Yeni inşaat problemlerinde konut satın alırken görünecektir. Dairenin geçmişini kontrol edin gerekli değildir - sadece inşa edilmiştir; Kayıttan kesilmeyen, içinde kalan kiracı olmadığından emin olmak gerekir. Ama orada değildi!
Fotoğraf: Shutterstock / fotodom.ru
Geliştirici yükümlülüklerini yerine getirmediyse, yeni binadaki dairenin alıcısı tazminat hakkı vardır. Tabii ki, inşaata (DDU) hisse senedi katılımının sözleşmesinin doğru şekilde derlendiği sağlanmıştır.
Sözleşmeyi feshediyor musun?
Mülkiyetin transfer süresi Gayrimenkul, inşaata özkaynaklar sözleşmesi için önkoşul bir durumdur, bu nedenle hukukta ele geçirilir. Terim belirtilmezse, sözleşme devlet kaydında kayıtlı olmayacaktır. Bir nedenden dolayı geliştirici, evin yapımını bitiremezse ve sözleşmeyle kurulan o zamanda işletmeye alındığında, katılımcıyı ilgili bilgilere ve sözleşmenin şartlarını değiştirme önerisine göndermek zorundadır.214-FZ sayılı Kanun'un 6. Maddesinin şartlarına göre "apartman binalarının pay inşasına ve diğer emlak nesnelerine katılım üzerine", sözleşmede belirtilen terimin sona ermesinden en geç 2 aydan daha geç yapılmalıdır. . Hissedarın biraz beklemeyi kabul etmesi durumunda, geliştirici inşaatın zamanlamasındaki değişiklik ve dairenin transferinin zamanlaması konusunda ek bir anlaşma hazırlar.
Lütfen Dikkat: Katılım Sözleşmesi'ne ek bir anlaşma, Rosreestra'nın toprak idaresinde devlet kaydını geçmelidir.
Alıcının farklı bir eylem süresine sahip - yapımın sonunu bekleyemez ve DTD'yi tek taraflı olarak sonlandırabilir. Bunun için, geliştiriciyi kayıtlı postayla ilgili yazılı bildirimle göndermek yeterlidir. Sözleşmeyi sonlandırın veya beklemeyi kabul et - sadece hissedarları çözmek için. Her şeyden önce, geliştiricinin tayin edilen tarih için sözleşmenin bir kısmını yerine getirmek için zamanın olmadığı nedenlerini analiz etmek gerekir. Sebepler elimine edilebiliyorsa (örneğin, yüklenici inşaat malzemelerinin teslimat süresini ihlal ettiği) ve inşaatı genişletmek için terim çok büyük değildir, inşaatın sonunu beklemek mümkündür. Geliştiricinin değişiminin nedeni veya örneğin, izinlerin yokluğunda veya inşaatı tamamlamak için son tarihler bir yıl veya daha uzun süre ertelenirse, alıcının sözleşmenin sona ermesine lehine karar vermek için her türlü nedeni vardır.
Seçim ile yanlış olmamak için, profesyonellere güvenmek ve paylaşılan inşaat konusunda uzmanlaşmış bir avukatın tavsiye alınması en iyisidir.
Geliştiriciye iddialar
Geliştirici, yapım sonunda bir gecikmeyi bildirmediyse (veya ek sözleşmede belirtilen son tarihin sonuna kadar gelirse ve ev henüz verilmezse), geliştiriciye yazılı bir talep göndermek gerekir. Yükümlülüğü yerine getirmek, anahtarları daireyi iletmek ve gecikme için bir ceza ödemek için.Geliştiricinin hissedarlara cevap vermesi gereken son tarih on gündür (yazılı bir iddiada belirlenmesi gerekir). Talep, bir makbuz bildirimi ile kayıtlı mektupla gönderilir. Hissedar, geliştiriciye veya temsilcisine kişisel olarak talep edebilir. Bu durumda, belgenin iki örneğini hazırlayın. Biri geliştiriciden, ikincisi, benimsenen partinin mühür ve imzası ile, kendinizi alırsınız. Mahkemeye gitmeniz gerekiyorsa yararlı olacaktır. Geliştirici bir şikayete cevap vermediyse (ek bir anlaşma imzalamayı önermedi, gecikmenin nedenini açıklamadım), lütfen mahkemeye başvurun.
Talep bağımsız olarak derlenebilir veya yasal tavsiyelere uygulanabilir. Geliştiricinin bulunduğu yere veya ikamet yerinizde bir talepte bulunabilirsiniz. Sadece cezaların ödenmesini değil, aynı zamanda ahlaki hasar için de tazminat talep edebileceğinizi unutmayın (ancak, büyüklüğü belgelenmiş olanı haklı çıkarmak ister) ve ayrıca tüketicinin gereksinimlerine gönüllü olarak uyumsuzluk için para cezası.
Aşağıdaki belgeler talebe eklenmelidir:
- Paylaşılan İnşaat'a Katılım Sözleşmesi;
- Sözleşmeye ek anlaşmalar (varsa), eğer nesnenin transfer süresini hisse senedi yapımı katılımcısı tarafından düzenlerlerse;
- Bölümünüzde ödeme onaylayan belgeler;
- ek maliyetleri (konut veya kredinin fazla ödemesi) onaylayan diğer belgeler;
- Geliştiricinin, cezaların ödenmesi için gereklilikleri gönüllü olarak yerine getirme önerisine sahip olan Talebiniz;
- Talebin cevabı (tabii ki ise).
Son teslim tarihlerinin gecikmesinin durumunu kazanma olasılığı çok büyüktür. Uzmanların adli uygulama gösterilerinin dikkatini çeken tek şey, davada ilan edilen cezanın büyüklüğü önemli ölçüde azaltılabilir.
Bekleme için tazminat
Her gecikme günü için, tazminat güveniyor. Prolonnel anlaşmayı sonlandırmak istiyorsa, geliştirici on iş günü içinde uygun bildirimi aldıktan sonra daire için ödenen para iade etmek ve diğer insanların parasının kullanımı için cezayı ödemekle yükümlüdür. Cezanın büyüklüğü, 1/150 refinansman oranının hesaplanmasından, para iadesi sırasında hareket etmektedir.
2016 yılından bu yana, yeniden finansman oranının büyüklüğü anahtar hızına eşittir, büyüklüğü ayrı olarak belirtilmelidir
Örneğin, 06/18/2017 tarihinde,% 9.25 idi. Miktar, hissedarın para kazandığı günden itibaren tahakkuk eder (tamamen ya da ilk bölümleri), sözleşmenin altına, iade edildiklerinde güne kadar. Hadi düşünelim. Daire 8,5 milyon ruble maliyeti., 96 gün boyunca teslim edilen, yeniden finansman oranının büyüklüğü% 9.25'tir. Bu durumda tazminat miktarı: (apartman fiyatı / 100 × yeniden finansman oranı / 150) × Gecikme gün sayısı, yani: (85.000 × 9.25 × 150) × 96 = 503 199.00 руб. Geliştirici, ceza cezasını gönüllü olarak, "Tüketici Koruma Üzerine" Federal Hukukuna uygun olarak ödemeyi reddederse, mahkeme, bu tür bir katılımcının cezasının% 50'sinin para cezasını önleyebilir.Ek olarak, hissedarın, örneğin uzun süre beklemenin neden olduğu ahlaki hasara neden olma konusunda tazminat kazanma hakkına sahiptir. Zararın tazminat olarak belirlediğiniz miktar, belgelenmiş şekilde onaylanması gerekecektir. Bunu yapmak için, son teslim tarihlerinin ihlali nedeniyle ek masraflar yaptığınız tüm kağıt kanıtları toplamak gerekir. Örnekler veriyoruz. Eğer bir konut alırsanız, her zaman kendi dairenize geçemezsiniz, fazladan para harcarsınız. Dairenin sahibine (veya örneğin, bir otel veya hostelin pahasına olacak), konut tesisleri ve küpeler için kira sözleşmesinin bir kopyasını sunarak giderlerinizi onaylayabilirsiniz.
Anlaşmadan
Federal Hukukun "apartman binalarının hisselerine ve diğer emlak nesnelerinin hisselerine katılımı" no. 214-фз, hissedarların katılımı ve geliştiricinin katılımıyla ilgili durumları daha küçük hale geldi. Bununla birlikte, bazen inşaata (DDU) bir hisse senedi katılımının bir sözleşmesi konut alıcısını tamamen korumayamaz.
Öte yandan, dairenin özkaynak sözleşmesi sözleşmesiyle satın alınması durumunda, inşaat dönemlerinin ihlal edilmesinde tazminat elde edilebilir. Daha zor olacaktır (genellikle yatırım sözleşmelerinde veya ön satış sözleşmelerinde inşaatın sonu için son tarihi ve konut transferi içermez).
Sözleşmesindeki terim belirtilirse, mahkemeye güvenli bir şekilde başvurabilirsiniz. İşlemler sırasında, Tazminat konusunda bir karar alınmalı ve sanat hükümlerini takiben yapılmalıdır. 332 Rusya Federasyonu'nun Medeni Kanunu, sözleşme, satıcının tazminat için tazminat için yükümlülüklerini kaydetmese bile, alıcı bir cezanın ödenmesini gerektirebilir. Boyutu, sanat kuralları ile belirlenecektir. 395 Rusya Federasyonu'nun Medeni Kanunu, yani Rusya Federasyonu'nun Merkez Bankası'nın Muhasebe Oranı'na dayanan yükümlülüğün yerine getirilmesi. Süre sözleşmesi ile tanımlanmazsa daha zordur. Ancak, ve sonra alıcı cesareti kırılmamalı - son teslim tarihlerinin ihlal edildiği sözlerini doğrulamak için, kanıtları doğru bir şekilde monte edebilirsiniz. Bu durumda tek şey yetkili yasal destek olmadan yapamaz.
Yaş iletimi
Evin görevlendirildikten sonra, geliştirici, nesnenin hazırlığını ve daireleri sırayla kabul etme davetiyesini ifade eden hissedarlara bir mesaj göndermelidir. Geliştirici, hissedarlarının metrekarilerini alacağı gerçeğiyle ilgileniyorsa, kendisini bir posta mesajı ile sınırlamaz ve bir e-posta mesajı göndermek için hissedarları veya (ve) çağırabilir. Veya sosyal ağlardaki geliştiricinin sayfasını ve internetteki sitenin sayfasını sürekli kontrol edebilirsiniz, sonra en son bilgilere sahip olacaksınız.
Bir davetiye aldıktan sonra, geliştirici ile iletişime geçmeniz ve prosedürü netleştirmeniz gerekir. Genellikle, genel kuyruğun sırasına göre daireler (önceden dağıtılmazlarsa). Belgeleri almak ve daireyi incelemek için, sözleşmede adı verilen tüm pay sahiplerinin varlığı gereklidir. Eğer ortak yatırımcılarınızdan biri gelemiyorsa (örneğin, eşimle birlikte bir daire satın aldınız, yeni olanı, o da çalışan bir iş seyahatindeydi), avukatın gücünü sağlamak için gereklidir. Bir daire alacak hissedarların bu konuda. Bir uzman yardıma ihtiyacınız olursa - örneğin, mahfazanızı bitirecek olan onarım ve inşaat ekibinin projesi de denetime davet edilebilir. Lütfen dikkat: Genellikle toplantıdaki geliştirici, hemen kabul ve şanzıman eylemini hemen imzalamanızı önerir. Aksi takdirde değil, aksi takdirde, eğer eksiklikler varsa, onları kendi giderinizde ortadan kaldırmanız gerekir.
Fotoğraf: Shutterstock / fotodom.ru
Eksiklikler arıyoruz
Proponbanın, mükemmel duvarları veya seksu görmeyeceği gerçeğine hazır olduğundan emin olması gerektiği söylenmelidir. Öte yandan, tüm düşüşlerle aynı zamanda buna değmez. Yasanın metninde, eksikliklerin net bir sınıflandırılması yoktur, genellikle önemli ve önemsizdir.Bir dairede yaşamanın imkansız olduğu tüm bunlar var. Örneğin, bunlar şu şekilde: Çalışmayan kanalizasyon, duvarlarda ve pencerelerdeki delikler, kırılmış giriş kapıları, pencerelerde kapanma mekanizması yoktur. Önemli bir miktar olsa bile, kabul ve iletim eylemini imzalayamazsınız.
Dairede yaşamı etkilemeyen gereksiz kusurlar olarak adlandırılabilir: Pencerelerdeki çukurlar ve böcekler, pencerelerde çizikler. Hem anlamlı hem de önemsiz eksikliklerin hem kabul ve şanzıman eylemine eklenen, tanımlanan eksikliğin olduğunu belirten kusurlu bir ifadeye yapılmalıdır. Bununla birlikte, geliştiricinin önemli kusurların ortadan kaldıracağı bir tarih atması gerektiğinden, hareketin imzalanmasıyla acele etmek gerekli değildir. Sadece eliminasyonundan sonra, hissedar, cüzdanının kabul etme eylemini imzalamak için nispeten güvenli olabilir.
Geliştirici, dairede tanımlanan defaulların önemsiz olduğuna inanıyorsa, bağımsız bir inşaat uzmanlığı kullanmayı kanıtlamalıdır. Lütfen dikkat: Kabul etme eylemini imzaladıktan sonra herhangi bir eksiklik bulsanız bile, geliştiriciye onları ortadan kaldırmak için başvurabilirsiniz. 214-FZ sayılı Federal Hukuk, evin garanti süresinin kendisi 5 yıldır, mühendislik ekipmanları (boru hatları, ısıtma ve havalandırma sistemleri) - 3 yıldır.
En sık, geliştiriciler, eksiklikleri ortadan kaldırmak için hissedar maliyetlerini telafi etmeyi kabul etmemektedir ve bunları müteahhitlerinin güçleriyle düzeltmeyi öneriyorlar. Bu senin durumunsa, beklemeye hazırlanın. Yasa, geliştiriciyi "makul bir sürede" eksikliklerini ortadan kaldırmasını zorunlu kılar, ancak terimin kendisi kurmuyor. Genellikle bitişte bir aya kadar tahsis edin. Eğer anahtarları zaten aldıysanız, bir inşaat ve tamir ekibi dairenizde çalışacağında geliştirici sizinle birlikte kabul etmesi gerekecektir.
Kabul ya da kabul etmiyor musun?
Geliştiriciden bir daire almak için bir davetiye aldıktan sonra, ihtiyacınız var:
- Sözleşmenizde belirtilen tüm hissedarları toplayın;
- Konut alımında yer alamayanlara avukatın gücünü edinin;
- Pasaportlar, avukatın gücü (varsa) ve inşaatta özkaynak sözleşmesi hazırlayın;
- Denetim tamamlanana kadar acele etmemek ve teknisyenlerin eylemini imzalamamak için daireyi iyice inceleyin;
- Önemli olmayan eksiklikler ortaya çıkarsa, belgelendikleri konusunda ısrar edin, ancak resepsiyonun eylemi imzalamıyor.
Geliştirici, dairedeki eksiklikleri belirli bir süre için ortadan kaldırmakla yükümlüdür veya düzeltmelerinin maliyetlerinin alıcısına parasal tazminat olasılığını belirlemektedir. 214-FZ sayılı Federal Yasa, dairenin niteliğinde veya kalitesini, ne de sözleşmeyle belirtilen parametreler (yöntem, düzen), çünkü geliştirici proje belgelerinde değişiklik yapmaya başladığından, bunun için onay almaya hak kazanır. Hissedarlar, onlar sadece onların kendi konutlarında hızlı bir şekilde hareket etmek istiyorlar.
Ekstra ve eksik sayaçlar
Yapı tamamlandığında, satın aldığınız dairenin alanının projeden farklı olduğu keşfedilebilir. Yasaya göre, bir nesneyi operasyona sokmak için, geliştirici, binanın tüm binalarının teknik envanter bürosundan (BTI) uzmanlarından ölçülmesini emretmekle yükümlüdür. İşlemden sonra, her dairenin son büyüklüğü öğrenir. Muhafaza daha fazla olduğu ortaya çıktı ise, geliştirici ek ücret talep eder; Alan daha azsa - hissedarın farkına telafi etmek gerekli olacaktır.
Gerçeklikten gelen proje sapmaları ortaya çıkarsa, hissedar, tüm gerçekleri belirlemek ve yeniden hesaplamak isteyen (banka detaylarını belirten) geliştiricinin yöneticisi için tazminatın bir uygulamasını (iki kopyada) sunmalıdır. Konut fiyatındaki nihai kararlar kabul edilinceye kadar hissedarın en azından bir örneği tutulmalıdır. Bazı geliştiriciler, proje alanının% 1-2'sinden gerçeklikten sapın,% 1-2'sinden sapın izin verilebileceği ve dolayısıyla yeniden hesaplamanın gerektirmediği gibi DDA maddesine dahildir. Lütfen Dikkat: Geliştirici, proje ve gerçek alanın tutarsızlığının mümkün olan maksimum değerini ayarlamazsa, alıcı geliştiriciden eksik metrekareler için para talep edemez.
Geliştirici, fazla ödeme miktarını iade etme konusundaki bir çözümü geciktirirse veya tesislerin işlevselliğindeki değişiklikle yeniden hesaplamayı reddederse, hissedarın mahkeme yoluyla aşırı ödeme yapma hakkına sahiptir. Bunu yapmak için, tüketicinin haklarının korunması için, paralel olarak, paralel olarak, apartmanın teslimatındaki gecikme ve ahlaki hasar için tazminat için cezanın geri kazanılmasının taleplerini belirten bir talepte bulunmak gerekir.
