Tila ito kapag ang pagbili ng pabahay sa mga bagong problema sa gusali ay hindi dapat. Suriin ang kasaysayan ng apartment ay hindi kinakailangan - ito ay binuo lamang; Hindi kinakailangan upang tiyakin na walang mga nangungupahan na naiwan dito, na hindi ipinagpapatuloy mula sa pagpaparehistro. Ngunit wala na!
Larawan: Shutterstock / Fotodom.ru.
Kung hindi natupad ng developer ang mga obligasyon nito, ang bumibili ng apartment sa bagong gusali ay may karapatan sa kabayaran. Ibinigay, siyempre, na ang kontrata ng equity participation sa construction (DDU) ay pinagsama nang tama.
Tinapos mo ba ang kontrata?
Ang termino ng paglipat ng ari-arian Ang real estate ay isang kinakailangang kondisyon para sa kontrata ng pakikilahok ng equity sa konstruksiyon, kaya naka-enchrined sa batas. Kung hindi tinukoy ang termino, ang kontrata ay hindi mairehistro sa rehistro ng estado. Kung ang developer para sa ilang kadahilanan ay hindi maaaring tapusin ang pagtatayo ng bahay at ilagay ito sa operasyon sa oras na iyon, na itinatag sa kontrata, obligado na ipadala ang kalahok sa may-katuturang impormasyon at ang panukala upang baguhin ang mga tuntunin ng kontrata.Ayon sa mga kinakailangan ng Artikulo 6 ng Batas No. 214-Fz "sa paglahok sa pagbabahagi ng pagtatayo ng mga gusali ng apartment at iba pang mga bagay sa real estate", dapat itong gawin nang hindi lalampas sa 2 buwan bago ang pag-expire ng term na tinukoy sa kontrata . Kung sakaling sumang-ayon ang shareholder na maghintay ng kaunti, ang developer ay naghahanda ng karagdagang kasunduan sa pagbabago sa tiyempo ng konstruksiyon at ang tiyempo ng paglipat ng apartment.
Pakitandaan: Ang isang karagdagang kasunduan sa Kasunduan sa Paglahok ay dapat pumasa sa pagpaparehistro ng estado sa teritoryal na pangangasiwa ng Rosreestra
Ang mamimili ay may iba't ibang bersyon ng mga pagkilos - hindi siya maaaring maghintay para sa dulo ng konstruksiyon at wakasan ang DTD unilaterally. Para sa mga ito, sapat na upang ipadala ang developer sa kaukulang nakasulat na abiso sa pamamagitan ng rehistradong koreo. Tapusin ang kontrata o sumang-ayon na maghintay - upang malutas lamang ang shareholder. Una sa lahat, ito ay kinakailangan upang pag-aralan ang mga dahilan kung bakit ang developer ay walang oras upang matupad ang bahagi ng kontrata para sa itinalagang petsa. Kung ang mga dahilan ay maalis (halimbawa, ang kontratista ay lumabag sa oras ng paghahatid ng mga materyales sa gusali), at ang termino para sa pagpapalawak ng konstruksiyon ay hindi masyadong malaki, posible na maghintay para sa pagtatapos ng konstruksiyon. Kung ang dahilan para sa pagbabago ng developer o, halimbawa, sa kawalan ng mga permit, o ang mga deadline para sa pagkumpleto ng konstruksiyon ay ipinagpaliban sa loob ng isang taon o higit pa, ang bumibili ay may dahilan upang magpasya sa pabor ng pagwawakas ng kontrata.
Upang hindi nagkakamali sa pagpili, pinakamahusay na magtiwala sa mga propesyonal at makakuha ng payo ng isang abogado na nag-specialize sa nakabahaging konstruksiyon.
Inaangkin sa developer.
Kung ang developer ay hindi nag-ulat ng pagkaantala sa dulo ng konstruksiyon (o kung ang deadline na tinukoy sa karagdagang kasunduan ay dumating sa dulo, at ang bahay ay hindi pa ibinigay), ito ay kinakailangan upang magpadala ng isang nakasulat na claim sa developer, hinihingi Upang matupad ang obligasyon, upang mag-isyu ng mga susi upang ihatid ang apartment at magbayad ng parusa para sa pagkaantala.Ang deadline na kung saan ang developer ay dapat sagutin ang shareholder, ay sampung araw (dapat itong itinalaga sa isang nakasulat na claim). Ang claim ay ipinadala sa pamamagitan ng rehistradong sulat na may paunawa ng resibo. Ang shareholder ay maaari ring magbigay ng claim sa developer o sa kanyang kinatawan nang personal. Sa kasong ito, maghanda ng dalawang pagkakataon ng dokumento. Ang isa ay mananatili mula sa developer, ang pangalawa, na may selyo at pirma ng pinagtibay na partido, kinukuha mo ang iyong sarili. Magiging kapaki-pakinabang kung kailangan mong pumunta sa korte. Kung ang developer ay hindi tumugon sa isang reklamo (hindi nagpanukala na mag-sign ng karagdagang kasunduan, hindi ipinaliwanag ang sanhi ng pagkaantala), mangyaring makipag-ugnay sa hukuman.
Ang claim ay maaaring ma-compile nang nakapag-iisa o mag-aplay sa legal na payo. Maaari kang mag-file ng claim sa lokasyon ng developer o sa iyong lugar ng paninirahan. Tandaan na maaari mong hingin hindi lamang ang pagbabayad ng mga parusa, kundi pati na rin ang kabayaran para sa moral na pinsala (gayunpaman, ang laki nito ay nais na bigyang-katwiran ang dokumentado), pati na rin ang multa para sa di-pagsunod sa mga kinakailangan ng mamimili sa isang boluntaryong batayan.
Ang mga sumusunod na dokumento ay dapat na naka-attach sa claim:
- Kontrata para sa pakikilahok sa nakabahaging konstruksiyon;
- karagdagang mga kasunduan sa kasunduan (kung magagamit), kung kontrolin nila ang panahon ng paglipat ng bagay sa pamamagitan ng kalahok ng pagtatayo ng equity;
- mga dokumento na nagpapatunay ng pagbabayad sa iyong bahagi;
- iba pang mga dokumento na nagkukumpirma ng mga karagdagang gastos (rental ng pabahay o overpayment ng isang pautang);
- ang iyong claim sa developer na may isang panukala upang boluntaryong matupad ang mga kinakailangan para sa pagbabayad ng mga parusa;
- Ang sagot sa claim (kung ito ay, siyempre).
Ang posibilidad na manalo sa kaso ng pagkaantala ng mga deadline ay napakalaki. Ang tanging mga eksperto ay nagbibigay pansin at kung ano ang pagtatasa ng hudisyal na kasanayan ay nagpapakita, ang laki ng parusa na ipinahayag sa kaso ay maaaring makabuluhang mabawasan.
Kabayaran para sa paghihintay
Para sa bawat araw ng pagkaantala, ang kompensasyon ay umaasa. Kung nais ng prohonnel na wakasan ang deal, ang developer pagkatapos matanggap ang naaangkop na paunawa sa loob ng sampung araw ng trabaho ay obligado na ibalik ang pera na binabayaran para sa apartment at bayaran ang parusa para sa paggamit ng pera ng ibang tao. Ang laki ng parusa ay tinutukoy mula sa pagkalkula ng 1/150 refinancing rate, kumikilos sa oras ng pagbabalik ng pera.
Mula noong 2016, ang sukat ng refinancing rate ay katumbas ng key rate, ang laki nito ay dapat na tinukoy nang hiwalay
Halimbawa, sa 06/18/2017, ito ay 9.25%. Ang halaga ay naipon mula sa araw na ang shareholder ay gumawa ng pera (ganap o ang kanilang unang bahagi) sa ilalim ng kontrata, hanggang sa araw na sila ay ibinalik. Isaalang-alang natin. Ang apartment ay nagkakahalaga ng 8.5 milyong rubles., Naihatid sa loob ng 96 araw, ang laki ng refinancing rate ay 9.25%. Ang halaga ng kompensasyon sa kasong ito ay: (Apartment Price / 100 × Refinancing Rate / 150) × Bilang ng mga Araw ng Pagkaantala, iyon ay: (85 000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 199.00 руб. Kung ang developer ay tumangging magbayad ng parusa kusang-loob, alinsunod sa pederal na batas "sa proteksyon ng consumer", ang hukuman ay maaaring pumigil sa isang multa na 50% ng halaga ng parusa mula sa naturang sumasagot.Bilang karagdagan, ang shareholder ay may karapatang mabawi ang kabayaran para sa pagdudulot ng pinsala sa moral na dulot ng, halimbawa, mahabang paghihintay. Ang halaga na iyong tinutukoy bilang kabayaran para sa pinsala ay kailangang kumpirmahin ang dokumentado. Upang gawin ito, kinakailangan upang kolektahin ang lahat ng katibayan ng papel na nagdadala ka ng mga karagdagang gastos dahil sa paglabag sa mga deadline. Nagbibigay kami ng mga halimbawa. Kung kumuha ka ng isang pabahay, sa lahat ng oras na hindi ka maaaring lumipat sa iyong sariling apartment, gumastos ka ng dagdag na pera. Maaari mong kumpirmahin ang iyong mga gastos sa pamamagitan ng pagtatanghal ng isang kopya ng kasunduan sa lease para sa mga lugar ng tirahan at mga ward, na nagpapatotoo na isalin mo ang pera sa may-ari ng apartment (o, halimbawa, ito ay nasa kapinsalaan ng isang hotel o hostel).
Nang walang kasunduan
Sa pag-aampon ng pederal na batas "sa pakikilahok sa pagbabahagi ng pagtatayo ng mga gusali ng apartment at iba pang mga bagay sa real estate na" No. 214-фз mga sitwasyon ng conflict na may pakikilahok ng mga shareholder at ang developer ay naging mas maliit. Gayunpaman, kung minsan ang isang kontrata ng Equity Participation sa Construction (DDU) ay hindi ganap na maprotektahan ang bumibili ng pabahay.
Sa kabilang banda, ang kabayaran sa paglabag sa mga panahon ng konstruksiyon ay maaaring makuha sa kaganapan na ang apartment ay binili hindi sa pamamagitan ng kontrata ng pakikilahok ng equity. Ito ay magiging mas mahirap (madalas sa mga kontrata sa pamumuhunan o mga paunang kontrata sa pagbebenta ay hindi naglalaman ng deadline para sa dulo ng konstruksiyon at paglipat ng pabahay).
Kung tinukoy ang termino sa kontrata, maaari mong ligtas na mag-aplay sa hukuman. Sa kurso ng mga paglilitis, ang isang desisyon sa kabayaran ay dapat gawin, at, pagsunod sa mga probisyon ng sining. 332 Civil Code of Russian Federation, kahit na hindi naitala ng kontrata ang mga obligasyon ng nagbebenta para sa kabayaran para sa mga pinsala, maaaring mangailangan ng mamimili ang pagbabayad ng isang parusa. Ang laki nito ay matutukoy ng mga alituntunin ng sining. 395 Sibil na Kodigo ng Russian Federation, iyon ay, batay sa rate ng accounting ng Central Bank ng Russian Federation sa araw ng katuparan ng obligasyon. Mas mahirap kung ang tagal ay hindi tinukoy ng kontrata. Gayunpaman, at pagkatapos ay ang bumibili ay hindi dapat mawalan ng pag-asa - upang kumpirmahin ang kanyang mga salita na nilabag ang mga deadline, maaari mong maayos na nagtipon ang katibayan. Ang tanging bagay sa kasong ito ay hindi maaaring gawin nang walang karampatang legal na suporta.
Kumilos ng edad-paghahatid.
Matapos ang bahay ay kinomisyon, ang developer ay dapat magpadala ng mensahe sa mga shareholder, na tumutukoy sa pagiging handa ng bagay at ang imbitasyon na tanggapin ang mga apartment. Kung ang developer ay interesado sa ang katunayan na ang mga shareholder nito ay makakatanggap ng kanilang mga square metro, hindi ito maaaring limitahan ang kanyang sarili sa isang mail message, at tawagan ang mga shareholders o (at) upang ipadala sa kanila ang isang mensaheng email. O maaari mong patuloy na suriin ang pahina ng developer sa mga social network at ang site sa internet, pagkatapos ay magkakaroon ka ng pinakabagong impormasyon.
Matapos kang makatanggap ng imbitasyon, kailangan mong makipag-ugnay sa developer at linawin ang pamamaraan. Karaniwan ang mga apartment ay ibinibigay sa pagkakasunud-sunod ng pangkalahatang queue (kung hindi sila ibinahagi nang maaga). Upang makatanggap ng mga dokumento at siyasatin ang apartment, ang pagkakaroon ng lahat ng mga shareholder na tinatawag sa kontrata ay kinakailangan. Kung ang isang tao mula sa iyong mga co-mamumuhunan ay hindi maaaring dumating (halimbawa, bumili ka ng isang apartment sa aking asawa, para sa oras ng bago, siya ay nasa isang nagtatrabaho business trip), ito ay kinakailangan upang gumawa ng isang kapangyarihan ng abogado sa na ng mga shareholder na makakatanggap ng apartment. Kung kailangan mo ng tulong sa espesyalista - halimbawa, ang proyekto ng koponan ng pagkumpuni at konstruksiyon, na tapusin ang iyong pabahay, ay maaari ring imbitahan na i-inspeksyon. Mangyaring tandaan: Kadalasan ang nag-develop sa pulong ay nagmumungkahi agad sa pagkilos ng pagtanggap at paghahatid, at pagkatapos mamaya. Ang pagtatasa ay hindi dapat, kung hindi man, kung may mga kakulangan, kailangan mong alisin ang mga ito sa iyong sariling gastos.
Larawan: Shutterstock / Fotodom.ru.
Naghahanap kami ng mga pagkukulang
Dapat sabihin na ang prohonnel ay dapat na sigurado na maging handa para sa katotohanan na hindi niya makita ang perpektong pader o sex. Sa kabilang banda, sumang-ayon sa lahat ng mga lowers ay hindi rin katumbas ng halaga. Sa teksto ng batas, walang malinaw na pag-uuri ng mga pagkukulang, sila ay karaniwang nahahati sa makabuluhang at hindi gaanong mahalaga.Mayroong lahat ng kung saan imposibleng mabuhay sa isang apartment. Halimbawa, ang mga ito ay mga kakulangan tulad ng: hindi nagtatrabaho dumi sa alkantarilya, butas sa mga dingding at bintana, sirang pinto ng pasukan, walang mga mekanismo ng shut-off sa mga bintana. Kahit na mayroong isang malaking halaga ng isa, hindi mo maaaring lagdaan ang pagkilos ng pagtanggap at paghahatid.
Hindi kinakailangan ay maaaring tinatawag na mga depekto na hindi makagambala sa pamumuhay sa apartment: mga pits at mga bug sa plaster, mga gasgas sa mga bintana. Ang parehong makabuluhang, at hindi gaanong mga pagkukulang ay kailangang gawin sa isang depektibong pahayag, na naka-attach sa pagkilos ng pagtanggap at paghahatid, na nagpapahiwatig kung saan ay ang natukoy na kulang. Gayunpaman, hindi kinakailangan na magmadali sa pag-sign ng Batas, dahil ang developer ay dapat magtalaga ng isang petsa kung saan ang mga mahahalagang depekto ay aalisin. Pagkatapos lamang ng kanilang pag-aalis, ang shareholder ay maaaring relatibong ligtas para sa kanyang wallet na lagdaan ang pagkilos ng pagtanggap.
Kung naniniwala ang developer na ang mga defaul na nakilala sa apartment ay hindi gaanong mahalaga, dapat niyang patunayan ito gamit ang isang independiyenteng kadalubhasaan sa konstruksiyon. Mangyaring tandaan: Kahit na nakakita ka ng anumang mga pagkukulang pagkatapos ng pag-sign sa pagkilos ng pagtanggap, maaari kang sumangguni sa developer upang maalis ang mga ito. Ang Pederal na Batas No. 214-FZ ay nagbibigay ng panahon ng warranty para sa bahay mismo ay 5 taon, sa kagamitan sa engineering (pipelines, heating at bentilasyon system) - 3 taon.
Kadalasan, ang mga developer ay hindi sumasang-ayon na magbayad para sa mga gastos sa shareholder para sa pag-aalis ng mga pagkukulang, at ipinapanukala nilang itama ang mga ito sa mga pwersa ng kanilang mga kontratista. Kung ito ang iyong kaso, maghanda na maghintay. Ang batas ay nagpapahintulot sa developer na alisin ang mga pagkukulang "sa loob ng makatwirang termino," ngunit ang termino mismo ay hindi nagtatatag. Karaniwan sa tapusin na umaabot hanggang sa isang buwan. Kung nakuha mo na ang mga susi, ang developer ay kailangang sumang-ayon sa iyo kapag ang isang koponan ng konstruksiyon at pagkumpuni ay gagana sa iyong apartment.
Kumuha o hindi tanggapin?
Matapos kang makatanggap ng imbitasyon mula sa developer upang kumuha ng apartment, kailangan mo:
- Kolektahin ang lahat ng mga shareholder na tinukoy sa iyong kontrata;
- Kumuha ng isang kapangyarihan ng abogado sa mga hindi makilahok sa pagtanggap ng pabahay;
- maghanda ng mga pasaporte, kapangyarihan ng abogado (kung mayroon man) at ang kontrata ng katarungan sa pagtatayo;
- Lubusan suriin ang apartment, hindi magmadali at hindi pumirma sa pagkilos ng mga technician hanggang ang inspeksyon ay nakumpleto;
- Kung ang mga malaking pagkukulang ay ipinahayag, igiit na sila ay dokumentado, ngunit ang pagkilos ng pagtanggap ay hindi pumirma.
Ang developer ay obligadong alisin ang mga pagkukulang sa apartment para sa isang tinukoy na panahon o tukuyin ang posibilidad ng kabayaran sa pera sa mamimili ng mga gastos ng kanilang pagwawasto. Ang Federal Law No. 214-FZ ay hindi ginagarantiyahan o ang kalidad ng apartment, ni ang mga parameter na tinukoy sa kontrata (pamamaraan, layout), dahil ang developer ay may karapatan na gumawa ng mga pagbabago sa dokumentasyon ng proyekto, na nakatanggap ng pag-apruba para dito sa Ang mga shareholder, upang makamit ang kasunduan kung saan sila lamang, dahil nais nilang mabilis na lumipat sa sariling pabahay.
Dagdag at nawawalang metro
Kapag nakumpleto na ang konstruksiyon, maaaring natuklasan na ang lugar ng apartment na iyong binili ay naiiba mula sa proyekto. Sa pamamagitan ng batas, upang ipakilala ang isang bagay sa operasyon, ang developer ay obligadong mag-order ng pagsukat ng lahat ng mga lugar ng gusali mula sa mga espesyalista mula sa Technical Inventory Bureau (BTI). Pagkatapos ng pamamaraan, ang huling laki ng bawat apartment ay nahahanap. Kung ang pabahay ay naging higit pa, ang developer ay nangangailangan ng karagdagang mga singil; Kung ang lugar ay mas mababa - ito ay kinakailangan upang magbayad para sa shareholder sa pagkakaiba.
Kung ang mga deviations ng proyekto mula sa katotohanan ay ipinahayag, ang shareholder ay dapat magsumite ng isang application (sa dalawang kopya) ng kabayaran para sa direktor ng developer, kung saan upang itakda ang lahat ng mga katotohanan at humingi ng muling pagkalkula (nagpapahiwatig ng mga detalye ng bangko). Ang isang halimbawa ng shareholder ay dapat na mapanatili ng hindi bababa hanggang sa ang mga huling desisyon sa presyo ng pabahay ay tatanggapin. Kasama sa ilang mga developer sa item ng DDA ayon sa kung saan ang paglihis ng lugar ng proyekto mula sa aktwal na loob ng 1-2% ay itinuturing na pinahihintulutan, at samakatuwid ang muling pagkalkula ay hindi nangangailangan. PAKITANDAAN: Kung ang developer ay hindi nagtatakda ng pinakamataas na posibleng halaga ng pagkakaiba ng proyekto at aktwal na lugar, ang bumibili ay hindi magagawang upang humingi ng pera mula sa developer para sa hindi kumpleto square meters.
Kung ang developer ay naghihintay ng isang solusyon sa isyu ng pagbabalik ng halaga ng overpayment o tumangging muling kalkulahin ang pagbabago sa pagganap ng mga lugar, ang shareholder ay may karapatang mabawi ang mga overpay sa pamamagitan ng hukuman. Upang gawin ito, kinakailangan na magsampa ng isang claim para sa proteksyon ng mga karapatan ng mamimili, kahanay, na nagpapahayag ng mga claim para sa pagbawi ng parusa para sa pagkaantala sa paghahatid ng apartment at kabayaran para sa moral na pinsala.
