Мо дар бораи он, ки чӣ гуна Фонди ҷубронпулӣ, ESCRO-Ҳисоби ҳисоббарор мегӯем, чӣ кор бояд кард, агар таҳиякунанда дар соли 2019 муфлис ва қоидаҳои нави ҳифзи саҳмдорони кудакиро дар соли 2019 ба даст оранд.
Ба ҳисоби миёна, 2-8 фоизи саҳмиядорон ҳар сол иншоотҳои худро ба даст намеоранд ва барои бозори амволи ғайриманқул мушкилии назаррасро ба вуҷуд меорад. Ҳуқуқҳои саҳмдорон дар соли 2005, ки дар соли 2005 дар соли 2005 пешбинӣ шудааст № 214-FZ нокифоя аст, бинобар ин онро такмил дод. Қоидаҳои нав барои ҳифзи ҳуқуқи саҳмдорони фиребгардида таҳия шудаанд. Давраи гузариш то моҳи июли соли 2019 оғоз ёфт.
Ҳама дар бораи инноватсия дар қонун
Ашё ва консепсияҳоКи чунин саҳмиядорон мебошанд
Проблемаҳои сохтмони сармояи саҳҳомӣ
Талабот нисбати таҳиякунанда
Талабот нисбати DDU
Масъулият барои тағир додани мӯҳлати тағйирёбанда
Фонди ҷуброн
Ҳамкории муфлисшавӣ
Ҳисоби ESCROW
Кафолат
Дурнамои инноватсия
Дар бораи объектҳо ва мафҳумҳо
Ҳамин тавр, ду хусусияти асосӣ мавҷуданд. Аввалан таҳиякунанда - шахси ҳуқуқӣ, ки ба иҷора гирифтани замин ва ҷалби иштирокчиёни пули нақд дар сохтмони саҳҳомӣ барои сохтани биноҳои истиқоматӣ ва (ё) дигар иншооти ғайриманқул дар асоси иҷозатномаи гирифташуда мебошад.
Дуюм иштирокчӣ дар сохтмони муштарак - шаҳрванд ё шахси ҳуқуқӣ мебошад. Якҷоя онҳо наметавонанд танҳо биноҳои истиқоматӣ, балки инчунин гараж, иншооти тиббӣ, фаъолияти соҳибкорӣ, фаъолияти тиҷорат, фарҳанг, фарҳанг ва дигар иншооти ғайриманқул, ба истиснои воситаҳои саноатӣ. Ин дар моддаи 2 Қонун сабт шудааст.
Инчунин як таърифи аниқи объекти сохтмони саҳҳомӣ вуҷуд дорад, яъне он аст, ки дар оянда бояд заври шумо бошад, гараж ё ҷой дар таваққуфгоҳи зеризаминӣ дар наздикии хона бошад. Ин биноҳои истиқоматӣ ё ғайри манзурӣ пас аз гирифтани иҷозатнома пас аз гирифтани як сохтмони манзил ва (ё) дигар объекти амволи ғайриманқул гузаронида мешаванд ва қисми ин хона ё истифодаи амволи ғайриманқул, аз ҷумла пули нақдии иштирокчӣ .
Ки чунин саҳмиядорон мебошанд
Барои харидор барои харидори амволи ғайриманқул дар сохтмон лозим аст:- Созишномаи саҳмияҳо баста шуд;
- Ҳизби иҷроия ӯҳдадориҳои тибқи шартномаи иштироки сармояи зиёд аз 9 моҳ иҷро нашуд. ва сармоягузорӣ ба сохтмони хонаи беш аз ду давраи гузориш дар як саф афзоиш надод;
- Таҳиягар на вориси сохтани объект надорад;
- Ӯҳдадориҳои ширкати сохтмонӣ пеш аз саҳмдорон аз ҷониби кафолати бонк ё ғайрирасмии Бонк таъмин карда намешаванд.
Илтимос дар хотир гиред: Дар баъзе ҳолатҳо, ҳатто мавҷудияти шартномаи иштироки саҳмияҳо дар сохтмон наметавонад харидор-саҳмдорро муҳофизат кунад. Қонуни федералӣ № 214-FZ "дар бунёди саҳҳомии биноҳои истиқоматӣ ва дигар объектҳои амволи ғайриманқул" (Қонуни № 214-FZ) саҳмияҳоро ҳифз намекунад, агар:
- Дар хонаи сохташуда, ҳамон бино якчанд маротиба фурӯхта шуд;
- Хона ба қитъаҳо асос ёфтааст, ки дода намешавад ё иҷора;
- Хона дар қитъаи он сохта шудааст, ки дар он ҷо иҷозат дода намешавад;
- Хона бо вайронкунии нақшаи банақшагирии шаҳр сохта шудааст, талаботи лоиҳа.
Сарзамини сахмдорон имтиёздорон бо имтиёзҳо ё гирифтани ҷаримаҳо барои вайрон кардани интиқоли иншоот метавонад онҳоро ҳифз кунад, агар табиати зараровар бошад Амалҳо муқаррар карда мешаванд.
Проблемаҳои сохтмони сармояи саҳҳомӣ
Аслан, душвориҳо барои ҳама нақшаи сармоягузории ғайриманқули сармоягузорӣ бармеоянд.
Плюсҳои схемаҳо аёнанд: Харидор нисбат ба нархи миёнаи бозор амволи ғайриманқулро 30-40% арзон мегирад; Таҳиягар барои сохтмони объектҳои амволи ғайриманқул ва татбиқи маҳсулоти тайёр маблағ мегирад.
Мутаассифона, чунин сармоягузорӣ ҳамеша бо хатарҳои назаррас алоқаманд аст. Вазифаҳои хурд хеле маъмуланд, на ҳама вақт ҷадвал бодиққат содир карда мешавад. Бо вуҷуди ин, ин рӯй медиҳад, ки таҳиякунанда ба таври махсус ба итмом расонад ё ба итмом расидани лаҳзаи ворид шудан ба манзил таъкид мекунад.
Дар соли 2005, ки дар соли 2005 № 214-FIS қабул шудааст, пеш аз гирифтани иҷозатнома таҳия кардани таҳиягарон ба манзилҳо ҷорӣ карда шуд; Ман ба таҳиягарон дар шартнома дар шартнома фармоиш додам, ки он ҳар як шартномаи иштироки сармояро (DDU) -ро хориҷ намоям, то фурӯши дугона.
Аммо, ин кофӣ набуд ва тағирот ба ворид кардани тағирот оғоз карданд.
Аввалан, сохтмони манзил бояд аз дигар фаъолиятҳо бо ҷорӣ кардани маҳдудиятҳо оид ба маҳдудиятҳо барои таҳиякунанда барои амалиёт, ки бо татбиқи лоиҳа алоқаманд нестанд, ҷудо карда шавад.
Дуюм, принсипи "як ширкат як қобили қабул аст" ба мушоҳида мерасад. Ҳамзамон, сохтмон бо иштироки муштарак дар якчанд маротиба иҷозатдодашуда манъ аст. Ҳамзамон, таҳиягарони калон наметавонанд вазифаҳои худро ба сохторҳои кӯдакона фиристанд, то таҷрибаи чанд лоиҳаро ҳадди аққал 3 сол (ҳадди аққал ҳамчун пудратчӣ ё фармоишгар) бошад.
Сеюм, фаъолияти таҳиякунанда бояд аз ҷониби ташкилоти қарзии бонки бонкӣ ҳамроҳӣ кунад. Ҳисобҳои ширкат, муштариёни техникӣ ва пудратчиёни генералӣ бояд дар ҳамон бонк кушода шаванд.
Чорум, талабот оид ба обрӯи тиҷорати мақомоти таҳиягарон ва иштирокчиёни он мустаҳкам карда мешаванд. Дар байни муассисони таҳиякунанда бо эътиқоди нодаркор ё барҷастагон ва ҳамҷинсҳо ва ҳам онҳое, ки фаъоланд, ки фаъолиятҳои шахси ҳуқуқиро боиси муфлисшавии шахси ҳуқуқӣ боиси муфлисшавии шахси ҳуқуқӣ боиси муфлисшавии шахси ҳуқуқӣ мегардад.
Ширкат бояд як хулосаи имтиҳонро гирад, ҳатто барои биноҳои камшумор, на қарзро (ба истиснои қарзҳои мақсаднок барои сохтмон). Дар ташкилоти қарзии бонкӣ маблағгузорӣ бояд ба андозаи ҳадди аққал 10 фоизи арзиши сохтмон (парчами хосе, ки бояд дар ҳолати мустаҳкам кардани вақт ё муфлисшавӣ ҳифз ва саҳмдорон ва саҳмдорон гузошта шавад).
Панҷум, қонун маҳдудияти хароҷоти таҳиягарро ба заминаи подош, пардохти хизматрасониҳои Бонк, хадамоти ширкати идоравӣ, таблиғот, хадамоти алоқа, ба иҷора муқаррар менамояд. Ин маҳдудият 10% арзиши тарроҳии сохтмон аст.
Чӣ тавр интихоб кардани ширкати боэътимод
Агар шумо дар сохтмони хона харед:- Дар бораи таҳиякунанда маълумоти дастрас гиред, эътибори онро санҷед.
- Роҳи осонтарини тасдиқи он, ки шумо дар Интернет мехонед, - рафтан ба ягон биноҳо ва боварӣ ҳосил кунед, ки кор амалӣ карда мешавад.
- Пеш аз имзои шартномаи иштироки сармояи сохтмон дар сохтмон, онро бодиққат хонед, шитоб накунед.
- Агар шумо шубҳаҳои ночизе дошта бошед, ба ҳуқуқшиносон муроҷиат кунед, ки ба шумо дар фаҳмидани ҳама ғайримуқаррарии қонунӣ кӯмак кунанд.
Талаботи нав барои таҳиякунанда
То ин рӯз, ки бо иштироки шарики мубодилаи таҳиякунанда, на дертар аз 14 рӯз нашр шавад, ки дар ВАО ё Интернет як декларатсияи лоиҳа маълумот диҳад, ки дар бораи ширкат ва иттилооти лоиҳа маълумот дода мешавад.
Таҳиягар вазифадор аст, ки дар дархости худ тақсимот пешниҳод кунад:
- Иҷозати сохтмон;
- Асосноксозии техникӣ ва иқтисодии лоиҳа;
- Хулосаи ташхиси давлатии ҳуҷҷатҳои лоиҳа;
- Ҳуҷҷатҳои лоиҳа, ки ҳамаи тағиротҳои ба он воридшударо дар бар мегиранд;
- Ҳуҷҷатҳои тасдиқкунандаи қоидаҳои таҳиякунанда ба қитъаи замин.
Вай инчунин бояд ба лоиҳа маблағгузорӣ кунад, ки ҳадди аққал ҳиссаи умумии буҷаи умумии лоиҳаро сармоягузорӣ кунад; Пуле, ки аз саҳмдорон ҷалб карда шудааст, бояд барои татбиқи лоиҳаи мушаххас ба таври қатъӣ гузаронида шавад ва ҷои дигаре нест.
Талабот барои иштирок
Мувофиқи DTU, як тараф (Lolshler) барои пардохти як ҳиссаи собит дар ҳуҷҷат иҷро карда мешавад ва ҳизби дигар объекти омода карда мешавад ва ин объектро барои мувофиқа пешкаш мекунад.Шартнома бояд мувофиқат кунад
- Муайян намудани объекти мушаххаси сохтмони светофатсияи сохтмони муштарак ба воситаи ҳуҷҷатгузории лоиҳа аз ҷониби таҳиякунанда интиқол дода мешавад;
- Муайян кардани мӯҳлати супурдани объекти сохтмони саҳҳомӣ ба саҳмдор;
- маълумот дар бораи нархи шартнома, вақт ва тартиби пардохт;
- Маълумот дар бораи мӯҳлати кафолат, ки дар робита ба объект мавриди сохтмон аст.
Дар сурати набудани ҳадди аққал яке аз шартҳои шартҳои номбаршуда шартнома баста мешавад. Ҳар як DDU бояд дар шӯъбаи минтақавии Росростра ба қайд гирифта шавад, то фурӯши дукарата пешгирӣ кунад.
Саҳмдор ҳуқуқ дорад дар шартнома яктарафа қатъ кунад, агар, масалан:
- Мушкилот ба назар мерасиданд;
- Талабот ба сифати объекти амволи ғайриманқул ба таври назаррас поймол карда мешавад;
- Банақшагирии хонае, ки аз ҷониби тағироти ибтидоии лоиҳа пешбинӣ шудааст.
Дар сурати қатъ гардидани шартнома, таҳиякунанда вазифадор аст на танҳо пулро ба саҳмдорон баргардонад, балки барои истифодаи маблағҳои қарзӣ ба андозаи меъёри 1/150 аз ҷониби Бонки марказии Бонки марказии Федератсияи Россия, баргардад ки дар рӯзи иҷрои ӯҳдадориҳо фаъолият мекунад, ки маблағҳои пардохткардаи саҳмдорон. Ҳамзамон, ширкат метавонад танҳо пас аз 3 моҳро тавассути суд қатъ кунад.
Масъулият барои тағир додани мӯҳлати тағйирёбанда
Таҳиякунанда вазифадор аст ба иштирокчиёни иншооти баробарӣ дар иншооти баробарӣ на камтар аз мӯҳлати пешбининамудаи шартнома. Мӯҳлати интиқол барои ҳамаи иштирокчиён муқаррар карда мешавад, ки ин як аст.Агар раванд ба таъхир афтад, тарғибкунанда ӯҳдадор аст, ки ҷаримаи (ҷинол) -ро барои харидорон ба харидорон пардохт кунад, ки дар рӯзи иҷрои ӯҳдадории Федератсияи Россия ба харидор ҳисоб карда шавад шартнома барои ҳар рӯзи таъхир.
Дар ҳолате, ки дар шартномаи шартнома сабт шуда бошад, ширкат барои 2 моҳ вазифадор аст. Дар навиштан барои огоҳ кардани саҳмдорон ва пешниҳод кардани тағирот ба шартнома.
Ғайр аз он, DDD шартҳои муайянро барои интиқоли амволи ғайриманқул пас аз гирифтани иҷозати хона ба сармоягузорони амволи ғайриманқул муқаррар менамояд.
Тибқи қонуни № 214-FZ, таҳиякунанда вазифадор аст, ки ҳамаи хонаҳоро ба муштариён 2 моҳ интиқол диҳад. Пас аз қабули комиссияи давлатӣ.
Фонди ҷубронпулӣ барои муҳофизати саҳмдорони гумшуда
Боварӣ ҳосил намояд, ки суғуртаи масъулияти шаҳрвандӣ ба иштирокчиён таҳти иштирок қарордошта ҳоло фонди ҷубронпулӣ мебошад.
Ҳама ширкатҳои фурӯши хонаҳо дар марҳилаи сохтмон бояд тибқи қонун ба Фонди ҷубронпулӣ барои пешниҳоди ӯҳдадориҳо тибқи созишнома расонида шаванд 1.2% нархи ҳар як DDU. Қонун арзёбии солонаи ӯҳдадориҳоро барои ислоҳи андозаи баҳодиҳии арзёбӣ пешбинӣ мекунад, аммо на бештар аз 1 вақт дар як сол.
Маблағҳои фонди ҷубронпулӣ ба анҷомёбии ашёи ғайриманқули амволи ғайриманқул равона карда мешаванд. Сарварон Фонди ҷубронпулӣ Директори генералии қарздиҳии манзил ва ипотека (Аҳмл). Муҳим он аст, ки вазифаи таҳкурсӣ ҷамъоварии маблағи муайянро дар бар намегирад, зарур аст, ки он фарогирии молиявии хатарҳои мавҷударо таъмин мекунад.
Ҳадди ниҳоии ҷуброни имконпазири пул дар асоси масоҳати умумии иншоотҳо, ки таҳкими масоҳати сохтмон ва нархи як метри мураббаъ дар манзил дар ин амвол муайян карда мешавад. Ҳамзамон, масоҳати умумии объекти сохтмони саҳҳомӣ наметавонад аз 120 м² зиёд бошад, ва нархи 1 м² дар он нисбат ба арзиши миёнаи манзил дар бозори ибтидоӣ дар як минтақа баландтар бошад.
Фонди ҷубронпулӣ ҳифзи ҳуқуқи саҳмдорони навро дастгирӣ хоҳад кард; Бо мақсади кӯмак расонидан, ки дар он суратҳое, ки аллакай бо мушкилот дучор шудаанд, мақомоти вилоятҳо графикҳои мушкилро риоя карданд, ки вақт ва механизмҳои маҳлулро нишон медиҳанд.
Агар таҳиягар муфлис бошад
Давомнокии умумии муфлисшавӣ бо бекор кардани тартиби барқарорсозии молиявӣ ва беҳсозии фаъолият аз ҷониби менеҷери ҳакамӣ ва суд оид ба муфлисшавӣ кам карда мешавад. Раҳбари аввал бо тартиби истеҳсоли рақобатшаванда ҷорӣ карда мешавад, дар ҳоле ки пешвои касбӣ ширкати муфлис дорад, ки аллакай дар соҳаи сохтмон таҷриба дорад. Менеҷери нави муфлисшавк ба саҳмдорон мактубе оварда мерасонад, ки дар он расм ва алгоритми амалҳо тавсиф карда мешавад.
Қонун "Дар бораи муфлисшавӣ" муқаррар менамояд, ки талаботи ҳамаи саҳмиядорон ба мудири озмун, на ба суди ҳакамӣ на дертар аз 2 моҳ пешниҳод карда нашавад. Аз рӯзи қабули огоҳиномаи менеҷери рақобатпазир. Мудир талаботро ҳисоб мекунад ва дар феҳристи онҳо дохил мешавад.
Агар дар ҷараёни муфлисшавӣ изҳори кофӣ пайдо шуд, ки қарздор пардохтпазирии қарздор метавонад барқарор карда шавад, гузариш ба идоракунии беруна имконпазир аст.
Менеҷери рақобатпазир вазифадор аст, ки чораҳои заруриро барои ҷустуҷӯ ва ҷалби дигар иҷрокунанда гузаронад. Варианти дигар вуҷуд дорад - вохӯрии саҳмдорон ҳуқуқ дорад дар бораи усули иҷрои ӯҳдадориҳо аз ҷубронпулӣ аз фонди ҷуброн қарор қабул кунад. Ғайр аз он, он имконияти пардохти пардохти талаботро тавассути супурдани муқаррароти объекти сохтмони нотамом ё интиқоли биноҳои истиқоматӣ боқӣ мемонад (агар иншоот аллакай сохта шуда бошад). Қарор алоҳидагӣ барои ҳар як хона дар соҳаи сохтмон, маҷлиси умумии иҷорагирони оянда, тасдиқи ¾ саҳмдорон зарур аст.
Илтимос дар бораи он қайд кунед: Дар муфлисшавии таҳиякунанда, гурӯҳи осебпазири соҳибони амвол соҳибони биноҳои ғайриистиқоматӣ, аз ҷумла ҳуҷраҳо мебошанд.
Заминаи замин ва хона дар кӯчонидашуда бо иштирокчиёни сохтмони баробариро то он даме, ки таҳиягар қарор медиҳад, ки таҳиягар қарор медиҳад; Ҳамзамон, соҳиби моликияти амволи ғайриманқул ҳангоми бақайдгирии шартномаи иштироки саҳмияҳо идома дорад.
Ҳисоби escrow чист
Эскрос - Ихтисоси пасандози шартӣ, ки дар он ба анҷом расидани он то ба охир расидани хона ҷамъоварӣ мешавад. Соли 2014 суратҳисобҳои ESCROUS дар Русия пайдо шуданд, аммо ин нақшаи танҳо дар соли 2018 истифода шуданд.
Таваҷҷӯҳ ба маблағҳои дар суратҳисобҳои ESCROW пардохт карда намешавад ва бонке, ки чунин ҳисобҳо кушодаанд, подшоҳ намегиранд. Дар асл, ҳисоби ESCROW пасандози бепул ва пулест, ки пулест, ки ба мӯҳлати ба истифода додани инфрасохтор дар эълони тарроҳӣ ва 6 моҳ ях карда намешавад. Ҳангоми истифодаи суратҳисобҳои ESCRON, саҳмдорон хавфи молиявиро бо як таҳиягари мушаххас қабул намекунанд ва танҳо ба бонки ваколатдор хавфро қабул намекунанд, ки онҳоро дар ҳолатҳои пешбининамудаи қонун баргардонанд. Дар ҳолате, ки ин бонк муфлис эълон шудааст, таҳиягари таҳиякунанда шартномаро бо агенти нави бонкӣ иҷро мекунад, ки пули суғурта ба ҳисоби нав интиқол дода мешавад.
Ширкат пас аз ворид кардани объект ба кор дар ҳисобҳои Exoruum аз ҳисобҳои Exoruum аз ҳисобҳои Exoruum гирифта мешавад ва ҳуқуқи ҳуқуқи моликият ба ҳадди аққал як манзилро ба қайд мегирад.
Воситаҳои дорои ESCROUS-ро барои пардохти ӯҳдадориҳои ширкат дар шартномаи қарз тарҷума кардан мумкин аст ё бевосита ба таҳиякунанда номбар карда мешаванд (ҳисоб кардани қарздиҳии қарздиҳӣ дар ҳолате, ки дар ин ҳолат ҳисоб карда мешавад, дар ҳолате, ки дар фондҳои қарз гирифташуда ҳисоб карда мешавад.
Мӯҳлати кафолат - 5 сол
Доритгент ҳуқуқ дорад камбуди озодро бидуни бартарафсозии камбудиҳои ошкоршуда ё коҳиш додани нархи манзил ба маблағи мувофиқ талаб кунад. Илова бар ин, саҳмияҳо метавонад ҷуброни хароҷоти худро барои бартараф кардани норасоиҳо талаб кунад.Дурнамои инноватсия
Аз 1 июли соли 2019, тағирот ба қонуни федералӣ № 214-FZ ба анҷом расонида мешавад. Сохтмони муштарак бояд аз ҷониби лоиҳа иваз карда шавад, феҳрист бояд эҷод карда шавад (он барои санҷидани эътимоднокии таҳиякунанда кӯмак мекунад).
Инчунин, аз 1 июли соли 2019 тартиби фурӯши хонаҳо дар биноҳои нав тағйир ёфтааст. Мувофиқи қонун, ширкат ҳоло аз саҳмияҳо маблағ ҷудо нахоҳад шуд, то сохтмон, аммо аз бонкҳои аккредитатсияшуда ва ҳисобҳои ҳисобҳои ESCROUS-ро қабул кунад.
Аммо на ҳама таҳиягарон дар ин нақша кор хоҳанд кард. Мувофиқи қарор, таҳиягарон метавонанд хонаҳоро барои шароити кӯҳна фурӯшанд, агар дар хона на камтар аз 10% ва шумораи шартномаҳои ба итмом расидаанд), аллакай қайд карда шудааст, ки таҳиягарон ҷустуҷӯ мекунанд Схемаҳои дуввум, дар татбиқи харидорони моликият ба DDD дохил намешаванд.
Танҳо шартномаи иштироки саҳмияҳо метавонад ҳимояи ҳуқуқи саҳмдорро кафолат диҳад, аз ин рӯ харидор ба ҷои таҳиякунанда ба ҷои бар ивази Билл ё шартномаи супориши ҳуқуқ ё шартномаи муштараки иштироки муштарак наметавонад.
Мутахассисони амволи ғайриманқул чунин мешуморанд, ки тағирот дар қонун тағйирот дар № 214-FZ аз бозор ба даст оварда мешавад, зеро ҳадафи навовариҳо машҳур аст, ки саноати сохтмон аст. Аз ҷониби дигар, ин вазъ метавонад ба тағйири бонкҳо метавонад ба тағйироти назаррас расонад, то ки қарорҳои муфид барои қарзҳои харидани қарзро пешниҳод кунад.
