Sinasabi namin kung ano ang isang pondo ng kompensasyon, isang escro-account, kung ano ang gagawin kung ang nag-develop ay nabangkarote at tungkol sa mga bagong patakaran para sa proteksyon ng mga nalinlang na shareholder sa 2019.
Sa average, 2 hanggang 6% ng mga shareholder bawat taon ay hindi nakatanggap ng kanilang mga pasilidad sa oras, at ito ay lumilikha ng isang makabuluhang problema para sa real estate market. Ang proteksyon ng mga karapatan ng mga shareholder na ibinigay para sa 2005 ng Batas No. 214-FZ ay hindi sapat, kaya patuloy itong mapabuti ito. Ang mga bagong patakaran ay dinisenyo upang protektahan ang mga karapatan ng mga nalinlang na shareholder. Ang panahon ng paglipat ay inilunsad hanggang Hulyo 2019.
Lahat ng tungkol sa mga likha sa batas
Mga item at konseptoNa tulad nalinlang shareholders.
Mga problema sa pagtatayo ng equity
Mga kinakailangan para sa developer.
Mga kinakailangan para sa DDU.
Responsibilidad sa pagbabago ng mga deadline
Compensation Fund
Bankruptcy Developer.
Escrow Account.
Garantiya
Mga prospect para sa mga pagbabago
Tungkol sa mga bagay at konsepto
Kaya, mayroong dalawang pangunahing tampok. Ang una ay ang developer - isang legal na entity na may o sa tamang lease ng lupa at pag-akit ng mga kalahok sa cash sa Equity construction upang lumikha ng mga gusali ng apartment at (o) iba pang mga bagay sa real estate batay sa nakuha na permit.
Ang pangalawa ay isang kalahok sa nakabahaging konstruksiyon - isang mamamayan o legal na entidad. Magkasama silang bumuo ng hindi lamang mga gusali ng tirahan, kundi pati na rin ang mga garage, mga pasilidad ng kalusugan, pagtutustos ng pagkain, mga aktibidad sa negosyo, kalakalan, kultura at iba pang mga bagay sa real estate, maliban sa mga pang-industriya na pasilidad. Ito ay naitala sa Artikulo 2 ng batas.
Mayroon ding malinaw na kahulugan ng bagay ng pagtatayo ng equity, iyon ay, ang katunayan na sa hinaharap ay dapat na ang iyong apartment, isang garahe o lugar sa ilalim ng paradahan malapit sa bahay. Ang residential o non-residential premises na ito ay ililipat sa shareholder pagkatapos makatanggap ng pahintulot sa komisyon ng isang apartment building at (o) ng isa pang real estate object at ang bahagi ng bahay na ito o ang salapi na kinasasangkutan .
Na tulad nalinlang shareholders.
Upang ang bumibili ng problemang real estate sa ilalim ng konstruksiyon, ang mga sumusunod na kondisyon ay kinakailangan:- Ang kasunduan ng shareholder ay natapos;
- Ang pagsasagawa ng partido ay hindi nagtupad sa mga obligasyon sa ilalim ng kontrata ng pakikilahok ng equity na mas mahaba kaysa sa 9 na buwan. at hindi napataas ang pamumuhunan sa pagtatayo ng isang bahay na higit sa dalawang panahon ng pag-uulat sa isang hilera;
- Ang developer ay walang kahalili upang bumuo ng isang bagay;
- Ang mga obligasyon ng kumpanya ng konstruksiyon bago ang mga shareholder ay hindi sinigurado ng garantiya ng bangko o seguro sa pananagutan ng sibil.
Mangyaring tandaan: Sa ilang mga kaso, kahit na ang pagkakaroon ng isang kontrata ng pakikilahok ng equity sa pagtatayo ay hindi maaaring protektahan ang bumibili-shareholder. Pederal na Batas No. 214-Fz "Sa paglahok sa pagtatayo ng equity ng mga gusali ng apartment at iba pang mga bagay sa real estate" (Batas No. 214-FZ) ay hindi nagpoprotekta sa mga shareholder kung:
- Sa built house, ang parehong mga lugar ay naibenta ng maraming beses;
- Ang bahay ay itinayo sa isang balangkas na hindi ibinibigay o rental;
- Ang bahay ay itinayo sa isang balangkas kung saan hindi pinapayagan;
- Ang bahay ay binuo na may paglabag sa isang plano sa pagpaplano ng lungsod, mga kinakailangan sa proyekto.
Ang pang-aabuso ng mga shareholder na may mga pribilehiyo nito (halimbawa, ang posibilidad ng isang panig na pagtanggi ng kontrata o pagkuha ng mga parusa para sa paglabag sa paghahatid ng bagay) ay maaaring humantong sa hukuman ay tanggihan ang mga ito upang protektahan ang mga karapatan kung ang malisyosong kalikasan ng Itinatag ang mga aksyon.
Mga problema sa pagtatayo ng equity
Sa kakanyahan, ang mga pitfalls ay nagiging malinaw sa lahat na maingat na nag-aaral sa pamamaraan ng pamumuhunan sa real estate.
Ang mga plus ng pamamaraan ay halata: ang bumibili ay tumatanggap ng real estate sa pamamagitan ng 30-40% na mas mura kaysa sa average na presyo ng merkado; Ang developer ay tumatanggap ng mga pondo para sa pagtatayo ng mga bagay sa real estate at pagpapatupad ng channel ng natapos na produkto.
Sa kasamaang palad, ang ganitong pamumuhunan ay laging nauugnay sa maraming panganib. Ang mga maliliit na pagtanggi ay karaniwan, hindi palaging ang iskedyul ay nakatuon nang lubusan. Gayunpaman, nangyayari ito na ang developer ay partikular na nag-postpones sa pagkumpleto ng pagtatayo o pulls sa sandali ng pagpasok sa pabahay.
Ang pinagtibay noong 2005 Batas No. 214-FZ ay nagpasimula ng pagbabawal para sa mga developer sa mga preselive apartment bago makatanggap ng mga permit; Iniutos ko ang mga developer na magparehistro sa kontrata lahat ng mga termino at mga parusa para sa di-katuparan nito, pati na rin magparehistro ang bawat kontrata ng Equity Participation (DDU) upang ibukod ang dual sales.
Gayunpaman, ito ay hindi sapat at ang mga pagbabago ay nagsimulang ipakilala ang mga pagbabago.
Una, ang konstruksiyon ng pabahay ay dapat ihiwalay mula sa iba pang mga gawain sa pagpapataw ng mga paghihigpit sa developer para sa mga operasyon na gumaganap na hindi nauugnay sa pagpapatupad ng proyekto.
Pangalawa, ang prinsipyo ng "isang kumpanya ay isang permiso sa gusali" ay dapat na sundin. Kasabay nito, ang konstruksiyon na may nakabahaging pakikilahok sa ilang mga permit ay ipinagbabawal na ngayon. Kasabay nito, ang mga malalaking developer ay hindi makakapagbigay ng kanilang mga function sa mga istruktura ng bata upang maisagawa ang pagpapatupad ng ilang mga proyekto nang sabay-sabay, dahil ang karanasan ay dapat na hindi bababa sa 3 taon (hindi bababa sa isang pangkalahatang kontratista o customer).
Pangatlo, ang aktibidad ng developer ay dapat na sinamahan ng isang itinalagang institusyong kredito sa bangko. Ang mga account ng kumpanya, ang teknikal na customer at ang pangkalahatang kontratista ay dapat buksan sa parehong bangko.
Ika-apat, ang mga kinakailangan para sa reputasyon ng negosyo ng mga katawan ng pamamahala ng developer at ang mga kalahok nito ay masikip. Kabilang sa mga tagapagtatag ng developer ay hindi maaaring maging mga mukha na may hindi napapansin o natitirang mga paniniwala, pati na rin ang mga na ang mga gawain ay naging sanhi ng pagkabangkarote ng legal na entidad.
Ang kumpanya ay dapat kumuha ng konklusyon ng pagsusuri kahit na para sa mga mababang gusali, hindi magkaroon ng mga utang (maliban sa mga target na pautang para sa pagtatayo). Sa isang awtorisadong institusyong kredito sa bangko, ang mga pondo ay dapat ideposito sa halaga ng hindi bababa sa 10% ng gastos sa konstruksiyon (isang kakaibang parasyut, na dapat protektahan at developer, at mga shareholder sa kaso ng tightening time o bangkarota).
Ikalima, ang batas ay nagtatatag ng limitasyon ng mga gastos ng developer sa pundasyon para sa kabayaran, pagbabayad ng mga serbisyo ng bangko, mga serbisyo ng kumpanya ng pamamahala, advertising, mga serbisyo sa komunikasyon, mga serbisyo sa komunikasyon, rental. Ang limitasyong ito ay 10% ng gastos sa disenyo ng konstruksiyon.
Paano pumili ng isang maaasahang kumpanya
Kung pupunta ka upang bumili ng apartment sa bahay sa ilalim ng konstruksiyon:- Alamin ang magagamit na impormasyon tungkol sa developer, suriin ang reputasyon nito.
- Ang pinakamadaling paraan upang kumpirmahin ang katotohanan na babasahin mo sa Internet, - upang pumunta sa alinman sa mga gusali at siguraduhin na ang trabaho ay isinasagawa.
- Bago pumirma sa kontrata ng pakikilahok sa ekwado sa pagtatayo, maingat na basahin ito, huwag magmadali.
- Kung mayroon kang pinakamaliit na pag-aalinlangan, sumangguni sa mga abogado upang matulungan kang maunawaan ang lahat ng mga legal na intricacies.
Mga bagong kinakailangan para sa developer.
Hanggang sa araw, ang isang kontrata sa unang kalahok sa pagbabahagi ng pagtatayo ng developer ay hindi lalampas sa 14 na araw ay obligado na mag-publish sa media o sa Internet isang deklarasyon ng proyekto kung saan ipinahiwatig ang impormasyon tungkol sa impormasyon ng kumpanya at proyekto.
Ang developer ay obligadong magbigay ng pamamahagi sa kanyang kahilingan:
- permiso sa konstruksiyon;
- Teknikal at pang-ekonomiyang pagpapatunay ng proyekto;
- Katapusan ng pagsusuri ng estado ng dokumentasyon ng proyekto;
- dokumentasyon ng proyekto, na kinabibilangan ng lahat ng mga pagbabago na ginawa dito;
- Mga dokumento na nagpapatunay sa mga patakaran ng developer sa lupa ng lupa.
Dapat din siyang mamuhunan sa proyekto ng sarili nitong mga pondo sa halagang hindi bababa sa isang katlo ng kabuuang badyet ng proyekto; Ang pera na naaakit mula sa mga shareholder ay dapat na mahigpit para sa pagpapatupad ng isang partikular na proyekto, at wala kahit saan.
Mga kinakailangan para sa pakikilahok
Alinsunod sa DTU, isang panig (Lolshler) ay nagsasagawa upang magbayad ng isang nakapirming taya sa dokumento at magpatibay ng isang yari na bagay, at ang iba pang partido ay nagsasagawa upang bumuo at isumite ang bagay na ito sa kasunduan na ibinigay ng kasunduan.Ang kontrata ay dapat sumunod sa:
- pagpapasiya ng partikular na bagay ng nakabahaging konstruksiyon upang maipasa alinsunod sa dokumentasyon ng proyekto ng developer;
- Pagtukoy sa deadline para sa paglipat ng bagay ng pagtatayo ng equity sa shareholder;
- impormasyon tungkol sa presyo ng kontrata, tiyempo at pagkakasunud-sunod ng pagbabayad;
- Impormasyon tungkol sa panahon ng warranty na kumikilos na may kaugnayan sa bagay na nasa ilalim ng konstruksiyon.
Sa kawalan ng hindi bababa sa isa sa mga tuntunin na nakalista sa mga kondisyon, ang kontrata ay itinuturing na hindi wasto. Ang bawat DDU ay dapat na nakarehistro sa Rosreestra Regional Division upang maiwasan ang mga double sales.
Ang shareholder ay may karapatan na wakasan ang kontrata unilaterally, kung, halimbawa:
- May mga problema sa mga tuntunin;
- Ang mga kinakailangan para sa kalidad ng bagay sa real estate ay lumalaki nang malaki;
- Ang pagpaplano ng mga apartment na inilalarawan ng mga paunang pagbabago sa proyekto.
Sa kaganapan ng pagwawakas ng kontrata, ang developer ay obligadong bumalik hindi lamang ng pera sa mga shareholder, kundi pati na rin ang interes para sa paggamit ng mga hiniram na pondo sa halaga ng 1/150 refinancing rate ng Central Bank ng Russian Federation, na nagpapatakbo sa araw ng katuparan ng obligasyon na ibalik ang mga pondo na binabayaran ng mga shareholder. Kasabay nito, maaaring tapusin ng kumpanya ang kontrata sa pamamagitan lamang ng hukuman pagkatapos ng 3 buwan.
Responsibilidad sa pagbabago ng mga deadline
Ang developer ay obligado na ilipat ang bagay sa mga kalahok sa Equity construction hindi lalampas sa term na itinakda ng Treaty. Ang panahon ng paglipat ay nakatakda para sa lahat ng mga kalahok, ito ay isa.Kung ang proseso ay naantala, ang developer ay obligadong magbayad ng isang parusa (penal) sa mga mamimili sa halaga ng 1/75 refinancing rate ng Central Bank ng Russian Federation, kumikilos sa araw ng katuparan ng obligasyon, sa presyo ng kontrata para sa bawat araw ng pagkaantala.
Kung hindi imposible na bumuo ng isang bahay sa kontrata na naitala sa kontrata, ang kumpanya ay obligado sa loob ng 2 buwan. Sa pagsulat upang ipaalam ang mga shareholder at iminumungkahi upang gumawa ng mga pagbabago sa kontrata.
Bilang karagdagan, ang DDD ay nagtatatag ng ilang mga termino para sa paglipat ng real estate sa mga mamumuhunan sa real estate pagkatapos matanggap ang pahintulot sa komisyon ng bahay.
Ayon sa Batas No. 214-Fz, ang developer ay obligadong ilipat ang lahat ng mga apartment sa mga customer sa loob ng 2 buwan. Pagkatapos tanggapin ang Komisyon ng Estado.
Pondo ng kompensasyon upang protektahan ang mga mapanirang shareholder
Upang matiyak na ang seguro sa pananagutan ng sibil ng mga developer sa ilalim ng mga kasunduan sa pakikilahok ay ngayon ay isang kompensasyon na pondo.
Ang lahat ng mga kumpanya na nagbebenta ng mga apartment sa yugto ng konstruksiyon ay dapat na ililipat sa batas ng kompensasyon upang magbigay ng mga pananagutan sa ilalim ng kasunduan 1.2% ng presyo ng bawat DDU. Ang batas ay nagbibigay ng isang taunang pagtatasa ng mga obligasyon upang ayusin ang laki ng pagtatasa ng pagtatasa, ngunit hindi mas madalas 1 oras bawat taon.
Ang mga pondo ng kompensasyon ng pondo ay itutungo sa pagkumpleto ng mga problemang bagay sa real estate. Pinuno ang CEO ng Compensation Fund ng Agency para sa Pabahay at Mortgage Lending (AHML). Napakahalaga na ang gawain ng pundasyon ay hindi kasama ang pagkolekta ng isang tiyak na halaga, kinakailangan lamang upang matiyak na nagbibigay ito ng pinansyal na saklaw ng mga umiiral na panganib.
Ang maximum na halaga ng posibleng kompensasyon ng pera ay tinutukoy batay sa kabuuang lugar ng mga pasilidad sa ilalim ng konstruksiyon at ang presyo ng isang metro kuwadrado ng pabahay sa ari-arian na ito. Kasabay nito, ang kabuuang lugar ng bagay ng pagtatayo ng equity ay hindi maaaring lumagpas sa 120 m², at ang presyo ng 1 m² sa hindi ito maaaring mas mataas kaysa sa average na halaga para sa katulad na pabahay sa pangunahing merkado sa parehong rehiyon.
Ang kompensasyon ng pondo ay makakatulong na protektahan ang mga karapatan ng mga bagong shareholder; Upang matulungan ang mga kasabwat na nakaranas ng mga paghihirap, ang mga awtoridad ng rehiyon ay iginuhit ang mga graph ng pagkumpleto ng mga bagay na problema, na nagpapahiwatig ng tiyempo at mekanismo ng solusyon.
Kung ang nag-develop ay nabangkarote.
Ang kabuuang tagal ng pamamaraan ng pagkabangkarote ay nabawasan ng pagpawi ng mga pamamaraan para sa pagbawi ng pananalapi at pag-optimize ng mga aktibidad na isinagawa ng tagapamahala ng arbitrasyon at sa korte ng pagkabangkarote. Ang unang pamamaraan ay ipinakilala sa pamamaraan ng mapagkumpitensyang produksyon, habang ang propesyonal na lider ay dapat humantong sa bangkarote kumpanya, na mayroon na karanasan sa sektor ng konstruksiyon. Ang isang bagong bankruptcy manager ay nagtuturo ng isang sulat sa mga shareholder kung saan ang karagdagang pamamaraan at ang algorithm ng mga aksyon ay inilarawan.
Ang batas na "sa bangkarota" ay nagtatatag na ang mga iniaatas ng lahat ng mga shareholder ay iniharap sa tagapamahala ng kumpetisyon, at hindi sa arbitrasyon hukuman hindi lalampas sa 2 buwan. Mula sa petsa ng pagtanggap ng abiso ng mapagkumpitensyang tagapamahala. Isinasaalang-alang ng tagapamahala ang mga kinakailangan at kabilang ang mga ito sa registry.
Kung, sa kurso ng mga paglilitis sa pagkabangkarote, ang sapat na dahilan ay nagpakita na naniniwala na ang solvency ng debtor ng debtor ay maaaring maibalik, posible ang paglipat sa panlabas na pamamahala.
Ang mapagkumpitensyang tagapamahala ay obligado na isagawa ang mga kinakailangang pagkilos upang maghanap at makaakit ng ibang tagapalabas. May isa pang pagpipilian - ang pulong ng mga shareholder ay may karapatang magpasya sa paraan ng pagpapatupad ng mga obligasyon sa pamamagitan ng pagtanggap ng kabayaran mula sa Compensation Fund. Bukod pa rito, nananatili itong posibilidad na bayaran ang mga kinakailangan sa pamamagitan ng paglilipat sa mga probisyon ng bagay ng hindi natapos na konstruksiyon o paglipat ng mga tirahan (kung ang bagay ay itinayo na). Ang desisyon ay hiwalay para sa bawat bahay sa ilalim ng konstruksiyon, ang pangkalahatang pulong ng mga nangungupahan sa hinaharap, kinakailangan upang makuha ang pag-apruba ng ¾ ng mga shareholder.
Mangyaring tandaan: Sa pagkabangkarote ng nag-develop, ang pinakamahihirap na kategorya ng mga may-ari ng ari-arian ay mga may-ari ng mga non-residential na lugar, kabilang ang mga apartment.
Ang lupang balangkas at ang bahay sa ilalim ng konstruksiyon ay ipinangako sa mga kalahok sa pagtatayo ng katarungan hanggang ang developer ay nagtutupad ng mga obligasyon nito; Kasabay nito, ang pagmamay-ari ng real estate ay nagpapatuloy sa shareholder sa oras ng pagpaparehistro ng kontrata ng pakikilahok ng equity.
Ano ang isang escrow account.
Eskrow - specialty ng conditional deposit, kung saan ang mga cash degrees maipon hanggang sa makumpleto ang pagtatayo ng bahay. Ang mga escrow account sa Russia ay lumitaw noong 2014, ngunit ginamit lamang ang pamamaraan na ito sa 2018.
Ang interes sa mga pondo na inilagay sa escrow account ay hindi sisingilin, at ang bangko kung saan bukas ang naturang mga account, ay hindi tumatanggap ng kabayarang. Sa katunayan, ang isang escrow account ay isang interes na walang interes, ang pera na kung saan ay frozen para sa isang panahon na hindi hihigit sa petsa ng pag-commissioning ng bagay sa operasyon sa disenyo deklarasyon plus 6 na buwan. Kapag gumagamit ng escrow account, hindi tinatanggap ng mga shareholder ang pinansiyal na panganib na nauugnay sa isang partikular na developer, at dalhin ang panganib lamang sa isang awtorisadong bangko, na dapat ibalik ang mga ito sa mga ito sa mga kaso na ibinigay ng batas. Kung ang bangko ay ipinahayag na bangkarote, ang developer ay nag-reruns ng kontrata sa bagong ahente ng bangko, ang nakaseguro na pera ay ililipat sa isang bagong account.
Ang kumpanya ay tumatanggap ng mga pondo mula sa mga exooruum account pagkatapos na ipasok ang object sa operasyon at irehistro ang karapatan ng pagmamay-ari ng hindi bababa sa isang apartment.
Ang ibig sabihin ng escrow account ay maaaring isalin alinman upang magbayad para sa mga obligasyon ng kumpanya sa isang kasunduan sa pautang, o direktang nakalista sa developer (upang makalkula ang tagapagpahiram sa kaso kapag ang konstruksiyon ay natupad sa mga hiniram na pondo.
Panahon ng Warranty - 5 taon
Ang detergent ay may karapatan na mangailangan ng libreng pag-aalis ng mga napansin na depekto o pagbabawas ng presyo ng apartment sa naaangkop na halaga. Bilang karagdagan, ang shareholder ay maaaring mangailangan ng kabayaran para sa mga gastusin nito upang maalis ang mga kakulangan.Mga prospect para sa mga pagbabago
Mula Hulyo 1, 2019, ang mga pagbabago sa pederal na Batas No. 214-FZ ay nagsimulang gumana nang buo. Ang ibinahaging konstruksiyon ay dapat mapalitan ng proyekto, ang pagpapatala ay dapat na likhain (makakatulong ito upang suriin ang pagiging maaasahan ng nag-develop).
Gayundin mula Hulyo 1, 2019, ang pamamaraan para sa pagbebenta ng mga apartment sa mga bagong gusali ay nagbago. Alinsunod sa batas, ang kumpanya ay tatanggap ngayon ng pera hindi mula sa shareholder upang magpatuloy sa pagtatayo, kundi mula sa mga pinaniwalaan na bangko at iimbak ang mga ito sa escrow account.
Ngunit hindi lahat ng mga developer ay gagana sa scheme na ito. Ayon sa resolution, ang mga developer ay maaaring magbenta ng mga apartment para sa mga lumang kondisyon, kung sa bahay ay handa na ng hindi bababa sa 30%, at ang bilang ng mga concluded kontrata - hindi bababa sa 10%. Ang mga Hudyo na nag-specialize sa real estate, ay nabanggit na ang mga developer ay naghahanap para sa bypass schemes, sa pagpapatupad ng kung aling mga mamimili ng ari-arian ay hindi papasok sa DDD.
Tanging ang kontrata ng pakikilahok ng equity ay maaaring magarantiyahan ang proteksyon ng mga karapatan ng shareholder, kaya ang bumibili ay hindi maaaring sumang-ayon sa panukala ng developer na mag-isyu ng isang bill sa halip, o isang kontrata ng pagtatalaga ng batas, o kasunduan sa co-financing.
Naniniwala ang mga eksperto sa real estate na ang mga pagbabago sa Batas No. 214-FZ ay pipilitin ang maliliit at katamtamang mga kumpanya mula sa merkado, dahil ang layunin ng mga pagbabago ay ang kilalang industriya ng konstruksiyon. Sa kabilang banda, ang sitwasyong ito ay maaaring maging sanhi ng makabuluhang pagbabago sa mortgage loan market, ang pagpilit ng mga bangko na mag-alok ng mas kapaki-pakinabang na mga solusyon sa kredito para sa mga nais bumili ng pabahay.
