Apartment mula sa developer: Paano bumili ng pabahay sa pangunahing merkado

Sinasabi namin kung paano pipiliin ang developer, anong mga dokumento ang kailangan mo, pati na rin ang magbahagi ng iba pang mga subtleties ng pagbili ng isang apartment sa pangunahing merkado.

Larawan: Vsevolod Chuvan / Fotolia.com.

Proteksyon laban sa mga error ng developer, mula sa pagkaantala sa konstruksiyon ay nagbibigay ng garantiya ng isang kontrata ng pakikilahok ng equity sa pagtatayo ng DDU. Nagbibigay din siya ng kalidad ng konstruksiyon.

Paano pumili ng isang developer.

Simulan ang paghahanap para sa isang angkop na developer nakatayo sa internet. Suriin ang mga site ng mga developer (o ang mga site ng mga bagong gusali mismo). Bigyang-pansin ang mga sumusunod na punto:

mga dokumento ng constituent;
Mga review ng developer;
impormasyon tungkol sa bahay sa ilalim ng konstruksiyon;
Mga litrato mula sa konstruksiyon o webcast.

Ang bawat developer ay dapat magkaroon ng isang pakete ng mga dokumento ng constituent, na kinabibilangan ng hindi bababa sa charter, sertipiko ng pagpaparehistro at katibayan ng pagpaparehistro sa mga awtoridad sa buwis. Maaari mong suriin ang mga dokumento ng developer sa pamamagitan ng website ng serbisyo sa buwis.

Nagbabasa ng mga review tungkol sa gawain ng nag-develop, tandaan na marami sa kanila ang nakasulat sa pamamagitan ng order. Para sa kadahilanang ito, ipinapalagay namin ang impormasyon na nakuha kritikal.

Ang isang panghabang-buhay ay maaaring mapansin na ang developer ay iniharap sa mga kinakailangan sa pagkabangkarote, na nangangahulugan na wala siyang sapat na pera para sa kabayarang ng mga kontratista.

Tiyaking tuklasin ang mga ulat ng larawan (o webcast) mula sa site ng konstruksiyon. Kung ang pag-promote sa panahon ng konstruksiyon ay, nangangahulugan ito na kinokontrol ng developer ang mga kontratista, ang konstruksiyon ay hindi katumbas ng halaga.

Maaari mong bisitahin ang kumpletong mga bagay ng developer at makita kung anong uri ng mga apartment ang inililipat sa mga customer.

Maghanap ng isang developer na nakatanggap ng financing ng proyekto ng isang maaasahang bangko, na ang mga espesyalista ay pinag-aralan ang posibleng mga panganib sa konstruksiyon at kinakalkula ang lahat ng mga pagbabayad sa mga kontratista.

Paano pumili ng bahay

Ang susunod na bagay ay nagkakahalaga ng pagbibigay pansin sa, ito ay impormasyon tungkol sa pinakabagong gusali, lalo, ang permit sa pagtatayo at ang deklarasyon ng proyekto.

Ang permiso sa konstruksiyon ay ibinibigay ng mga teritoryal na awtoridad, pinatutunayan nito na ang developer ay pumasa sa isang inspeksyon sa antas ng estado.

Ang developer ay ang disenyo ng deklarasyon mismo, ito ay itinalaga sa direktor ng pag-print at lagda. Dapat ipahiwatig ng deklarasyon ng proyekto:

mga deadline para sa simula at wakas ng konstruksiyon;

detalyadong paglalarawan ng bahay;
pinagmulan ng financing;
Posibleng mga panganib sa pananalapi.

Ang pagbuo ng financing ay maaaring isagawa ng mga mamimili mismo, o maaaring samantalahin ng developer ang hiniram na kapital. Mangyaring tandaan na ang developer ay patuloy na kinakailangan dahil ito ay kinakalkula sa mga kontratista at para sa supply ng mga materyales, at para sa bawat yugto ng trabaho. Samakatuwid, ang developer ay kapaki-pakinabang na ibenta ang mga unang apartment bago pa matapos ang zero cycle, iyon ay, sa yugto ng hukay.

Ang ilang mga far-sighted developers ay nagtatakda ng isang proyektong pang-financing ng proyekto sa mga bangko, alinsunod sa kung saan ang isang credit organization (bangko) ay nagbibigay ng pautang para sa pagtatayo ng bahay, at ang developer ay kinakalkula para sa credit money na natatanggap mula sa mga mamimili.

Larawan: SGR / FOTOLIA.COM.

Kasunduan sa Paglahok

Ang mga proyekto ng mga nakabahaging kontrata sa paglahok sa konstruksiyon (DDU) ay dapat na tuklasin bago ka magpasya sa pagpili ng developer.

DTU ay bilateral, ito ay namamalagi sa pagitan ng developer at ang bumibili. Sa nilalaman nito, ito ay consensual at bayad. Nangangahulugan ito na ang mga karapatan at obligasyon ng mga partido sa kasunduan ay magkakaugnay sa isang paraan na ang karapatan ng isang bahagi ay nakumpirma ng tungkulin ng ibang partido.

Ang bumibili ay medyo higit pang mga karapatan kaysa sa developer. Gayunpaman, mayroon siyang sariling tungkulin. Ang bumibili ay obligado na bayaran ang halagang ibinigay para sa kontrata, pati na rin tanggapin ang bagay ng pagtatayo ng katarungan sa pagkakaroon ng isang permiso para sa pag-commissioning ng isang apartment building.

Ang kontrata ng pakikilahok ng equity sa konstruksiyon ay kinakailangang naglalaman ng mga sumusunod na item:

Impormasyon tungkol sa bagay ng kontrata na nagbibigay-daan sa iyo upang tumpak na makilala ang bagay (ang pangalan ng bagay, ang address ng gusali, kuwarto at lokasyon ng apartment sa plano, ang mga katangian ng apartment, ang pinaghihinalaang metra);
Ang tinatayang halaga ng pabahay (ibinigay na ang Foundation Metrah ay maaaring magbago sa panahon ng konstruksiyon, ang eksaktong halaga ng isang nakaranas na developer ay hindi gagawin sa kontrata, ay magbibigay lamang ng isang tinatayang pagkalkula);
Ang deadline para sa pagtatayo at ang termino ng pagpapadala ng isang bagay ay isang real estate (ang kontrata kung saan ang panahon ay hindi tinukoy ay hindi maaaring nakarehistro sa rehistro ng estado, ibig sabihin, hindi ito ituturing na);
Warranty period para sa isang bagay (hindi bababa sa 5 taon, kabilang ang 3 taon sa engineering kagamitan), sa loob ng balangkas ng kung saan ang developer ay aalisin ang mga pagkukulang para sa libre o magbayad ng kabayaran;
Mga paraan upang matiyak ang pagpapatupad ng developer ng mga obligasyon sa ilalim ng kontrata (ang sibil na pananagutan ng seguro ng developer o ang garantiya ng bangko, at ang mga kondisyon ng garantiya at impormasyon tungkol sa Guarantor / Insurer ay dapat na kilala sa mga shareholder).

Pagpaparehistro ng kontrata

Para sa developer na hindi ibenta ang parehong apartment sa ilang mga shareholder, at pagkatapos ay kunin ang pera at itago, pederal na batas na may petsang Disyembre 30, 2004 No. 214-Fz "sa paglahok sa pagbabahagi ng mga gusali ng apartment at iba pang mga bagay sa real estate "Nagbibigay para sa obligadong pagpaparehistro ng pagsali sa kasunduan sa pagbabahagi sa pagtatayo ng serbisyo sa pagpaparehistro ng pederal na estado, cadastre at kartograpya (rosreestr).

Sa teritoryal na dibisyon ng Rosreestra, ang mga kalagayan ng pagtatapos ng transaksyon ay susuriin, at ang impormasyon tungkol dito ay ipapasok sa isang solong rehistro ng estado ng real estate (Egrn).

Para sa pagpaparehistro ng DDU, kinakailangan na bayaran ang tungkulin at mamimili ng estado, at ang developer. Maaari kang gumawa ng bayad sa sangay ng bangko o gamitin ang portal ng mga serbisyong pampubliko.

Maaari kang magrehistro ng mga dokumento sa iyong sarili o libre upang ilipat ang awtoridad sa developer sa pamamagitan ng proxy. Kung nais mong pumunta sa pamamagitan ng proseso ng pagpaparehistro sa iyong sarili, maaari kang magdala ng isang pahayag sa Rosreestra Division na ikaw ay lalahok sa lahat ng mga kaganapan personal.

Upang irehistro ang unang kasunduan sa pagbabahagi, ang developer ay dapat isumite sa awtoridad sa pagrehistro:

pahayag ng pagpaparehistro ng estado;
dokumento sa pagbabayad ng tungkulin ng estado;
Mga dokumentong nagpapatunay sa mga kapangyarihan ng kinatawan ng may-ari ng copyright at mga kalahok ng mga transaksyon, kabilang ang awtoridad ng kinatawan ng legal na entidad na kumilos para sa kanya;
mga dokumento na nagtatatag ng pagkakaroon ng batas;
dokumento ng pagkakakilanlan;
mga konstituent na dokumento ng isang legal na entity o notarized na mga kopya ng mga dokumentong ito;
Ang mga dokumento na naglalarawan sa bagay ng pagtatayo ng equity na may lokasyon nito sa plano ng bagay na nilikha ng bagay ng real estate at ang nakaplanong lugar;
permiso sa konstruksiyon;
Pahayag ng proyekto;
Ang plano ng bagay na nilikha ng real estate na nagpapahiwatig ng lokasyon nito at ang bilang ng mga residential at non-residential na lugar sa komposisyon nito at ang nakaplanong lugar ng bawat isa sa kanila.

Kung handa ka nang ipagkatiwala ang pagpaparehistro ng DTD sa kinatawan ng developer, kinakailangan upang ihanda ang kaukulang notarized na dokumento. Ang kapangyarihan ng abogado ay dapat lamang ibibigay para sa pagrehistro ng isang kasunduan sa Russia, kaya pinoprotektahan mo ang iyong sarili mula sa posibleng arbitrariness mula sa developer o kinatawan nito. Para sa pagpaparehistro ng kontrata ay karaniwang tumatagal ng halos sampung araw ng trabaho.

Larawan: Ngyna / Fotolia.com.

Pagbabayad ng apartment

Matapos ang DDD ay nakarehistro, maaari mong bayaran ang gawain ng developer. Karaniwan, ang pagbabayad ay pumapasok sa isang espesyal na accredient account sa isang bangko pagkatapos ng pagtatapos ng isang kontrata sa developer. Sa kasong ito, sa panahon ng pagpaparehistro ng kasunduan sa Rosreestre, ang bangko ay may halaga na ginawa mo, ngunit hindi inililipat ito sa developer hanggang sa ang kanyang kinatawan ay nagtatanghal ng isang handa na kasunduan.

Matapos ang DDU ay nakarehistro, ang Bank ay nakapag-iisa na naglilipat ng pera sa settlement account ng developer. Kung ang kontrata ay hindi magparehistro, maaari mong palaging kunin ang cash na ginawa sa sulat ng credit.

Kung minsan ang developer ay tumanggi sa pagsasagawa ng paggamit ng sulat ng kredito. Sa kasong ito, ang pera ay ililipat sa settlement account para sa kanilang sarili, ngunit pagkatapos lamang magparehistro ang kontrata sa Rosreesestre.

May isa pang paraan upang manatili, na dapat ding nabanggit. Maaari kang magbayad sa cash sa cashier ng cashier. Sa kasong ito, dapat mong bigyan ang resibo sa cash order ng pagdating, na nagpapatunay ng katotohanan ng pagbabayad.

Maaari mong bayaran ang developer para sa iyong pabahay sa isang pagkakataon o sa pamamagitan ng ilang mga pagbabayad na ang dalas ay itinatag ng kasunduan; Ang presyo ay maaaring mabago, ngunit lamang sa mga kaso at sa mga kondisyon na tinukoy sa kontrata.

Pandagdag kasunduan

Sa kaganapan ng isang pagkaantala sa konstruksiyon o kawalan ng kakayahan upang ipakilala ang isang bagay sa operasyon, ang developer ay dapat, alinsunod sa bahagi 3 ng sining. 6 ng Federal Law No. 214-фз, hindi lalampas sa 2 buwan bago ang pag-expire ng commissioning ng commissioning ng kasalukuyang sitwasyon at imungkahi ang isang karagdagang kasunduan sa kasunduan.

Ipinapakita ng pagsasanay na upang mag-sign isang karagdagang kasunduan ay nasa mga sumusunod na kaso:

Sa kontrata, ang mas kaunting mga deadline ng konstruksiyon ay partikular na ipinahiwatig upang madagdagan ang pagiging kaakit-akit sa pamumuhunan (at binigyan ng babala ang developer tungkol dito);
Pagkaantala sa paghahatid ng mga materyales sa gusali;
natural na kalamidad;
Baguhin ang kontratista.

Hindi kinakailangan na mag-sign isang karagdagang kasunduan sa mga kaso kung saan, halimbawa, ang paglipat ng mga karapatan mula sa isang developer papunta sa isa pa, nagkaroon ng pagtanggi upang makakuha ng mga permit, nagkaroon ng kakulangan ng mga pondo para sa mga komisyoning bagay, o kung ang developer ay nagmumungkahi na ilipat ang oras ng paghahatid para sa taon at higit pa nang walang layunin na dahilan. Ang isang karagdagang kasunduan, pati na rin ang DD, ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado sa teritoryal na pangangasiwa ng Rosreestra.

Sa anumang kaso, upang suriin ang sitwasyon, ito ay nagkakahalaga ng pagkonsulta sa mga abogado na, batay sa pagtatasa ng sitwasyon, ay maaaring magpayo sa posibleng mga panganib.

Batas ng handover.

Matapos ang bahay ay kinomisyon, ang developer ay nagpapadala ng isang paanyaya sa inspeksyon ng apartment. Ayon sa mga kinakailangan ng batas, ang imbitasyon ay ipinadala sa pamamagitan ng rehistradong koreo. Ang mga developer na tinukoy sa DDU ay dapat dumating sa Opisina ng Developer. Maaari kang gumawa ng isang kapangyarihan ng abogado para sa isa sa mga mamimili, pagkatapos ay magaganap para sa lahat ng karagdagang mga pamamaraan. Matapos ang kinatawan ng developer ay sumusuri sa mga dokumento ng shareholder (identity card, kapangyarihan ng abogado, orihinal na DDU), ikaw ay inireseta ang oras ng inspeksyon ng apartment. Inspeksyon at pagtanggap ng apartment - ang kaso ay lubos na responsable. Kailangan mong maingat na siyasatin ang bagong pabahay para sa mga pagkukulang.

Ang lahat ng mga pagkukulang ay maaaring nahahati sa dalawang grupo:

makabuluhang, sa pagkakaroon ng kung saan ito ay imposible upang mabuhay sa apartment;
Hindi kailangan, na mas kosmetiko, ngunit huwag ibukod ang posibilidad ng pamumuhay sa apartment (halimbawa, mga iregularidad sa plaster).

Ang division ay may kondisyon, dahil hindi ito naka-enshrined sa anumang regulatory act. Ang kolektor ng apartment, na gumagawa ng apartment mismo ay tumutukoy kung ito ay makikilala para sa kanya na may makabuluhang o hindi. Kung ang mga depekto ay hindi gaanong mahalaga, ngunit ang prolon ay naniniwala na ito, ang developer ay dapat patunayan ang kabaligtaran mismo (para sa karaniwang ito sa tulong ng mga independiyenteng eksperto).

Ang lahat ng mga pagkukulang na natuklasan mo ay dapat gawin sa isang sira na gawa, na pinagsama sa dalawang kopya. Para sa Batas na ito, ang developer ay obligadong alisin ang mga pagkukulang sa apartment o magbayad para sa halaga ng kanilang pagwawasto.

Kung nag-sign ka ng isang pagkilos at pagpapadala, ngunit pagkatapos ay natagpuan ang mga pagkukulang, pagkatapos ay sa panahon ng warranty maaari mo pa ring makipag-ugnay sa developer upang itama ang mga ito. Kung naantala mo ang pag-sign ng pagkilos ng pagtanggap at pagpapadala, bagaman ang mga natukoy na pagkukulang ay hindi makabuluhan, pagkatapos ay ang developer ay may karapatan pagkatapos ng 2 buwan upang gumawa ng isang one-way na gawa.

Kung ang developer ay hindi pumasa sa tirahan sa panahon na tinukoy sa DDU, pagkatapos ay para sa bawat araw ng pagkaantala, ang pamamahagi ay kompensasyon sa halaga ng 1/150 refinancing rate na tumatakbo sa oras ng pagbabalik ng pera.

Certificate of Ownership.

Pagkatapos mong mag-sign isang gawa ng pagtanggap at paghahatid, ibinibigay sa iyo ng developer ang mga susi, mayroon pa ring ilang hindi natapos na mga gawain.

Ang developer ay obligado na makipag-ugnay sa mga lokal na pamahalaan upang matiyak na ang postal address ay itinalaga, pati na rin mag-isyu ng isang cadastral at teknikal na pasaporte, iyon ay, upang maglagay ng isang bagong bagay sa Cadastral accounting at gumawa ng isang entry tungkol dito sa pagpapatala. Karaniwan ito ay tumatagal ng tungkol sa 4 na buwan.

Matapos makuha ang mga dokumentong ito, kinakailangan upang irehistro ang pagmamay-ari ng pinag-isang rehistro ng real estate ng estado (Egrn). Mula Enero 2017, ang registry na ito ay nasa elektronikong anyo sa isa para sa buong bansa, samakatuwid, ay nag-aplay para sa pagpaparehistro ng mga karapatan at cadastral accounting ng mga bagay sa real estate sa anumang rehiyon, hindi alintana kung saan matatagpuan ang bagay mismo.

Ang pagrerehistro ng awtoridad ay kailangang makipag-ugnay sa dokumento ng pagkakakilanlan, pahayag at DDU. Ang pagpaparehistro ay kukuha ng pitong araw. Ang sertipiko mismo ay hindi ibibigay - ang impormasyon ay naipon sa pagpapatala, at kung kinakailangan, kumpirmahin ang katotohanan na ang pabahay na ito ay pag-aari ng iyong ari-arian, tumanggap ng katas mula kay Egrn.

Pagbawas ng buwis

Ang pagbabawas sa buwis ay 13% ng iyong kita na binabalik ka ng estado pagkatapos bumili ng apartment, dahil ang buwis sa kita sa halagang ito ay nabayaran na. Hindi maaaring makuha ang pagbabawas ng mga hindi nagbawas ng buwis sa kita.

Magsumite ng mga dokumento sa pagbawas sa anumang oras pagkatapos bumili ng apartment. Ang maximum na halaga ng pagbawas sa buwis ay 260 libong rubles. Kung ang apartment ay mas mura kaysa sa 2 milyong rubles, sa halaga ng pagbawas, maaari mong paganahin at ang mga gastos ng dekorasyon.

Ang pagbawas ng buwis ay tumatanggap ng isa na gumawa ng mga pagbabayad. Ang iyong tagapag-empleyo ay hindi nagtataglay ng buwis sa kita mula sa iyong sahod hanggang sa ganap kang mabayaran ang halaga ng pagbawas, o maaari mong gawin itong posible na mag-isyu at mababayaran sa pamamagitan ng inspeksyon sa buwis. Sa kasong ito, magbabayad ka minsan sa isang taon.

Bago makipag-ugnay nang mas kaunti, kinakailangan upang mangolekta ng mga sumusunod na dokumento:

Pahayag ng buwis sa anyo ng 3-NDFL;
Certificate of Income sa Form 2-NDFL;
Application para sa pagbabawas;
Mga kopya ng pasaporte, kontrata ng pakikilahok sa equity, mga resibo ng pagbabayad, isang gawa ng pagtanggap ng apartment, sertipiko ng pagpaparehistro ng pagmamay-ari o pagkuha mula sa pagpapatala.

Ang mga mag-asawa na bumili ng apartment sa pinagsamang ari-arian ay kailangan ng isang pahayag tungkol sa pagtukoy sa pagbabahagi at isang kopya ng sertipiko ng kasal o kontrata ng kasal.