I vissa fall ingås ett preliminärt kontrakt innan man gör ett transaktionsköp och försäljning av fastigheter. Vi berättar om det och subtiliteterna i sin kompilering mer.
Att juridiskt bekräfta sin avsikt att köpa fastigheter, det finns flera mekanismer: gör en insättning, förskottsbetalning och ingåendet av ett preliminärt kontrakt. Varje variant är effektiv på sin egen väg.
När det preliminära kontraktet är
Ett preliminärt avtal om köp och försäljning av fastigheter ligger i händelse av att en av parterna inte är redo att omedelbart komma in i huvudavtalet. Detta kan hända av följande skäl:
- Säljaren förbereder inte dokument som bekräftar ägande av fastigheter.
- Köparen har inget belopp som krävs för att köpa, men det ska visas inom överskådlig framtid.
- När man köper fastigheter används inte hypotekslånsorganet, men banken tar tid (upp till 3 veckor) för att genomföra en särskild analys av objektet, inklusive att verifiera den rättsliga insynen i transaktionen och utforska rapporten från en professionell bedömare.
- Fastigheten som säljs är lovat, och tiden är nödvändig för att utföra förfarandet för att lyfta besväret.
Kom ihåg att när man köper ett bostadsåtgärder är ett preliminärt försäljningsavtal inte för att det inte ger aktieägaren om de nödvändiga rättsliga garantierna
Vad garanterar kontraktet
Ett preliminärt kontrakt är en typ av garanti för varje del av transaktionen. För att fastställa köparens skyldigheter till säljaren måste kontraktet fästas i kontraktet. Samtidigt är kontraktet fast och kostnaden för fastigheter, vilket garanterar köparen för objektivpriset till köpet.
Ryska federationens civilkod gav en garanti för uppfyllandet av de preliminära kontraktsvillkoren. Om köparen eller säljaren inom 6 månader av någon anledning undviker ingåendet av huvudkontraktet, kan den andra parten gälla för domstolen. I händelse av att det inte finns några hinder för transaktionens ingående, kommer domstolen att besluta om att sammanhängande ingåendet av huvudavtalet ingås.
För att domstolen ska acceptera ett sådant krav, när det ingås ett preliminärt avtal, bör det bestämma syftet med försäljningen så mycket som möjligt, kännetecknar målet med fastigheter, samt att ange kontraktspriset, sekvensen och förfarandet för framställning ömsesidiga bosättare. Dessutom bör fördraget bestämmas i kontraktet, vars offensiv är engagerade i att ingå huvudavtalet. Denna tid kan ändras vid förekomsten av de omständigheter som anges i det preliminära kontraktet.
Om domstolen fattar ett positivt beslut anses det preliminära kontraktet som ingåtts. Villkoren i kontraktet fastställs av domstolens beslut och kommer att agera från det ögonblick då detta dokument kommer in i legitim kraft.
Hur man gör ett kontrakt
I betydelsen av konst. 429 av den ryska federationspartiet i det preliminära försäljningsavtalet förbinder sig att i framtiden ingå det främsta försäljningsavtalet på tidigare överenskomna villkor.Det preliminära försäljningsavtalet måste ingås skriftligen. På parternas begäran kan den upprättas och försäkras av notarie (artikel 163 i den ryska federationen). I det här fallet kommer storleken på tariffen för att begå rättsligt betydande åtgärder att bestämmas beroende på transaktionspriset (punkterna 4 i artikel 1 i art. 22.1 Grund för Ryska federationens lagstiftning på notarie). Statlig registrering av ett sådant kontrakt är inte nödvändigt.
Det preliminära kontraktet måste innehålla:
- Villkoren för att upprätta ett ämne för kontraktet (från det preliminära avtalet bör definitivt följa att dess parter kom överens om att ingå ett avtal om försäljning av ett visst mål för fastigheter på de villkor som anges i det preliminära kontraktet).
- Villkoren för huvudavtalet om vilket, enligt en av parterna, ett avtal bör uppnås när det ingått ett preliminärt avtal.
- Villkor om priset på lägenheten;
- Förteckningen över personer som bor i den som indikerar sina rättigheter att använda dessa bostadslokaler (om någon).
I avsaknad av ett preliminärt köp och försäljning av fastighetsobjektet minst en av dess väsentliga förhållanden, kommer ett sådant dokument att betraktas obetydligt, och transaktionen misslyckas
Ämne och prisavtal
Vid beskrivning av kontraktets ämne - syftet med fastigheter - det är nödvändigt att fullt ut och korrekt ange alla dess huvudegenskaper, nämligen:
- adress;
- kadastralnummer;
- Kvadrat i enlighet med uppgifterna om certifikatet i presidiet för teknisk inventering
- antal rum;
- För lägenheten kan du ange golvet där det ligger, och de allmänna våningarna i huset där lägenheten ligger.
För att bekräfta egenskapen hos fastighetsfaciliteten i det preliminära kontraktet rekommenderas det att ange dokument som bekräftar äganderätten, deras uppgifter. Dessutom bör dessa certifikat för statlig registrering av egendomsrättigheter eller ansvarsfrihet från det enhetliga statliga registret över fastigheter ges.
Observera att priset på egendom som fungerar som ett objekt med transaktionen är helt angivna i rubel. Om parterna, när de avslutar ett preliminärt kontrakt, kom överens om att införa en deposition eller förskottsbetalning, bör storleken också anges.
Texten till huvudkontraktet bör bifogas föregående avtal. Obs! Om du anger olika mängder transaktioner i preliminära och huvudavtal är detta ett brott mot lagen.
Förutom värdet av fastigheten i det preliminära kontraktet är det nödvändigt att ange vilken av parterna är kostnaderna för betalning för notarie tjänster, hyra en bankcell, statligt registrering av överföring av ägande av en lägenhet.
Ansooms
Vid utarbetandet av kontraktets text, var uppmärksam på huruvida parternas uppgifter - säljaren och köparen är korrekt angivna, efter att ha avslutat dem med data i dokument som bekräftar identiteten. Observera: Fastighetsmarknadsspecialisterna rekommenderar att du specificerar i kontraktet inte bara registreringsadresser, men också faktiska adresser till parterna (du kan också ange telefoner, e-postadresser). I händelse av onormala situationer kan sådan försiktighet låta dig hitta en motpart enligt kontraktet.
Observera att i bostäder som är föremål för transaktionen, inte bara säljaren, utan även de personer som, efter försäljningen, är rätten att tillgodose (till exempel de tidigare medlemmarna av familjen av ägaren, som på Tiden för privatiseringen av lägenheten hade lika rätt att privatisera med ägaren, men de vägrade det). Rätten att använda bostäder i detta fall är en obestämd karaktär, så sådana personer måste nödvändigtvis anges i det preliminära kontraktet. Deras lista är ett betydande villkor för försäljning och försäljning av lägenheten.
I det preliminära kontraktet bör passdata anges, liksom tidsfristerna för borttagning från registreringskontot efter ingående av huvudavtalet för försäljning av lägenheter som är registrerade i lägenheten utom säljaren.
Övriga avtalsvillkor
I det preliminära kontraktet bör parternas rättigheter och skyldigheter föreskrivas, liksom tidsfristerna för villkoren i kontraktet. Det är särskilt försiktig med förfarandet för överföring av objektet till köparen, vilket ger straff för förseningen vid uppfyllandet av skyldigheter enligt kontraktet. Detta kommer att eliminera situationer där säljaren försenar överföringstiden.
Genom att ingå ett preliminärt kontrakt har du rätt att besluta, att i den anteckna ingående av huvudavtalet eller inte. Om du tänker ange det måste det innebära:
- eller ett visst datum ("03/10/2019");
- eller ett datum, senast som huvudkontraktet måste ingås ("senast 10.03.2019)
- eller den period under vilken huvudkontraktet kommer att ingås ("inom tre månader efter det att det preliminära kontraktet ingåtts").
Observera: Lagen ger inte krav på tidpunkt. Således kan termen vara kort (till exempel efter 1 månad från och med dagen för att underteckna ett preliminärt avtal) eller länge (till exempel efter 15 månader från och med dagen för undertecknandet av ett preliminärt kontrakt).
Om det föregående kontraktet inte specificerar termen för att ingå huvudkontraktet, kommer det att bli nödvändigt att under året ingå från dagen för undertecknandet av det preliminära kontraktet.
Om huvudavtalet inte ingås under den period som anges i det preliminära kontraktet, och ingen av parterna sänder ett förslag om att ingå huvudkontraktet, förlorar det preliminära avtalet sin styrka, och parterna är befriade från uppfyllandet av förpliktelser som föreskrivs i Det.
Risker vid ingåendet av det preliminära kontraktet
För det första är föremålet för ett preliminärt försäljningsavtal inte att köpa en lägenhet, men endast parternas avsikt att ingå huvudkontraktet. Av denna anledning kan ett preliminärt avtal inte vara en garanti för bostäder, även om den redan har betalats av köparen.
För det andra kan domstolen inte erkänna ägande av en lägenhet, eftersom kontraktet inte innehåller säljarens skyldigheter att överföra lägenheten till köparen. Om köparen vädjar till domstolen med ett krav på ingående av det huvudsakliga försäljningsavtalet, är sannolikheten för att ett motkrav är stor. Ämnet för ett sådant krav bör vara erkännande av det preliminära kontraktet för försäljning av lägenheten genom ogiltig eller icke-skiftad.
För det tredje finns det risk för dubbelförsäljning fastigheter. Vid ingåendet av det preliminära kontraktet uppstår inte köparen rätten till ägande, kontraktet är inte föremål för statlig registrering. Tyvärr bidrar denna omständighet till det faktum att den skrupelfria utvecklaren kan sluta samma kontrakt med en annan köpare.
För det fjärde, i fråga om en rättegång, kan köparen endast ansöka om återvändande av investerade medel med betalning av ett straff i Rysslands refinansieringshastighet. Om utvecklaren erkänns av konkurs finns det en möjlighet att köparen kan bli berövad av denna möjlighet.
Att uppmärksamma det faktum att det i det preliminära kontraktet för försäljning av lägenheten bör anges att lägenheten inte är under arrestering, är inte belastad, fri från eventuella belopp och restriktioner
Är det möjligt att säga upp avtalet
Reglerna för uppsägning av avtalet fastställs av normerna för den ryska federationen. Kontraktet kan avslutas:
- Om huvudkontraktet inte ingås vid den tidpunkt då parterna kom överens, skickade ingen av parterna ett förslag om att ingå ett försäljningsavtal.
- Om köparen inte har tid att samla det belopp som är nödvändigt för inlösen av fastigheter, och samtidigt finns det ingen överenskommelse mellan parterna för att förlänga preliminärt kontraktsår eller det nya avtalet inte ingås.
- av parternas ömsesidiga överenskommelse
- Om, efter avslutandet av kontraktet upptäcktes väsentliga brister i den sålda fastigheten.
Om ingående av det preliminära kontraktet åtföljdes av en väsentlig förskottsbetalning av köparen, då i händelse av uppsägning av försäljningsavtalet av fastigheter, är säljaren skyldig att returnera det belopp som betalats till honom.
Om säljaren vägrar att returnera en deposition har offret rätt att skicka fordran till domstolen vid registrering av respondenten. Tänk på: Även om mottagandet av penningöverföring inte utfärdades, är det möjligt att lämna ett krav på olaglig berikning av säljaren. Bekräftelsen kommer att vara ett utdrag ur bankinstitutet eller det skriftliga vittnesbörd om vittnen.
Vid sammanställning av en anmälning av transaktionen är det nödvändigt att ta hänsyn till att den ryska federationens normer inte reglerar den enhetliga formen av dokumentet, är det inte möjligt att betala fokus på formuläret, Men innehållet i detta dokument.
Anmälan bör innehålla:
- Fullständigt namn och datum för dokumentation
- Bestämmelserna i det avslutade föregående försäljningsavtalet.
- Beskrivning av ett brott mot kontraktet (om de ägde rum);
- krav på sökanden och svaranden
- signatur.
Det är mycket viktigt när man skickar en anmälan för att registrera tiden för att skicka ett dokument, eftersom det är det här datumet som kommer att vara det viktigaste att bestämma tidsfristerna i händelse av en överklagande till en högre domstol.
I ett avtal om uppsägning av det preliminära avtalet för försäljning och inköp av fastigheter är det nödvändigt att sätta identifikationsnumret, datumet för sin design, liksom den stad där fastigheten är belägen. Därefter föreskrivs noteringar där förteckningen över skäl som tjänar som uppsägning av förhållandet mellan parterna i transaktionen anges i detalj.
Förfarandet för uppsägning av det preliminära kontraktet
- Studera noggrant bestämmelserna i kontraktet, kontrollera alla dess bestämmelser, liksom villkoren för terminering av transaktionen. Kontrollera om kontraktet görs korrekt, om parterna är korrekt angivna, eftersom det felaktigt exekverade dokumentet automatiskt linjer rättslig kraft.
- Det är nödvändigt att se till att alla bestämmelser i det preliminära kontraktet genomfördes. Om inte - det här är en bra anledning att avsluta det preliminära försäljningsavtalet.
- Initiativtagaren för uppsägning av det preliminära kontraktet skickar ett skriftligt meddelande till den andra parten. I händelse av att erhålla vägran att lösa problemet har initiativtagaren rätt att ansöka om domstol.
- Om transaktionen av transaktionen kom till en ömsesidig förståelse, genomges avskaffandet av avtalsförpliktelser genom undertecknandet av det "omvända kontraktet". I det här fallet förändras transaktionsparterna på platser, det vill säga den tidigare köparen är utrustad med säljarens status, och säljaren är köparen.