- eller bostadslokaler som ska överföras till aktieägaren efter mottagande av tillstånd att beställa en bostadshus och (eller) av ett annat fastighetsobjekt och den del av detta hus eller målet med fastigheter, inklusive, inklusive deltagarens pengar som involverar .
Vem är sådana lurade aktieägare
För att köparen av den problematiska fastigheten är under uppbyggnad krävs följande villkor:- Aktieägaravtalet ingicks
- Den verkställande parten uppfyllde inte skyldigheterna enligt eget kapitals deltagande längre än 9 månader. och ökade inte investeringar i byggandet av ett hus med mer än två rapporteringsperioder i rad.
- Utvecklaren har ingen efterträdare att bygga ett objekt;
- Byggföretagets skyldigheter före aktieägarna är inte säkrade av bankens garanti- eller civilrättsliga försäkring.
Observera: I vissa fall kan även tillgången till ett kontrakt av eget kapital deltagande i byggandet inte skydda köparen aktieägare. Federal lag nr 214-Fz "om deltagande i eget kapital Byggande av bostadshus och andra fastighetsobjekt" (Lag nr 214-Fz) skyddar inte aktieägarna om:
- I det inbyggda huset såldes samma lokaler flera gånger;
- Huset är byggt på en tomt som inte utfärdas eller hyra;
- Huset är byggt på en tomt där det inte är tillåtet
- Huset är byggt med en överträdelse av en stadsplaneringsplan, projektkrav.
Missbruk av aktieägarna med sina privilegier (till exempel möjligheten till ensidig vägran av kontraktet eller att uppnå påföljder för överträdelse av överföringen av objektet) kan leda till att domstolen kommer att vägra att de ska skydda rättigheterna om den skadliga karaktären av Åtgärder är etablerade.
Problem med eget kapital
I huvudsak blir fallgropar tydliga för alla som noggrant studerar detta fastighetsinvesteringssystem.
Plusser av systemet är uppenbara: Köparen får fastigheter med 30-40% billigare än det genomsnittliga marknadspriset. Utvecklaren får medel för byggandet av fastighetsobjekt och kanalimplementeringen av den färdiga produkten.
Tyvärr är en sådan investering alltid förknippad med stora risker. Små deferens är ganska vanliga, inte alltid schemat begås noggrant. Det händer emellertid att utvecklaren specifikt skjuter upp slutförandet av konstruktionen eller drar ögonblicket att komma in i huset.
Antagna 2005 års lag nr 214-FZ introducerade ett förbud mot utvecklare till preselliva lägenheter innan de fick tillstånd. Jag beställde utvecklarna att registrera sig i kontraktet alla termer och påföljder för sin bristande uppfyllelse samt registrera varje kontrakt av eget kapitalandel (DDU) för att utesluta dubbel försäljning.
Detta var dock inte tillräckligt och förändringarna började introducera förändringar.
För det första bör bostadsbyggandet separeras från andra aktiviteter med införandet av restriktioner för utvecklaren för att utföra verksamheter som inte är relaterade till genomförandet av projektet.
För det andra bör principen om "ett företag ett bygglov" observeras. Samtidigt är konstruktion med delat deltagande i flera tillstånd är nu förbjudet. Samtidigt kommer stora utvecklare inte att kunna delegera sina funktioner till barnstrukturer för att ta på sig genomförandet av flera projekt på en gång, eftersom erfarenheten bör vara minst 3 år (minst som en allmän entreprenör eller kund).
För det tredje måste utvecklingen av utvecklaren åtföljas av en utsedd bankkreditinstitut. Bolagets konton, den tekniska kunden och den allmänna entreprenören måste öppnas i samma bank.
För det fjärde stramas kraven för affärsrättsliga förvaltningsorganens och dess deltagare. Bland grundarna till utvecklaren kan inte vara ansikten med obemärkt eller utestående övertygelser, liksom de som vars verksamhet har orsakat den juridiska personens konkurs.
Företaget måste få en undersökning som slutsatsen även för låghus, inte att skulder (med undantag för mållån för byggande). I ett auktoriserat bankkreditinstitut bör medel deponeras i antalet minst 10% av byggkostnaden (en särskild fallskärm, som bör skyddas och utvecklas och aktieägare vid åtdragningstid eller konkurs).
För det femte fastställs lagen gränsen för utvecklarens utgifter till stiftelsen för ersättning, betalning av bankens tjänster, förvaltningsbolagets tjänster, reklam, kommunala tjänster, kommunikationstjänster, uthyrning. Denna gräns är 10% av konstruktionskostnaden för konstruktion.
Hur man väljer ett pålitligt företag
Om du ska köpa en lägenhet i huset under uppbyggnad:- Lär dig tillgänglig information om utvecklaren, kontrollera sitt rykte.
- Det enklaste sättet att bekräfta det faktum att du läser på Internet, - att gå till någon av byggnaderna och se till att arbetet utförs.
- Innan du undertecknar kontraktet för eget kapital i konstruktion, läs det noga, skynd dig inte.
- Om du har den minsta tvivel, se advokater för att hjälpa dig att förstå alla juridiska invecklade.
Nya krav för utvecklare
Fram till dagen är ett kontrakt med den första deltagaren i utvecklingen av utvecklaren senast 14 dagar skyldig att publicera i media eller på Internet en projektdeklaration där information om bolaget och projektinformationen anges.
Utvecklaren är skyldig att lämna en fördelning på hans begäran:
- byggtillstånd;
- Projektets tekniska och ekonomiska motivering
- Slutsats av statens undersökning av projektdokumentation
- Projektdokumentation, som innehåller alla ändringar som görs till det.
- Dokument som bekräftar reglerna för utvecklare till tomten.
Han bör också investera i projektet sina egna medel i antalet minst en tredjedel av projektets totala budget. Pengar som lockas av aktieägare bör strikt gå för genomförandet av ett specifikt projekt, och ingen annanstans.
Krav på ska deltagande
I enlighet med DTU åtar sig en sida (Lolshler) att betala en fast andel i dokumentet och anta ett färdigt föremål, och den andra parten åtar sig att konstruera och lägga fram detta ändamål till det avtal som föreskrivs i avtalet.Kontraktet måste överensstämma med:
- Bestämning av det specifika objektet för delad konstruktion som ska överföras i enlighet med projektdokumentationen av utvecklaren.
- Ange tidsfristen för överföring av syftet med aktiebyggnad till aktieägaren
- Information om priset på kontrakt, tidpunkt och betalningsordning
- Information om garantiperioden som handlar i förhållande till objektet under uppbyggnad.
I avsaknad av minst en av de villkor som anges ovan anses kontraktet ogiltigt. Varje DDU ska registreras i Roseestra Regional Division för att undvika dubbelförsäljning.
Aktieägaren har rätt att ensidigt säga upp avtalet, om till exempel:
- Det fanns problem med termer;
- Krav på kvaliteten på fastighetsobjektet bryts väsentligt.
- Planeringen av lägenheter som planeras av de första projektändringarna.
Vid uppsägning av kontraktet är utvecklaren skyldig att återvända inte bara pengar till aktieägarna utan också ränta för användningen av lånade medel i den 1/150 refinansieringsräntan för Ryska federationen. som fungerar på dagen för uppfyllandet av skyldigheten att returnera medel som betalas av aktieägarna. Samtidigt kan bolaget endast säga upp avtalet genom domstolen efter 3 månader.
Ansvar för förändrade tidsfrister
Utvecklaren är skyldig att överföra objektet till deltagare i eget kapitalkonstruktion senast den term som föreskrivs i fördraget. Överföringsperioden är inställd för alla deltagare, det är en.Om processen är försenad är utvecklaren skyldig att betala en straff (straff) till köpare i den 1/75 refinansieringshastigheten för centralbanken i Ryska federationen, på dagen för fullgörandet av skyldigheten, på priset av kontraktet för varje dag av förseningar.
I händelse av att det är omöjligt att bygga ett hus i kontraktet som registrerats i kontraktet, är bolaget skyldigt i 2 månader. Skriftligen för att anmäla aktieägarna och föreslå att kontraktet ändras.
Dessutom fastställer DDD vissa villkor för överföring av fastigheter till fastighetsinvesterare efter att ha mottagit tillstånd till kommissionen.
Enligt lag nr 214-Fz är utvecklaren skyldig att överföra alla lägenheter till kunder i 2 månader. Efter att ha accepterat statskommissionen.
Kompensationsfond för att skydda lurade aktieägare
För att säkerställa att den civilrättsliga ansvarsförsäkringen i utvecklare under ska deltagande avtal är nu en kompensationsfond.
Alla företag som säljer lägenheter på byggstadiet bör enligt lagen överföras till ersättningsfonden för att ge skulder enligt ett avtal 1,2% av priset på varje DDU. Lagen föreskriver en årlig bedömning av skyldigheter att justera storleken på bedömningen av bedömningen, men inte oftare 1 gång per år.
Ersättningsfondens medel kommer att riktas till slutförandet av problematiska fastighetsobjekt. Heads Compensation Fund VD för byrån för bostads- och hypotekslån (AHML). Det är mycket viktigt att grunden för stiftelsen inte inkluderar att samla ett visst belopp, det är nödvändigt att säkerställa att det ger ekonomisk täckning av befintliga risker.
Det maximala beloppet av möjlig penningkompensation bestäms på grundval av det totala ytan av anläggningar under uppförande och priset på en kvadratmeter bostad i denna fastighet. Samtidigt kan det totala arealen för syftet med eget kapitalkonstruktion inte överstiga 120 m², och priset på 1 m² kan inte vara högre än medelvärdet för liknande bostäder på den primära marknaden i samma region.
Kompensationsfonden kommer att bidra till att skydda nya aktieägares rättigheter. För att hjälpa de medbrottslingar som redan har stött på svårigheter har de regionala myndigheterna dragit grafer om slutförandet av problemobjekt, vilket indikerar timing och mekanismer i lösningen.
Om utvecklaren är konkurs
Den totala varaktigheten av konkursförfarandet reduceras genom avskaffandet av förfarandena för finansiell återhämtning och optimering av verksamheten som skiljedomsförvaltaren och konkursens domstol. Det första förfarandet introduceras för proceduren för konkurrensproduktion, medan den professionella ledaren måste leda konkursföretaget, som redan har erfarenhet inom byggsektorn. En ny konkurschef riktar ett brev till aktieägare där det ytterligare förfarandet och algoritmen av åtgärder kommer att beskrivas.
I lagen "i konkurs" fastställs att kraven i alla aktieägare presenteras för tävlingschefen och inte till skiljenämnden senast 2 månader. Från dagen för mottagandet av anmälan av den konkurrensförvaltare. Chefen anser kraven och inkluderar dem i registret.
Om, under konkursförfarandet, tycks tillräcklig anledning att tro att debiteringsutvecklaren solvens kunde återställas, en övergång till extern förvaltning är möjlig.
Konkurrensförvaltaren är skyldig att genomföra nödvändiga åtgärder för att söka och locka till sig en annan utövande. Det finns ett annat alternativ - aktieägarnas möte har rätt att besluta om hur man utför förpliktelser genom att få ersättning från ersättningsfonden. Dessutom är det möjligt att återbetala kraven genom att överföra till bestämmelserna i föremålet för oavslutad konstruktion eller överföring av bostadslokaler (om objektet redan är byggt). Beslutet fattas separat för varje hus under uppbyggnad, bolagsstämman, det är nödvändigt att få godkännande av ¾ av aktieägarna.
Observera: I konkurrensen av utvecklaren är den mest utsatta kategorin egendomsägare ägare av bostadslokaler, inklusive lägenheter.
Landtillverket och huset under uppförande är lovade med deltagare i eget kapital tills utvecklingen uppfyller sina skyldigheter. Samtidigt fortsätter ägandet av fastigheter till aktieägaren vid tidpunkten för registrering av kontraktet för eget kapital.
Vad är ett escrow-konto
Ekrow - Specialitet av villkorlig deposition, där kontantgrader ackumuleras tills byggandet av huset är klart. Escrow-konton i Ryssland dök upp 2014, men använde detta system endast 2018.
Ränta på medel som placeras på spärrkonton är inte debiteras, och den bank där sådana konton är öppna, får inte ersättning. Faktum är att ett escrow-konto är en räntefri deposition, de pengar som är fryst för en period som inte överstiger datumet för idrifttagning av objektet i drift i designdeklarationen plus 6 månader. Vid användning av Escrow-konton accepterar aktieägarna inte den finansiella risken i samband med en viss utvecklare och riskerar endast en auktoriserad bank, som måste returnera dem till dem i de fall som lags. I händelse av att banken förklaras konkurs, återställer utvecklaren kontraktet med den nya bankagenten, de försäkrade pengarna kommer att överföras till ett nytt konto.
Företaget får medel från Exoruum-kontona efter att ha gått in i objektet till drift och registrera rätten till ägande av minst en lägenhet.
Medlen med escrow-konton kan översättas antingen för att betala för bolagets skyldigheter på ett låneavtal eller är listade direkt till utvecklaren (för att beräkna med långivaren i det fall då byggandet utfördes på de lånade fonderna.
Garantiperiod - 5 år
Tvättmedlet har rätt att kräva fri eliminering av detekterade defekter eller minska priset på lägenheten till rätt belopp. Dessutom kan aktieägaren kräva ersättning för sina utgifter för att eliminera brister.Utsikter för innovationer
Från 1 juli 2019 började förändringarna i den federala lagen nr 214-FZ arbeta i sin helhet. Delad konstruktion ska ersättas med projektet, registret måste skapas (det hjälper till att kontrollera utvecklarens tillförlitlighet).
Även från 1 juli 2019 har förfarandet för försäljning av lägenheter i nya byggnader förändrats. I enlighet med lagen kommer bolaget nu att få pengar inte från aktieägaren för att fortsätta bygga, men från ackrediterade banker och lagra dem på escrow-konton.
Men inte alla utvecklare kommer att arbeta i detta system. Enligt resolutionen kan utvecklare sälja lägenheter för gamla förhållanden, om hemma är redo minst 30%, och antalet avslutade kontrakt - inte mindre än 10%. Judar som specialiserat sig på fastigheter, har redan noterat att utvecklare letar efter Bypass-system, i genomförandet av vilka fastighetsköpare kommer inte att komma in i DDD.
Endast kontraktet om eget kapitalandel kan garantera skyddet av aktieägarnas rättigheter, så köparen kan inte godkänna utvecklingen av utvecklaren att utfärda en proposition istället eller ett avtalsavtal eller ett medfinansieringsavtal.
Fastighetsexperter tror att ändringar i lag nr 214-Fz kommer att tvinga små och medelstora företag från marknaden, eftersom målet med innovationer är att kända byggbranschen. Å andra sidan kan denna situation orsaka betydande förändringar på hypotekslånsmarknaden, vilket tvingar bankerna att erbjuda mer lönsamma kreditlösningar för dem som vill köpa bostäder.
