Hemköp

Köp bostad på den sekundära marknaden. Svårigheterna med vem måste möta en person när man undersöker en lägenhet och gör ett förskott.

Vilka problem måste lösa en person som samlades för att förvärva bostäder på den sekundära marknaden? Vad ibland inte misstänker den framtida ägaren inte en ny lägenhet?

De flesta av oss var tvungna att eller fortfarande lösa sin lägenhetsfråga. Pengar för detta kan minas på olika sätt: ta ett inteckning; ackumulera; Sälj ett bostad och köp en annan, mer lämplig, it.d. Vi förbereder oss väsentligt för att köpa en lägenhet i flera eller många år, men ofta befinner vi dig själv hjälplös, mött med den praktiska sidan av ärendet.

Under tiden, på en och en halv uppringning, som vanligtvis upptar hela processen från det ögonblicket av valet av fastigheter före nyckelöverföringen, är det nödvändigt att koncentrera så mycket som möjligt och försöka att inte missa en enda nyans. Apobloma ligger bokstavligen vid varje tur. Det handlar om dem som vi vill prata idag.

Vilken lägenhet att välja?

Det beror naturligtvis på dina möjligheter och behov. Det är ingen hemlighet att samma pengar kan köpas lägenheter av olika typer och komfort, som ligger i mer eller mindre miljövänliga områden, inom staden eller förorten. KPrimer, blygsam i kapitalstandarden på $ 80.000 nu, är tillräckligt för att köpa ett litet "dubbelrum" i ett typiskt panelhus i utkanten av Metropolis, en anständig tre-rumslägenhet i en liknande bostadsstiftelse av den närmaste Moskva-regionen eller en stor multicorate lägenhet på kanten av Moskva-regionen. Och låt oss säga, för förvärvet av en liten "Odnushki" i hjärtat av huvudstaden, kan det vara nödvändigt och ett stort stort belopp.

Det slutliga priset på fastigheter beror på uppsättningen faktorer. Varje bagatell som karaktäriserar en lägenhet med en positiv eller negativ sida påverkar dess kostnad. Ovannämnda boende med balkong, en loggia eller en Erker, som ligger på mittgolv i huset med en hiss och en soptunna, som ligger i omedelbar närhet av tunnelbanestationerna och andra transportstationer. Fönstren i det ideala förvärvet bör gå till den lugna innergården och / eller södra sidan, rummet är ett stort område, och i en ren vacker ingång skulle det vara trevligt att se en concierge eller wachiver. Och tvärtom kan en lägenhet utan balkong, med små intilliggande rum på det första eller sista våningen i ett hus som står på en bullriga väg, där det inte finns någon hiss och elementär ordning i ingången, kan köpas till lägst pris. Alla dessa faktorer är lämpliga att använda, handel med säljaren: varje parameter som potentiellt minskar eller ökar kostnaden för fastigheter per 1-2% eller ännu mer, vilket så småningom kommer att ge besparingar några hundra och ibland tusentals dollar.

KSlov, en av de senaste trenderna på den ryska fastighetsmarknaden - en minskning av efterfrågan på bostadshus och den växande efterfrågan på den så kallade eliten.

Vilka problem kan möta en person som har bestämt sig för att köpa en lägenhet självständigt, utan hjälp av fastighetsmäklare?

Galina Utesheva är svarad, chef för den sekundära bostadsmarknaden bostäder "House-Real Estate":

"Köp av en lägenhet är alltid inte bara en oroande, glad, men också ett ansvarsfullt ögonblick i varje persons liv, särskilt om fonderna har kopierats till henne i åratal, till nackdel för ledighet och favorithobbyer. Jag provocerar dig själv , vad kommer det att vara, om ägandet av bara förvärvat bostäder kommer att utmanas i domstolen för de tidigare ägarna eller tredje part. AVS på grund av att köparen inte självständigt kunde kontrollera fastighetshistoria. Realfall är kända när det tredje är kända när det är tredje Parter (tidigare registrerade på detta område, arvtagare av de tidigare ägarna och andra människor) appea med fordringar på erkännande av äganderätten, helt eller delvis eller rätten att använda bostäder på grundval av handlingar (certifikat), Den existens som köparen inte ens misstänkte köparen vid avslutandet av transaktionen.

Dessa kan vara dokument som bekräftar rätten till den lägenhet du köpt av lägenheten på de tidigare ägarna (vars intressen har åsidosatts med privatisering av bostäder 1991-1993), tredje parter som kan ha ägande eller användning av bostäder, men Finns i fängelse, behandla behandling i en psykosurologisk dispensi, är utformad för armén. Det händer att fastigheter är under rustning, arrestering eller pantsättning, och lägenhetsäljare är människor som tillhör riskgruppen (mindre barn, ensamstående män, drogmissbrukare, psykiskt sjuka), personer som agerar på en falsk fullmakt, IT.P .

Vad ska man överlåta fastigheten?

Svaret på frågan är huruvida det är nödvändigt att kontakta fastighetsbyrån, om du vill köpa en lägenhet, om det inte är coolt, visar sig vara bekräftande. Alla människor svarade av författaren, i olika år har vi köpt bostäder, erkänner att utan specialist i denna svåra handling inte skulle göra. "Kunderna kommer till ett fastighetsbolag för att få förtroende och säkerhet. De vill flytta sin färdighet på axlarna för att göra en överenskommelse, säger Lilia Zag, chef för City-XXI: s sekundära bostadshus. - Med Hjälp från Realtor, potentiella köpare kommer att ta reda på exakt. Den juridiska historien om detta eller den lägenheten kommer att interagera med säljaren i närvaro och i det aktiva deltagandet av agenten, överföra pengar och ta emot bostäder under överföringshandlingen. "

Fastighetsbyråer ger sina kunder bostadsköpare en hel del olika tjänster:

urval av alternativ;

Kontrollera en uppsättning dokument som säljs av säljaren;

Ta reda på historien om den valda lägenheten för ägare;

Förberedelse och slutsats av ett preliminärt kontrakt eller ett förskottsavtal och kontroll av dess överensstämmelse

genomföra en transaktion (förberedelse och slutsats av försäljningsavtalet)

inlämning och mottagande dokument från statlig registrering

Närvaro som ett vittne när du bokmärker pengar i en bankcell och överför till säljaren;

Registrering av en Act-antagningsakt (ibland med beskrivningen av fastigheten), kontrollen av överföringen av bostäder till den nya ägaren och några andra åtgärder.

"Den maximala uppsättningen av tjänster innehåller ett fullständigt stöd från transaktionen, med början av alternativ och slutar med staten registrering och överföring av en lägenhet från säljaren till köparen, - Kommentarer till Svetlana Korsakov, en expert på den bästa real Estate Company. "Minsta är att kontrollera den lagliga renheten i den lägenhet som kunden valde sig själv. Och göra en affär."

Många försöker rädda och själva söker efter bostäder. Men hans juridiska renhet bör i alla fall kontrolleras, även om du köper en lägenhet från en bra vän. Här är fallet med övningen av Svetlana Korsakova. "En klient vände oss till hjälp i konstruktionen av transaktionen, som köpte en lägenhet för 7 år sedan på sin bästa vän och nu bestämde sig för att sälja den. Innan lägenheten var han redan frigörde tre gånger, men hela tiden kvar föreskriven mamma och dotter de första ägarna. Var gick de ingen visste. Efter att ha kontrollerat lägenheten, fick vi ut det då den äldre kvinnan dog och begravdes på bekostnad av staden, och vi var tvungna att skriva ut den yngre. Detta gjordes av en regelbunden advokat i vårt företag. "

Det verkar som om den korta historien om övergången av ägarna av lägenheten borde prata om bostadsrättsliga renhet. Men det är inte alltid fallet. Här är ett exempel. Lady valde en lägenhet, som bara hade en värdinna tidigare och bestämde sig för att köpa den. Fastigheter Wangent Klienten bad om hjälp vid genomförandet av en köp- och försäljningstransaktion. Fastighetsmäklare kontrollerade historien om lägenheten och fick reda på att hon ägdes av hela kursen, och sedan sattes till försäljning (hennes värdinna skulle köpa bostäder i en ny byggnad). Detta faktum var oroat, och de bestämde sig för att göra en dumpning djupare. Det visade sig att denna fastighet i Moskva erhölls under utbytesavtalet och privatiserades sedan. Tidigare hyresgäster (missbrukad alkohol, vilka grannar berättade) som ett resultat av transaktionen de flyttade till Kaluga-regionen. Vad hände med dem, det var inte möjligt att ta reda på det. Möjligheten att lämna in en fordran till domstolen att erkänna den tidigare transaktionen är ogiltig. Därför rekommenderade fastighetsmäklare sin klient en lägenhet att inte köpa, med vilken hon kom överens om.

En professionell kommer att se vad en oförberedd person inte kommer att märkas av hans erfarna öga. Till exempel kommer jag omedelbart att varna kunden att hans pass snart kommer att bli ogiltigt (till exempel vid 45 år) eller hitta snitt i säljarens signaturer på olika dokument. Prata med de notarier som slutförde tidigare transaktioner med den förvärvade lägenheten, ta arkivet urladdning från husboken och pratar personligen till passportisten.

Dokument som krävs för att avsluta ett köp och försäljning

Utökande dokument (ägarintyg om rätt till arv, intyg om betalning till kooperativet etc.).

Hjälp BTI om lagervärdet på lägenheten.

Explikation.

Kopia av en planlösning.

Kopia av ekonomiskt och personligt konto.

Certifikat av brist på skuld på uthyrning och nyttjanderätt.

Tillstånd att omorganisera / avleda lägenheten (om den genomfördes).

Extrahera från husboken.

Överföringslagen enligt föregående försäljningsavtal.

Kvitto i mottagande av pengar.

Hjälp från skatteinspektionen om betalning av skatt (om lägenheten är ärvt eller som gåva).

Säljarens pass.

Om fastighetsmäklare är engagerad i förberedelsen av en uppsättning dokument av köparen, måste han verifiera alla dokument som säljs av säljaren och kontrollera korrespondensen av namnet, adresserna, datum, signaturer etc. Involvering till den här listan kan den Få ett utdrag ur ett enda statligt register över avsaknaden av bördor på den förvärvade lägenheten, certifikat från psyko-neurologiska och narcologiska dispenser, som bekräftar säljarens kapacitet, liksom andra dokument.

Hur man bygger relationer med säljaren?

Ursprungligen driver köparen och säljaren av lägenheten direkt motsatta mål. Den första vill köpa bostäder billigare, den andra är att sälja det dyrare. Ämnet av förhandlingar kan vara allt från läget och platsen för lägenheten till den mängd skatt som säljaren måste betala. Det står fast på egen hand, går bara till små kompromisser, några få. Men även de kommer inte att förhindra att fastighetsmäklaren deltar.

Inspektion . Så, du har några alternativ för lägenheter, och du måste gå för att titta på dem. OT, hur kompilera med de angivna egenskaperna hos huset, gården och ingången, du kan döma dig själv. Parametrar i lägenheten själv (villkor före eller efter reparation, fönster i gården eller på vägbanan, takens höjd, layout, område av olika lokaler etc.) antingen göm inte från dina ögon. Avot att den nuvarande ägaren kommer att lämna på plats och hur det kommer att påverka köpeskillingen, är det meningsfullt att pruta. Låt oss säga om lägenheten har inbyggda garderober, köksmöbler, idealiskt inskriven i rumskonfigurationen, kostsam VVS och annan utrustning, kommer ägaren att insistera på ytterligare betalning eller motivera denna överskattade kostnader för bostäder. Du har i sin tur rätt att inte köpa andras saker, men då kommer säljaren sannolikt att ge upp transaktionen. Det kommer att vara klokare att fynda på kostnaden för de kvarstående föremålen på platsen och minska det till ett minimum.

Det är mycket viktigt att kontrollera om ombyggnad och omorganisation hölls i lägenheten. Inesley Ja, det är nödvändigt att se tillstånden och se till att de faktiska förändringarna är överens. Om återutrustningen utfördes utan tillstånd är det bäst att överge inköp av en lägenhet för att inte ha problem med lokala myndigheter. Acgrimible beslut att köpa exakt den här egenskapen (särskilt eftersom det vanligtvis säljs till ett lågt pris), måste du förstå det, i enlighet med den nya bostadskoden i Ryska federationen, måste du samordna olaglig ombyggnad eller ta med en lägenhet i Det tidigare utseendet (annars kan det säljas från offentlig handel). ITO kostar mycket pengar. På samma sätt, om du så småningom gör det möjligt att sälja det nuvarande förvärvet, måste du igen sätta tillstånd.

Inspektionsverkstaden (som upprepade, är bättre att spendera i närvaro av en "hans" realtor) du behöver lösa många frågor, om du självklart gillade lägenheten. Säljaren måste tillhandahålla en uppsättning dokument vars äkthet måste kontrollera.

Framföra . Under den första eller andra inspektionen av lägenheten förhandlar säljaren och köparen muntligt bland dem om priset, villkoren och tidpunkten för hennes frisläppande. Därefter kontrollerar köparen (med hjälp av en fastighetsmäklare alla dokument som säljs av säljaren. Om allt är för att med dem är det dags att göra ett förskott eller deposition och skriva relationer. Vanligtvis slutar säljaren och köparen ett preliminärt kontrakt eller ett förskottsavtal / deposition. Det utförs i ett enkelt skrivande (i fastighetsbolag erbjuds typiska kontrakt som advokater). Intressen, du måste ange alla detaljer om den framtida transaktionen: när det kommer att genomföras och i vilken form kommer att vara ett försäljningsavtal (i enkel skriftlig eller notarial), vilket pris på fastigheten kommer att anges i kontraktet och vad kommer att vara mängden förskott / deposition, som tar kostnaderna enligt transaktionen, i depositarien som banken kommer att lösa beräkningar, när personer som är registrerade i lägenheten kommer att beaktas, för vilken tid efter statens registrering av kontraktet kommer att utföras genom överföring av fastigheter IT.D. Separat bestämt villkoren för överföring av egendom enligt godkännande och överföring och lager, tidpunkten för återkomsten av säljaren av ett förskott eller en deposition vid bristande uppfyllelse av kontraktet och andra detaljer.

Vad är skillnaden mellan ett förskott från en deposition?

Förskott Samtalsbetalning som föregår överföringen av egendom, uppfyllande arbete eller tillhandahållande av tjänster. Giltighet från en insättning, det är inte ett sätt att säkerställa att skyldigheten uppfylls. Storleken och ordningen för framsteg i förbindelserna mellan medborgarna bestäms av parternas överenskommelse i det relevanta kontraktet.

Deposition (Enligt artikel 380 i den ryska federationen) - "det monetära belopp som utfärdats av en av de avtalsslutande parterna (i vårt fall) på bekostnad av betalningsfördraget (säljaren) på grund av det enligt kontraktet, i Beviset om ingående av kontraktet och för att säkerställa dess verkställighet. "Avtalet är skriftligt.

En signifikant skillnad mellan de två juridiska begreppen på ett förskott och detekteras genom att avtalet inte uppfylls. Om transaktionen är upprörd av någon anledning, är förskottet helt enkelt tillbaka. Azadatakes betalas av säljaren till köparen i en dubbel storlek (!) Om transaktionen inte ägde rum på grund av den första. Inina återbetalas om köpet inte fattas av köparens fel (i enlighet med artikel 381 i den ryska federationen).

Med fastighetsbyråns deltagande hålls ett förskottsavtal eller ett preliminärt avtal som föreskriver en förskottsbetalning. Fördragsavtal (om den här formen av att säkra skyldigheten insisterar på en av parterna eller båda sidor) säljaren och köparen brukar sluta varandra, utan hjälp av fastighetsmäklare.

Vad ska vara storleken på förskott / deposition? Detta är vanligtvis beloppet på 500-2000 dollar, beroende på priset på lägenheten och bekräftar allvaret av köparens avsikter. Men i vissa fall kan säljaren kräva att göra en större framsteg. Iasli köpare är mycket intresserad av att förvärva den här lägenheten, han instämmer (ibland även trots fastighetsmotståndet). Annars kan en extremt obehaglig situation uppstå när säljaren som ett resultat vägrar att göra en transaktion, och förskottsavkastningen har inte bråttom. På ett av dessa fall berättade Svetlana Korsakov oss. Klienten bestämde sig för att köpa en lägenhet vars värd krävde ett förskott på 8 000 dollar. Realton rekommenderade dig inte att göra så stor belopp, men kunden insisterade och genom att underteckna förskottsavtalet, de betalade pengarna. Efter avslutandet av meningen var säljaren skyldig att återvända pengarna, men vägrade och sade att hon skulle göra det när han skulle få ett förskott från nästa potentiella köpare. Fastighetsbolaget beslutade att hjälpa sin kund (och inte ens ta en extra avgift) och kopplade till en advokat och en advokat. Först ville den misslyckade säljaren inte ens prata i telefon med representanter för byrån, men därefter hade han inget kvar att ge pengar och ganska snabbt. Var det någon ondständighet i sina handlingar, det var inte möjligt att etablera.

Återkomsten av den betalda förskott köparen kan kräva sig, om de plötsligt identifierar de omständigheter som han inte kunde veta vid tidpunkten för överföringen av pengar. Otaka-fallet som hände ganska nyligen, vi sa till Lilia Zag. En av sina kunder i början av maj gjorde ett förskott för en lägenhet i ett gammalt hus i centrala huvudstaden och skulle därefter göra dyra reparationer med ombyggnad. Under förberedelserna för försäljning av försäljningen och inköpet publicerades RESOLUTIONEN AV MOSKVASTESTÄLLNINGEN N 383 av den 31 maj 2005. "På översynen och moderniseringen av bostadshus utan att offra invånare 2005-2007" med en lista över byggnader i olika distrikt som är föremål för återuppbyggnad. Den lägenhet som valts av Klienten i Lily var i en av dessa byggnader. Den potentiella kunden hyrde och bestämde sig för att överge köpet, och fastighetsmäklare lyckades övertyga säljaren att återvända. De hävdade sin position i det om köparen visste om översynen eller moderniseringen av huset, skulle han inte köpa en lägenhet.

Nästa rum Vi kommer att berätta att du måste spela in i försäljningsavtalet, vi spekulerar om det är nödvändigt att påpeka det verkliga värdet av lägenheten i kontraktet, förklara vilken fastighetsskatteavdrag som är, och vi kommer att höja Ett annat antal aktuella problem relaterade till inköp av bostäder.

Redaktörerna tackar den bästa fastigheten, "House-fastigheter" och "City-XXI-talet" för hjälp vid utarbetandet av materialet.