HOA sahiplerinin sahiplerinin sahiplerinin kurulması: HOA'nın artıları, hak ve yükümlülükler, yönetim kurulu, eğitim aşamalarında olası zorluklar
Uzun zamandır inşa edilen yeni binaların veya evlerin kiracıları, HOA'nın oluşumuna karar verdiğinde, böyle bir derneğin tüm artılarını ve eksilerini hayal etmelidir. Bununla ilgili olarak, ortaklığın nasıl oluşturulduğunu, söyleyeceğiz.
Rusya Federasyonu'nun yeni konut koduna göre, onlara ait mülkü yönetmek için dairelerinin sahipleri olan kiracılar tarif edilebilir. Böyle bir yapının türlerinden biri bir konut sahibi ortaklığıdır (HOA). Bu, bir apartman dairesinin ortak yönetimi ve ortak mülkiyetin mülkiyet, kullanımı ve imha konularını çözmek için tesis sahipleri (konut ve konut dışı) tarafından oluşturulan kar amacı gütmeyen bir organizasyondur.
Ortaklığın ev kuvvetlerini yönetmenin avantajları neden? İşte sadece bir kısmı. İlk olarak, Hoa bir servis şirketi seçebilir. Bu nedenle, verilen hizmetlerin kalitesi kiracıların gereksinimlerine uymuyorsa (örneğin, bölge tarafından açıklayıcı veya kötü bir şekilde uzaklaştırılır), sözleşmeyi feshetmenize ve başka bir organizasyon veya bireylerle sonuçlandırmanıza olanak sağlar. İkincisi, HOA bağımsız olarak evinde onarım çalışmalarını planlar, dizilerini tanımlar. Apac, bu çalışmaların planıdır ve yıl için harcamaların tahmini HOA üyelerinin genel kurulunda onaylanır, şehir yönetiminden para tahsis etmelerini ve tamircilerin varışını beklemesini istemek gerekli değildir.
Bölge yasama uygulaması genellikle "konutun ortaklık sahipleri" ve "kat mülkiyeti" kavramları ile birleşmiştir. Bununla birlikte, kat mülkiyeti, emlak kendisidir (bir konut binası ve diğer emlak nesnelerinde bulunan yerleşik sınırlardaki arazi arsası dahil) ve ev sahiplerinin ortaklığı bu mülkün yönetim ofisidir. Kat mülkiyeti herhangi bir HOA olmadan var olabilir, ancak bunların tedavisi için (oyun alanlarının teçhizatı ve rekreasyonun ekipmanları ve rekreasyon alanları, kira tesislerini kapsayan) HOA oluşturur.
Başka bir bitişik terim var - konut kooperatifi (HSK). ECC ile HOA arasındaki fark, HST'nin evin yapımı dönemi için yaratıldığı ve inşa edildikten sonra, HOA'yı organize etmesidir. Mevcut konut ve inşaat kooperatiflerinin zaman içinde HOA'ya dönüştürülmesi gerektiği belirtilmelidir.
Neden birleştirilsin?
Ortaklık nedir? Vatandaşların olumlu ve güvenli yaşam koşullarını sağlamak, evin korunmasını organize etmek ve konut tesislerinin her sahibinin mülklerini yönetmek için haklarını gerçekleştirmesi için.TCG araçları aşağıdaki kaynaklardan oluşur:
Zorunlu ödemeler, tanıtım ve ortaklık üyelerinin diğer katkıları;
Evin operasyonunu ve onarımını sağlamak için bütçe sübvansiyonları, Şehir otoritelerinin, tercihli sakin kategoriler için belirli kamu kuruluşlarının ödemesi makamları için tazminat (sübvansiyon almak için Moskova TSZH, Apartmanlar - Ekim 2007'den itibaren yürütülen dönem;
Ortaklığın ekonomik (girişimcilik) faaliyetlerinden gelen gelirler, görevleri yerine getirmeyi ve HOA'nın görevlerinin yerine getirilmesini amaçlamaktadır.
Rusya Federasyonu'nun konut kodu, HOA'nın yasal hedeflere ulaşmak için gerekli gelirleri almasını yasaklamaz. Bunun için, ortaklığın ekonomik faaliyetler yapmasına izin verilir. Doğru, HOA için türlerinin listesinin genellikle bir apartmandaki gayrimenkulün hizmet, işletilmesi ve onarımı ile sınırlı olduğu belirtilmelidir, böyle bir evde, ek tesisin inşası ve ortak mülklerin nesnelerinin yanı sıra Ortak mülkiyet bir kısmının kiralanması.
Hoa'nın kullanıma ve başkasının topraklarını kullanması fırsatı alması çok önemlidir. HOA'nın faaliyetlerinin herhangi bir aşamasında bir arsa verebilirsiniz - bir ortaklık oluşturulduğunda veya kaydının sırasında yapılması gerekmez. Toplam Hisse Mülkiyetinde Arsa Arsamı Tasarlama Kararı, Genel Kurul'da evdeki binaların sahipleri yoldaşları alır. Talimatları üzerine, gerekli tüm belgeler Hoa'nın başkanını hazırlayabilir. Bundan sonra, yerel yönetimin kaderini belirleyen nihai karara dayanan yerel yönetim kuruluşuna uygulanmalıdır. NOT: Böyle bir arsanın mülkün tesislerine sahiplerine devredilmesi ücretsizdir.
Ev sahiplerinin oluşturulduğu veya oluştuğu evler, her şeyden önce kentin bütçesinin pahasına revizyon programını içerir. Evinizin zamanında yenilenmesi için, HOA üyelerinin genel kurulunda, bir sermaye onarım fonunun oluşturulmasına karar vermek gerekir. Konut ve yerleşim dışı tesislerin sahibi olarak oyun, Meclis kararına göre bu fona para transfer etmek zorunda kalacak
Baykuşlar. Ankete katılan çeşitli HOA üyelerinin üyeleri, ortaklıkların aşağıdaki avantajlara sahip olduğu konusunda endişelendirildi:
HOA'da birleşen tesisin sahipleri, yönetim şirketinin politikalarını gerçekten etkileyebilir. Hiç kimse kiracıları, montajın paylaşılan satırlarında montajda para toplamaya zorlama hakkına sahip değildir, ancak ek park makinesinin ne yapılması gerektiğine karar vermek gereklidir ve bunun için ortaklığın üyeleri bulunabilir;
Ortaklık, bir sömürücü bir şirket seçmeyi mümkün kılar. Uygulamada, bu, sahiplerinin kendilerinin kendileri için sağlanan ortak hizmetlerin kalitesini kontrol ettiği anlamına gelir. Bu "revizyon", örneğin, HOA'nın çalışanları (Mühendis Dispatcher), Yönetim Kurulu Başkanı veya Üyeleri. Biraz ihlal bulunursa, tahtayı kontrol ederse, bu gerçek netleştirilecektir ve bu yönetim şirketi ile bir sözleşmenin rüptürü temeli olabilir. Uygunsuz konut ve ortak hizmet kalitesini kaydeden AAKT, sağlanan ortak hizmetler için ödemelerin yeniden hesaplanması için temeldir;
HOA'nın ev üyelerinin ana revizyonu kendi giderlerinde yapmak zorunda kalmasına rağmen, devlet bütçeden sübvansiyon tahsis eder;
Hoa'nın toplam özelliği, üyelerine önemli kar getirebilir. Ortaklıklara sağlanan girişimcilik faaliyetleri yapma hakkı, konut dışı tesislerin veya hatta binanın duvarlarının bile teslimi konusunda para kazanmanıza izin verir (örneğin, reklam bezlerinin veya teknik ekipmanın yerleştirilmesinde);
HOA'nın üyeleri basit (ancak artık nadir) zevkli olabilir - yaşamın sevinçleri - bakımlı bir giriş, kendi otoparkları, bakımlı bir avlu, çocuğunuzun rekabet edeceği bir oyun alanı.
HOA'nın mevcudiyetinin evdeki konutun piyasa değerini arttırdığı da söylenmelidir. Ne de olsa, herkes çiçek yatağının temiz olmasını istiyor, merdivenler temiz, concierge ve işler çalıştı (bu liste sonsuz şekilde doldurulabilir).
Devlet HOA sistemine yardım etmeyi amaçlıyor. Bu nedenle, çok uzun zaman önce bir çok bölgede (özellikle, Moskova'da), ortaklık arazi vergisinden serbest bırakıldı. Aynısı, konut kooperatifleri, ECC ve konuttaki vatandaşların ihtiyaçlarını karşılamak için yaratılan diğer uzmanlaşmış tüketici kooperatifleri için de geçerlidir - şimdi Rusya Federasyonu'nun konut koduna uygun olarak yasal hedeflere ulaşmak için kullandığı toprak arazilerine vergi ödememelidir. .
Uzmanlar, birden fazla apartman binasını yönetmenin daha karlı olduğuna inanıyor. Kanun müdahale etmez - bir HOA iki veya daha fazla evin kiracılarından yaratılabilir. Ek olarak, HOA herhangi bir ev yönetimi formunu seçme hakkına sahiptir: bağımsız olarak, kaynak tedarik kuruluşlarıyla doğrudan sözleşmeler yoluyla veya davetli bir ortaklık işletme şirketi ile bir anlaşma yoluyla. Tüm yetkilerin profesyonel yönetim organizasyonunun ortak mülkiyet sırasına göre tam transferi mümkündür.
Ominus. Ancak, her şey bu kadar bulutsuz değil - bir HOA ve dezavantajları var:
Genellikle, sahiplerinin girişimleri yerel makamlardan destek bulamıyor. Hastanede yatış, ortaklıklar ve makamlar arasındaki etkileşim mekanizması, bu nedenle konutla ilgili konular kümesini çözmek için gerekli, kanunda yeterince ayrılmamıştır. Tipik bir örnek: Evdeki kiracılardan biri, bir HOA bulunduğu, katkılar ödemek ve zorunlu yardımcı program ödemeleri yapmak, borçları yalnızca mahkeme aracılığıyla kurtarmak istemiyorsa. Mahkeme karar vereceği sürece, çok fazla zaman geçebilecek ve kamu hizmetleri bu dönemde HOA'nın hoa'ya bağlı üyelerini ödeyecek;
Gazanlar gerçekten HOA'ya katılmak istemiyorlar. Yasaya göre, şehir yetkilileri, faydalanıcıların ödemeleri (ve her zamankinden daha azdır) farkı iade etmekle yükümlüdür (bu vatandaşların bu kategori, yardımcı programlar için ödeme yapılması için sübvansiyonlar kullanır) ve kalan konut sahipleri, ancak pratikte bu tür bir tazminat oluşur son derece nadiren;
HOA'da sömürü ücreti, sıradan bir evden daha yüksektir. Ancak, zorunlu yardımcı program ödemelerinin, HOA üyeleri için ve ortaklıkların yaratılmadığı evlerin sakinleri için kesinlikle aynı olduğunu anlamak gerekir. Ek masraflar hakkında AVTID karar (örneğin, otomatik bir garajın ekipmanında, mermer fayansların girişinin astarı, lobinin dekorasyonu, peyzaj tasarımcısının hizmetlerinin ödenmesi), sakinlerin genel toplantısını veya Hoa Kurulu'na girer. . Konutlar ve kamu hizmetleri için hesaplama ve tahakkuklar, Muhasebeci, Muhasebe veya Ortaklık Başkanı tarafından gerçekleştirilebilir. Dahası, hizmet verememe durumlarını veya kuruluşlara hizmet veren hizmet hizmetlerinin sağlanmasına (örneğin, yazın önleyici çalışmalarından sonra, zamanında sıcak su içermedi);
HOA faaliyetlerinin başarısı ve etkinliği büyük ölçüde başkanı ve hükümetine bağlıdır. Bu nedenle, yöneticileri seçmek akılla karşılanmalıdır. Ancak bu bile, Beşinci kattan saygın komşunun kamu parasının bir parçası atamak istemedikleri ve ikinci girişten gelen savaş komşusu iyi bir yönetici olacak bir garantisi olamaz.
Son olarak, Hoa'nın başkanları genellikle kiracıların önemsizliği ve anlayış eksikliği konusunda şikayet eder. Tabii ki, Hoa'ya üyelik bazı ek masraflar var, ancak yüzlerce katla öderler. Örneğin, hangi annenin çocuğunu kapalı ve güvenli bir avluda yürüyüşe çıkarmak istemez? Böyle bir sorun tam olarak HOA'yı çözebilir, ancak bazı çaba ve nakit maliyetleri gerektirecektir.
Konut sahiplerinin ortaklığı, kiracıların genel bir atölyede para kazanmasını sağlar. Bunun için, HOA üyelerinin genel kurul toplantısı, bu mülkün bazı nesnelerinin geçici kullanımına (mağazanın tatmin edildiği ve reklam kalkanının yerleştirildiği evin sağır bir duvarının) geçici olarak kullanılmasına bir karar verir. Ayrıca binanın alanını da genişletebilir - örneğin tavan arası emmek ve dışarı çıkabilirsiniz. HOA alacağı ek gelir eve gitmeli
Hak ve Yükümlülükler
Ortaklığın nasıl davrandığını ve normal sakinlere nasıl yardımcı olabileceğini hayal etmek için haklarını ve yükümlülüklerini incelemek gerekir. Yardımcı programlarla başlayalım. HOA, kaynak tedarik kuruluşlarıyla yapılan sözleşmeleri sonlandırır ya da bağımsız olarak, müşteri kalitesi hizmetlerinin tüketicilerinin gerekli hacimlerde sağlamak için gerekli kaynakları üretir. Kanunun gereksinimlerinin bozulmaması çok önemlidir ve sakinlerin yaşam, sağlık ve mülkünün zarar görmediği önemlidir. Ortaklık, tüketicilere, bağımsız olarak veya diğer kişilerin katılımıyla yardımcı olmak için kullanılan yerli mühendislik sistemlerine hizmet edebilir.
HOA yönetimindeki yardımcı programlar için hesaplama ve şarj ücretleri aşağıdaki görevler atanır:
Öngörülen şekilde, bu ödemelerin miktarını azaltın (örneğin, elektrik kaynağındaki kesintiler varsa);
Tüketicinin talebi üzerine, hizmetler için ücret miktarını ve en geç 3 iş günü, ödemeler tahakkuklarının doğruluğunu doğrulayarak, verilen hizmetlerin kalitesini göz önünde bulundurarak, yasalar tarafından belirlenen ve sözleşmeler, cezalar, cezalar.
HOA kurulunun faaliyetlerinin tanıtımını ve şeffaflığını sağlamak çok önemlidir. Bunu yapmak için, toplu (genel olarak) sayaçların varlığında, Muhasebe Dergisi, Tüketici'nin bu dergiden bir ekstraktını sağlamak için 1 iş günü isteğine izin veren ifadelerinin kayıtlarıdır. Evin dışındaki yerli mühendislik sistemlerinin veya mühendislik iletişim ve ekipmanlarının çalışmalarında arızalandıysa, Kurul sadece gün boyunca konut sahiplerini bilgilendirmekle kalmamakla birlikte, aynı zamanda muhtemel bir tahmin vermek için: kamu hizmetlerinin sağlanması askıya alınacak veya sınırlı olacak. Buna ek olarak, herhangi bir sahibinin talebi üzerindeki ortaklık, onu aşağıdaki bilgileri vermelidir: sevkiyat ve acil durum hizmetlerinin isimleri, adresleri ve telefon numaraları, faydalar için tarifelerin boyutu ve bunların ödenmesi için ödenekler, sipariş ve Hizmetler, kalitelerinin parametreleri, kazaların ortadan kaldırılması için son tarihler ve yardımcı programlar sağlama prosedürünün diğer ihlalleri.
Hoş olmayan bir sorumluluk, ortaklığın öncülüğünde yatmaktadır - tüketicileri kamu hizmetleri sağlanmasında planlanan kesintiler ve bu süspansiyonun başlamasından en geç 10 iş günü içinde bildirmek.
Görevlerinin HOA yönetim organları tarafından yürütülmesini sağlamak için, sorumluluk önlemleri verilmektedir. Bu tür önlemlerin uygulanmasına yönelik gerekçeler, yardımcı programlar sağlama için kalite ve prosedürün ihlalidir; Hayat, sağlık ve tüketici mülkünün yanı sıra, bu hizmetleri veya uygunsuz kalitelerini sağlayamama nedeniyle onunla yaşayan kişilerin yanı sıra. HOA'nın başkanlarının veya bu durumda yönetim organizasyonunun başkanlığının eksikliği dikkate alınmaz. Bununla birlikte, mücbir sebeplerinin durumuna neden olduğunu kanıtlarsa, yardımcı programların kalitesini kötüleştirmek için sorumluluktan muaftırlar. Karşı tarafın (servis organizasyonları) veya tahtaların hatalı eylemleri üzerindeki yükümlülüklerin ihlali (gerekli fonların yetersizliği dahil) bu şartlara ait değildir. HOA kurulu üyelerinin sorumlu olduğu durumların listesi, kiralamada ele geçirilir.
Ancak tüm bu endişeler kaygılar. Çoğu zaman AVT TSZ hakları, kamu hizmetleri tüketicileri ile ilişkilerin organizasyonu ile ilgilidir. Ortaklık, tüketilen hizmetler için ödeme talep etme hakkına sahiptir (ve buna göre, yarışma, para cezaları, borç varlığında cezalar ödenmesi). Ortaklık Kurulu ayrıca, çeyrek içi ekipmanların teknik ve sıhhi durumun teknik ve sıhhi durumunu teftiş etmek için acil servis personeli, acil servis personelinin ve gerekli onarım çalışmalarının yerine getirilmesi için acil servis personelinin de konut tesislerine kabul edilmesini gerektirebilir. Ziyaretler, tüketici ile koordine edilmelidir (bu kural, kazayı ortadan kaldırmak için gerekli olduğunda geçerli olmasa da). TCG temsilcilerinin ve hatanızın zarar görmesine izin vermeyi reddederseniz (örneğin, su besleme sisteminin arızası nedeniyle komşuları dolduracaksınız), daha sonra ortaklığın tam hasarlarda ısrar etme hakkına sahiptir.
Son olarak, HOA kurulu, sıcak su, elektrik enerjisi ve gaz tedarikini askıya alma veya sınırlama yetkisi ile donatılmıştır. Bununla birlikte, bu prosedür oldukça uzundur: yardımcı programların sağlanmasını sınırlandırmak veya tedariklerini askıya almak sadece mahkeme tarafından gönderilebilir. Odanın sahibi, kabul edilecek önlemlerin yazılı bir uyarı gönderilmelidir (makbuz bildirimi ile posta yoluyla göndermek en iyisidir veya elden makbuz için iletim). Ancak bir varsayımcı borcun ortadan kaldırılması için sağlanan dönemler dikkate alınmalıdır. Dikkate alınması - ısıtma, atık su ve soğuk su kaynağının kapatılması yasaktır.
Sorunlar
Şimdi, HOA'nın içindeki sorunlara içeriden bakmaya çalışalım. Ortaklıklar başkanları, birçok zorluğun endişeli olduğu kabul edilir. Birkaç kategoriye ayrılabilirler.
İlk (ve en önemli) - ödeme yapmayan. Örneğin, geliştirici ve alıcı, kısmen daire için çoktan ödedi, farklı şekillerde çözüldüğü için gösterilmiştir. HOA'nın önündeki borcu büyür, alıcı dairede yaşar, onarımı, ancak sömürü için ödeme yapmaz, konutun resmen ona ait olmadığı gerçeğine değinmez. Evet ve yatırımcı, dairenin mülkünü kaldığını iddia etmesine rağmen, ödemeleri tam olarak ödemeye hazır değildir. Yasal olarak, bu durum yerleşmemektedir ve bu nedenle her bir vakada, bireysel olarak yargıda bireysel olarak izin verilir.
İkinci sorun, geliştirici ile bir ilişkidir: Her biri yeni bir binada olan eksiklikleri ortadan kaldırmaya hazır değildir. Geliştiriciyi başarısız olursa, kiracılar kusurları ve arızaları kendi masraflarında ortadan kaldırır.
Bazen geliştirici, yerel alanın boyutuna göre gelecekteki yanıltıcı sahiplerinin gelecekteki sahiplerini tanıtıyor. Kiracılar daire edindiğinde, prospektüsler gösterirler ve sözleşmeye dahil edilen "bölge belirtildi" ifadesi, kimsenin dikkatini ödemez. Ivot konaklama satın alındı, avlu donanımlı, dükkanlar ve sandbox'lar kuruludur - ve bahçede yeni bir çukur kazmaya başladı! .. ya da insanlar sözde ücretsiz planlama ile bir daire için para verdi ve sonra onlar vardı. Yeniden geliştirme için ödeme yapmak, çünkü girdiler, çünkü girdiklerinde yeni mahfazada sadece dış duvarlar vardı. (Gerçek şu ki, konut mevzuatımızda "dairenin serbest planlaması" terimini sağlamaz, bu nedenle bu tür konutların tüm alıcılarının yeniden geliştirilmenin azaltılması için zor bir prosedür olması gerekecektir.)
Üçüncü sorun, HOA'nın faaliyetleri hakkında bilgi eksikliğidir. Birçok sakin genel toplantılara gitmez, ancak ev evleriyle ilgili tüm sorular tam olarak orada çözülür. Bu nedenle, genellikle Hoa, "görüşmeler" nin yardımına başvuruyor - Kurulun evdeki tüm daireleri atlayabilen ve acil durumları sahiplerine tartışabilen üyeler.
IsAway Akut Sorunu - Kayıtsızlık sakinleri. Birçok insan para vermeye hazırdır, ancak iyileşmeye katılmak istemeyin ya da en azından evin ömrünü iyileştirmek için olası seçenekleri tartışır.
Özetle, söyleyebilirsin: Hoa bilinçli bir ihtiyaç. Evinizi zihinle yönetmeniz gerekir. Sahibinden daha iyi, kimse bunu yapmaz.
HOA, fayda tarifelerini değiştirme hakkına sahip değildir: Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından kurulurlar. Evin bakımı ve onarımı için avtot büyüklüğü ücreti (daha önce binanın bakımı olarak adlandırılan şey) HOA üyelerinin genel kurulunda belirlenir. Aynı ortaklık, apartman binalarında konut stokunun bakım ve onarımı için şehir bütçe sübvansiyonlarından elde edilir - bu tür bir ödenek, bir evin uygun durumda tutmanızı sağlar
Konut sahiplerinin oluşumunun aşamalarının sırası
1. Sahipleri veya gelecekteki konut sahiplerinden bir girişim grubunun eğitimi
2. Hazırlık çalışmaları (Sakinlerin ek ücretini, ilişkinin avantajlarının açıklanması)
3. HOA'nın oluşumuna karar veren, yönetim kurulu ve başkanı ve mülkiyeti yönetmenin bir yolunu (yönetim şirketi veya HOA sahiplerinin sahipleri tarafından) bir yolunu seçin. HOA Şartı
4. HOA'nın tüzel kişilik olarak kaydedilmesi. Bu, bir devlet tescil tablosu, genel kurulun bir ev sahibi ortaklığının oluşturulması (orijinal veya noter gösterilmemiş kopya), Hoa Şartı'nın iki kopyası, Hoa Şartı'nın iki kopyası (dikişli ve numaralandırılmış), ayrıca bir ortaklığın tescili için devlet görevinin ödenmesi için bir makbuz (2 bin ruble)
5. Bankadaki ortaklığın yerleşim hesabını açmak
6. Bir evin, şehir idaresinin temsilcilerini ve HOA üyelerinin temsilcilerini içeren özel olarak oluşturulmuş bir komisyonun yönetiminde devredilmesi (kabul ve iletim eylemi - teknik belgelerle ilgili tipik bir ilişkiler formu N OS-1A) bina)