Geliştirici Dairesi: Birincil Pazarda Konut Satın Alınır

Geliştiriciyi nasıl seçeceğinizi, hangi belgelerin ihtiyacınız olduğunu, ayrıca birincil pazarda bir daire satın almanın diğer inceliklerini paylaşmanın yanı sıra.

Fotoğraf: Vsevolod Chuvan / Fotolia.com

Geliştirici hatalarına karşı koruma, inşaatın geciktirilmesi, DDU inşaatına bir özkaynak katılım sözleşmesini garanti eder. Ayrıca inşaat kalitesini sağlar.

Bir geliştirici nasıl seçilir

İnternette uygun bir geliştirici standları aramaya başlayın. Geliştiricilerin sitelerini (veya yeni binaların sitelerinin kendileri) inceleyin. Aşağıdaki noktalara dikkat edin:

• kurucu belgeler;
• Geliştirici hakkında yorumlar;
• Yapım aşamasında ev hakkında bilgi;
• İnşaat veya web yayınından fotoğraflar.

Her geliştirici, en azından kiralama, kayıt sertifikası ve vergi makamlarındaki kayıt kanıtı içeren bir kurucu belgenin paketine sahip olmalıdır. Geliştiricinin belgelerini vergi servisi web sitesinde kontrol edebilirsiniz.

Geliştiricinin çalışmaları hakkında yorumları okumak, birçoğunun siparişe göre yazıldığını unutmayın. Bu nedenle, kritik olan bilgilerin olduğunu varsayıyoruz.

Bir süreklilik, geliştiricinin iflas gereksinimlerine sunulduğunu fark edebilir, bu da müteahhitlerin ücretlendirilmesi için yeterli parası olmadığı anlamına gelir.

Fotoğraf raporlarını (veya web yayınlarını) şantiyeden keşfettiğinizden emin olun. İnşaat sırasında tanıtım, geliştirici kontrol müteahhitlerinin, inşaatın buna değmeyeceği anlamına gelir.

Zaten tamamlanmış geliştirici nesnelerini ziyaret edebilir ve müşterilere ne tür dairelerin transfer edildiğini görebilirsiniz.

Uzmanları olası inşaat risklerini analiz eden ve müteahhitlere yapılan tüm ödemeleri hesaplayan güvenilir bir bankanın proje finansmanı alan bir geliştiriciyi arayın.

Bir ev nasıl seçilir

Bir sonraki şey çok dikkat etmeye değer, bu, yeni bina, yani inşaat ruhsatı ve proje bildirimi hakkında bilgidir.

İnşaat İzni, bölge otoriteleri tarafından verilir, geliştiricinin devlet düzeyinde bir denetime geçtiğini onaylar.

Geliştirici, tasarım bildiriminin kendisidir, baskı ve imza direktörüne atanır. Proje beyanı belirtmelidir:

İnşaatın başlangıcı ve sonu için son tarihler;

• Evin ayrıntılı açıklaması;
• Finansman Kaynağı;
• Olası finansal riskler.

Bina finansmanı, alıcılar tarafından gerçekleştirilebilir veya geliştirici ödünç alınan sermayeden yararlanabilir. Lütfen, geliştiricinin sürekli olarak gerektiğini, çünkü müteahhitler ile hesaplanır ve malzeme tedarikinde ve her işin her aşaması için hesaplanır. Bu nedenle, geliştirici, sıfır döngü tamamlanmadan önce bile ilk daireleri satmak için faydalıdır, yani çukurun aşamasında.

Bazı uzak görüşlü geliştiriciler, bir kredi kuruluşu (Bank) evin inşası için bir kredi sağladığı bankalarla bir proje finansmanı anlaşması imzaladı ve geliştiricinin alıcılardan aldığı kredi parası için hesaplanır.

Fotoğraf: SGR / Fotolia.com

Katılım Anlaşması

İnşaatta paylaşılan katılım sözleşmelerinin projeleri (DDU), geliştirici seçimine karar vermeden önce keşfedilmelidir.

DTU bilateraldir, geliştirici ile alıcı arasında yatıyor. İçeriğinde, mutabakat ve telafi edilir. Bu, tarafların antlaşmaya hak ve yükümlülüklerinin, bir parçanın hakkının diğer tarafın göreviyle onaylandığı şekilde birbirine bağlanması anlamına gelir.

Alıcı, geliştiriciden biraz daha haklıdır. Ancak kendi görevleri var. Alıcı, sözleşmede verilen tutarı ödemek zorundadır ve ayrıca bir apartman oluşturma izni varlığında özkaynak yapımının nesnesini kabul etmekle yükümlüdür.

İnşaata özkaynak katılımı sözleşmesi, aşağıdaki maddeleri mutlaka içermelidir:

1. nesneyi doğru bir şekilde tanımlamanıza olanak tanıyan sözleşme nesnesi (nesnenin adı, bina adresi, dairenin oda ve yerindeki dairenin yeri, dairenin özellikleri, iddia edilen metra);
2. Tahmini konut maliyeti (Vakıf metrahının inşaat sırasında değişebileceği göz önüne alındığında, deneyimli bir geliştiricinin kesin tutarı sözleşmeye yapılmayacak, sadece yaklaşık bir hesaplama verilecektir);
3. İnşaatın son tarihi ve bir nesneyi iletme terimi, bir emlaktır (sürenin belirtilmediği sözleşme, durum kayıt defterine kaydedilemiyor, yani düşünülmeyecek);
4. Bir nesne için garanti süresi (en az 5 yıl, mühendislik ekipmanları hakkında en az 5 yıl), geliştiricinin ücretsiz veya ödeme tazminatının eksikliklerini ortadan kaldıracağı çerçevesinde;
5. Sözleşme uyarınca yükümlülüklerin geliştiricisi tarafından yürütülmesinin yolları (geliştiricinin ve Banka'nın garantisi ve garantörün / sigortacı hakkında bilgi ve garantörün / sigortacı hakkındaki garanti ve bilgiyi hissedarlar tarafından bilinmelidir).

Sözleşmenin kaydı

Geliştiricinin aynı daireyi birkaç hissedarlara satmamasına ve ardından para ve gizleme, 30 Aralık 2004 tarihli Federal Hukuk "daire binalarının ve diğer gayrimenkullerin hisselerinin hisselerine katılımı "Federal Devlet Kayıt Hizmeti, Kadastro ve Kartografi (Rosreestr) inşaatına pay sözleşmesi katılımının zorunlu kaydını sağlar.

Rosreestra'nın bölgesel bölünmesinde, işlemin sonuçları kontrol edilecektir ve bununla ilgili bilgiler tek bir devlet emlak siciline (EGRN) girilecektir.

DDU kaydı için, devlet görevini ve alıcısını ve geliştiriciyi ödemek gerekecektir. Banka şubesinde bir ücret kazanabilirsiniz veya kamu hizmetlerinin portalını kullanın.

Belgeleri kendiniz kaydedebilir veya yetkiyi Proxy tarafından geliştiriciye aktarmak için ücretsiz yapabilirsiniz. Kayıt prosedürünü kendinizden geçmek istiyorsanız, tüm olaylara kişisel olarak katılacağınız Rosreestra Bölümüne bir ifade getirebilirsiniz.

İlk Paylaşma Sözleşmesini kaydetmek için, geliştirici kayıt yetkisine gönderilmelidir:

• Devlet kayıt bildirimi;
• devlet görevinin ödenmesi üzerine belge;
• Tüzel kişiliğin temsilcisinin kendi adına hareket etme yetkisi de dahil olmak üzere, telif hakkı sahibinin temsilcisinin ve işlemlerin katılımcıları temsilcilerinin yetkilerini onaylayan belgeler;
• Hukukun kullanılabilirliğini belirleyen belgeler;
• kimlik belgesi;
• Bu belgelerin tüzel kişiliğinin veya noter tasdikli kopyalarının kurucu belgeleri;
• Özkaynak yapımının nesnesini, gayrimenkulün amacı ve planlanan alanın nesnesi tarafından oluşturulan nesnenin planındaki konumu ile tanımlayan belgeler;
• inşaat izni;
• Proje Beyanı;
• Gayrimenkul tarafından oluşturulan nesnenin planı, konumunu ve konut ve konut olmayan tesislerin kompozisyonundaki ve her birinin planlanan alanını gösteren planı.

DTD'nin kaydını geliştiricinin temsilcisine emanet etmeye hazırsanız, ilgili bildirimde bulunan belgeyi hazırlamak gerekir. Avukatın gücü sadece Rusya'da bir Antlaşmayı kaydetmek için verilmelidir, bu nedenle kendinizi geliştiriciden veya temsilcisinden olası bir keyfidir. Sözleşmenin tescili için genellikle yaklaşık on iş günü sürer.

Fotoğraf: ngyna / Fotolia.com

Daire ödemesi

DDD kayıtlandıktan sonra, geliştiricinin çalışmasını ödeyebilirsiniz. Genellikle, ödeme, geliştiriciyle bir sözleşme yapıldıktan sonra bir bankada özel bir akrediteye girer. Bu durumda, Rosreestre'deki Antlaşmanın kaydolduğu zaman, banka sizin tarafınızdan yapılan tutarı saklar, ancak temsilcisi hazır bir anlaşma sununcaya kadar geliştiriciye aktarmaz.

DDU kaydedildikten sonra, Banka, geliştiricinin yerleşim hesabına bağımsız olarak parayı transfer eder. Sözleşme kaydedilmediyse, her zaman kredi mektubu için para kazanabilirsiniz.

Bazen geliştirici, kredi mektubunu kullanma uygulamasını reddediyor. Bu durumda, para kendileri için yerleşim hesabına aktarılacak, ancak yalnızca Rosreestre'deki sözleşmeyi kaydettikten sonra.

Kalan başka bir yol var, bu da belirtilmelidir. Kasiyerin kasiyerinde nakit ödeme yapabilirsiniz. Bu durumda, makbuzu, ödemenin gerçeğini doğrulayan varışta nakit sırasına vermeniz gerekir.

Geliştiriciyi bir seferde bir seferde veya frekansı Antlaşma tarafından belirlenen çeşitli ödemelerden ödeyebilirsiniz; Fiyat değiştirilebilir, ancak yalnızca durumlarda ve sözleşmede belirtilen koşullarda.

Ek anlaşma

İnşaatta veya bir nesneyi çalıştıramamak için bir gecikme durumunda, geliştiricinin sanatın 3. bölümüne uygun olarak olması gerekir. Federal Hukuk No. 214-ФЗ, şu anki durumun devreye alınmasının devreye alınmasının sona ermesinden en geç 2 ay önce yoktur ve anlaşmaya ek bir anlaşma önermektedir.

Uygulama, ek bir anlaşma imzalamanın aşağıdaki durumlarda olduğunu gösterir:

• Sözleşmede, daha az inşaat son tarihinin yatırım çekiciliğini arttırdığı için özel olarak belirtildi (ve geliştirici bu konuda uyardı);
• Yapı malzemelerinin tesliminde gecikme;
• doğal afetler;
• Yüklenici Değiştir.

Örneğin, bir geliştiriciden diğerine hakların aktarılmasının, izin almayı reddetmek için bir reddettiği durumlarda ek bir anlaşma imzalamak gerekli değildir, izin alımı için fon eksikliği var veya geliştirici transfer öneriyorsa nesnel nedenlerden dolayı yıl için teslim süresi ve daha fazlası. Ek bir anlaşma, DD'nin yanı sıra, Rosreestra'nın bölgesel idaresinde devlet kayıtlarına tabidir.

Her durumda, durumu değerlendirmek için, durumun analizine dayanan, olası riskler hakkında bilgi verebilecek olan avukatlara değerdir.

Devir yapma eylemi

Evin görevlendirildikten sonra, geliştirici dairenin denetimine davet veriyor. Yasanın gereksinimlerine göre, davetiye kayıtlı posta ile gönderilir. DDU'da belirtilen geliştiriciler geliştiricinin ofisine gelmelidir. Alıcılardan biri için avukatın gücünü yapabilirsin, daha sonra tüm diğer prosedürler için gerçekleşecek. Geliştiricinin temsilcisi, hissedarın (kimlik kartı, avukatın gücü, orijinal DDU) belgelerini kontrol ettikten sonra, dairenin incelenmesi zamanını öngörülecektir. Dairenin muayenesi ve kabulü - dava son derece sorumludur. Yeni konutların eksiklikleri için dikkatlice incelemeniz gerekir.

Tüm eksiklikler iki gruba ayrılabilir:

• önemli, dairede yaşamanın imkansız olduğu;
• Gereksiz, daha kozmetik olan, ancak dairede yaşama olasılığını hariç tutmayın (örneğin, sıvadaki usulsüzlükler).

Bölüm şartlıdır, çünkü herhangi bir düzenleyici eylemde ele alınmaz. Bir dairenin kendisini kendisini kendisinin kendisini önemli olup olmadığını belirleyeceğini belirleyen apartman toplayıcısı. Eğer kusurlar önemsiz ise, ancak Prolon böyle olduğuna inanıyor, geliştiricinin tersin kendisini kanıtlaması gerekir (bunun için genellikle bağımsız uzmanların yardımına dönüş).

Keşfettiğiniz tüm eksiklikler, iki kopyada derlenen kusurlu bir Yasaya yapılmalıdır. Bu Kanun için, geliştirici dairedeki eksiklikleri ortadan kaldırmak veya düzeltmelerinin maliyetini telafi etmekle yükümlüdür.

Bir kabul ve iletim eylemi imzaladıysanız, ancak daha sonra eksiklikleri bulduysanız, garanti süresi boyunca, bunları düzeltmek için geliştiriciyle iletişim kurabilirsiniz. Kabul etme eyleminin imzalanmasını ve iletimlerinin imzalanmasını geciktirirseniz, tanımlanmış eksiklikler önemli olmasa da, geliştirici tek yönlü bir eylem yapmak için 2 ay sonra.

Geliştirici, DDU'da belirtilen süre içerisinde konaklama geçirmediyse, her gecikme günü için, dağıtım, para iadesi sırasında faaliyet gösteren 1/150 yeniden finansman oranının miktarında tazminattır.

Mülkiyet belgesi

Bir kabul ve iletim eylemi imzaladıktan sonra, geliştirici size anahtarları verdi, hala bazı bitmemiş işler var.

Geliştirici, posta adresinin atandığını ve kadastro muhasebesine yeni bir nesne koymak ve kayıt defterinde bir giriş yapmak için, bir kadastro ve teknik pasaportu yapmanın yanı sıra, bir kadastro ve teknik pasaportu yapmasını sağlamak için yerel yönetimlerle iletişim kurmak zorundadır. Genellikle yaklaşık 4 ay sürer.

Bu belgeler elde edildikten sonra, birleşik Devlet Gayrimenkul Kaydı (EGRN) mülkiyetini kaydetmek gerekir. Ocak 2017'den itibaren, bu kayıt defteri, tüm ülke için bir elektronik formda, bu nedenle, nesnenin nerede bulunduğu yerden bağımsız olarak, herhangi bir bölgedeki emlak nesnelerinin hak ve kadastro muhasebesinin kayıtlarına başvurun.

Kayıt yetkisi, kimlik belgesi, ifade ve DDU ile iletişim kurması gerekir. Kayıt yaklaşık yedi gün sürer. Sertifikanın kendisi verilmeyecek - bilgi kayıt defterinde biriktirilir ve gerekirse, bu mahfazanın mülkünüze ait olduğunu onaylayın, EGRN'den bir özü alır.

Vergi indirimi

Vergi indirimi, devletin bir daire satın aldıktan sonra sizi geri getirdiği gelirinizin% 13'üdür, çünkü bu tutarın gelir vergisi zaten ödenmiştir. Gelir vergisini düşmeyenlerin kesintisini alamıyor.

Bir daire satın aldıktan sonra herhangi bir zamanda kesinti için belgeleri gönderin. Maksimum vergi indirimi miktarı 260 bin ruble'dir. Dairenin 2 milyon rubleden daha ucuz olması durumunda, kesinti miktarında, dekorasyonun maliyetlerini ve maliyetlerini etkinleştirebilirsiniz.

Vergi indirimi, ödemeleri yapan birini alır. İşvereniniz, kesinti miktarını tamamen ödünceye kadar ücretinizden gelir vergisi tutmaz veya vergi muayenesinde vergi muayenesi ile ödeme yapmayı mümkün kılarsınız. Bu durumda, yılda bir kez ödeyeceksiniz.

Daha azıyla iletişim kurmadan önce, aşağıdaki belgeleri toplamak gerekir:

1. 3-NDFL formunda vergi beyanı;
2. Form 2-NDFL'de Gelir Belgesi;
3. kesinti için başvuru;
4. Pasaportun kopyaları, özkaynak katılımının sözleşmesi, ödeme makbuzları, bir daire alma eylemi, mülkiyetin tescili veya kayıt defterinden bir ekstrakt.

Ortak mülkte bir daire satın alan eşler, evlilik sertifikasının veya evlilik sözleşmesinin bir kopyasını ve bir kopyasını belirleme konusunda bir açıklamaya ihtiyaç duyacaktır.

•