Tunasema juu ya mfuko wa fidia, akaunti ya escro, nini cha kufanya kama msanidi programu alipokwisha kufilisika na kuhusu sheria mpya za ulinzi wa wanahisa waliodanganywa mwaka 2019.
Kwa wastani, 2 hadi 6% ya wanahisa kila mwaka hawapati vifaa vyao kwa wakati, na inajenga tatizo kubwa kwa soko la mali isiyohamishika. Ulinzi wa haki za wanahisa zinazotolewa mwaka 2005 na sheria No. 214-FZ haikuwepo, hivyo iliendelea kuboresha. Sheria mpya imeundwa kulinda haki za wanahisa waliodanganywa. Kipindi cha mpito kimezinduliwa hadi Julai 2019.
Wote kuhusu ubunifu katika sheria
Vitu na dhana.Ambao ni wanahisa wanaodanganywa
Matatizo ya Ujenzi wa Equity.
Mahitaji ya msanidi programu
Mahitaji ya DDU.
Wajibu wa kubadilisha muda uliopangwa
Mfuko wa Fidia
Developer kufilisika.
Akaunti ya Escrow.
Udhamini
Matarajio ya ubunifu.
Kuhusu vitu na dhana.
Kwa hiyo, kuna sifa mbili kuu. Wa kwanza ni msanidi programu - taasisi ya kisheria ambayo ina au kukodisha haki ya ardhi na kuvutia washiriki wa fedha katika ujenzi wa usawa ili kujenga majengo ya ghorofa na (au) vitu vingine vya mali isiyohamishika kulingana na kibali cha kupatikana.
Ya pili ni mshiriki katika ujenzi wa pamoja - raia au taasisi ya kisheria. Pamoja wanaweza kujenga majengo tu ya makazi, lakini pia gereji, vifaa vya afya, upishi, shughuli za biashara, biashara, utamaduni na vitu vingine vya mali isiyohamishika, isipokuwa vifaa vya viwanda. Hii imeandikwa katika Kifungu cha 2 cha Sheria.
Pia kuna ufafanuzi wazi wa kitu cha ujenzi wa usawa, yaani, ukweli kwamba katika siku zijazo lazima iwe nyumba yako, karakana au mahali katika maegesho ya chini ya ardhi karibu na nyumba. Majengo haya ya makazi au yasiyo ya kuishi ya kuhamishiwa kwa mbia baada ya kupokea ruhusa ya tumejengwa na jengo la ghorofa na (au) ya kitu kingine cha mali isiyohamishika na sehemu ya nyumba hii au kitu cha mali isiyohamishika, ikiwa ni pamoja na, ikiwa ni pamoja na fedha za mshiriki .
Ambao ni wanahisa wanaodanganywa
Ili mnunuzi wa mali isiyohamishika ya mali isiyohamishika, hali zifuatazo zinahitajika:- Mkataba wa wanahisa ulihitimishwa;
- Chama cha kutekeleza hakuwa na kutimiza majukumu chini ya mkataba wa ushiriki wa usawa kwa muda mrefu zaidi ya miezi 9. na hakuongeza uwekezaji katika ujenzi wa nyumba ya vipindi vya zaidi ya mbili mfululizo;
- Msanidi programu hana mrithi wa kujenga kitu;
- Madhumuni ya kampuni ya ujenzi kabla ya wanahisa hawajafikiwa na dhamana ya benki au bima ya dhima ya kiraia.
Tafadhali kumbuka: Katika hali nyingine, hata upatikanaji wa mkataba wa ushiriki wa usawa katika ujenzi hauwezi kulinda mmiliki wa mnunuzi. Sheria ya Shirikisho No. 214-FZ "Katika ushiriki katika Ujenzi wa Usawa wa majengo ya ghorofa na vitu vingine vya mali isiyohamishika" (sheria No. 214-FZ) haina kulinda wanahisa kama:
- Katika nyumba iliyojengwa, majengo hayo yalinunuliwa mara kadhaa;
- Nyumba imejengwa kwenye njama ambayo haitolewa au kukodisha;
- Nyumba imejengwa kwenye njama ambapo hairuhusiwi;
- Nyumba imejengwa kwa ukiukwaji wa mpango wa mipango ya mji, mahitaji ya mradi.
Matumizi mabaya ya wanahisa na marupurupu yake (kwa mfano, uwezekano wa kukataa kwa upande mmoja wa mkataba au kupata adhabu kwa ukiukwaji wa maambukizi ya kitu) inaweza kusababisha mahakama itawakataa kulinda haki kama hali mbaya ya Hatua imara.
Matatizo ya Ujenzi wa Equity.
Kwa asili, pitfalls ni wazi kwa kila mtu ambaye hujifunza kwa makini mpango huu wa uwekezaji wa mali isiyohamishika.
Mazao ya mpango ni dhahiri: mnunuzi anapata mali isiyohamishika kwa bei ya chini ya 30-40% kuliko bei ya wastani ya soko; Msanidi programu anapata fedha kwa ajili ya ujenzi wa vitu vya mali isiyohamishika na utekelezaji wa kituo cha bidhaa ya kumaliza.
Kwa bahati mbaya, uwekezaji kama huo unahusishwa na hatari nyingi. Vigezo vidogo ni vya kawaida, si mara zote ratiba imefanywa vizuri. Hata hivyo, hutokea kwamba msanidi programu hupunguza kikamilifu kukamilika kwa ujenzi au kuvuta wakati wa kuingia nyumba.
Ilikubaliwa mwaka 2005 Sheria ya 214-FZ ilianzisha marufuku kwa watengenezaji kwa vyumba vya preselive kabla ya kupokea vibali; Niliamuru waendelezaji kujiandikisha katika mkataba wa masharti yote na adhabu kwa yasiyo ya kutimiza, pamoja na kujiandikisha kila mkataba wa ushiriki wa usawa (DDU) ili uondoe mauzo ya mara mbili.
Hata hivyo, hii haikuwa ya kutosha na mabadiliko yalianza kuanzisha mabadiliko.
Kwanza, ujenzi wa nyumba unapaswa kutenganishwa na shughuli nyingine na kuwekwa kwa vikwazo kwenye msanidi programu ya kufanya shughuli ambazo hazihusiani na utekelezaji wa mradi huo.
Pili, kanuni ya "kampuni moja ni kibali kimoja cha ujenzi" kinapaswa kuzingatiwa. Wakati huo huo, ujenzi na ushiriki wa pamoja katika vibali kadhaa sasa ni marufuku. Wakati huo huo, watengenezaji wengi hawataweza kutoa kazi zao kwa miundo ya watoto ili kuchukua hatua ya utekelezaji wa miradi kadhaa kwa mara moja, kwa sababu uzoefu unapaswa kuwa angalau miaka 3 (angalau kama mkandarasi mkuu au mteja).
Tatu, shughuli ya msanidi lazima iongozwe na taasisi ya mikopo ya benki iliyochaguliwa. Akaunti ya kampuni hiyo, mteja wa kiufundi na mkandarasi mkuu lazima kufunguliwa katika benki hiyo.
Nne, mahitaji ya sifa ya biashara ya miili ya usimamizi wa msanidi programu na washiriki wake wameimarishwa. Miongoni mwa waanzilishi wa msanidi programu hawezi kuzingatiwa na imani zisizojulikana au za kushangaza, pamoja na wale ambao shughuli zao zimesababisha kufilisika kwa taasisi ya kisheria.
Kampuni hiyo inapaswa kupata hitimisho la uchunguzi hata kwa majengo ya chini ya kupanda, sio kuwa na madeni (isipokuwa kwa mikopo ya lengo kwa ajili ya ujenzi). Katika taasisi ya mikopo ya benki iliyoidhinishwa, fedha zinapaswa kuwekwa kwa kiasi cha angalau 10% ya gharama za ujenzi (parachute ya pekee, ambayo inapaswa kulindwa na msanidi programu, na wanahisa katika hali ya kuimarisha au kufilisika).
Tano, sheria huanzisha kikomo cha gharama za msanidi programu kwa ajili ya mshahara, malipo ya huduma za benki, huduma za kampuni ya usimamizi, matangazo, huduma za jumuiya, huduma za mawasiliano, kukodisha. Kikomo hiki ni 10% ya gharama ya kubuni ya ujenzi.
Jinsi ya kuchagua kampuni ya kuaminika
Ikiwa utaenda kununua ghorofa ndani ya nyumba iliyojengwa:- Jifunze habari zilizopo kuhusu msanidi programu, angalia sifa yake.
- Njia rahisi ya kuthibitisha ukweli kwamba utasoma kwenye mtandao, - kwenda kwenye majengo yoyote na uhakikishe kuwa kazi inafanywa.
- Kabla ya kusaini mkataba wa ushiriki wa usawa katika ujenzi, uisome kwa makini, usiharakishe.
- Ikiwa una mashaka kidogo, rejea kwa wanasheria kukusaidia kuelewa matatizo yote ya kisheria.
Mahitaji mapya kwa msanidi programu
Hadi siku, mkataba na mshiriki wa kwanza katika sehemu ya ujenzi wa msanidi programu kabla ya siku 14 ni wajibu wa kuchapisha katika vyombo vya habari au kwenye mtandao tamko la mradi ambapo habari kuhusu kampuni na maelezo ya mradi yanaonyeshwa.
Msanidi programu analazimika kutoa usambazaji kwa ombi lake:
- kibali cha ujenzi;
- Kiufundi na kiuchumi substantition ya mradi;
- Hitimisho la uchunguzi wa hali ya nyaraka za mradi;
- Nyaraka za mradi, ambazo zinajumuisha mabadiliko yote yaliyofanywa;
- Nyaraka zinazothibitisha sheria za msanidi programu ya ardhi.
Anapaswa pia kuwekeza katika mradi huo fedha zake kwa kiasi cha angalau theluthi moja ya bajeti ya jumla ya mradi; Fedha zinazovutia kutoka kwa wanahisa zinapaswa kwenda kwa madhubuti kwa ajili ya utekelezaji wa mradi maalum, na mahali popote.
Mahitaji ya kushiriki
Kwa mujibu wa DTU, upande mmoja (lolshler) hufanya kulipa hisa maalum katika waraka na kupitisha kitu kilichopangwa tayari, na chama kingine kinachofanya kujenga na kuwasilisha kitu hiki kwa makubaliano yaliyotolewa na makubaliano.Mkataba lazima uzingatie:
- Uamuzi wa kitu maalum cha ujenzi wa pamoja ili kuambukizwa kwa mujibu wa nyaraka za mradi na msanidi programu;
- Kufafanua tarehe ya mwisho ya uhamisho wa kitu cha ujenzi wa usawa kwa mbia;
- habari kuhusu bei ya mkataba, muda na utaratibu wa malipo;
- Taarifa juu ya kipindi cha udhamini kutenda kuhusiana na kitu kilichojengwa.
Kwa kutokuwepo kwa hali moja ya masharti yaliyoorodheshwa, mkataba unachukuliwa kuwa batili. Kila DDU inapaswa kusajiliwa katika mgawanyiko wa kikanda wa Rosreestra ili kuepuka mauzo ya mara mbili.
Mbia ana haki ya kukomesha mkataba unilaterally, kama, kwa mfano:
- Kulikuwa na matatizo kwa maneno;
- Mahitaji ya ubora wa kitu cha mali isiyohamishika yanavunjwa sana;
- Mpango wa vyumba unaotarajiwa na mabadiliko ya mradi wa awali.
Katika tukio la kukomesha mkataba, msanidi programu analazimika kurudi fedha tu kwa wanahisa, lakini pia ni nia ya matumizi ya fedha zilizokopwa kwa kiasi cha kiwango cha refinancing 1/150 cha Benki Kuu ya Shirikisho la Urusi, Ambayo inafanya kazi siku ya kutimiza wajibu wa kurudi fedha zilizolipwa na wanahisa. Wakati huo huo, kampuni inaweza kukomesha mkataba tu kupitia mahakama baada ya miezi 3.
Wajibu wa kubadilisha muda uliopangwa
Msanidi programu analazimika kuhamisha kitu kwa washiriki katika ujenzi wa usawa hakuna baadaye kuliko neno lililoelezwa na Mkataba. Kipindi cha uhamisho kinawekwa kwa washiriki wote, ni moja.Ikiwa mchakato umechelewa, msanidi programu analazimika kulipa adhabu (adhabu) kwa wanunuzi kwa kiasi cha kiwango cha refinancing 1/75 cha Benki Kuu ya Shirikisho la Urusi, akifanya kazi siku ya kutimiza wajibu, kwa bei ya mkataba kwa kila siku ya kuchelewa.
Katika tukio hilo haliwezekani kujenga nyumba katika mkataba ulioandikwa katika mkataba, kampuni hiyo inalazimishwa kwa miezi 2. Kwa maandishi ili kuwajulisha wanahisa na kupendekeza kufanya mabadiliko kwenye mkataba.
Aidha, DDD huanzisha baadhi ya masharti ya uhamisho wa mali isiyohamishika kwa wawekezaji wa mali isiyohamishika baada ya kupokea ruhusa ya kutuma nyumba.
Kwa mujibu wa sheria No. 214-FZ, msanidi programu analazimika kuhamisha vyumba vyote kwa wateja kwa miezi 2. Baada ya kukubali Tume ya Serikali.
Mfuko wa Fidia kulinda wanahisa waliodanganywa
Ili kuhakikisha bima ya dhima ya kiraia ya watengenezaji chini ya makubaliano ya ushiriki sasa ni mfuko wa fidia.
Makampuni yote ya kuuza vyumba katika hatua ya ujenzi lazima kulingana na sheria inapaswa kuhamishiwa kwenye mfuko wa fidia ili kutoa madeni chini ya makubaliano 1.2% ya bei ya kila DDU. Sheria hutoa tathmini ya kila mwaka ya majukumu ya kurekebisha ukubwa wa tathmini ya tathmini, lakini si mara nyingi mara 1 kwa mwaka.
Fedha za Mfuko wa Malipo zitaelekezwa kukamilika kwa vitu vyenye matatizo ya mali isiyohamishika. Anaongoza Mkurugenzi Mtendaji wa Mfuko wa Malipo wa Shirika la Makazi na Mikopo ya Mikopo (AHML). Ni muhimu sana kwamba kazi ya msingi haijumuishi kukusanya kiasi fulani, ni muhimu tu kuhakikisha kwamba hutoa chanjo ya kifedha ya hatari zilizopo.
Kiasi cha juu cha fidia ya fedha iwezekanavyo imedhamiriwa kwa misingi ya eneo la jumla la vituo vya ujenzi na bei ya mita moja ya mraba ya nyumba katika mali hii. Wakati huo huo, eneo la jumla la ujenzi wa usawa haviwezi kuzidi 120 m², na bei ya m² 1 ndani yake haiwezi kuwa ya juu kuliko thamani ya wastani kwa nyumba sawa kwenye soko la msingi katika mkoa huo.
Mfuko wa fidia utasaidia kulinda haki za wanahisa mpya; Ili kuwasaidia washirika ambao tayari wamekutana na shida, mamlaka ya kikanda wamevuta grafu ya kukamilika kwa vitu vya tatizo, kuonyesha muda na utaratibu wa suluhisho.
Ikiwa mtengenezaji ni kufilisika
Muda wa jumla wa utaratibu wa kufilisika umepungua kwa kukomesha taratibu za kufufua fedha na ufanisi wa shughuli zilizofanywa na meneja wa usuluhishi na mahakama ya kufilisika. Utaratibu wa kwanza huletwa kwa utaratibu wa uzalishaji wa ushindani, wakati kiongozi wa kitaaluma anapaswa kuongoza kampuni ya kufilisika, ambayo tayari ina uzoefu katika sekta ya ujenzi. Meneja mpya wa kufilisika anaongoza barua kwa wanahisa ambao utaratibu zaidi na algorithm ya vitendo itaelezwa.
Sheria "juu ya kufilisika" inaanzisha kwamba mahitaji ya wanahisa wote yanawasilishwa kwa meneja wa mashindano, na si kwa mahakama ya usuluhishi kabla ya miezi 2. Tangu tarehe ya kupokea taarifa ya meneja wa ushindani. Meneja anaona mahitaji na ni pamoja nao katika Usajili.
Ikiwa, katika kipindi cha mashtaka ya kufilisika, sababu ya kutosha ilionekana kuamini kwamba solvens ya deni la deni linaweza kurejeshwa, mabadiliko ya usimamizi wa nje yanawezekana.
Meneja wa ushindani analazimika kutekeleza hatua zinazohitajika kutafuta na kumvutia mwigizaji mwingine. Kuna chaguo jingine - mkutano wa wanahisa una haki ya kuamua juu ya njia ya kutekeleza majukumu kwa kupokea fidia kutoka kwa mfuko wa fidia. Kwa kuongeza, inabakia uwezekano wa kulipa mahitaji kwa kuhamisha masharti ya kitu cha ujenzi usiofanywa au uhamisho wa majengo ya makazi (ikiwa kitu kilichojengwa tayari). Uamuzi huo unafanywa tofauti kwa kila nyumba iliyojengwa, mkutano mkuu wa wapangaji wa baadaye, ni muhimu kupata idhini ya ¾ ya wanahisa.
Tafadhali kumbuka: Katika kufilisika kwa msanidi programu, jamii ya hatari zaidi ya wamiliki wa mali ni wamiliki wa majengo yasiyo ya kuishi, ikiwa ni pamoja na vyumba.
Mpango wa ardhi na nyumba iliyojengwa ni kuahidiwa na washiriki katika ujenzi wa usawa mpaka msanidi programu atatimiza majukumu yake; Wakati huo huo, umiliki wa mali isiyohamishika hupatikana kwa mbia wakati wa usajili wa mkataba wa ushiriki wa usawa.
Akaunti ya escrow ni nini
Eskrow - Maalum ya amana ya masharti, ambayo digrii za fedha hujilimbikiza mpaka ujenzi wa nyumba ukamilika. Akaunti ya Escrow nchini Urusi ilionekana mwaka 2014, lakini ilitumia mpango huu tu mwaka 2018.
Maslahi ya fedha zilizowekwa kwenye akaunti za escrow hazipaswi, na benki ambapo akaunti hizo ni wazi, haipati mshahara. Kwa kweli, akaunti ya escrow ni amana isiyo na riba, pesa ambayo imehifadhiwa kwa kipindi kisichozidi tarehe ya kuwaagiza kitu kinachofanya kazi katika tamko la kubuni pamoja na miezi 6. Wakati wa kutumia akaunti za escrow, wanahisa hawakubali hatari ya kifedha inayohusishwa na msanidi programu fulani, na kuchukua hatari tu kwa benki iliyoidhinishwa, ambayo lazima irudie kwao katika kesi zinazotolewa na sheria. Katika tukio ambalo benki inatangazwa kufilisika, msanidi programu anarudi mkataba na wakala wa benki mpya, pesa ya bima itahamishiwa kwenye akaunti mpya.
Kampuni hiyo inapata fedha kutoka kwa akaunti za exoruum baada ya kuingia kitu kwa uendeshaji na kujiandikisha haki ya umiliki wa ghorofa moja.
Ina maana kwa akaunti za escrow zinaweza kutafsiriwa ama kulipa kwa ajili ya majukumu ya kampuni kwa makubaliano ya mkopo, au imeorodheshwa moja kwa moja kwa msanidi programu (kuhesabu na mkopeshaji katika kesi wakati ujenzi ulifanyika fedha zilizokopwa.
Kipindi cha udhamini - miaka 5.
Sabuni ni haki ya kuhitaji uondoaji wa bure wa kasoro zilizogunduliwa au kupunguza bei ya ghorofa kwa kiasi kinachofaa. Aidha, mbia anaweza kuhitaji fidia kwa matumizi yake ili kuondokana na upungufu.Matarajio ya ubunifu.
Kuanzia Julai 1, 2019, mabadiliko ya Sheria ya Shirikisho No. 214-FZ ilianza kufanya kazi kwa ukamilifu. Ujenzi wa pamoja unapaswa kubadilishwa na mradi huo, Usajili lazima uundwa (itasaidia kuangalia kuaminika kwa msanidi programu).
Pia kutoka Julai 1, 2019, utaratibu wa kuuza vyumba katika majengo mapya umebadilika. Kwa mujibu wa sheria, kampuni hiyo sasa itapata pesa kutoka kwa mbia ili kuendelea na ujenzi, lakini kutoka kwa mabenki yaliyoidhinishwa na kuwahifadhi kwenye akaunti za escrow.
Lakini sio watengenezaji wote watafanya kazi katika mpango huu. Kwa mujibu wa azimio hilo, watengenezaji wanaweza kuuza vyumba kwa hali ya zamani, ikiwa nyumbani ni tayari angalau 30%, na idadi ya mikataba iliyohitimishwa - si chini ya 10%. Wayahudi maalumu kwa mali isiyohamishika, tayari wamebainisha kuwa watengenezaji wanatafuta Mipango ya bypass, katika utekelezaji wa wanunuzi wa mali hawataingia kwenye DDD.
Tu mkataba wa ushiriki wa usawa unaweza kuhakikisha ulinzi wa haki za mbia, hivyo mnunuzi hawezi kukubaliana na pendekezo la msanidi programu kutoa muswada badala yake, au mkataba wa sheria, au makubaliano ya kifedha.
Wataalam wa mali isiyohamishika wanaamini kuwa mabadiliko ya sheria No. 214-FZ itawahimiza makampuni madogo na ya kati kutoka soko, kwa kuwa lengo la ubunifu ni kujulikana sekta ya ujenzi. Kwa upande mwingine, hali hii inaweza kusababisha mabadiliko makubwa katika soko la mkopo wa mikopo, kulazimisha mabenki kutoa ufumbuzi zaidi wa mikopo kwa wale ambao wanataka kununua nyumba.
